【正文】 條件的改變而產(chǎn)生的機遇。因為要改變?nèi)藗冃哪恐屑榷ㄐ蜗?，這種形象越是深刻，就是越難改變。.... 中國最龐大的下載資料庫下載街區(qū)的歷史功能對房產(chǎn)營銷往往具有質(zhì)的規(guī)定性與不可更改性。街區(qū)功能規(guī)劃城市社區(qū)模式，街區(qū)功能規(guī)劃對小戶型產(chǎn)品的影響主要體現(xiàn)在城市的功能規(guī)劃上。從以上的論述可以得出這樣的結(jié)論，在選址建設小戶型產(chǎn)品時，我們一定不要在遠離核心商圈而且又不是城市三角地帶的地方建設小戶型產(chǎn)品。在這些地方建設小戶型產(chǎn)品也比較容易獲得成功。它們到各個壓核心商圈的距離大致相等。他們充當了城市的農(nóng)村的概念。這是因為，非核心商圈的人口聚居地，因為通常情況下，整個地區(qū)顯得比較落后，通常為傳統(tǒng)的老街區(qū)。.... 中國最龐大的下載資料庫下載在大多情況下，小戶型產(chǎn)品位于公交車始發(fā)線路密集的地方。在城市，交通條件的發(fā)達與否，通常決定了地塊與房屋的價值。交通條件交通條件的重要性在上面我們論述心理距離遠近的重要性時，已有所論述，但是交通條件對小戶型產(chǎn)品的重要性，我們尚未完全找出來。從以上分析，我們可以得出這樣的結(jié)論：即衡量一個地方是否適宜營建小戶型產(chǎn)品，除了與核心商圈的絕對距離的遠近外，與核心商圈的心理距離就成了是否建設小戶型產(chǎn)品重要標準。這種情況比較典型的出現(xiàn)在重大附近，與沙區(qū)核心商圈同樣遠近的楊梨路與勞動路的繁榮程度差別就非常明顯，同樣作為樓盤，勞動路的小戶型呈現(xiàn)的是哄搶的局面，而大川花園與翰林景園在銷售則相對遲緩的多。.... 中國最龐大的下載資料庫下載心理距離遠近的另一個重要因素就是與時尚商圈、時尚潮流聯(lián)系的緊密程度。在城市的時間距離，通常是靠直達的公交車來計算的，因此公交系統(tǒng)的發(fā)達與否，即成了衡量心理距離的一個極端重要的因素。到達工作地與成熟商業(yè)街區(qū)的時間成了他們對住房需求中的重要因素。即他們靠自己的知識與能力在我們這個發(fā)展的城市中，憑借自己的才識，經(jīng)過幾年的打拼，能夠在這個生活要求日益增高的城市中站穩(wěn)腳跟。在這個階段的年輕城市白領(lǐng)，如果不是家底殷實，只能靠自己創(chuàng)業(yè)來滿足住房需求的話，大房對他們而言，無疑是奢侈品，能夠享受車房同時擁有的年輕金領(lǐng)人士，在我們的城市應該說是一個相對小的范圍。在重慶表現(xiàn)更為明顯，當一個城市的中產(chǎn)階層尚未形成之時，城市的年輕的白領(lǐng)階層就成為這個城市的主導消費潮流的代言人。小戶型置業(yè)者的目的有三個，一是單身或者丁克家族的終極用房，這類使用者購買小戶型物業(yè)，將之使用功能作為小戶型的終極用途，比較注重產(chǎn)品的使用功能；二是準單身與準丁克家庭將之作為過度房使用，該種使用者，更側(cè)重對產(chǎn)品臨時性過度性功能；三是炒房族，他們關(guān)注的是房屋的投資回報率與出租率。公交系統(tǒng)越繁榮的地方，人們的心理距也就越近。與核心商圈的心理距離與核心商圈的心理距離是個相對概念，即隨人的不同，對一個地理位置的認識也不同。因此我們可以得出這樣一個結(jié)論，即與核心商圈的絕對距離越近，也就越適宜生產(chǎn)高附加值與革新性產(chǎn)品，而產(chǎn)品營銷成功的可能性也就越大。.... 中國最龐大的下載資料庫下載從上述論證我們可以發(fā)現(xiàn)，核心商圈周圍地區(qū)成為小戶型產(chǎn)品革新，營銷手段創(chuàng)新的溫床。而與核心商圈的絕對距離越近，這種狀態(tài)也就越明顯。與裝修房高昂的價格相適應的是，該種產(chǎn)品的營銷的先進性，重慶樓市中大多概念產(chǎn)品都是由他們貢獻的，而他們的營銷推廣費用比例也遠遠高出清水房。比如最先小戶型的裝修房營銷，通常都發(fā)生在這些地段，在我們的市場中，我們可以舉例的便是解放碑比比皆是的精裝小戶型產(chǎn)品營銷。他們的消費通常成為這個城市的消費潮流的代言人，從某種程度而言，他們就是這個城市時尚消費的代言人。