【正文】 02500元/M2之間，占該區(qū)域樓價(jià)的69%；3000元/M2以上的僅占18%。其中居住用地38平方公里，控制人口規(guī)模將達(dá)139萬(wàn)人，其中通過(guò)工業(yè)用地置換為居住用地將達(dá)到相當(dāng)規(guī)模。相信隨著城市配套設(shè)施的完善以及沙河流域的整治，城北住宅市場(chǎng)將會(huì)有新的發(fā)展。城北由于外來(lái)流動(dòng)人口較多，治安環(huán)境繁雜，使開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者在此開(kāi)發(fā)、購(gòu)置有所顧慮。這說(shuō)明目前城北住宅房產(chǎn)還處于起步階段。但由于歷史和現(xiàn)實(shí)原因，使城北住宅房產(chǎn)一直處于比較落后的狀況。雖然市中心各種配套設(shè)施齊備,交通方便,但房?jī)r(jià)相對(duì)最高，加之車(chē)流量大，空氣污濁，居住環(huán)境較差，其性價(jià)比與其他區(qū)域住房的性價(jià)比沒(méi)什么優(yōu)勢(shì)。小戶型是市中心樓盤(pán)的又一大亮點(diǎn)。摩爾百盛、城市之心開(kāi)盤(pán)不久就銷(xiāo)售了65%左右。由于市中心土地成本的高昂，使開(kāi)發(fā)商的操作空間大打折扣。春熙路的土地曾一度達(dá)1520萬(wàn)元/畝，創(chuàng)造了成都市單畝土地價(jià)格的天價(jià)。 市中心樓價(jià)主要集中在3000元/M2以上，占該區(qū)域樓價(jià)的85%；4500元/M2以上的占38%。城西上風(fēng)上水，周邊植被保護(hù)好，環(huán)境優(yōu)美，綠化程度高，并緊鄰國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)溫江、郫縣，空氣清潔指數(shù)達(dá)到30%，擁有得天獨(dú)厚的生態(tài)環(huán)境，是較理想的居住地。以錦城花園為代表的樓盤(pán)已超過(guò)3000元/m2，大石西路，羊西線及其它樓盤(pán)也一路飄紅。在2001年成都市樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)中，城西占31%，城南占25%，城東占10%；以羊西線二環(huán)路為中軸點(diǎn)、呈扇狀輻射的城西片區(qū)，盤(pán)踞著成都花園、蜀風(fēng)花園城、博瑞都市花園、置信金沙園及齊力花園等大規(guī)模項(xiàng)目。這說(shuō)明城西以中檔盤(pán)為主。區(qū)內(nèi)的杜甫草堂、青羊?qū)m、文化宮、南郊公園、武侯祠、石人公園等風(fēng)景點(diǎn)以及清水河、摸底河兩條主要水系共同構(gòu)成了城西的獨(dú)特人文景觀。錦官新城、凱萊帝景就是很好的例子。此外，風(fēng)格雅園，名士公館、水漪裊銅等項(xiàng)目也正在開(kāi)發(fā)之中。城南社區(qū)開(kāi)始從人民南路向東、西兩側(cè)橫向延展，人南以東則向棕樹(shù)片區(qū)延展。. 城南社區(qū)的開(kāi)發(fā)前景 隨著開(kāi)發(fā)量的不斷增大，用地面積的不斷減少，玉林、棕北、棕南、桐梓林等社區(qū)可供開(kāi)發(fā)之地幾乎沒(méi)有。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，城南的小區(qū)居住了成都市90%左右的外籍人士，而他們大多是各大跨國(guó)公司駐成都的高級(jí)管理人員。城南的小區(qū)規(guī)模都不大,但開(kāi)發(fā)商都十分注重小區(qū)環(huán)境的營(yíng)造，綠化率一般在40%以上以及配備完善的生活設(shè)施，如完善的小區(qū)安全系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、中央供水、戶式中央空調(diào)、游泳池、會(huì)所、幼兒園、小學(xué)等。. 物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)多以高檔電梯公寓、聯(lián)體別墅為主。從圖表中可以看出，城南樓價(jià)主要集中在3000元/M2以上,占68%；4500元/M2以上的價(jià)位也占到了18%。二、區(qū)域市場(chǎng)研究及比較分析 城南是成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較早的區(qū)域之一，區(qū)內(nèi)有棕北、棕南、玉林、肖家河、棕樹(shù)、桐梓林、紫荊等多個(gè)成熟社區(qū)。按此增長(zhǎng)率測(cè)算，今年將達(dá)到700萬(wàn)平米，如按前三年平均年遞增率測(cè)算，今年將達(dá)到878萬(wàn)平米。