【正文】 / 0 1 3 合計(jì) 11 2 8 13 按上表可知，三環(huán)內(nèi)的小戶型項(xiàng)目最多，達(dá)到 13 個(gè)，其次是府河內(nèi) 11 個(gè)，二環(huán)內(nèi) 8個(gè)，對(duì)于方向性上的解釋是：二環(huán)內(nèi)的小戶型樓盤(pán)主要分布在南邊 5 個(gè)，三環(huán)內(nèi)的小戶型樓盤(pán)主要分布在西邊 6 個(gè)。城北的西南交通大學(xué)帶來(lái)的學(xué)術(shù)氛圍和單身氣質(zhì)促成了交大 自由度等項(xiàng)目就是城南小戶型的代表。城南除了擁 有完善的配套和快捷的交通之外，四川大學(xué)、信息工程學(xué)院等高校以及科技一條街等地方聚集了大量的高技術(shù)人才，這些人的特點(diǎn)是年輕、高學(xué)歷、高收入和追求獨(dú)立，在加上高新區(qū)大量的外企、合資企業(yè)和國(guó)內(nèi)的知名企業(yè)促成了城南欣欣向榮的小戶型市場(chǎng)。 第二節(jié)：方位分布 如上圖，小戶型在方位分布上有一個(gè)明顯的差異性，其中在市中心的樓盤(pán)最為密集，達(dá)到11 個(gè)，其次是南邊和西邊，各為 10 個(gè)和 8 個(gè)，北邊有 4 個(gè)，東邊最少只有 1 個(gè)。 第一節(jié)：價(jià)格分布 本次統(tǒng)計(jì)的 34 個(gè)樓盤(pán)中價(jià)格主要分布在 20214000 元 /平米，其中 20212500 元 /平米、25003000 元 /平米、 30003500元 /平米、 35004000元 /平米價(jià)位的樓盤(pán)數(shù)量不分伯仲，分別為 7 個(gè)、 8 個(gè)、 8 個(gè)和 7 個(gè)，高價(jià)位的 4000 元 /平米以上的小戶型項(xiàng)目比較少，只有 4 個(gè)。物業(yè)類(lèi)別主要是高層、小高層。經(jīng)初步匯總，最新的已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的和即將開(kāi)盤(pán)的小戶型項(xiàng)目已達(dá) 30 多個(gè)，這些純小戶型樓盤(pán)帶來(lái)了成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪的市場(chǎng)焦點(diǎn)。流星花園更不僅僅為樓盤(pán)起了一個(gè)時(shí)尚的名字，更引入了一種全新而超前的小戶型開(kāi)發(fā)理念，其開(kāi)發(fā)商做的小戶型不僅僅為小戶型業(yè)主提供一個(gè)居住場(chǎng)所，更為其居住者之事業(yè)起飛搭建了一個(gè)良好平臺(tái)。交大吾家、流星花園、宜家 所以，這一代的小戶型空間雖小，但可以依托周邊成熟的大環(huán)境和社區(qū)本身完善的配套，因?yàn)樾粜偷臉I(yè)主更需要大的活動(dòng)空間。對(duì)于這類(lèi)群體而言，家也許就是一個(gè) “睡眠場(chǎng)所 ”，會(huì)客、娛樂(lè)、健身、用 餐、甚至洗衣、洗澡都可以在社區(qū)里面完成。 2021 年交大第六期開(kāi)發(fā)的數(shù)碼村標(biāo)志著小戶型進(jìn)入了大社區(qū)時(shí)代， “小戶型大社區(qū)，通過(guò)良好的室外空間體現(xiàn)其居住的舒適性 ”的開(kāi)發(fā)模式影響了這一代小戶型。