【正文】 ：負(fù)一層為地下室和停車(chē)庫(kù)；底層有：前院、客廳、客臥、天井、餐廳（廚房）、露臺(tái)、后花園；二層有：前院上空、書(shū)房、次臥、客臥、天井上空、客臥、后院上空；三層有：天井上空、屋頂平臺(tái)、主臥。清華坊獨(dú)領(lǐng)現(xiàn)代民居風(fēng)騷，正是引來(lái)八方看客的最大亮點(diǎn)，亦是最大賣(mài)點(diǎn)。到了清華坊，你能看見(jiàn)三五成群的人進(jìn)進(jìn)出出，他們之中有的是購(gòu)房者，有的是參觀者，其中不少人是對(duì)傳統(tǒng)居民和民族文化有著深刻或濃厚情意的長(zhǎng)者、學(xué)者、建筑師，還有的是房產(chǎn)界的同仁、同行，地產(chǎn)界的大腕和明星。關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)需求方面的市場(chǎng)狀況，將在消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查與物業(yè)管理人員深度訪(fǎng)談報(bào)告部分給予詳細(xì)的分析和探討。小戶(hù)型產(chǎn)品要想贏得市場(chǎng)先機(jī)，除了在產(chǎn)品方面的優(yōu)勢(shì)之外，配套服務(wù)也是一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)。從目前已經(jīng)入住的小戶(hù)型項(xiàng)目來(lái)看，業(yè)主的差異性也較大，有純居住，也有居家辦公、同時(shí)還有純辦公業(yè)主，這三種類(lèi)型的業(yè)主同時(shí)居住在一個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，造成了需求的差異化，同時(shí)在配套服務(wù)方面也需要差異化的管理方案，成都現(xiàn)代城的俱樂(lè)部式管理方案是一個(gè)靚點(diǎn)，有一些類(lèi)似于置信提出過(guò)的置信生活方式，只不過(guò)現(xiàn)代城的業(yè)主資源大部分都是年輕人，擁有著類(lèi)似興趣愛(ài)好更容易交流出火花。另一方面表現(xiàn)在業(yè)主的溝通，當(dāng)前城市年輕人特有的生活方式式鄰里之間的干擾性逐漸漸少，相互之間很少溝通，這就需要?jiǎng)?chuàng)造一種全新的生活方式來(lái)提高各單位之間的干擾性。此類(lèi)設(shè)計(jì)易造成局部空間的比例失調(diào)和不舒適性，從市場(chǎng)產(chǎn)品來(lái)看，中小戶(hù)型做成躍、復(fù)結(jié)構(gòu)并不是主流，也不可能成為主流。這樣分割下來(lái)，上下空間加隔板，而客廳層高保持不變，這樣造成的結(jié)果是客廳層高與客廳進(jìn)深、開(kāi)間比例不，造成比較壓抑的感覺(jué)。通過(guò)統(tǒng)計(jì)分析，此區(qū)間臥室面積平均而言較2040平方米區(qū)間臥室面積有所下降，這主要是由于功能房的劃分合理型以及增加了室內(nèi)通廊的原因所造成的?？蛷d面積： 75平米的產(chǎn)品，客廳面積普遍在23個(gè)平米左右。功能房的分布也比較合理，基本上都做到了干濕、動(dòng)靜分離。6080平方米設(shè)計(jì)：如果說(shuō)前兩個(gè)產(chǎn)品尚屬于完全過(guò)渡化的產(chǎn)品，那么6080平方米范圍內(nèi)的產(chǎn)品可以說(shuō)是真正的住宅了?？蛷d面積：市場(chǎng)當(dāng)中主要有兩種形式，一是客廳同臥室相對(duì)獨(dú)立，二是客廳同臥室在一個(gè)區(qū)域，兩種設(shè)計(jì)面積相差不大，都在14平方米以上。一般房間都比較方正。這兩個(gè)功能房在此面積區(qū)間內(nèi)全部都為黑房子，有的甚至取消了廚房，僅僅設(shè)置了供加熱用的電磁爐，而衛(wèi)生間有的也是采用毛玻璃隔斷的方式。客廳面積：由于采用通廊式設(shè)計(jì)，客廳開(kāi)間同臥室一樣，其不同之處在于客廳進(jìn)深稍多一些，這樣，客廳的面積基本上在14平方米左右，普遍都是客廳采光。設(shè)計(jì)：幾乎全部采用大進(jìn)深設(shè)計(jì)，開(kāi)間不超過(guò)4米，—，進(jìn)深較長(zhǎng)，普遍在10米以上，有的甚至做到了13米以上（包括陽(yáng)臺(tái)）。