【正文】 因為小戶型比例過大，反過來又會對小區(qū)形象產(chǎn)生反作用，同時過多的小戶型產(chǎn)品也會增加營銷的風險系數(shù)，這類小區(qū)的價位一般都是定位在中檔位置上。這就產(chǎn)生了小戶型產(chǎn)品規(guī)模決策問題。作為對個性的詮釋，單個的建筑個體更能展現(xiàn)建筑設計者的思想。因此房產(chǎn)營銷要想獲得超過市場平均利益的超額利潤，必須在綜合形象上下工夫。小戶型產(chǎn)品的文化營銷小戶型產(chǎn)品的文化營銷主要體現(xiàn)在小戶型產(chǎn)品營銷推廣方面：一是居住理念的宣傳推廣，這我們已經(jīng)在前文進行過詳細論述；二是小戶型產(chǎn)品的營銷推廣中廣告風格設計與銷售現(xiàn)場展示設計體現(xiàn)出的文化理念，這主要是用現(xiàn)代的動感的招貼畫去所展現(xiàn)出的文化理念去感染小戶型業(yè)主；三是小戶型綜合要素所展現(xiàn)的文化內(nèi)涵。居住理念策略居住理念策略主要是賦予小戶型產(chǎn)品一種文化的，或者精神的涵義，使小戶型產(chǎn)品在營銷過程中精神化，使小戶型產(chǎn)品在小戶型業(yè)主眼中，不再只是一個單純通過性價比、地段、產(chǎn)品配套、戶型設計合理程度等單純硬性指標來衡量的產(chǎn)品，而是一個與小戶型業(yè)主的理想、信念、生活方式有著密切相關的思想性產(chǎn)品。地段策略小戶型產(chǎn)品對地段的依賴性以及地段對小戶型產(chǎn)品各方面的影響，我們已經(jīng)在前文論述過，再此我們要探討的是將小戶型地段因素在營銷推廣過程中的具體運用。通常情況下，小戶型產(chǎn)品會用以下三種因素作為其市場定位依據(jù)：通常在項目開盤銷售時，項目會采取一些擴大折扣幅度來吸引人氣，在項目銷售進入中期后，通常會用比如贈送實物或者免稅費等優(yōu)惠措施，來刺激潛在客戶下單，在項目銷售到后期時，通常會采取特價房來實現(xiàn)清盤銷售。對于戶型差異與資源數(shù)量方面的因素，通常發(fā)展商應依據(jù)市場對產(chǎn)品類別的需求強烈程度，做出適當?shù)目刂疲话愣?，這個價差多位于50—100元/平方米這個范圍內(nèi)。產(chǎn)品綜合素質(zhì)較高的房源策略產(chǎn)品品質(zhì)較高，相應房屋價格也比較高。以保證項目價格上漲后對各種價的房源都能體現(xiàn)品質(zhì)的同等上升，從而帶動項目的全盤銷售。價格相對較低的房源控制策略對單價相對較低的房源控制應盡量多銷控戶型采光等較好的房源。對銷控房源的處理一定要注意到以下幾個問題：做促銷措施放開的銷控房源，是否能夠起到應有的作用；銷控房源放開后對價格體系的沖擊是否會影響到房屋的正常銷售；對銷控房源的解凍是否會影響到整個項目的銷售進度；銷控的樓層、銷控房源的景觀、銷控房源的比例、銷控的戶型比例等是否合理等都是在對房源進行銷控時需要考慮的因素。充分調(diào)動一切營銷資源，集中在一階段內(nèi)，向市場進行轟炸，制造一種集中策略。通常而言，小戶型產(chǎn)品營銷的技術手段主要體現(xiàn)在對小戶型產(chǎn)品營銷節(jié)奏的控制、銷控房源的管理，推廣節(jié)奏的處理，對價格的控制主要體現(xiàn)在與銷售進度的結合上，促銷措施控制主要是對產(chǎn)品有缺陷的戶型如何作為本項目營銷噱頭上時，讓它為整個項目的銷售服務?？梢詮囊韵聨讉€方面進行來實行差異化策略。這在家電領域表現(xiàn)的更加明顯。尋找小戶型產(chǎn)品的市場空間，是使產(chǎn)品提高售價最重要的策略。按照波特競爭法則，對付競爭的策略有差異化，產(chǎn)品最好，以及成本最低三種策略。居住理念通過對產(chǎn)品個性的塑造改變產(chǎn)品價格居住理念的個性化，會在很大程度上改變產(chǎn)品的個性，通過個性的改變，為產(chǎn)品形成一個無競爭的差異化市場，從而項目的價格提升留夠足夠的空間。小戶型的價格策略通常有采取兩種策略，一是低開高走，二是高開高走。