【文章內容簡介】 落差，為本案提供了中間狀態(tài)的生存空間。五、本案的價值體現(xiàn) （一）、項目的SWOT分析 優(yōu)勢分析(1) 區(qū)位概念優(yōu)勢① 比鄰奧林匹克公園，具有極其突出的奧運概念。② 地處北五環(huán)路，東西連通中關村、望京和首都機場，區(qū)位優(yōu)勢明顯。(2) 交通資源優(yōu)勢① 周邊公路交通路網(wǎng)四通八達，出入方便快捷。② 周邊已有三十余條公交線路，出行十分方便。③ 北五環(huán)路已經(jīng)通車，使抵達中關村、望京和首都機場等地的時間大大縮短。④ 建設中的地鐵5號線將于2006年全面通車運營，給本區(qū)域居民提供更加經(jīng)濟、快捷的出行方式選擇。(3) 生活配套優(yōu)勢 目前本區(qū)域的醫(yī)療、教育、商業(yè)配套、金融、郵政及餐飲娛樂等配套設施還比較缺乏，但隨著奧運會日期的不斷臨近和周邊其他項目的建成入住，各種配套設施將會快速的得到完善，以滿足居住生活和奧運的各種需要。(4) 環(huán)境資源優(yōu)勢① 西面的萬畝森林公園加上規(guī)劃建設的五環(huán)路百米綠化帶，本區(qū)域的環(huán)境優(yōu)勢將進一步體現(xiàn)出來。② 由于今后北京在五環(huán)路和六環(huán)路間的區(qū)域內將限制大型居住區(qū)的建設，所以周邊自然環(huán)境將得到很好的保障。(5) 產(chǎn)品優(yōu)勢① 區(qū)域內的樓盤主要有萬科星園和北辰綠色家園，其中北辰綠色家園價格較低，但品質非常一般，萬科星園的品質很好但價格偏高，所以兼具品質和價格雙重優(yōu)勢的項目在本區(qū)域內還存在著市場空白，本案可以在盡力壓縮成本的同時提升項目品質，以達到樹立較高性價比的目的。② 項目的戶型設計上參考周邊項目，制定更加靈活的戶型方案。劣勢分析(1) 本區(qū)域各種配套設施不夠完善，一定程度上制約了區(qū)域內項目的銷售。(2) 地理位置上處于北五環(huán)，比較偏遠，認知度不高。(3) 項目用地為北辰轉讓，成本較高，不利于項目成本的控制。(4) 已經(jīng)入住的萬科星園對本案形成了產(chǎn)品壓力，北辰綠色家園由于價格較低，形成了價格壓力。(5) 集中了本區(qū)域出行的主要公交線路的北苑路上下班期間比較擁堵，對于業(yè)主的出行造成了一定程度的影響。機會分析(1) 比鄰奧林匹克公園，隨著奧運會日期的臨近，以及五環(huán)百米綠化帶的逐步建設完成，本區(qū)域的升值潛力將不斷的體現(xiàn)出來。(2) 隨著京城樓市新一輪的外擴熱潮，住宅布局邊緣化已成大勢所趨，本區(qū)域的認同度也將得到大大提高。(3) 五環(huán)路、安立路、北苑路和建設中的地鐵5號線構成了立體交通網(wǎng)，進一步帶動了本區(qū)域區(qū)位價值的提升。(4) 周邊項目建成時間較長，相對目前新建項目品質一般，而且產(chǎn)品和戶型的設計上存在著市場空白。(5) 人們對于自身居住品質和環(huán)境的要求越來越高，所以客群規(guī)模相對比較充足。威脅分析(1) 臨近項目北辰綠色家園三期即將建設，由于土地成本較低，所以售價可能較低，會對本項目的銷售造成一定的影響。(2) 中國人民銀行新下發(fā)的《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》中規(guī)定：商業(yè)銀行只能對購買主體結構已封頂?shù)木用癜l(fā)放個人住房貸款，這就要求開發(fā)商必須具有非常強大的資金實力才能進行項目的開發(fā)建設。(3) 次競爭區(qū)的同質項目很多，而且各種配套比較完善，勢必與本項目產(chǎn)生一定程度上的競爭。(4) 在這個主打環(huán)境品牌的區(qū)域內，認同度低。(5) 五環(huán)路的通車和地鐵5號線鋪設，可能帶動其他通達區(qū)域的發(fā)展，如望京區(qū)域，從而影響到本區(qū)域項目的銷售。（二）、本案的市場機會本案具有很強的地段優(yōu)勢、而且周邊項目的開發(fā)已經(jīng)使本區(qū)域的形象初步形成。本區(qū)域的典型項目之間存在著1000元的市場落差，給本案提供了很大的市場生存空間。周邊項目的開發(fā)時間較早，形象已經(jīng)比較過時，本案容易在品質上超過之。