這個(gè)時(shí)期的小戶型多是在城區(qū)內(nèi)見(jiàn)縫插針地運(yùn)用一些幾畝或10 多畝的小地塊開(kāi)發(fā)的，小戶型的小 區(qū)環(huán)境根本就是一種有心無(wú)力的奢望，而受地塊的限制，開(kāi)發(fā)商為了在同樣的面積上多修一些房子，多是采取一梯幾十戶的通走廊式或回廊式布局，住宅私密性不能得到較好保障，戶型存在一些缺陷，功能不太完善，敞開(kāi)式廚房往往成了擺設(shè)。 第二部分：成都市小戶型房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 前 言 1999 年， SOHO 的出現(xiàn)在成都房地產(chǎn)市場(chǎng)上掀起了一場(chǎng)波瀾壯闊的小戶型革命。同時(shí)，年青女性，特別是外來(lái)尋夢(mèng)的知識(shí)女性在小戶型購(gòu)買(mǎi)者中所占的比例明顯增加，成為不可忽視的一個(gè)人群。目前，國(guó)內(nèi)老百姓的投資渠道較少，在選擇投資渠道的時(shí)候，對(duì)于多數(shù)消費(fèi)者而言，首先考慮的是投資的風(fēng)險(xiǎn)性，而不是回報(bào)率，購(gòu)買(mǎi)小戶型資金投入相對(duì)較小，經(jīng)濟(jì)壓力較輕，對(duì)于購(gòu)房用于出租來(lái)說(shuō)是一種穩(wěn)妥而長(zhǎng)期的投資渠道。一般情況下，房子的壽命在 60 年以上 ，投資住房不但贏得了產(chǎn)權(quán)，而且贏得至少 40年以上盈利空間。 房產(chǎn)正在形成新的投資熱點(diǎn)，買(mǎi)房可以認(rèn)為是消費(fèi) +投資的結(jié)合體。他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚，但工作緊張、繁忙，加班更屬于 “家常便飯 ”，時(shí)間的重要性對(duì)他們而言已經(jīng)超過(guò)了金錢(qián)，買(mǎi)小戶型是為尋求市區(qū)落腳點(diǎn)，方便工作與生活。 第三類(lèi)： “新興而立 ”族。這部分人往往以事業(yè)為重，又非?？释凶约邯?dú)立的空間，但收入不允許他們過(guò)多地投入，小戶型是他們最佳的選擇。 如今，在金融、 IT、咨詢等行業(yè)活躍著一大批高收入的年輕人，在無(wú)房戶中占了相當(dāng)大的比例。小戶型住宅的出現(xiàn)，滿足了他們的需要。那些外地來(lái)打工的 “漂一族 ”，帶著夢(mèng)想來(lái)到城市，同時(shí)也背負(fù)著沉重的生活壓力，現(xiàn)實(shí)與理想之間的差距，令他們疲憊、失落；他們?cè)诔鞘欣锉疾?，也在不斷地變換著居住地場(chǎng)所；他們生活在城市里，卻始終無(wú)法融入到城市中，他們多想成為城市的 “主人 ”，成為其中的 “一份子 ”。 第三章：小戶型賣(mài)給什么人 根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，購(gòu) 買(mǎi)小戶型的對(duì)象，大致可分為以下四類(lèi)： 第一類(lèi)：大學(xué)畢業(yè)生，外地的打工族。 隨著市場(chǎng)的完善和客戶的成熟，戶型也成為客戶選擇的一桿秤。在若干年后，有了更大、更舒適的房子后，小戶型會(huì)或租或售，所以他們也會(huì)非常關(guān)心小戶型的投資回報(bào)率。由于小戶型可以用相對(duì)低的投入獲得相對(duì)高的投資回報(bào)率，往往易受投資者青睞。 小戶型的客戶基本可以分為 投資型與自住型兩類(lèi)。年輕的上班一族正處于創(chuàng)業(yè)階段，工作繁忙，又無(wú)力買(mǎi)車(chē)，對(duì)公共交通的依賴性比較大，這樣的小戶型能夠更好地滿足其需求。 