而通過裝修房營銷，不僅可以讓發(fā)展商在價格配套上的損失得到彌補，還可以使發(fā)展商通過良好的管理，得到一個裝修利潤。因此如何弱化小戶型產(chǎn)品單價，成了小戶型產(chǎn)品營銷中的重要課題。綜觀我市樓市中的精裝修房，幾乎個個創(chuàng)造銷售奇跡，項目，一經(jīng)面市，銷售便告一段落，這充分體現(xiàn)了，小戶型業(yè)主，對高質(zhì)量裝修房的渴望。相對于清水房的使用性功能障礙，裝修房顯得更符合小戶型目標客戶群的需求。更至于有時會影響到整個項目的銷售?！粼煨蜕铣藢χ袊鴤鹘y(tǒng)文化的深度挖掘外，可以更多的借鑒國外比較流行的，新奇的造型。我們不妨一試黑白色來對產(chǎn)品個性塑造，或者其他與項目思想相吻合的純色來表達，往往可以收到意料之外的良好的效果。對發(fā)展商品牌的修正，就是要讓發(fā)展商的品牌適度包容小戶型產(chǎn)品的價值觀與審美價值。先進與時尚的理念的創(chuàng)造與引用，一定要結合比本項目目標客戶群更高層次的人們的行為特征與思想相吻合。產(chǎn)品配套不僅是項目智能化設施的提高，還應包括樓盤公共設施的配置，由于受項目體量的限制，公共配套中的會所的大部分功能難以在項目中進行體現(xiàn)。同時裝修后的小戶型產(chǎn)品，營銷人員可以賦予他們更多的內(nèi)涵，更為時尚先進的居住理念，讓產(chǎn)品充滿了時代感與時尚感。裝修房策略小戶型產(chǎn)品進行裝修房營銷是實現(xiàn)品牌化與創(chuàng)造高附加值的一個非常有效的手段。在我們的市場實踐中，江北與南坪的小戶型產(chǎn)品出現(xiàn)的較少，其價格也相對其他產(chǎn)品形態(tài)，顯得沒有競爭力則多少基于這兩個原因。當區(qū)域態(tài)勢處于強勢的情況下，而產(chǎn)品又極具競爭力時，則小戶型產(chǎn)品的價格指數(shù)應當向核心商業(yè)區(qū)的中高端價格看齊，華宇時代星空與世紀銀河的成功充分證明了這一點。在制定價格起點時，建議參照上一條規(guī)律執(zhí)行，方能找出最優(yōu)價格。在制定價格策略時，我們一定要小心而仔細分析顧客的購買心理與他們對本產(chǎn)品的敏感點分析。小戶型的產(chǎn)品要素支持小戶型的產(chǎn)品要素支持主要是指為使小戶型產(chǎn)品更具個性，對小戶型產(chǎn)品的外立面設計與顏色進行調(diào)配；為使小戶型產(chǎn)品的使用功能更大程度的認同，而對小戶型產(chǎn)品戶型進行更為合理的設計；為了增強小戶型產(chǎn)品更具時尚性，對各種數(shù)字化配套設施的設計與搭配，與各種公共空間的使用功能規(guī)劃；小戶型產(chǎn)品環(huán)境景觀設計等。這種分類對小戶型產(chǎn)品營銷的影響并不十分強烈，我們在此不再進行單獨討論。在我國因為城市化的歷史并不悠久，第二種狀況在當前我們的城市中，還比較少見。大量的年輕城市知識精英本身的產(chǎn)品需求，與他們激發(fā)的當?shù)爻缟凶粤⒑蟮哪贻p人的需求共同構成了小戶型產(chǎn)品的總需求。核心商圈對小戶型產(chǎn)品的另一個規(guī)定性體現(xiàn)在產(chǎn)品的價格上，核心商圈商業(yè)成熟度越高，小戶型需求也就越旺盛，小戶型產(chǎn)品的價格也就越高，產(chǎn)品的種類也越多；核心商圈的商業(yè)成熟度越低，小戶型需求也就越低，小戶型產(chǎn)品的價格也就越低，種類也越少。龍湖旁邊的加新時代印象就是忽視了這個原理，因此產(chǎn)品雖幾度變化銷售商，銷售仍不理想。街區(qū)現(xiàn)實的功能對產(chǎn)品形態(tài)的制約性比較小，因為一個現(xiàn)實的街區(qū)功能，因為少了歷史底蘊的傳承性，在人們心目中的形象也不穩(wěn)定，因此發(fā)展商在建設產(chǎn)品時，可以依據(jù)塊地的地理特征與項目的經(jīng)濟指標進行規(guī)劃，但項目在定位時，應密切關注地塊所在街區(qū)在項目建設與銷售期，可能因規(guī)劃產(chǎn)生的功能改變與項目的功能背道而弛，從而產(chǎn)生市場的排斥，影響產(chǎn)品的銷售。