【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 提供商 075583513598 83513535 居民都將成為本區(qū)域置業(yè)的生力軍。而且隨著本區(qū)域的不斷發(fā)展，置業(yè)者的目光將更多的關(guān)注本片區(qū)，市場(chǎng)需求趨旺，片區(qū)市場(chǎng)的消化能力將逐年增加。 （ 3）競(jìng)爭(zhēng)加劇 未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，該片區(qū)將出現(xiàn)若干個(gè)大型樓盤。供給市場(chǎng)的增長(zhǎng)過(guò)快，給后市帶來(lái)一定壓力。雖然市場(chǎng)需求旺盛，但是未來(lái)幾年內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必將更加劇烈，這就對(duì)開發(fā)商的專業(yè)能力、資金能力提出了更高的要求。 （ 4）市場(chǎng)差異化加大 各發(fā)展商為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，所開發(fā)樓盤的市場(chǎng)形象將各有特點(diǎn)，宣傳的主題也各有側(cè)重，賦予產(chǎn)品不同的附加值。形成市場(chǎng)差異，區(qū)分出不同的目標(biāo)市場(chǎng)。 城東區(qū)域樓盤資料列表 城南區(qū)域分析 城南區(qū)域是成都市商品房開發(fā)較早的區(qū)域，由于開發(fā)較早，其交通、環(huán)境、教育、金融、商貿(mào)、醫(yī)療、休閑、 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 餐飲等具有其它社區(qū)不可替代 的優(yōu)勢(shì)。玉林和棕南、棕北的 10年繁華在城南奠定了富人區(qū)的基礎(chǔ)。該區(qū)域開發(fā)多以中高檔樓盤為主，形成了成都著名的高檔社區(qū)。 市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 (1)供需市場(chǎng)穩(wěn)定 對(duì)住宅位置的選擇，城南仍是消費(fèi)者的首選。而該區(qū)域也有新盤不斷推出，供需市場(chǎng)比較平穩(wěn)。 （ 2）區(qū)域配套較完善 城南區(qū)域整個(gè)片區(qū)綜合質(zhì)素較高，多年的開發(fā)積累已經(jīng)形成了完善的生活配套，交通、環(huán)境、教育、金融、商貿(mào)、醫(yī)療、休閑、餐飲等都具一定規(guī)模。居民生活十分方便。 (3)開發(fā)中心轉(zhuǎn)移 由于土地供給的有限性，城南新開工項(xiàng)目位置明顯外移，桐梓林、棕樹、紫荊、外 雙楠、人南延線將有明顯的發(fā)展。根據(jù)《成都市總體規(guī)劃（ 1995～ 2020 年）》，成都市南部副中心是以人民南路南延線（火車南站外環(huán)路）周邊為核心的 34平方公里地區(qū)，城南房產(chǎn)將向外轉(zhuǎn)移。 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 市場(chǎng)產(chǎn)品分析 (1)樓盤主要以高檔為主 城南區(qū)域在是有名的富人區(qū)，該區(qū)域樓盤的開發(fā)主要以高檔為主，城南樓盤在規(guī)劃設(shè)計(jì)上將小區(qū)環(huán)境作為主體，將大面積的土地用于綠化。采用圍合式設(shè)計(jì)，在大環(huán)境中穿插一些小景和娛樂(lè)設(shè)施。充分考慮業(yè)主的社區(qū)文化活動(dòng)，建立文化廣場(chǎng)和背景音樂(lè)系統(tǒng)以及游泳池、兒童樂(lè)園和網(wǎng)球場(chǎng)等休閑娛樂(lè)設(shè)施，把居住休閑以及 健康運(yùn)動(dòng)融入一體，體現(xiàn)了“以人為本，天人合一”的開發(fā)理念。 城南樓盤在規(guī)劃上講究室內(nèi)室外環(huán)境的協(xié)調(diào)搭配，如錦繡花園、錦官新城、銀都花園、碧云天、置信麗都等，把一些天然的路徑融入到小區(qū)中，修建一些循環(huán)水系統(tǒng)，用大量的水體和綠化點(diǎn)綴小區(qū)環(huán)境，依托外環(huán)境對(duì)周邊的市政設(shè)施作一些改進(jìn)，美化周邊環(huán)境。