【正文】 市 中心區(qū)域分析 中心區(qū)是成都市的 ***、經(jīng)濟、金融、科技、文化中心，是國務(wù)院確定的“商貿(mào)繁華區(qū)”，轄區(qū)內(nèi)駐有省人大、省政府、省政協(xié)及眾多省、市新聞媒體機構(gòu)，春熙路、鹽市口匯集了太平洋等一大批商貿(mào)企業(yè)，集聚了成千上萬的中、小商家和店鋪，五星級酒店及冠城廣場等豪華商務(wù)樓，是成都市最繁華、最重要的區(qū)域。 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 （ 3）呼喚成規(guī)模、高檔次的產(chǎn)品 城北的優(yōu)勢可能就在于開發(fā)量的短缺，低價位的地價，以及更容易營造環(huán)境。 為推動城北成華區(qū)一帶的發(fā)展，營造良好的投資環(huán)境和市場環(huán)境，市府、區(qū)府醞釀并出臺了一系列的城市規(guī)劃和發(fā)展大計，成都物流基地 ——— 城北商貿(mào)區(qū)的建設(shè)、“二橫三縱”的建設(shè)、“公路集裝箱”的建設(shè)等等。城北的房 地產(chǎn)市場也蘊涵了巨大的潛力。他們中不少人都想就近買房，而不想每天為回家而穿城奔波，更不想頻繁地更換臨時居所。 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 （ 3）價格在 18002300元 /平方米之間 整個區(qū)域由于開發(fā)水平及承受能力所限，其價格在 18002300 之間，均價在 2100 左右。這也造成其開發(fā)的檔次不高，以安居型為主。但住宅項目較少，并且許多市政配套，生活配套跟不上，造城整個區(qū)域居家氛圍較弱。居民的購物、生活不方便。 （ 3）片區(qū)人文環(huán)境差 由于城北一直以來都是成都市重要的交通樞紐和物資集散地，該區(qū)域流動人口多，人文環(huán)境差，其他區(qū)域如 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 城西、城南的居民一 般都不會考慮在城北購房。城北有數(shù)十萬人，其中不乏有購房能力的人，他們需要提高居住質(zhì)量，城北需要一批上規(guī)模上檔次的樓盤來滿足這部分人的需要。相比成都其它區(qū)域，城北住宅開發(fā)水平比較低。 城西區(qū)域樓盤資料列表 城北區(qū)域分析 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 多年以來，作為成都商貿(mào)集散（物流）中心和交通樞紐的城北，商貿(mào)流通及貨運儲運已成規(guī)模，然而由于物流缺乏統(tǒng)一的計劃、組織和協(xié)調(diào)，使得城北十分雜亂，不是一個理想的安居之地。 （ 3）購房者中，青年人和外地人不斷增加 城西現(xiàn)在有一個很好的依托 —— 高新西區(qū)，作為政府的“一號工程”，周圍 現(xiàn)在還沒有居住用地，隨著高新西區(qū)的建設(shè)，入駐的外資企業(yè)員工都要住房子。 （ 2）城西住宅今后將以高層、小高層為主 目前，困擾城西樓市的因素很多，一是房價偏低，地價不斷上漲，二是政府規(guī)劃對房屋類型、層高、綠化率等限制很多。另外如成都花園、新天地、嘉逸花園等都在小區(qū)的生態(tài)規(guī)劃方面各具特色 未來市場預(yù)測 （ 1）房地產(chǎn)發(fā)展前景良好 作為省市“一號工程” ——— 高新西區(qū)發(fā)展迅速，近兩年內(nèi)吸引了大量資金、科研項目、科技人才，對生活社區(qū)、配套設(shè)施及 服務(wù)的需求與日俱增，特別是外企經(jīng)營管理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、服務(wù)良好的高 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 檔生活社區(qū)。風景區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)項目如草堂之春、舜園、春天花園、浣花溪山莊等都成為了成都精品房產(chǎn)的代表之作。而其他片區(qū)中從21003500 元 / m2 不等，屬于中高水平價位。表現(xiàn)在價格上價格區(qū)間跨度大。 市場產(chǎn)品分析 (1)樓盤供應(yīng)多樣化 城西分為幾個典型片區(qū)，也造就了整體區(qū)域高中低樓盤并存。