因此這里也聚集了大批的高文憑、高學歷的高層知識文化精英。一個商業(yè)業(yè)態(tài)完全，服務設施一流，交通系統(tǒng)發(fā)達，時尚氛圍濃厚，思潮居于前沿地位的商圈，其價值本身就無與倫比?！粢虼宋覀冄芯啃粜彤a(chǎn)品的地段因素，發(fā)現(xiàn)和挖掘小戶型產(chǎn)品的地段優(yōu)勢，常常成為小戶型產(chǎn)品營銷中的關(guān)鍵因素。.... 中國最龐大的下載資料庫下載小戶型產(chǎn)品的心理位置，其關(guān)系要素有與核心商圈的心理距離、與時尚消費圈連接的緊密程度、與前沿思想潮流圈結(jié)合的緊密程度。地段支持小戶型產(chǎn)品的地段支持因素主要有兩個方面，一是小戶型產(chǎn)品本身的絕對地理位置，二是小戶型產(chǎn)品的心理位置。論小戶型房產(chǎn)營銷一、小戶型房屋營銷的支持要素小戶型產(chǎn)品的絕對地理位置主要是指小戶型產(chǎn)品的地理坐標位置，其關(guān)系要素有該地和核心商圈的絕對距離，交通條件、社區(qū)與街區(qū)功能規(guī)劃、街區(qū)商業(yè)成熟度等因素。小戶型產(chǎn)品的地段因素對小戶型產(chǎn)品的營銷常常具有決定性作用。為此我們將從我們所列舉的因素中對小戶型產(chǎn)品的地段因素進行分析。與核心商圈的絕對距離：與核心商圈的絕對距離，是小戶型產(chǎn)品地段因素中最為重要的因素。這些地段內(nèi)，一般而言，是高知識、高技術(shù)的知識產(chǎn)業(yè)云集的地方。與之相匹配的是他們的高收入與高消費。因此在這些地段的小戶型產(chǎn)品一個最為通常的表現(xiàn)就是高價格，而且產(chǎn)品創(chuàng)新也大多在這些地段。產(chǎn)品的創(chuàng)新與產(chǎn)品的高附加值是緊密聯(lián)系在一起的，綜觀解放碑小戶型樓市，我們可以得出這樣一個結(jié)論，即裝修房的價格在扣除裝修成本后，仍遠遠高出清水房的價格。他們通過大版面的硬性彩色廣告與大篇幅的新聞推廣則從意識形態(tài)方面改變?nèi)藗兊南M觀與產(chǎn)品價值觀。因此可以說小戶型產(chǎn)品營銷的繁榮程度是由核心商圈為軸心，向外延展的。高附加值的產(chǎn)品與革新性產(chǎn)品多在這些地方出現(xiàn)?！舻峭ǔ６孕睦砭嚯x的遠近，在城市內(nèi)，與公交系統(tǒng)的發(fā)達密切相關(guān)。這種心理上的不同認知感，對小戶型的營銷顯得尤為重要。前兩個目的的購房者，從當前我們的城市人口結(jié)構(gòu)，與社會經(jīng)濟與教.... 中國最龐大的下載資料庫下載育的發(fā)展速度來看，多數(shù)是年輕一族（在老齡社會或者經(jīng)濟處于成熟期的社會或許例外）。由于城市經(jīng)濟的發(fā)展階段與我國教育改革的程度，在目前，我國的知識階層大多集中在25—35歲這個年齡階段。通過上述分析，我們可以勾畫出城市小戶型的購買者中的前兩種目的的客戶的形態(tài)。迫于城市生存的壓力，他們將大部分的時間用在了發(fā)展自己的事業(yè)上，因此時間對他們而言，是第一重要因素。因此在絕對距離相對較近的核心商圈因為價格的高昂而讓他們無法承受之時，時間距離的遠近就成了他們選擇房屋的一個極其重要的因素。在重慶樓市中，金島花園就是一個極為典型的范例。當城市核心商圈與時尚意識、時尚潮流相分離時，這種原因在消費者購房的因素分析中的重要性就顯現(xiàn)出來了。在同樣的絕對距離，交通條件尚不及的地，對小戶型的認同度，卻遠遠高于另一個地方，則充分證明了心理距離的遠近對小戶型需求的重要程度?！粢虼宋覀儗⒃谶@繼續(xù)對交通條件的討論。交通發(fā)達可分為兩種不同的情況，一是作為公交車始發(fā)地點線路的多少，二是作為中間站過往的公交車線路的多少。但這些區(qū)域多為核心商圈所在地，在遠離核心商圈的其他人口聚居地，小戶型產(chǎn)品并不多見，比較典型的只有金島花園。這些地方不僅城市生活配套設施落后，人們意識形態(tài)與觀念落后，而且通常也缺乏改變這種情況的新興的公司出現(xiàn)。中間站過往的公交線路發(fā)達的地方，通常位于城市兩個或者以上的幾個壓核心商圈的三角地帶。這些地方由于在空間距離上具有可選擇性，因此也頗受小戶型買家的青睞。