形成了高檔社區(qū)。 (2)戶型面積豐富，以中大戶型為主 經(jīng)過(guò)對(duì)在售樓盤戶型的統(tǒng)計(jì)分析，本片區(qū)的戶型面積跨度也較大，戶型從一房、兩房、三房、四房到躍式、別墅都有。其中以 100250 的面積區(qū)間為主，體現(xiàn)其高檔樓盤的質(zhì)素。 (3)價(jià)格主要在 25004500元 /平方米之間 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 統(tǒng)計(jì)分析表明，片區(qū)市場(chǎng)的行情價(jià)格在 25004500元 / m2左右。主力總價(jià)在 3600左右。從全市范圍內(nèi)比較，片區(qū)的行情價(jià)格處于較高價(jià)位。這也能體現(xiàn)該區(qū)域的特征。 （ 4）市場(chǎng)出現(xiàn)純小戶型項(xiàng)目，銷售成績(jī)十分好 該區(qū)域出現(xiàn)了一些純小戶型的樓盤，如曼哈頓、新綠彩世界等，深受市民喜愛(ài)，銷售火爆，開盤不久銷售率就能達(dá)到 80%左右。 未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè) （ 1）房地產(chǎn)發(fā)展持續(xù)升溫 根據(jù)《成都市總體規(guī)劃（ 1995～ 2020 年）》，成都市南部副中心是以人民南路南延線（火車南站外 環(huán)路）周邊為核心的 34 平方公里地區(qū)，重點(diǎn)以發(fā)展科研、教育、文化及高科技術(shù)產(chǎn)業(yè)等功能的，以高新技術(shù)發(fā)展導(dǎo)向的綜合性城市科技產(chǎn)業(yè)文化區(qū)；人南延線和火車南站立交橋有機(jī)地連接了舊城區(qū)與城南副中心，未來(lái)地鐵線穿越人民南路主干道使城南副中心暢通無(wú)阻。這些有利因素必將帶動(dòng)城南房地產(chǎn)業(yè)往新高發(fā)展。 （ 2）近期會(huì)出現(xiàn)一些大盤 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷向外轉(zhuǎn)移，向南發(fā)展政策的出臺(tái)，許多開發(fā)商紛紛在人南延線囤積土地，如深長(zhǎng)城地產(chǎn)的五洲花園，占地面積 1300畝。 (3)項(xiàng)目更具特色 從 1999 年開始，城南開始大量開發(fā)高檔樓盤，這就消化了 大量的高檔住宅消費(fèi)群體，并沉淀了大量的空置面積。再加上城南的特殊居住環(huán)境以及周邊已有競(jìng)爭(zhēng)樓盤的定位，促使新項(xiàng)目定位也只能是中高檔次，且在項(xiàng)目特色和營(yíng)銷等方面創(chuàng)造性的要求增加。 （ 4）成都市其他區(qū)域的消費(fèi)者南向購(gòu)房增加 城市向南發(fā)展方向的確定，城市副中心建設(shè)啟動(dòng)；同時(shí)，臨近成都市高品質(zhì)樓盤開發(fā)集中區(qū)，使得城市副中心規(guī)劃發(fā)展地帶更加令人向往，市場(chǎng)需求趨旺，帶動(dòng)其他片區(qū)客戶到城南市場(chǎng)。 城南區(qū)域樓盤資料列表 城西區(qū)域分析 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 “城西是上風(fēng)上水的寶地”，成都人如是說(shuō)。城西是成都的歷史文化保護(hù)區(qū)和風(fēng)景旅游區(qū)，杜甫 草堂、青羊?qū)m、文化公園、永陵等風(fēng)景名勝區(qū)，清水河、摸底河兩條主要水系以及去年發(fā)掘的金沙遺址，共同構(gòu)成了城西的獨(dú)特人文景觀。由此，也造就了城西房地產(chǎn)開發(fā)獨(dú)有的川西民居特色。該片區(qū)與城南片區(qū)一樣成為近年房產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。 市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 (1)較大的需求市場(chǎng)保證了該區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展 城西無(wú)論是自然環(huán)境，還是生活環(huán)境，或是人文環(huán)境，都是非常適合居住的區(qū)域。