在此基礎(chǔ)之上對(duì)市場(chǎng)當(dāng)中各功能用房的面積與分布情況進(jìn)行探討。于是，根據(jù)這些人的月收入，結(jié)合貸款并按照首付2—3萬(wàn)、月供500余元左右，推出了適合這部分群體的人的戶(hù)型面積。調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，今年新增的小戶(hù)型產(chǎn)品以一室一廳、面積在18平方米至50平方米為主。這一產(chǎn)品特征與市中心較高的土地轉(zhuǎn)讓金造成成本居高不下相關(guān)性較大。例如長(zhǎng)富花園推出的57平方米單位、藍(lán)色港灣推出的55平米單位。其中面積最小的為青年公寓16平米單套住宅。小戶(hù)型項(xiàng)目的戶(hù)型分布情況 單位：平米以上所列為當(dāng)前市場(chǎng)當(dāng)中具有代表性的小戶(hù)型項(xiàng)目戶(hù)型分布情況。結(jié)論：一環(huán)路以?xún)?nèi)項(xiàng)目的平均單價(jià)同區(qū)域市場(chǎng)相差無(wú)幾，平均總房款為15萬(wàn)元左右，大大低于區(qū)域平均水平。但是要考慮到，大量小戶(hù)型項(xiàng)目的推出，更加拉動(dòng)租金和房?jī)r(jià)走低。由此看來(lái)，在今年開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商對(duì)于價(jià)格這一敏感因素做出了一定的讓步。我們按照一環(huán)路以?xún)?nèi)平均戶(hù)型分布在50平方米左右的戶(hù)型來(lái)進(jìn)行計(jì)算，其清水房的單價(jià)則為3300元/平方米，這與同等區(qū)域內(nèi)大戶(hù)型的加權(quán)平均價(jià)而言，相對(duì)較高一些，原因是土地、設(shè)計(jì)以及建設(shè)當(dāng)中的成本所導(dǎo)致的。若從單價(jià)上來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格同周邊其它樓盤(pán)相差無(wú)幾，有的甚至偏高一些，這是由于小戶(hù)型項(xiàng)目從成本上來(lái)說(shuō)要高些。 最低主流總價(jià)分布在1115萬(wàn)元之間，最高主流總價(jià)分布區(qū)間相對(duì)最低主流總價(jià)較寬。因此，以下只對(duì)總房款進(jìn)行對(duì)比分析。市場(chǎng)當(dāng)中缺少在CBD附近的小戶(hù)型項(xiàng)目。因此，在CBD附近需要這種總價(jià)不高的、同CBD相配套的小戶(hù)型住宅。目前對(duì)于事業(yè)剛起步的白領(lǐng)來(lái)講，動(dòng)輒100多平方米以上的面積、數(shù)十萬(wàn)元的首付款，圓住房夢(mèng)是難以企及的?！稗k公居家型”項(xiàng)目與“居家型”不盡相同,需要增加部分配套設(shè)施?！稗k公居家型”項(xiàng)目為數(shù)不少，并且有一定的市場(chǎng)容量?！爱a(chǎn)權(quán)酒店型”屬于新一類(lèi)產(chǎn)品形式，由于成都市酒店行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，其市場(chǎng)容量有限，預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)較大增長(zhǎng)。“商用物業(yè)型”將其細(xì)分還包括兩種形態(tài)，一種為居家經(jīng)商型，產(chǎn)品形式為一樓一底或平層家?guī)У?，另一種為純商業(yè)物業(yè)型。在各種類(lèi)型的小戶(hù)型項(xiàng)目中，以“酒店式公寓”、“商用物業(yè)型”為項(xiàng)目定位的小戶(hù)型項(xiàng)目呈現(xiàn)增長(zhǎng)勢(shì)頭。而進(jìn)入下半年之后，隨著時(shí)代100、成都國(guó)際公寓等小戶(hù)型項(xiàng)目的熱銷(xiāo)，小戶(hù)型產(chǎn)品又逐漸增多起來(lái)。項(xiàng)目定位分布圖1999年和2000年是小戶(hù)型在成都產(chǎn)生和發(fā)展的第一個(gè)高峰時(shí)期。結(jié)論：就目前而言，中、大型項(xiàng)目中的小戶(hù)型單位同純小戶(hù)型項(xiàng)目比較，具有相對(duì)較高的性?xún)r(jià)比。