交通便利。然而，市場(chǎng)上普通的精品樓盤(pán)面積普遍較大，往往令他們感到高不可攀。 低總價(jià)。公寓式的，就是把衛(wèi)生間做得很好，也不需要做廚房，或者說(shuō)有一個(gè)，只是一個(gè)小電爐就可以了，用微波爐做做早點(diǎn)就可以了，但是需要上網(wǎng)、通訊，另外服務(wù)比較周到，這跟過(guò)去是不一樣的。由于材料技術(shù)的改進(jìn)，包括彈性化等等，可以滿足在以前不能滿足的需要。 戶型不斷創(chuàng)新、功能齊全 現(xiàn)在的小戶型跟以前分配式住宅時(shí)的戶型不一樣，以前分配式住宅的二居室雖然功能都有，但是設(shè)計(jì)很不合理，廚房、衛(wèi)生間很小、廳也很小。 3) 置業(yè)者趨向年輕化 市場(chǎng)主流購(gòu)房群體的平均年齡正在從 35—45 歲向 25—35 過(guò)渡，而小戶型肯定是中等收入年輕人喜歡的房子。在一個(gè)市場(chǎng)里面，或者在一個(gè)城市里面，不同層次的消費(fèi)者能拿多少錢(qián)，他買(mǎi)一住套房要花多少錢(qián)？這點(diǎn)決定了市場(chǎng)的產(chǎn)品。樓市里 9 成以上的個(gè)人購(gòu)房者，他們花自己的錢(qián)很心疼。 216?？偸亲夥亢桶峒?，太累了，一年交給房東的租金細(xì)細(xì)一算也有好幾千，到頭來(lái)房子還是人家的，租金和月供一比，相差不多，有點(diǎn)積蓄，干脆買(mǎi)房，既對(duì)得起自己，又方便了 “存款 ”。 3) 將買(mǎi)房作為理財(cái)方式。家就是家，是純粹的居住功能，不需要大而全，不需要什么功能都滿足。以前的住宅具有較多的非住宅功能，會(huì)客、休閑活動(dòng)都在家里，而隨著會(huì)所功能的發(fā)達(dá)，人們的交流、活動(dòng)都會(huì)移至公共空間。 2) 消費(fèi)者對(duì)住宅功能的認(rèn)識(shí)趨于理性化。尤其那些收入穩(wěn)定，渴望獨(dú)立生活，但經(jīng)濟(jì)能力尚不能置業(yè)一步到位的年輕人，在單身或新婚后先在市中心交通便捷、環(huán)境成熟的居住區(qū)購(gòu)買(mǎi)一室一廳或 二室一廳的小戶型商品房，待經(jīng)濟(jì)實(shí)力達(dá)到一定程度后，再根據(jù)情況買(mǎi)一套環(huán)境、地段、交通等俱佳的大戶室甚至別墅。 1) 購(gòu)房心理由 “一步到位 ”轉(zhuǎn)變?yōu)?“三步走 ”。 消費(fèi)心理的變化，是使消費(fèi)面積趨小的重要原因。原因非常簡(jiǎn)單，和我們物質(zhì)的發(fā)展，包括城市土地資源的緊缺，也包括個(gè)人隱私的需求、個(gè)人獨(dú)立傾向的發(fā)展等等，這是一個(gè)很大的原因。 戶型趨小是國(guó)際住宅面積的發(fā)展趨向 在日本和歐洲一些國(guó)家，在七十年代末的時(shí)候 70—120 平方米的小戶型占了 增加住宅的50％，到了八十年代末的時(shí)候占了 65％，到了九十年代末的時(shí)候 70—120 平方米占了 80％。小戶型熱銷(xiāo)其實(shí)是個(gè)人購(gòu)房時(shí)代到來(lái)的標(biāo)志。 “小而不失居家必備，巧而不失布局合理 ”，則是小戶型的最佳闡釋。 l 什么是小戶型 目前尚沒(méi)有一個(gè)明確的概念對(duì)小戶型進(jìn)行嚴(yán)格的界定，但有兩種說(shuō)法較為業(yè)內(nèi)人士認(rèn)可。