據(jù)市房產(chǎn)管理局調(diào)查，有購(gòu)房需求的消費(fèi)者中有 39． 3％的人選擇在城西購(gòu)房（摘自《成都房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 20021》），強(qiáng)大的需求市場(chǎng)為該區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展起到了很好的 支撐作用。 (2)樓盤總體質(zhì)素高，銷售狀況良好 該區(qū)域有很多高素質(zhì)樓盤，如春天花園、博瑞都是花園、置信逸都等等，都很具有代表性。這些樓盤的出現(xiàn)提高了整個(gè)區(qū)域的開發(fā)水平。從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，各樓盤的銷售速度良好，如置信大華情融苑，開盤半年銷售率就已攀升至 80%。 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 （ 3）樓盤區(qū)域劃分比較明顯 城西的房地產(chǎn)開發(fā)近幾年十分火爆。如今在城西三環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)，已初步形成了羊西線、金沙、雙楠、成灌路、浣花風(fēng)景區(qū)、光華路和清水河等七大版塊爭(zhēng)鋒的局面。各個(gè)片區(qū)無(wú)論從風(fēng)格還是價(jià)格上都形成了自己的特色。 市場(chǎng)產(chǎn)品分析 (1)樓盤供應(yīng)多樣化 城西分為幾個(gè)典型片區(qū)，也造就了整體區(qū)域高中低樓盤并存。既有高檔樓盤，如成都花園，錦城豪庭、御都花園別墅等，也有置信金沙園、蜀風(fēng)花園城、博瑞都市花園、齊力花園、嘉逸花園等中檔樓盤。表現(xiàn)在價(jià)格上價(jià)格區(qū)間跨度大。 (2)戶型面積以中等為主 經(jīng)過(guò)對(duì)在售樓盤戶型的統(tǒng)計(jì)分析，本片區(qū)的戶型面積主要集中在 100180平米之間，屬于居家型的二房、三房為主 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 (3)價(jià)格主要隨片區(qū)不同起伏較大 緊鄰風(fēng)景區(qū)的項(xiàng)目，特別是在浣花版塊，價(jià)格普遍偏高，幾乎為成都其他地區(qū)價(jià)格的 3倍。而其他片區(qū)中從21003500 元 / m2 不等，屬于中高水平價(jià)位。 (4)產(chǎn)品以生態(tài)型為主 說(shuō)到城西，大部分都會(huì)聯(lián)想到杜甫草堂，百花潭公園，青羊?qū)m等。風(fēng)景區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)項(xiàng)目如草堂之春、舜園、春天花園、浣花溪山莊等都成為了成都精品房產(chǎn)的代表之作。在目前城西的眾多已建成或正在建設(shè)中樓盤中可以發(fā)現(xiàn)，提出“健康”、“綠”等概念的不在少數(shù)。另外如成都花園、新天地、嘉逸花園等都在小區(qū)的生態(tài)規(guī)劃方面各具特色 未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè) （ 1）房地產(chǎn)發(fā)展前景良好 作為省市“一號(hào)工程” ——— 高新西區(qū)發(fā)展迅速，近兩年內(nèi)吸引了大量資金、科研項(xiàng)目、科技人才，對(duì)生活社區(qū)、配套設(shè)施及 服務(wù)的需求與日俱增，特別是外企經(jīng)營(yíng)管理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、服務(wù)良好的高 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 檔生活社區(qū)?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，在高新西區(qū)周圍，特別是靠近城市的地帶，近年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)及配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)具有十分良好的發(fā)展前景。 （ 2）城西住宅今后將以高層、小高層為主 目前，困擾城西樓市的因素很多，一是房?jī)r(jià)偏低，地價(jià)不斷上漲，二是政府規(guī)劃對(duì)房屋類型、層高、綠化率等限制很多。因此，為分?jǐn)偟貎r(jià)，降低房?jī)r(jià)，城西住宅今后將以高層、小高層為主。 （ 3）購(gòu)房者中，青年人和外地人不斷增加 城西現(xiàn)在有一個(gè)很好的依托 —— 高新西區(qū)，作為政府的“一號(hào)工程”，周圍 現(xiàn)在還沒(méi)有居住用地，隨著高新西區(qū)的建設(shè)，入駐的外資企業(yè)員工都要住房子。因而購(gòu)房者中，青年人和外地人將逐漸增多，他們主要購(gòu)買中小戶型，從而市場(chǎng)形成梯級(jí)消費(fèi)。 城西區(qū)域樓盤資料列表 城北區(qū)域分析 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 多年以來(lái)，作為成都商貿(mào)集散（物流）中心和交通樞紐的城北，商貿(mào)流通及貨運(yùn)儲(chǔ)運(yùn)已成規(guī)模，然而由于物流缺乏統(tǒng)一的計(jì)劃、組織和協(xié)調(diào)，使得城北十分雜亂，不是一個(gè)理想的安居之地。該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)也不被看好。相比成都其它區(qū)域，城北住宅開發(fā)水平比較低。 市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 (1)有一定的需求市場(chǎng) 長(zhǎng)期在城北生活工作的人以及經(jīng) 商的外地人，他的工作地點(diǎn)、親朋好友、社交娛樂(lè)都在城北，他一般很認(rèn)同城北，愿意在城北選擇環(huán)境優(yōu)美的房屋，要讓他到其它區(qū)域去買房，可能性并不大。城北有數(shù)十萬(wàn)人，其中不乏有購(gòu)房能力的人，他們需要提高居住質(zhì)量，城北需要一批上規(guī)模上檔次的樓盤來(lái)滿足這部分人的需要。 (2)樓盤供應(yīng)量少 城北由于其特定的環(huán)境影響，造成該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)一直比較低迷，近段時(shí)間的供應(yīng)量相對(duì)于其他區(qū)域也比較少。 （ 3）片區(qū)人文環(huán)境差 由于城北一直以來(lái)都是成都市重要的交通樞紐和物資集散地，該區(qū)域流動(dòng)人口多，人文環(huán)境差，其他區(qū)域如 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 城西、城南的居民一 般都不會(huì)考慮在城北購(gòu)房。 （ 4）區(qū)域配套不完善 由于片區(qū)的規(guī)劃，該區(qū)域主要發(fā)展各專業(yè)市場(chǎng)，而居民的許多生活配套并不健全。居民的購(gòu)物、生活不方便。 （ 5）商業(yè)氛圍濃厚，居家氛圍弱 城北是商品及專業(yè)市場(chǎng)的集散地，商業(yè)氛圍十分濃厚。但住宅項(xiàng)目較少，并且許多市政配套，生活配套跟不上，造城整個(gè)區(qū)域居家氛圍較弱。 市場(chǎng)產(chǎn)品分析 （ 1）規(guī)模不大，以中低檔為主 所開發(fā)的樓盤規(guī)模都不大，一般在 3070畝左右，很少超過(guò) 100畝。這也造成其開發(fā)的檔次不高，以安居型為主。 （ 2）戶型以中小面積為主 該片區(qū)的戶型以二房，三房 為主，面積二房 7090，三房 100130，屬于中小戶型結(jié)構(gòu)。 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 （ 3）價(jià)格在 18002300元 /平方米之間 整個(gè)區(qū)域由于開發(fā)水平及承受能力所限，其價(jià)格在 18002300 之間，均價(jià)在 2100 左右。 未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè) (1)市場(chǎng)潛力巨大 城北住宅開發(fā)起步晚，商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)量卻最大，單是各類大中型專業(yè)市場(chǎng)就有上百多個(gè)，在這里經(jīng)商的人