（三）、本案的市場突破點 差異化的產(chǎn)品策略，區(qū)別于八達嶺沿線的高塔項目，區(qū)別于北五環(huán)區(qū)域北辰綠色家園呆板程式化的規(guī)劃格局，強調最好的生活環(huán)境、景觀和最適宜居住的地段打造最適宜居住的產(chǎn)品。 差異化的營銷策略，區(qū)別于周邊項目過于平淡的營銷基調，在準確定位的基礎上，營造項目的景觀性、親切性、和諧性和舒適性。 價格優(yōu)勢策略，在確保產(chǎn)品質量的情況下，盡可能的控制成本，已達到壓低價格的目的，從而達到塑造區(qū)域內極具競爭優(yōu)勢的項目的目的。六、目標客群分析本區(qū)域的購買人群主要來自看重本區(qū)域的環(huán)境優(yōu)勢和升值潛力的其他購房者；原居住于北三環(huán)、四環(huán)區(qū)域的搬遷居民；亞運村、中關村的首次置業(yè)者；以及少部分CBD工作的注重生活環(huán)境的白領，以下是對這些客群的具體分析：目標客群形態(tài)特征分析：(1) 年齡：25—45歲社會主流群體。(2) 社會形態(tài)：25－35歲左右的中關村和CBD單身貴族或夫婦，30－45以上的原居住于北三環(huán)、四環(huán)區(qū)域的社會核心家庭。(3) 教育狀況：大多接受過良好的教育。(4) 生活形態(tài)：追求穩(wěn)定生活之后的安逸與舒適，對生活環(huán)境要求較高，注重生活品味，追求生活品質，看重觀賞性、實用性、合理性與功能性的統(tǒng)一，有一定生存、競爭和生活壓力。(5) 經(jīng)濟狀況：有較穩(wěn)定的經(jīng)濟來源，處于社會中至中上階層，經(jīng)濟狀況穩(wěn)定，有一定的承受能力，一部分家庭已經(jīng)擁有或即將擁有私家車。(6) 購買能力：◆ 塔樓中小戶型：30－40萬元支付能力，8萬元左右存款，價格為主要決定因素，戶型以一居和小二居為宜，對交通通達性和快捷性以及居住生活的便利性要求較高，出行主要依賴公共交通?！?板樓中大戶型：60－80萬元支付能力，15萬元左右存款，戶型以舒適型的大戶型為主，對交通通達性和快捷性以及居住生活的舒適性要求較高，出行主要依賴私家車。目標客群定位(1) 有一定經(jīng)濟實力的都市白領階層。(2) 亞運村區(qū)域的民營、私企老板及公司高層管理人員。(3) 中關村及CBD的民營、私企老板及公司高層管理人員。(4) 原居住于北三環(huán)、四環(huán)區(qū)域內有一定經(jīng)濟實力的注重居住環(huán)境的富裕戶及拆遷戶。(5) 京城其他區(qū)域有一定經(jīng)濟實力的，注重并想改善其居住環(huán)境的人。住宅購買需求分析：(1) 看重本區(qū)域奧運概念的升值潛力和綠色居住環(huán)境的其他區(qū)域購房者的二次置業(yè)選擇。(2) 工作于中關村、CBD的注重居住環(huán)境和價格的白領一族，想擁有自己的生活空間，滿足居住需求，首次置業(yè)。(3) 原有住房拆遷，改善居住環(huán)境，二次置業(yè)。七、項目價值分析地塊價值的客觀評估 本地塊在北京市具有獨特性(1) 南面的五環(huán)路、東面的北苑路和建設中的地鐵5號線、西面的安立路構成了立體的交通網(wǎng)，具有很強的交通資源優(yōu)勢。(2) 南鄰奧林匹克公園和百米城市綠化帶，西靠萬畝國家級森林公園，擁有無可比擬的環(huán)境優(yōu)勢。(3) 緊鄰奧林匹克公園，奧運板塊概念明顯。(4) 周邊項目已經(jīng)入住，區(qū)域整體形象初步建立。結論：有條件成為北五環(huán)區(qū)域極佳居住環(huán)境和極具升值潛力的項目。五環(huán)路百米綠化帶萬畝國家森林公園和奧林匹克公園人們對奧運概念的認同五環(huán)路、安立路和北苑路組成的公路網(wǎng)建設中的地鐵5號線本案本區(qū)域形象的初步形成周邊配套的不斷完善眾多公交線路的通達本項目價值形成示意圖價值提升小區(qū)整體規(guī)劃、產(chǎn)品設計、社區(qū)內部環(huán)境與周邊環(huán)境協(xié)調統(tǒng)一上作足文章。（1）、差異性的產(chǎn)品：u 通過整體規(guī)劃設計來削弱容積率偏高所造成的不利影響，同時形成社區(qū)內部景觀與外部景觀的呼應，達到項目與周邊環(huán)境融為一體的目的，建議采取圍合式或半圍合式的社區(qū)規(guī)劃形式。u 在社區(qū)概念上和建筑風格上要與周邊環(huán)境一致，再居住氛圍上，強調舒適性、健康性和高品質性。u 容積率雖然較高，但可以通過規(guī)劃建設較大規(guī)模的中心庭園來強調增加綠地