【正文】 達10 多萬人，加上其他人口，市場潛力巨大。他們中不少人都想就近買房，而不想每天為回家而穿城奔波，更不想頻繁地更換臨時居所。他們對家的要求不僅僅是遮風避雨，更想舒適地生活。城北的房 地產市場也蘊涵了巨大的潛力。 （ 2）開發(fā)環(huán)境不斷改善。 為推動城北成華區(qū)一帶的發(fā)展，營造良好的投資環(huán)境和市場環(huán)境，市府、區(qū)府醞釀并出臺了一系列的城市規(guī)劃和發(fā)展大計，成都物流基地 ——— 城北商貿區(qū)的建設、“二橫三縱”的建設、“公路集裝箱”的建設等等。城北環(huán)境的改善將推動該區(qū)域房地產的發(fā)展。 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產策劃資料提供商 075583513598 83513535 （ 3）呼喚成規(guī)模、高檔次的產品 城北的優(yōu)勢可能就在于開發(fā)量的短缺，低價位的地價，以及更容易營造環(huán)境。而成華區(qū)境內大量的人流對區(qū)域的發(fā)展起到很好的支撐作用，他們也期待著成規(guī)摸高品質的樓盤出現(xiàn)。 城北區(qū)域樓盤資料列表 市 中心區(qū)域分析 中心區(qū)是成都市的 ***、經(jīng)濟、金融、科技、文化中心，是國務院確定的“商貿繁華區(qū)”，轄區(qū)內駐有省人大、省政府、省政協(xié)及眾多省、市新聞媒體機構，春熙路、鹽市口匯集了太平洋等一大批商貿企業(yè)，集聚了成千上萬的中、小商家和店鋪，五星級酒店及冠城廣場等豪華商務樓，是成都市最繁華、最重要的區(qū)域。當然也就成為地價最貴的區(qū)域。 市場現(xiàn)狀分析 (1)有較多潛在客戶 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產策劃資料提供商 075583513598 83513535 人們總是習慣將城市劃分為若干區(qū)域，買房時總會選擇最合適自己的。據(jù)成都市房地產局的一項調查數(shù)據(jù)顯示，希望在一環(huán)路內購房的比例高達 46％。在成都人眼 中，仿佛在市中心買房才能滿足他們的“中心意識”和歸宿感， 不過過高的房價將限制許多人在中心區(qū)購房的想法。 （ 2）明顯的區(qū)位優(yōu)勢 高度成熟的中心區(qū)無論在位置、配套等各方面都有不可取代的優(yōu)勢。只要提供合適的價格和優(yōu)越的品質，相信大多數(shù)人都愿意置業(yè)于此。 （ 3）府南河開啟新河居時代。 府南河改造工程總投資大大改善了城市中心區(qū)的居住環(huán)境。府南河的整治工程，帶動了沿岸房地產的開發(fā)，大量“親水”概念的房地產項目應運而生，藍色港灣、國嘉華庭、新城俊園等樓盤形成市中心一道靚麗的風景線。 （ 4）地價高 由于土地資源的有限性， 導致了中心區(qū)地價高漲。雖然市民都希望能在一環(huán)內購房。但過高的價格將成為大多數(shù)人置業(yè)的阻礙。 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產策劃資料提供商 075583513598 83513535 市場產品分析 (1)產品以小規(guī)模的商廈，寫字樓及電梯公寓為主 市中心具有極強的區(qū)位優(yōu)勢，其特殊的位置決定了該區(qū)域地塊資源的有限性和高昂的土地成本。在上半年一次中心區(qū)土地拍賣會上，兩個總計 7000 余平方米的地塊拍出了 1524 萬元／畝和 1240 萬元／畝的驚人天價。由此也就決定了中心區(qū)開發(fā)都以商廈、寫字樓及高層住宅為主，并且規(guī)模都不大。這樣攤低成本后房價才易被接受。 (3)均價在 30004500元 /平方米之間 市中心由于其明顯的區(qū)位優(yōu)勢，房價較高，均價在 30004500 元 / m2 左右。 未來市場預測 （ 1）舊城改造將給中心區(qū)的房產開發(fā)帶來新的機遇。 目前，市政府正在加強舊城改造力度。成都市中心區(qū)共有多個低洼棚戶區(qū)正在改造。政府對舊城改造給予了 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產策劃資料提供商 075583513598 83513535 很多政策上的優(yōu)惠。開發(fā)商降低了開發(fā)成本，直接效應就是商品房的價格降下來了，普通市民也買得起市中區(qū)的房子。