從上表中可以看出，%的快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。需求量一般來(lái)說(shuō)肯定會(huì)大于實(shí)際銷(xiāo)售面積，因?yàn)槭袌?chǎng)產(chǎn)品在價(jià)格、戶型、面積、配套、環(huán)境等諸方面不可能完全滿足社會(huì)需求。綜合上述分析情況，以及我市近年來(lái)房地產(chǎn)投資相關(guān)因素的增長(zhǎng)趨勢(shì)，預(yù)計(jì)今年我市住宅實(shí)際供應(yīng)量約為1400萬(wàn)平方米，明年約為1900萬(wàn)平米。2001年，我市住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為1052萬(wàn)平米(成都市房產(chǎn)局提供)，%?？紤]到今年以來(lái)空置面積增速較快的因素，今年實(shí)際空置面積可能要大于130萬(wàn)平米，約在140萬(wàn)平米左右；明年可能會(huì)達(dá)到160萬(wàn)平米。%；已接近去年全年的空置量。由于受不可預(yù)見(jiàn)性因素的影響，明年實(shí)際情況可能會(huì)與測(cè)算值略有差異。測(cè)算方法是以成都市近年來(lái)住宅投資平均增速。由于受投資階段性的影響，每年第四季度通常是竣工驗(yàn)收的高峰期，約占全年的60%以上，同時(shí)，今年前三個(gè)季度住宅投資額增進(jìn)與去年水平基本持平，所以，今年竣工面積與去年相比增長(zhǎng)幅度在30%以上應(yīng)該是有保證的。1999年2000年2001年年平均遞增2002年(19月)同比增長(zhǎng)土地購(gòu)置費(fèi)（億元）%住宅投資（億元）%%住宅施工面積(萬(wàn)m2)%%住宅新開(kāi)工面積(萬(wàn)m2)503667%%住宅竣工面積(萬(wàn)m2)%%住宅銷(xiāo)售面積(萬(wàn)m2)%%住宅空置面積(萬(wàn)m2)%% （根據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局年鑒資料整理）主要反映供應(yīng)量指標(biāo)的住宅竣工面積，近四年來(lái)在逐年增加，每年以百萬(wàn)平米遞增。剔除今年成都市實(shí)行一級(jí)土地公開(kāi)拍買(mǎi)、二級(jí)土地柜臺(tái)轉(zhuǎn)讓交易、土地基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整等政策變化而導(dǎo)致的土地價(jià)格上漲因素，今年土地實(shí)際購(gòu)置面積也將會(huì)達(dá)到近年來(lái)的最高峰。從下表中可以明顯看出，土地購(gòu)置費(fèi)、住宅投資額、施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積等相關(guān)指標(biāo)，每年呈現(xiàn)二位數(shù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。住宅產(chǎn)品將逐步向個(gè)性化、多元化方向發(fā)展，主題概念日趨明顯，建筑風(fēng)格愈顯多樣，住宅設(shè)計(jì)更加注重細(xì)節(jié)創(chuàng)新，以體現(xiàn)以人為本的開(kāi)發(fā)理念。國(guó)內(nèi)知名的開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐成都，而本土企業(yè)也在不斷提升自身品牌形象。實(shí)施了蜀都大道、羊市街西延線、東城根街和長(zhǎng)順街南北延線等多條城區(qū)道路的改造建設(shè)，城區(qū)舊房改造力度明顯加快，向城外發(fā)展的大型住宅項(xiàng)目呈現(xiàn)不斷增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。成都市曼哈頓項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告一、成都市住宅市場(chǎng)供需研究近年來(lái)，成都市相繼完成了一、二環(huán)路、內(nèi)環(huán)路、府南河綜合整治城區(qū)段工作和天府廣場(chǎng)一期工程。城市面貌和生態(tài)環(huán)境明顯改善。住宅市場(chǎng)的快速發(fā)展，已形成多方競(jìng)爭(zhēng)格局。競(jìng)爭(zhēng)的加劇促使開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場(chǎng)研究，在產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)上開(kāi)始向集約化、品牌化方向上發(fā)展。