如今在城西三環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)，已初步形成了羊西線、金沙、雙楠、成灌路、浣花風景區(qū)、光華路和清水河等七大版塊爭鋒的局面。從市場表現(xiàn)來看，各樓盤的銷售速度良好，如置信大華情融苑，開盤半年銷售率就已攀升至 80%。 (2)樓盤總體質(zhì)素高，銷售狀況良好 該區(qū)域有很多高素質(zhì)樓盤，如春天花園、博瑞都是花園、置信逸都等等，都很具有代表性。 市場現(xiàn)狀分析 (1)較大的需求市場保證了該區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展 城西無論是自然環(huán)境，還是生活環(huán)境，或是人文環(huán)境，都是非常適合居住的區(qū)域。由此，也造就了城西房地產(chǎn)開發(fā)獨有的川西民居特色。 城南區(qū)域樓盤資料列表 城西區(qū)域分析 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 “城西是上風上水的寶地”，成都人如是說。再加上城南的特殊居住環(huán)境以及周邊已有競爭樓盤的定位，促使新項目定位也只能是中高檔次，且在項目特色和營銷等方面創(chuàng)造性的要求增加。 （ 2）近期會出現(xiàn)一些大盤 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷向外轉(zhuǎn)移，向南發(fā)展政策的出臺，許多開發(fā)商紛紛在人南延線囤積土地，如深長城地產(chǎn)的五洲花園，占地面積 1300畝。 未來市場預(yù)測 （ 1）房地產(chǎn)發(fā)展持續(xù)升溫 根據(jù)《成都市總體規(guī)劃（ 1995～ 2020 年）》，成都市南部副中心是以人民南路南延線（火車南站外 環(huán)路）周邊為核心的 34 平方公里地區(qū)，重點以發(fā)展科研、教育、文化及高科技術(shù)產(chǎn)業(yè)等功能的，以高新技術(shù)發(fā)展導(dǎo)向的綜合性城市科技產(chǎn)業(yè)文化區(qū)；人南延線和火車南站立交橋有機地連接了舊城區(qū)與城南副中心，未來地鐵線穿越人民南路主干道使城南副中心暢通無阻。這也能體現(xiàn)該區(qū)域的特征。主力總價在 3600左右。其中以 100250 的面積區(qū)間為主，體現(xiàn)其高檔樓盤的質(zhì)素。形成了高檔社區(qū)。充分考慮業(yè)主的社區(qū)文化活動，建立文化廣場和背景音樂系統(tǒng)以及游泳池、兒童樂園和網(wǎng)球場等休閑娛樂設(shè)施，把居住休閑以及 健康運動融入一體，體現(xiàn)了“以人為本，天人合一”的開發(fā)理念。 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 市場產(chǎn)品分析 (1)樓盤主要以高檔為主 城南區(qū)域在是有名的富人區(qū)，該區(qū)域樓盤的開發(fā)主要以高檔為主，城南樓盤在規(guī)劃設(shè)計上將小區(qū)環(huán)境作為主體，將大面積的土地用于綠化。 (3)開發(fā)中心轉(zhuǎn)移 由于土地供給的有限性，城南新開工項目位置明顯外移，桐梓林、棕樹、紫荊、外 雙楠、人南延線將有明顯的發(fā)展。 （ 2）區(qū)域配套較完善 城南區(qū)域整個片區(qū)綜合質(zhì)素較高，多年的開發(fā)積累已經(jīng)形成了完善的生活配套，交通、環(huán)境、教育、金融、商貿(mào)、醫(yī)療、休閑、餐飲等都具一定規(guī)模。 市場現(xiàn)狀分析 (1)供需市場穩(wěn)定 對住宅位置的選擇，城南仍是消費者的首選。玉林和棕南、棕北的 10年繁華在城南奠定了富人區(qū)的基礎(chǔ)。形成市場差異，區(qū)分出不同的目標市場。雖然市場需求旺盛，但是未來幾年內(nèi)市場競爭必將更加劇烈，這就對開發(fā)商的專業(yè)能力、資金能力提出了更高的要求。 （ 3）競爭加劇 未來一段時間內(nèi)，該片區(qū)將出現(xiàn)若干個大型樓盤。這些 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 居民都將成為本區(qū)域置業(yè)的生力軍。 未來市場預(yù)測 （ 1）價格呈上升趨勢 隨著片區(qū)規(guī)劃工程的啟動，高素質(zhì)樓盤將不斷出現(xiàn)，地區(qū)物業(yè)的價格呈上升趨勢，由原來的 20002500上升3000 左右。