【正文】 小戶型的小區(qū)環(huán)境根本就是一種有心無(wú)力的奢望，而受地塊的限制，開(kāi)發(fā)商為了在同樣的面積上多修一些房子，多是采取一梯幾十戶的通走廊式或回廊式布局，住宅私密性不能得到較好保障，戶型存在一些缺陷，功能不太完善，敞開(kāi)式廚房往往成了擺設(shè)。 第二部分：成都市小戶型房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 前 言 1999 年 ， SOHO 的出現(xiàn)在成都房地產(chǎn)市場(chǎng)上掀起了一場(chǎng)波瀾壯闊的小戶型革命。同時(shí)，年青女性，特別是外來(lái)尋夢(mèng)的知識(shí)女性在小戶型購(gòu)買者中所占的比例明顯增加，成為不可忽視的一個(gè)人群。目前，國(guó)內(nèi)老百姓的投資渠道較少， 在選擇投資渠道的時(shí)候，對(duì)于多數(shù)消費(fèi)者而言，首先考慮的是投資的風(fēng)險(xiǎn)性，而不是回報(bào)率，購(gòu)買小戶型資金投入相對(duì)較小，經(jīng)濟(jì)壓力較輕，對(duì)于購(gòu)房用于出 租來(lái)說(shuō)是一種穩(wěn)妥而長(zhǎng)期的投資渠道。一般情況下，房子的壽命在 60 年以上，投資住房不但贏得了產(chǎn)權(quán)，而且贏得至少 40 年以上盈利空間。 房產(chǎn)正在形成新的投資熱點(diǎn)，買房可以認(rèn)為是消費(fèi) +投資的結(jié)合體。他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚，但工作緊張、繁忙，加班更屬于 “家常便飯 ”，時(shí)間的重要性對(duì)他們而言已經(jīng)超過(guò)了金錢，買小戶型 是為尋求市區(qū)落腳點(diǎn)，方便工作與生活。 第三類：“新興而立”族。這部分人往往以事 業(yè)為重，又非?？释凶约邯?dú)立的空間，但收入不允許他們過(guò)多地投入，小戶型是他們最佳的選擇。 如今，在金融、 IT、咨詢等行業(yè)活躍著一大批高收入的年輕人，在無(wú)房戶中占了相當(dāng)大的比例。小戶 型住宅的出現(xiàn)，滿足了他們的需要。那些外地來(lái)打工的“漂一族”，帶著夢(mèng)想來(lái)到城市，同時(shí)也背負(fù)著沉重的生活壓力，現(xiàn)實(shí)與理想之 間的差距，令他們疲憊、失落；他們?cè)诔鞘欣锉疾?，也在不斷地變換著居住地場(chǎng)所；他們生活在城市里，卻始終無(wú)法融入到城市中，他們多想成為城市的“主人”，成為其中的“一份子”。 第三章：小戶型賣給什么人 根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，購(gòu)買小戶型的對(duì)象，大致可分為以下四類： 第一類：大學(xué)畢業(yè)生，外地的打工族。 隨著市場(chǎng)的完善和 客戶的成熟，戶型也成為客戶選擇的一桿秤。在若干年后，有了更大、更舒適的房子后，小戶型會(huì)或租或售，所以他們也會(huì)非常關(guān)心小戶型的投資回報(bào)率。由于小戶型可以用相對(duì)低的投入獲得相對(duì)高的投資回報(bào)率，往往易受投資者青睞。 小戶型的客戶基本可以分為投資型與自住型兩類。年輕的上班一族正處于創(chuàng)業(yè)階段，工作繁忙，又無(wú)力買車，對(duì)公共交通的依賴性比較大， 這樣的小戶型能夠更好地滿足其需求。 交通便利。然而，市場(chǎng)上普通的精品樓盤面積普遍較大，往往令他們感到高不可攀。 低總價(jià)。公寓式的，就是把衛(wèi)生間做得很好，也不需要做廚房，或者說(shuō)有一個(gè)，只是一個(gè)小電爐就可以了，用微波爐做做早點(diǎn)就可以了，但是需要上網(wǎng)、通訊，另外服務(wù)比較周到，這 跟過(guò)去是不一樣的。由于材料技術(shù)的改進(jìn)，包括彈性化等等，可以滿足在以前不能滿足的需要。 戶型不斷創(chuàng)新、功能齊全 現(xiàn)在的小戶型 跟以前分配式住宅時(shí)的戶型不一樣，以前分配式住宅的 二居室雖然功能都有，但是設(shè)計(jì)很不合理，廚房、衛(wèi)生間很小、廳也很小。 3) 置業(yè)者趨向年輕化 市場(chǎng)主流購(gòu)房群體的平均年齡正在從 35—45 歲向 25—35 過(guò)渡，而小戶型肯定是中等收入年輕人喜歡的房子。在一個(gè)市場(chǎng)里面，或者在一個(gè)城市里面，不同層次的消費(fèi)者能拿多少錢，他買一住套房要花多少錢？這點(diǎn)決定了市場(chǎng)的產(chǎn)品。樓市里 9 成以上的個(gè)人購(gòu)房者，他們花自己的錢 很心疼。 216。總是租房和搬家， 太累了，一年交給房東的租金細(xì)細(xì)一算也有好幾千，到頭來(lái)房子還是人家的，租金和月供一比，相差不多，有點(diǎn)積蓄，干脆買房，既對(duì)得起自己，又方便了“存款”。 3) 將買房作為理財(cái)方式。家就是家，是純粹的居住功能，不需要大而全，不需要什么功能都滿足。以前的住宅具有較多的非住宅功能，會(huì)客、休閑活動(dòng)都在家里，而隨著會(huì)所功能的發(fā)達(dá)，人們的交流、活動(dòng)都會(huì)移至公共空間。 