住宅競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)將在個(gè)性化的結(jié)構(gòu)、特征明顯的主力戶型、純粹的社區(qū)型態(tài)等方面展開(kāi)。%，總額已超過(guò)去年全年水平。隨著土地儲(chǔ)備面積的增加，預(yù)示著今后幾年成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)得到進(jìn)一步發(fā)展。今年前三個(gè)季度，%，表面上看增幅很小。以近三年住宅投資與竣工面積平均比率以及全年前三個(gè)季度投資額增長(zhǎng)率相關(guān)指標(biāo)分析測(cè)算，今年成都市住宅竣工面積可能會(huì)達(dá)到10001100萬(wàn)平米，比去年凈增加300萬(wàn)平米以上；以此類(lèi)推，明年住宅竣工面積可能會(huì)達(dá)到14001600萬(wàn)平米，比今年增加400萬(wàn)平米左右。繼續(xù)保持10%以上的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)速度以及無(wú)重大政策變化。. 空置面積供應(yīng)置指標(biāo)中除竣工面積以外，空置面積近年來(lái)的增長(zhǎng)率及絕對(duì)值也不可忽略。前三年來(lái)平均每年約增加15萬(wàn)平米，空置面積，以此增速推算，今年將達(dá)到130萬(wàn)平米。. 批準(zhǔn)預(yù)售面積近年來(lái)住宅采取預(yù)售辦法已成為一種主要銷(xiāo)售形式，所以，供應(yīng)量也須包括正在施工、尚未竣工驗(yàn)收但已取得房地產(chǎn)部門(mén)的預(yù)售面積。由于“批準(zhǔn)預(yù)售面積”指標(biāo)是從1999年下半年開(kāi)始統(tǒng)計(jì)（年報(bào)形式），統(tǒng)計(jì)時(shí)間較短，無(wú)法準(zhǔn)確反映趨勢(shì)性變化，所以，今年實(shí)際情況只有待年報(bào)匯總后才能得知。從統(tǒng)計(jì)資料來(lái)看，住宅實(shí)際銷(xiāo)售面積較為準(zhǔn)確地反映了住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售情況，與需求量存在著高度相關(guān)性。所以，能夠得到實(shí)現(xiàn)的最終需求——實(shí)際銷(xiāo)售面積，客觀地反映了市場(chǎng)有效需求，濾除了開(kāi)發(fā)商的無(wú)效供給（空置房）和消費(fèi)者的無(wú)效需求（心理預(yù)期目標(biāo)和現(xiàn)實(shí)存在的差距）。%，增速放緩。保守估計(jì)，今年實(shí)際需求量約有800萬(wàn)平米，供需比為1：；明年約有1000萬(wàn)平米，供需比為1：。隨著城市向東向南的發(fā)展，桐梓林、紫荊東側(cè)在近幾年得到了重點(diǎn)開(kāi)發(fā)，并延伸了城南高尚社區(qū)的范圍。這與其高檔住宅社區(qū)是一致的。在已有的別墅、躍層、平層等建筑形式后,聯(lián)體別墅成為該區(qū)域的主流建筑形式。 在這一區(qū)域，各類(lèi)高檔成品專賣(mài)店星羅棋布，高檔車(chē)隨處可見(jiàn)，直接體現(xiàn)了財(cái)富的高度聚集。經(jīng)過(guò)10多年的積累，城南的教育設(shè)施、體育設(shè)施、醫(yī)院、各大銀行商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、大型商業(yè)配套項(xiàng)目等配套設(shè)施日益完善，交通便利，商業(yè)氣氛較濃厚。玉林社區(qū)房屋與其他后開(kāi)發(fā)的社區(qū)的房屋相比略顯陳舊，并且存在戶型設(shè)計(jì)不合理等問(wèn)題；桐梓林社區(qū)由于政府規(guī)劃的原因使該社區(qū)目前高檔住宅與經(jīng)濟(jì)適用房混雜，這種狀況在一定程度上限制了該社區(qū)的完善。隨著人南延線的開(kāi)通，城南最后的一塊處女地棕樹(shù)小區(qū)，錦官新城就占了一半的土地。城南的部分樓盤(pán)一味強(qiáng)調(diào)小區(qū)環(huán)境而忽略了戶型設(shè)計(jì)，面積過(guò)大，導(dǎo)致樓盤(pán)在熱銷(xiāo)一段時(shí)間后開(kāi)始滯銷(xiāo)。 城西是成都市空氣質(zhì)量最好，公園最多，綠化率最高的區(qū)域之一。城西樓價(jià)主要集中在2000—3000元/M2之間,占該區(qū)域樓價(jià)的76%；3000元/M2 以上只占24%。. 開(kāi)發(fā)數(shù)量、規(guī)模居各區(qū)域首位據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，城西目前的開(kāi)發(fā)數(shù)量、規(guī)模遙遙領(lǐng)先城東、城南。. 