如果說(shuō)，此時(shí)的小戶型項(xiàng)目?jī)H是 “小荷才露尖尖角 ”，只是對(duì)主流市場(chǎng)的補(bǔ)充與點(diǎn)綴，那么，到了 2021 年，在各地 的房地產(chǎn)市場(chǎng)上一下子涌現(xiàn)出眾多的小戶型項(xiàng)目，除了它們的先輩們所具有的位置優(yōu)、總價(jià)低的特點(diǎn)外，而且在社區(qū)規(guī)模、戶型設(shè)計(jì)、景觀建設(shè)、物業(yè)配套等方面不斷創(chuàng)新與完善，對(duì) “小戶型 ”進(jìn)行了新的詮釋。成都市小戶型房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了三次住房消費(fèi)浪潮：第一次是經(jīng)濟(jì)適用房，雖緩解了住房危機(jī)，卻帶來(lái)城市的再次更新難題，也帶來(lái)眾多家庭的二次搬遷；第二次是豪宅別墅熱，由于大款與新貴族畢竟只占少數(shù)，導(dǎo)致大量商品房積壓；而第三次，則是具有 “平民路線 ”、 “小家碧玉 ”特色的 “大眾精品房 ”的消費(fèi)浪潮。 2021 始，在全國(guó)樓市上便開(kāi)始逐步涌現(xiàn)出一些精品小戶型項(xiàng)目，并且都在一時(shí)間創(chuàng)造了市場(chǎng)銷(xiāo)售的奇跡。 現(xiàn)在在市場(chǎng)上較為暢銷(xiāo)的小戶型有別于過(guò)去觀念中的小戶型，過(guò)去觀念中的小戶型不僅面積要小，而且由于樓價(jià)低、建筑成本低，往往造成質(zhì)量較差和難以達(dá)到一定的檔次的印象，這與今天在市場(chǎng)上走紅的小戶型其實(shí)已是兩個(gè)有所區(qū)別的概念。一種是：一居 室銷(xiāo)售面積在 60 平方米以下，二居室銷(xiāo)售面積在 80 平方米以下，三居室銷(xiāo)售面積在 100 平方米以下；另一種是：?jiǎn)沃该娣e小的戶型 (單套銷(xiāo)售面積在 60 平方米以下 )，主要指一居室。 第一部分：揭示小戶型暢銷(xiāo)的秘密 戶型回歸，向標(biāo)準(zhǔn)面積回歸，這是主流市場(chǎng)啟動(dòng)的必然標(biāo)志。 第一章：小戶型市場(chǎng)形成的原因 216。這幾個(gè)數(shù)據(jù)不僅看出來(lái)，從七十年代以后， 70—120 平方米的戶型標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)成為新增住宅的主流，并且在逐步的上升，同時(shí)，在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)以下的戶型也在跟著往上走，也就是說(shuō)整體戶型平均面積標(biāo)準(zhǔn)肯定是趨降，戶型面積在向小發(fā)展。 216。 隨著取消福利分房后個(gè)人購(gòu)房 時(shí)代的到來(lái)，房子大小已不代表房子的品質(zhì)。 一個(gè)時(shí)期以來(lái)， “一步到位 ”曾經(jīng)是不少人信奉的消費(fèi)觀念，總以為這輩子再不會(huì)買(mǎi)房了，在這種理念的引導(dǎo)下，面積是否足夠大成了衡量商品房品質(zhì)的主要指標(biāo)之一就現(xiàn)在百姓的消費(fèi)習(xí)慣來(lái)看，換房頻率已經(jīng)從以前的１０年換一次，提高到１０年換２次甚至３次了，這是個(gè)循環(huán)市場(chǎng)，總會(huì)有人經(jīng)歷第一次小單元的需要階段。過(guò)渡性消費(fèi)觀念及家庭置業(yè) “三步曲 ”，令小戶型很有市場(chǎng)。 