主力總價穩(wěn)定在 2400左右。 (3)價格主要在 17003000元 /平方米之間 統(tǒng)計分析表明，片區(qū)市場的行情價格在 17003000 元 / m2 左右。 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 (2)戶型面積豐富，多種多樣 經(jīng)過對在售樓盤戶型的統(tǒng)計分析，本片區(qū)的戶型面積從 40— 300m2，從面積上可以看出，本片區(qū)的戶型是一房、兩房、三房、四房以及躍式、別墅都有。 市場產(chǎn)品分析 (1)樓盤主要以中檔為主 城東區(qū)域在整個市區(qū)屬于比較亂、窮的地方， 該區(qū)域樓盤主要針對區(qū)域客戶，樓盤的開發(fā)主要以中檔為主，最終體現(xiàn)在價格上。居民的購物、生活不方便 （ 7）片區(qū)現(xiàn)有人居環(huán)境不理想 由于該區(qū)域是老工業(yè)區(qū)，規(guī)劃配套都不完善。 （ 5）優(yōu)越的教育環(huán)境 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 片區(qū)內(nèi)有四川師大、電子科大、成都理工大學(xué)、四川師大附屬中學(xué)、成都七中育才學(xué)校、東光實驗小學(xué)、雙林中學(xué)等大中小學(xué)，提供了良好的教育背景。再加上目前在城東儲地的都是成都知名開發(fā)企業(yè)，城東的住宅開發(fā)將呈現(xiàn)“規(guī)模 +品牌”的理想格局。 （ 4）高尚社區(qū)初具規(guī)模。該區(qū)域總體銷售率約 80%。片區(qū)的樓盤開始往品質(zhì)高檔化，開發(fā)規(guī)?；姆较虬l(fā)展。 (2)供應(yīng)樓盤質(zhì)素不斷提高 早期開發(fā)的樓盤都以經(jīng)濟適用房和中低檔住宅為主， 2001 年開發(fā)的萬科城市花園、蜀都花園、河濱印象等大規(guī)模高質(zhì)素的樓盤把東區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)提到了一個新的高度。商品房市場供應(yīng)量明 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 顯增加。 第二部分 成都房地產(chǎn)市場描述 一、成都市區(qū)域市場分析 城市分區(qū)： 根據(jù)成都市城市結(jié)構(gòu)及房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，我們將成都市分為六個大片區(qū)： 城東、城南、城西、城北、中心城區(qū)和城郊結(jié)合區(qū)。開發(fā)商為了適應(yīng)居民的要求，會加大投入成本，從而會促使住宅價格進一步走高； 同時，市場供應(yīng)量的不斷放大，導(dǎo)致市場競爭加劇，價格大戰(zhàn)一觸即發(fā)。從沿海住宅發(fā)達城市的經(jīng)驗看，成都的住宅價格應(yīng)該在現(xiàn)有價格平臺上反復(fù)整理，蓄勢待發(fā)，在國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到更高水平的條件下，價格將尋求 新的突破。近 12 個月內(nèi)價格指數(shù)浮動范圍僅在 5點之內(nèi)，說明成都住宅的價格是穩(wěn)定的。因為住宅市場占整個房地產(chǎn)市場絕大部分份額，房地產(chǎn)宏觀市場的主要特點集中表現(xiàn)在住宅市場上。 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 住宅總體供需情況 住宅總體供需情況一覽表 住宅開發(fā)面積情況 住宅銷售情況 年份 施工面積 （萬 m2） 新開工面積 （萬 m2） 竣工面積（萬 m2） 實際銷售面積（萬 m2） 實際銷售額（萬元） 空置面積（萬 m2） 1996 272554 1997 352990 1998 431416 1999 544288 2000 643201 2001 無數(shù)據(jù) 1052500 無數(shù)據(jù) （中國統(tǒng)計出版社《 2001成都統(tǒng)計年鑒》 114頁， 2001年資料來自成都市統(tǒng)計局《成都 2001統(tǒng)計手冊》 60頁） 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 住宅開發(fā)和銷售走勢圖 住宅空置面積和空置率走勢圖