但如果在這種不是城市三角地帶，但公交系統(tǒng)相對又比較發(fā)達的地方建設小戶型產(chǎn)品，營銷就將面臨比較大的挑戰(zhàn)，因為這些地方是向城市的外延進行延伸。但這些區(qū)域多為核心商圈所在地，在遠離核心商圈的其他人口聚居地，小戶型產(chǎn)品并不多見，比較典型的只有金島花園。在同樣的絕對距離，交通條件尚不及的地，對小戶型的認同度，卻遠遠高于另一個地方，則充分證明了心理距離的遠近對小戶型需求的重要程度。迫于城市生存的壓力，他們將大部分的時間用在了發(fā)展自己的事業(yè)上，因此時間對他們而言，是第一重要因素。這種心理上的不同認知感，對小戶型的營銷顯得尤為重要。因此可以說小戶型產(chǎn)品營銷的繁榮程度是由核心商圈為軸心，向外延展的。與之相匹配的是他們的高收入與高消費。小戶型產(chǎn)品的地段因素對小戶型產(chǎn)品的營銷常常具有決定性作用。地段支持小戶型產(chǎn)品的地段支持因素主要有兩個方面，一是小戶型產(chǎn)品本身的絕對地理位置，二是小戶型產(chǎn)品的心理位置。一個商業(yè)業(yè)態(tài)完全，服務設施一流，交通系統(tǒng)發(fā)達，時尚氛圍濃厚，思潮居于前沿地位的商圈，其價值本身就無與倫比。與裝修房高昂的價格相適應的是，該種產(chǎn)品的營銷的先進性，重慶樓市中大多概念產(chǎn)品都是由他們貢獻的，而他們的營銷推廣費用比例也遠遠高出清水房。與核心商圈的心理距離與核心商圈的心理距離是個相對概念，即隨人的不同，對一個地理位置的認識也不同。在這個階段的年輕城市白領，如果不是家底殷實，只能靠自己創(chuàng)業(yè)來滿足住房需求的話，大房對他們而言，無疑是奢侈品，能夠享受車房同時擁有的年輕金領人士，在我們的城市應該說是一個相對小的范圍。.... 中國最龐大的下載資料庫下載心理距離遠近的另一個重要因素就是與時尚商圈、時尚潮流聯(lián)系的緊密程度。在城市，交通條件的發(fā)達與否，通常決定了地塊與房屋的價值。它們到各個壓核心商圈的距離大致相等。.... 中國最龐大的下載資料庫下載街區(qū)的歷史功能對房產(chǎn)營銷往往具有質(zhì)的規(guī)定性與不可更改性。.... 中國最龐大的下載資料庫下載本節(jié)論述的街區(qū)功能規(guī)劃，與小戶型產(chǎn)品連接的緊密程度不高，但是作為小戶型產(chǎn)品的營銷，對街區(qū)功能具有更大的依賴性。在重慶樓市解放碑的小戶型產(chǎn)品推廣中，用于居住，投資、商用的比例相差并不懸殊，就可以充分證明這個觀點。因時尚消費圈充當了一個城市消費潮流的代言人，因此越是距離時尚消費圈近的地方，產(chǎn)品的創(chuàng)新與革新程度越高，其營銷推廣的方式也就需要不挺的更新。如果項目所在地三產(chǎn)業(yè)比較繁榮，市場對小戶型的需求也就會表現(xiàn)的比較強烈。小戶型產(chǎn)品功能要素支持通常我們指的小戶型產(chǎn)品有兩種概念，其一是功能型小戶型產(chǎn)品，指小戶型產(chǎn)品的功能元素只有廚測衛(wèi)臥等幾個要素每樣只有一個，即我們通常所說的一房的概念，其面積通常不會超過50平方米，其二是面積型小戶型產(chǎn)品，指在同樣多功能情況下，產(chǎn)品面積顯得比較小，比如60平方米的兩房，80平方米的三房。我們在此提出小戶型產(chǎn)品行銷推廣要素，是為了強調(diào)小戶型產(chǎn)品營銷的整體性，全面把握整個產(chǎn)品的精神，而不要單純放大小戶型產(chǎn)品的某一個要素進行營銷推廣，以至是使營銷陷入困境的尷尬。地段與價格存在以下關聯(lián)：◆◆核心商業(yè)區(qū)價格會高于非核心區(qū)產(chǎn)品的價格；因地段關系與功能關系，核心商業(yè)區(qū)的價格會高于非核心商業(yè)區(qū)的價格。在此并不是否定我們的結論。高附加值營銷的必備要素小戶型產(chǎn)品營銷要對產(chǎn)品的附加值進行深度挖掘，除了我們對地段因素與街區(qū)的規(guī)劃功能與歷史功能進行深度挖