但如果在這種不是城市三角地帶，但公交系統(tǒng)相對又比較發(fā)達的地方建設小戶型產(chǎn)品，營銷就將面臨比較大的挑戰(zhàn)，因為這些地方是向城市的外延進行延伸?！舫鞘泄δ芤?guī)劃參考因素主要有三個方面，即該區(qū)的歷史功能，現(xiàn)在的實際功能，或者是因為城市因為擴展，或者重新規(guī)劃而即將在未來體現(xiàn)的功能。房產(chǎn)企業(yè)在處理街區(qū)的歷史功能與產(chǎn)品規(guī)劃時，應注重與街區(qū)的歷史功能相結(jié)合，這種結(jié)合程度，與街區(qū)的歷史功能的強度密切相關(guān)—即與街區(qū)在人們心目中的印象的穩(wěn)定性相關(guān)，街區(qū)歷史功能越是突出的地方，項目的功能與街區(qū)功能的吻合程度就應越高。街區(qū)現(xiàn)實的功能對產(chǎn)品形態(tài)的制約性比較小，因為一個現(xiàn)實的街區(qū)功能，因為少了歷史底蘊的傳承性，在人們心目中的形象也不穩(wěn)定，因此發(fā)展商在建設產(chǎn)品時，可以依據(jù)塊地的地理特征與項目的經(jīng)濟指標進行規(guī)劃，但項目在定位時，應密切關(guān)注地塊所在街區(qū)在項目建設與銷售期，可能因規(guī)劃產(chǎn)生的功能改變與項目的功能背道而弛，從而產(chǎn)生市場的排斥，影響產(chǎn)品的銷售。因此發(fā)展商在確定項目的功能時，除了應密切關(guān)注政府規(guī)劃方面的動態(tài)外，還應密切關(guān)注整個經(jīng)濟發(fā)展狀況，與地塊地理位置與經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域的連接點之間的關(guān)系，自行預測將來在本區(qū)域可能擁有的機遇，從而預先規(guī)劃產(chǎn)品的功能形態(tài)，避免出現(xiàn)產(chǎn)品功能規(guī)劃失敗的重大決策錯誤。因此從這個角度說，發(fā)展商在選擇一個尚未有功能規(guī)劃地塊時，應做好先期分析，充分運用街區(qū)功能對產(chǎn)品的相互影響關(guān)系，爭取一個對項目最有利的機遇。這是因為小戶型產(chǎn)品的營銷對象更為單一，性格指向也更具特色，營銷的風險性也更大。龍湖旁邊的加新時代印象就是忽視了這個原理，因此產(chǎn)品雖幾度變化銷售商，銷售仍不理想。核心商圈的商業(yè)成熟度核心商圈的商業(yè)成熟度，對小戶型產(chǎn)品的規(guī)定性主要體現(xiàn)在小戶型產(chǎn)品的使用功能上。從居住，投資或者商用三個方面來分析，我們有以下結(jié)論：核心商圈商業(yè)成熟度越高，小戶型產(chǎn)品的三種功能都能得到比較完全的市場認同。在核心商圈商業(yè)成熟度較低的次級商圈，小戶型產(chǎn)品的商用功能就體現(xiàn)的不那么明顯，小戶型產(chǎn)品的投資者也大為減少，取而代之的是對小戶型產(chǎn)品使用功能的強烈外現(xiàn)。核心商圈對小戶型產(chǎn)品的另一個規(guī)定性體現(xiàn)在產(chǎn)品的價格上，核心商圈商業(yè)成熟度越高，小戶型需求也就越旺盛，小戶型產(chǎn)品的價格也就越高，產(chǎn)品的種類也越多；核心商圈的商業(yè)成熟度越低，小戶型需求也就越低，小戶型產(chǎn)品的價格也就越低，種類也越少。與時尚消費圈的關(guān)系.... 中國最龐大的下載資料庫下載時尚消費圈主要是城市功能規(guī)劃后，各功能區(qū)相互分隔后，產(chǎn)生的市場影響。時尚消費圈與小戶型產(chǎn)品的關(guān)系主要體現(xiàn)在小戶型產(chǎn)品的產(chǎn)品性能與功能上。因潮流天生具有暫時性，只有在有限的流行時間內(nèi)，將產(chǎn)品售出去，才能實現(xiàn)項目的經(jīng)濟價值。如果項目所在地的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)為二產(chǎn)業(yè)，小戶型需求將非常有限。二產(chǎn)業(yè)作為集體協(xié)作性組織，人的團隊意識相當濃厚，人的價值觀也以團