地塊規(guī)模的限制導(dǎo)致了在開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中某些方面難以發(fā)揮，例如在配套設(shè)施與景觀方面就難以做得更加精彩。2001年度由于市中心區(qū)域可供開(kāi)發(fā)的大塊規(guī)模用地存量極少，此類(lèi)開(kāi)發(fā)在市中心區(qū)域并不多，但隨著今年大規(guī)模舊城拆遷改造等市政規(guī)劃的實(shí)施，相信這一開(kāi)發(fā)形勢(shì)將會(huì)出現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭。（1時(shí)代天驕2金港空中花園3錦宏麗景4藍(lán)色港灣5都世驛站6梧桐世家7長(zhǎng)富花園8武城自由度9世紀(jì)太升10玉林風(fēng)景線(xiàn)11成都國(guó)際公寓12流星花園13大地城市脈搏14城市陽(yáng)光15玉林生活廣場(chǎng)16藍(lán)色加勒比17新綠季節(jié)彩世界18宜家HOME19青年公寓20時(shí)代100 21紫薇銀座22美麗人生）在所調(diào)查的項(xiàng)目當(dāng)中，大部分為純小戶(hù)型住宅項(xiàng)目，用地規(guī)模最大的是長(zhǎng)富花園，面積為15808平方米，最小的為錦宏麗景花園，僅有2670平方米，有59%的項(xiàng)目用地規(guī)模在6000平方米以下。開(kāi)發(fā)小戶(hù)型產(chǎn)品從當(dāng)前來(lái)講是緩解供需結(jié)構(gòu)性矛盾的手段之一。錦繡之約1棟16層高層8畝%花園、噴水池、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所、泳池68532，322，634，143—3027000世紀(jì)錦苑2棟15層電梯、6棟多層、4棟低層100畝60%人工瀑布、五彩噴泉、游泳池、會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)504422，322，222，70—2603500凱萊帝景3棟30層電梯公寓28畝51%網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫推桿果嶺、恒溫泳池、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、慢跑徑492322，332，322，130—1804280圣安卓花園4棟12層電梯公寓25畝45%游泳池、會(huì)所、廣場(chǎng)251422，147322，126322，118130—1903000四、小戶(hù)型市場(chǎng)項(xiàng)目調(diào)查分析目前市場(chǎng)主流產(chǎn)品主要是120多平方米的兩居室、三居室，但主流市場(chǎng)產(chǎn)品現(xiàn)已基本趨于飽和，市場(chǎng)已經(jīng)到了細(xì)分的階段。棕樹(shù)片區(qū)：樓盤(pán)名稱(chēng)形態(tài)占地容積率綠化配套戶(hù)數(shù)主力戶(hù)型（平方米）戶(hù)形區(qū)間（平方米）價(jià)格(元/平方米)錦官新城聯(lián)排別墅獨(dú)棟別墅電梯公寓418畝58%會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、恒溫泳池、戶(hù)外泳池、保齡球館、生態(tài)廣場(chǎng)、龍珠湖2000322，141．73533，735，937，131—269238—69833005700翠云庭2棟12層電梯公寓10畝338%水景庭院、會(huì)所200221，其余為可變戶(hù)型90—1402850風(fēng)格雅園聯(lián)排別墅33畝45%社區(qū)慢跑道、休閑涼亭、會(huì)所、中庭廣場(chǎng)、觀賞水池86733，733，654，345543，291265—3974300名士公館7棟12層小高層60畝30%會(huì)所、茶館、圖書(shū)館、健身跑道、健身房、太極練習(xí)場(chǎng)、景觀泳池、城市果園700222，101322，122422，14190—2152700水漪裊銅6棟12層小高層電梯公寓44畝%水景園林、會(huì)所、陽(yáng)光泳池、棧道、廣場(chǎng)700322，221，70—2002800桐梓林片區(qū)：樓盤(pán)名稱(chēng)形態(tài)占地容積率綠化配套戶(hù)數(shù)主力戶(hù)型（平方米）戶(hù)形區(qū)間（平方米）價(jià)格元/平方米中華園“凱萊帝景”主力戶(hù)型同樣是3室2廳2衛(wèi)，面積在130——180平方米，均價(jià)是4280元/平方米，項(xiàng)目定位是中高檔。