專(zhuān)家認(rèn)為，隨著城市功能的發(fā)展，各種市政配套和生活服務(wù)設(shè)施會(huì)越來(lái)越完備，住宅的功能已經(jīng)出現(xiàn)單純化趨勢(shì)，家庭將成為完全的私密空間，戶型面積也將隨之合理回歸。隨著社會(huì)的發(fā)展，消費(fèi)者已經(jīng)開(kāi)始逐步意識(shí)到： 將來(lái)活動(dòng)空間與住宅會(huì)有一個(gè)功能細(xì)分的過(guò)程。另外，從經(jīng)濟(jì)的角度看，有沒(méi)有必要花錢(qián)將購(gòu)買(mǎi)來(lái)的諾大的一塊住房面積空置或閑置在那里，別的尚且不論，僅就每個(gè)月要繳交一筆按面積計(jì)價(jià)的物業(yè)管理費(fèi)用就不劃算了。 觀念先進(jìn)的青年消費(fèi)者將買(mǎi)房作為一種理財(cái)方式。沒(méi)有點(diǎn)壓力，每月也 不見(jiàn)得能存下錢(qián)來(lái)，最大的可能是 “泡 ”吧 “泡 ”掉了或是吃喝玩樂(lè)用掉了。 市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 1) 個(gè)人購(gòu)買(mǎi)和市場(chǎng)化逐步形成 市場(chǎng)化的形成過(guò)程和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代是不一樣的，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代是按照平均的標(biāo)準(zhǔn)，比如處級(jí)干部、科級(jí)干部需要多少，而市場(chǎng)需求是真正的消費(fèi)者所需要的面積?？孔约旱膶?shí)力來(lái)購(gòu)房的，不像以往福利分房者那樣面積大小由單位包攬。 2) 家庭人口 結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 我國(guó)經(jīng)過(guò)多年的計(jì)劃生育政策，家庭人口數(shù)量不斷減少，已由多子女家庭向少子女或是無(wú)子女家庭靠攏，目前城市戶均人口已下降至 34 人。 216。由于技術(shù)的發(fā)展，在住宅建設(shè)的過(guò)程中，功能的齊全是非常重要的，包括社區(qū)的功能、配套的 功能，和住宅居住環(huán)境的功能。如今的小戶型雖然戶型小，但是功能很齊全、設(shè)備很完善，滿足了生活的需要。 第二章：小戶型的暢銷(xiāo)原因分析 “小戶型究竟好在哪兒？是什么原因讓客戶認(rèn)可并接受這些小戶型呢？ ” 分析起來(lái)，除了小戶型的低總價(jià)外，還有包括位置、交通、投資回報(bào)率、戶型等多因素的 綜合原因。 小戶型的購(gòu)買(mǎi)群體是非常注重生活品質(zhì)、居住質(zhì)量的一個(gè)群體。而精品小戶型雖然單價(jià)不低，但由于通過(guò)小面積很好地控制了總價(jià)，成為買(mǎi)家的過(guò)渡選擇。 位置好，交通方便，距離公共汽車(chē)站、地鐵站和城市輕軌站近 (步行時(shí)間在 10 分鐘之內(nèi) )的小戶型項(xiàng)目比較受歡迎。 投資回報(bào)率高。對(duì)于投資型客戶來(lái)說(shuō)，最關(guān)心的就是投資回報(bào)率。對(duì)于自住型客戶來(lái)說(shuō)，小戶型只是一個(gè)過(guò)渡性產(chǎn)品。 戶型宜商宜住。宜商小戶型項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍濃厚，戶型總面積適中，有效降低了總價(jià)，另外起居室較大，可以自由方便地安排辦公區(qū)。