萬科地產、國嘉地產、長富集團、新城置業(yè)等有實力的開發(fā)商都紛紛參與。 （ 2）中心區(qū)土地資源有限，城市開發(fā)的中心逐步外移 雖然有舊城改造工程，但是中心區(qū)的土地資源還 是很有限的。在該區(qū)域不可能開發(fā)大規(guī)模的項目。城市開發(fā)的中心都在逐步外移。 市中心樓盤資料列表。 郊縣分析 近幾年，住宅郊區(qū)化的趨勢越來越明顯。隨著成都市城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的實施和“五路一橋”等一系列重點基建工程的迅速推進，順應四川省優(yōu)先發(fā)展“成都一個特大的城市，綿陽一個大城市，德陽、彭州、邛崍等十個中等城市”的成都平原都市群發(fā)展戰(zhàn)略，成都市十四個郊區(qū)（市）縣將以集約化、規(guī)?；l(fā)展的方式形成包圍成都市中心區(qū)域的環(huán)狀生態(tài)綠化走廊帶。許多大的發(fā)展商早已關注到這個市場。在城郊開始了 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產策劃資料提供商 075583513598 83513535 一輪“圈地運動”。置 信實業(yè)、新希望房產、交大房產、合力達集團等等紛紛進軍郊縣。 郊縣房如何獲得人們的青睞呢？主要有以下因素： （ 1）土地供應量大 郊縣目前可供開發(fā)的土地較多，有實力的開發(fā)商可以大規(guī)模的開發(fā)，充分體現(xiàn)自己的特色。 （ 2）土地價格低 郊縣的土地價格與成都市區(qū)比較，幾乎要低 50%左右，如此的價格優(yōu)勢讓眾多發(fā)展商將目光投向這些區(qū)域。 （ 3）自然環(huán)境優(yōu)美 喧囂的大城市與快節(jié)奏的生活方式壓抑了人的個性，悠閑快樂的綠色健康生活成為人們的追求。郊縣由于其特殊的地理和優(yōu)美的自然環(huán)境，受到了許多崇尚自然的人們的喜愛。在城區(qū)要呼 吸到新鮮的空氣都要以提高土地成本、建筑成本、綠化管理成本為代價，郊區(qū)住宅的價格優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢便顯露出來。所以，在郊區(qū)買個好風景，買個閑暇的好心情，成為城區(qū)購房者的新理念 （ 4）城市規(guī)劃的優(yōu)越性 政府出臺了一系列優(yōu)惠政策措施以及市政的規(guī)劃，如人民南路南延線將正式通車，撤消溫江縣，設立成都市 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產策劃資料提供商 075583513598 83513535 溫江區(qū)等。這些規(guī)劃加快了郊縣城市化進程。 區(qū)域分析 華陽 國務院 1999年 6月 22日批準的成都市 7個衛(wèi)星城中，華陽便是其中之一。并且在 2002年元旦，人民南路南延線正式通車。驅車從人南立交橋到華陽只需 10 分鐘左右時間。成 都市將向南率先進行城市經(jīng)濟整體推進，這使得 23 內華陽的房地產將快速發(fā)展。 現(xiàn)有的華陽市場呈現(xiàn)以下特征： 樓盤整體質素不斷提高 隨著華陽不斷的發(fā)展，消費者對項目的要求也將越來越高。近段時間，以府河音樂花園、華陽濱河花園、綠水康城、黃金海岸、翠擁天地為代表的一批中高檔樓盤的涌現(xiàn)，將提升華陽項目的總體品質。 房價不斷提升 商品房和土地的價格上升幅度都比較明顯。商品房均價由 2000年的 800900元 /平方米到現(xiàn)在的 15001600元 /平方米。土地價格也上漲了 2倍左右。 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產策劃資料提供商 075583513598 83513535 各大開發(fā)商紛紛進入 早在人南延線規(guī)劃之初 ，華陽的土地就成了搶手貨，三佳房產、雙流向陽房產、宏城房產、森宇實業(yè)、三和房產等都在華陽搞開發(fā)，有的開發(fā)項目還不止一個。時至今日華陽的土地幾乎已被慧眼獨具的開發(fā)商們搶占貽盡。 整體配套欠缺 從市政配套來看，華陽整體還是比較差，商業(yè)、金融、行政、醫(yī)院、學校等均未形成一定規(guī)模 溫江 隨著光華大道、成溫邛高速公路、繞城高速公路等城市快速通道的建成，以及今年 4 月 14日，國務院正式批準撤消溫江縣，設立成都市溫江區(qū)，越來越多的開發(fā)商將目光轉向了成都以西的溫江。