2) 消費(fèi)者對(duì)住宅功能的認(rèn)識(shí)趨于理性化。尤其那些收入穩(wěn)定，渴望獨(dú)立生活，但經(jīng)濟(jì)能力尚不能置業(yè)一步到位的年輕人，在單身或新婚后先在市中心交通便捷、環(huán)境成熟的居住區(qū)購(gòu)買一室一廳或二室一廳的小戶型商品房，待經(jīng)濟(jì)實(shí)力達(dá)到一定程度后，再根據(jù)情況買一套環(huán)境、地段、交通等俱佳的大戶室甚至別墅。 1) 購(gòu)房心理由“一步到位”轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭阶摺薄?消費(fèi)心理的變化，是使消費(fèi)面積趨小的重要原因。 原因非常簡(jiǎn)單，和我們物質(zhì)的發(fā)展，包括城市土地資源的緊缺，也包括個(gè)人隱私的需求、個(gè)人獨(dú)立傾向的發(fā)展等等，這是一個(gè)很大的原因。 戶型趨小是國(guó)際住宅面積的發(fā)展趨向 在日本和歐洲一些國(guó)家，在七十年代末的時(shí)候 70—120 平方米的小戶型占了增加住宅的 50％，到了八十年代末的時(shí)候占了 65％，到了九十年代末的時(shí)候 70—120 平方米占了 80％。小戶型熱銷其實(shí)是個(gè)人購(gòu)房時(shí)代到來(lái)的標(biāo)志。 “小而不失居家必備，巧而不失布局合理 ”，則是小戶型的最佳闡釋。 l 什么是小戶型 目前尚沒(méi)有一個(gè)明確的概念對(duì)小戶型進(jìn)行嚴(yán)格的界定，但有兩種說(shuō)法較為業(yè)內(nèi)人士認(rèn)可。如果說(shuō)，此時(shí)的小戶型項(xiàng)目?jī)H是 “小荷才露尖尖角 ”，只是對(duì)主流市場(chǎng)的補(bǔ)充與點(diǎn)綴，那么，到了 20xx年，在各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)上一下子涌現(xiàn)出眾多的小戶型項(xiàng)目，除了它們的先輩們所具有的位置優(yōu)、總價(jià)低的特點(diǎn)外，而且在社區(qū)規(guī)模、戶型設(shè)計(jì)、景觀建設(shè)、物業(yè)配套等方面不斷創(chuàng)新與完善，對(duì) “小戶型 ”進(jìn)行了新的詮釋。 ： ； :； 群： 金華市小戶型房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了三次住房消費(fèi)浪潮：第一次是經(jīng)濟(jì)適用房，雖緩解了住房危機(jī)，卻帶來(lái)城市的再次更新難題，也帶來(lái)眾多家庭的二次搬遷；第二次是豪宅別墅熱，由于大款與新貴族畢竟只占少數(shù)，導(dǎo)致大量商品房積壓；而第三次，則是具有“平民路線”、“小家碧玉”特色的“大眾精品房 ”的消費(fèi)浪潮。 20xx 始，在全國(guó)樓市上便開(kāi)始逐步涌現(xiàn)出一些精品小戶型項(xiàng)目，并且都在一時(shí)間創(chuàng)造了市場(chǎng)銷售的奇跡。 現(xiàn)在在市場(chǎng)上較為暢銷的小戶型有別于過(guò)去觀念中的小戶型，過(guò)去觀念中的小戶型不僅面積要小，而且由于樓價(jià)低、建筑成 本低，往往造成質(zhì)量較差和難以達(dá)到一定的檔次的印象，這與今天在市場(chǎng)上走紅的小戶型其實(shí)已是兩個(gè)有所區(qū)別的概念。一種是：一居室銷售面積在 60 平方米以下，二居室銷售面積在 80 平方米以下，三居室銷售面積在 100 平方米以下； 另一種是：?jiǎn)沃该娣e小的戶型 (單套銷售面積在 60 平方米以下 )，主要指一居室。 第一部分：揭示小戶型暢銷的秘密 戶型回歸，向標(biāo)準(zhǔn)面積回歸，這是主 流市場(chǎng)啟動(dòng)的必然標(biāo)志。 第一章：小戶型市場(chǎng)形成的原因 216。這幾個(gè)數(shù)據(jù)不僅看出來(lái)，從七十年代以后， 70—120 平方米的戶型標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)成為新增住宅的主流，并且在逐步的上升，同時(shí)，在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)以下的戶型也在跟著往上走，也就是說(shuō)整體戶型平均面積標(biāo)準(zhǔn)肯定是趨降，戶型面積在向小發(fā)展。 216。 隨著取消福利分房后個(gè)人購(gòu)房時(shí)代的到來(lái)，房子大小已不代表房子的品質(zhì)。 一個(gè)時(shí)期以來(lái)，“一步到位”曾經(jīng)是不少人信奉的消費(fèi)觀念，總以為 這輩子再不會(huì)買房了，在這種理念的引導(dǎo)下，面積是否足夠大成了衡量商品房品質(zhì)的主要指標(biāo)之一就現(xiàn)在百姓的消費(fèi)習(xí)慣來(lái)看，換房頻率已經(jīng)從以前的１０年換一次，提高到１０年換２ 次甚至３次了，這是個(gè)循環(huán)市場(chǎng)，總會(huì)有人經(jīng)歷第一次小單元的需要階段。過(guò)渡性消費(fèi)觀念及家庭置業(yè)“三步曲”，令小戶型很有市場(chǎng)。 專家認(rèn)為，隨著城市功