體育運(yùn)動(dòng)主題十分突顯，在棕樹(shù)小區(qū)內(nèi)，生活配套設(shè)施還不盡完善，這為本項(xiàng)目的商業(yè)建筑規(guī)劃，提供了充足的擴(kuò)展空間。 在分析的十個(gè)代表性樓盤(pán)中，配套設(shè)施中基本上都有會(huì)所，其次是廣場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房及其他形式的鍛煉場(chǎng)所。 ——，綠化率在30%——40%之間。棕樹(shù)小區(qū)內(nèi)主要以12層小高層電梯公寓和聯(lián)排別墅為主，桐梓林小區(qū)主要以12層以上高層電梯公寓和聯(lián)排別墅為主。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具備了良好的充分條件。這無(wú)論是從市政配套設(shè)施的完備性，還是從該區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安狀況，以及景觀環(huán)境、人口素質(zhì)、生活、交通便利度和與市中心的距離等諸方面來(lái)說(shuō)，城南均是最佳的居住區(qū)域。但這樣的樓盤(pán)也開(kāi)始出現(xiàn)滯銷(xiāo)，說(shuō)明需求已相對(duì)飽和，除非有新的更好的產(chǎn)品。他們對(duì)小區(qū)環(huán)境、物管、配套設(shè)施要求很高。價(jià)格相對(duì)集中度差異情況基本上反映了我市各區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。從單價(jià)在3000元/平方米以上的樓盤(pán)占該區(qū)域整個(gè)樓盤(pán)比例的情況來(lái)看，城中比例高達(dá)85%，這是與該區(qū)域高度完善的生活配套設(shè)施，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)有著密切的聯(lián)系。從上表可以看出，除城中以外，城南、城西價(jià)格頻率最高的是35002500元/平方米，以3000元/平方米為價(jià)格分水嶺尤為明顯；城東、城北價(jià)格頻率最高的是20002500元/平方米。如城東的蓮花新區(qū)均價(jià)2200元/M2，現(xiàn)已基本售完；城西的香榭名苑，均價(jià)2450元/M2；城南的名士公館，均價(jià)2700元/M2。成都房?jī)r(jià)主要集中在1500—3500元/M2之間，占72%；2000—3000元/M2的價(jià)位占49%。二是城東流動(dòng)人口較多，社會(huì)治安存在較大隱患。隨著城東配套設(shè)施的全面改善，住宅的升值空間將大大提高?，F(xiàn)在城東地價(jià)連連上漲，房?jī)r(jià)也有攀升的跡象，開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備推出更高檔次的樓盤(pán)。加之開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)，城東樓盤(pán)品質(zhì)得到了提升。城東的地價(jià)和房?jī)r(jià)普遍比城中、城南低30%左右，給未來(lái)很大的想象空間。從早期的香木林花園、海棠花園，到今天的萬(wàn)科城市花園、蜀都花園、朝陽(yáng)名宅等，大部分項(xiàng)目的銷(xiāo)售率都在90%以上。城東是城市人口密度大的區(qū)域，消費(fèi)需求約占全市總需求的1/3，住房供應(yīng)量占全市比例卻不足25%。相對(duì)低廉的地價(jià)，使開(kāi)發(fā)商在建筑與景觀環(huán)境設(shè)計(jì)方面可以投入更多的資金，塑造樓盤(pán)品質(zhì)。雖然目前城東樓盤(pán)價(jià)格、環(huán)境和配套設(shè)施與城南、城西存在較大差距，但城東樓盤(pán)的性?xún)r(jià)比可能更合理。城東樓價(jià)主要集中在150