在短短的幾個月時間里，置信房產、華新國際、森宇集團、亞都房產 、華隆房產、天合房產、合力達等房地產開發(fā)商迅速搶灘溫江，總征地量數(shù)以千畝計，一場金溫江圈地大開發(fā)已拉開帷幕。 現(xiàn)有的溫江市場呈現(xiàn)以下特征： A、需求市場以本地人為主 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產策劃資料提供商 075583513598 83513535 溫江房地產市場潛在需求較大，并與市場供給保持一定程度的同步增長。目前溫江全縣商品房銷售態(tài)勢良好，空置率很低。舊城改造項目的消費群體主要為溫江本地人，外地購房者所占比例較小，僅“芙蓉古城”的客戶群以成都市內消費者和外地消費者為主，其中 35－ 50歲的消費者成為購房的主力。 B、項目品質不斷提升 2002 年后，溫江境內的大盤已有建信奧林匹克花園、置信 芙蓉古城、置信柳城誼苑、森宇音樂花園、天祥邊城水戀幾個項目公開亮相，此舉提升了溫江房地產開發(fā)的整體形象，抬高了行業(yè)競爭的門檻，促使市場更加規(guī)范，加速了區(qū)域版塊市場的形成 C、水景及田園特色成主流 幾個亮相的項目，如建信奧林匹克花園、置信芙蓉古城、置信柳城誼苑、森宇音樂花園、天祥邊城水戀都各具特色．邊城水戀，在水及生態(tài)環(huán)境上做文章，柳城誼苑，營造的是一種的親水生態(tài)主題等。 郊區(qū)樓盤資料列表。（以溫江、華陽地區(qū)為主） 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產策劃資料提供商 075583513598 83513535 二、典型樓盤分析 我們再以價格為分類標準把樓盤分成高檔、中檔和低檔三種來分別列舉典型樓 盤，希望以另一種角度總結成都的住宅市場。 高檔樓盤：價格 3000元 /m2 以上，其中價格在 4500 元 /m2以上樓盤為豪宅； 中檔樓盤：價格 2000～ 3000元 /m2； 低檔樓盤：價格 2000元 /m2 以下。 典型樓盤的選取原則： 產品較有特色 值得借鑒和思考 目前仍在售 高檔樓盤 成都市高檔樓盤分布圖 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產策劃資料提供商 075583513598 83513535 成都市高檔樓盤的主要特點： 從區(qū)域上：主要分布在城南、城西片區(qū)和 1 環(huán)路以內的中心區(qū)域及府南河沿岸。 從價格上：均價集中在 30004500 元 /平方米。少數(shù)運作水平和開發(fā)成本較高的精品豪宅價格在 4500元以上如錦繡家園、銀都花園。 目標 客戶：中心區(qū)多為有區(qū)域情結的老成都， 他們普遍不 喜歡遠離市區(qū)生活， 這類樓盤正好滿足了這類人群的要求；二環(huán)內則多為有一定經(jīng)濟基礎的成功人士；二環(huán)外目標 客戶則較廣。 從戶型上：基本集中在較寬松的中大戶型， 有少量小戶型；戶型供給多樣， 1 有平層、錯層、躍層； 1 從規(guī)模上：一環(huán)路以內的樓盤相當部分為小規(guī)模項目；二環(huán)外則較大。 1 從產品本身：運作水平較高， 1 各具特色， 1 能體現(xiàn) 目標 1 客戶的身份和品位。 1 從項目優(yōu)勢上： 便利的交通、成熟的市政配套為樓盤帶來了“先天”的附加價值。產品的質素和自身配套則一般。 ? 1環(huán) 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產策劃資料提供商 075583513598 83513535 路以內的高檔樓盤的價格支撐點主要源至于“區(qū)位”， ? 甚至學校、醫(yī)院等。 ? 諸如：商業(yè)街、泳池、會所， ? 一般擁有比較完善的配套設施， ? 可比擬的片區(qū)優(yōu)勢。此片區(qū)的樓盤本身的質素都普遍較高， ? 具有不 ? 城南片區(qū)是傳統(tǒng)意義上的高尚住宅區(qū)、富人聚居地， ? 府南河沿岸項目以臨河自然風景作為項目優(yōu)勢吸引客戶。 ? 二環(huán)路外的則多以項目的規(guī)模效應、品牌優(yōu)勢、產品硬件價值、可感受價值、居住文化、生活方式、社區(qū)配套等綜合因素取勝。 ? 1 主要價格支撐因素： 靠近城市中心的區(qū)位 片區(qū)人文環(huán)境 臨河自然風景 高品質的建筑 有品位的園林 房策網(wǎng)－ 《 2020房