物業(yè)形態(tài)該區(qū)域以多層為主，其房產(chǎn)價(jià)格正在穩(wěn)步上升。. 區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚區(qū)位優(yōu)勢(shì)是城西樓盤(pán)的一大亮點(diǎn)。 目前，城西開(kāi)發(fā)逐漸向二環(huán)路以外轉(zhuǎn)移，生活配套設(shè)施與其現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)速度和規(guī)模是脫節(jié)的，如學(xué)校、商場(chǎng)、醫(yī)療、餐飲等問(wèn)題尤為突出，完善其設(shè)施至少還需用3—5年的時(shí)間。由于市中心地段位置的特殊性，土地資源又非常有限，住宅開(kāi)發(fā)只能以高層電梯公寓為主，其土地成本、建安等開(kāi)發(fā)費(fèi)用相對(duì)比其它區(qū)域要高，導(dǎo)致房?jī)r(jià)相對(duì)最高。東大街現(xiàn)已進(jìn)行改造，36萬(wàn)平方米舊房需拆遷，19塊總面積達(dá)800多畝的土地可供開(kāi)發(fā)，但土地價(jià)格估計(jì)在800900萬(wàn)元/畝，位置好的可能突破1000萬(wàn)元/畝。在天府廣場(chǎng)、鹽市口一帶，城市之心、摩爾百盛則是高層電梯公寓的典型代表。在府河邊，幾乎是清一色的小高層、高層電梯公寓，金海岸，國(guó)嘉華庭等樓盤(pán)，幾乎都以3000多元/m2的價(jià)格熱銷(xiāo)。市中心以其高度完善的生活設(shè)施，使小戶型住宅開(kāi)盤(pán)一個(gè)熱銷(xiāo)一個(gè)。 “兩站一口岸”的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使城北成為重要的交通樞紐和物資集散地。城北樓價(jià)主要集中在2000—2500元/M2之間，占該區(qū)域樓價(jià)的31%；3000元/M2以上的占27%。目前較成熟的社區(qū)主要是九里小區(qū)和五塊石小區(qū)，樓盤(pán)以多層為主，平均價(jià)格在2100元/M2左右。北門(mén)專業(yè)市聚集了大量的經(jīng)營(yíng)戶，這部分人多來(lái)自于外地或近郊，在成都購(gòu)房欲望很強(qiáng)，購(gòu)買(mǎi)力比一般工薪族或白領(lǐng)要高。 城東是傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，同時(shí)也是成都二、三環(huán)路內(nèi)唯一有大規(guī)模土地儲(chǔ)備的區(qū)域。如此大的規(guī)劃居住區(qū)，表明未來(lái)新城東居住區(qū)必將強(qiáng)力崛起。這說(shuō)明城東住宅以中低檔房為主。從地價(jià)上看，城東二環(huán)路周邊地價(jià)每畝約為3080萬(wàn)元，三環(huán)周邊每畝約為2040萬(wàn)元，其價(jià)格較之城南、城西相對(duì)較低。隨著沙河整治的實(shí)施，大部分廠區(qū)外遷，城東將發(fā)展成為繼城南、城西之后又一開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，從而形成三足鼎立之勢(shì)。供求不均的狀況很明顯。高銷(xiāo)售率及銷(xiāo)售周期較短，讓每個(gè)開(kāi)發(fā)商都心動(dòng)不已。隨著城東大環(huán)境的改善，選擇城東居家漸成一種趨勢(shì)。像河濱印象、萬(wàn)科城市花園、蜀都花園、東方明珠、海棠名居等項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商在品質(zhì)上都下足了功夫，房?jī)r(jià)卻明顯較城南、城西低。如海棠名居二期準(zhǔn)備推出聯(lián)體別墅和獨(dú)棟別墅，東方明珠將推出TOWNHOUSE升級(jí)產(chǎn)品，萬(wàn)科二期也將走中高檔路線。首先是基礎(chǔ)設(shè)施的不足，以及文化、商業(yè)、醫(yī)療、餐飲等公共服務(wù)設(shè)施的匱乏。三是東郊大氣、噪聲、工業(yè)三廢等問(wèn)題尚需解決。這是最適合消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力的價(jià)位，此價(jià)位的樓盤(pán)非常熱銷(xiāo)，反映了目前居民主要購(gòu)買(mǎi)力水平。這些樓盤(pán)基本上是多層或電梯公寓，戶型主要是80150平方米的兩房?jī)蓮d和三房?jī)蓮d。這與區(qū)域間經(jīng)濟(jì)水平基本吻合。緊隨其后的是城南區(qū)域，所占比例為68%；最低的是城東，為18%；城西、城北分別是24%和27%。4000元/M2以上高檔樓盤(pán)占整個(gè)樓盤(pán)比例的19%，它的客戶群主要是公司老總、