【正文】 圈商業(yè)成熟度越高，小戶型需求也就越旺盛，小戶型產(chǎn)品的價(jià)格也就越高，產(chǎn)品的種類也越多；核心商圈的商業(yè)成熟度越低，小戶型需求也就越低，小戶型產(chǎn)品的價(jià)格也就越低，種類也越少?！襞c時(shí)尚消費(fèi)圈的關(guān)系.... 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù)下載時(shí)尚消費(fèi)圈主要是城市功能規(guī)劃后，各功能區(qū)相互分隔后，產(chǎn)生的市場(chǎng)影響。通常而言，時(shí)尚商圈總是與零售業(yè)態(tài)與思想潮流緊密銜接的，因此消費(fèi)的時(shí)尚商圈主要位于核心商圈的核心位置，或者是思想潮流活躍的各類新興商業(yè)業(yè)態(tài)比較集中的地方。時(shí)尚消費(fèi)圈與小戶型產(chǎn)品的關(guān)系主要體現(xiàn)在小戶型產(chǎn)品的產(chǎn)品性能與功能上。因時(shí)尚消費(fèi)圈充當(dāng)了一個(gè)城市消費(fèi)潮流的代言人，因此越是距離時(shí)尚消費(fèi)圈近的地方，產(chǎn)品的創(chuàng)新與革新程度越高，其營(yíng)銷推廣的方式也就需要不挺的更新。因潮流天生具有暫時(shí)性，只有在有限的流行時(shí)間內(nèi)，將產(chǎn)品售出去，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。因此距離時(shí)尚消費(fèi)圈越近的小戶型產(chǎn)品營(yíng)銷的風(fēng)險(xiǎn)也就越大，因此小戶型產(chǎn)品的價(jià)格也就越高，銷售周期也越短，廣告推廣力度也就越大。經(jīng)濟(jì)環(huán)境支持小戶型產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)環(huán)境支持主要與項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)密切相關(guān)。如果項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)為二產(chǎn)業(yè)，小戶型需求將非常有限。依據(jù)社會(huì)學(xué)的原理。二產(chǎn)業(yè)作為集體協(xié)作性組織，人的團(tuán)隊(duì)意識(shí)相當(dāng)濃厚，人的價(jià)值觀也以團(tuán)隊(duì)價(jià)值觀為取向，人的獨(dú)立性意識(shí)并不濃厚，所以年輕人大多與父母同居，而很少向往追求自己獨(dú)立的空間。如果項(xiàng)目所在地三產(chǎn)業(yè)比較繁榮，市場(chǎng)對(duì)小戶型的需求也就會(huì)表現(xiàn)的比較強(qiáng)烈。這種狀況隨著三產(chǎn)業(yè)的繁榮而愈加強(qiáng)烈。三產(chǎn)業(yè)不僅帶來(lái)大量的年輕的知識(shí)精英，改變了當(dāng)?shù)氐娜司咏Y(jié)構(gòu)，讓當(dāng)?shù)貜氐鬃優(yōu)槟贻p人的社區(qū)，也給當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的價(jià)值觀與區(qū)域精神帶來(lái)變革，讓人們更加崇尚獨(dú)立，崇尚創(chuàng)新。大量的年輕城市知識(shí)精英本身的產(chǎn)品需求，與他們激發(fā)的當(dāng)?shù)爻缟凶粤⒑蟮哪贻p人的需求共同構(gòu)成了小戶型產(chǎn)品的總需求。三產(chǎn)業(yè)中知識(shí)產(chǎn)業(yè)的比重越高，小戶型產(chǎn)品需求層次也就越具有多樣性。對(duì)小戶型產(chǎn)品本身、營(yíng)銷及居住理念要求也就越呈現(xiàn)出多樣性。這種狀況對(duì)營(yíng)銷者來(lái)說(shuō)，充滿了機(jī)遇與危險(xiǎn)，需求的個(gè)性化為產(chǎn)品的高利潤(rùn)創(chuàng)造了前提，但同時(shí)也更增加了營(yíng)銷的風(fēng)險(xiǎn)性。因此在如何有效在兩者中尋求平衡，就成為我們應(yīng)該謹(jǐn)慎思考的難題。人口環(huán)境支持小戶型產(chǎn)品的人口環(huán)境支撐主要是體現(xiàn)在當(dāng)?shù)氐娜丝诮Y(jié)構(gòu)與人口素質(zhì)方面。小戶型產(chǎn)品客觀上需要有兩種人口環(huán)境，一是社區(qū)為青年社區(qū)，二是當(dāng)?shù)匾呀?jīng)進(jìn)入老齡社區(qū)，家庭結(jié)構(gòu)中，空巢期家庭有相當(dāng)比重。在我國(guó)因?yàn)槌鞘谢臍v史并不悠久，第二種狀況在當(dāng)前我們的城市中，還比較少見(jiàn)。小戶型產(chǎn)品的人口環(huán)境支持不僅要求社區(qū)為青年社區(qū)，而且要求當(dāng)?shù)氐那嗄耆巳簱碛休^高的文化修養(yǎng)，價(jià)值取向趨向現(xiàn)代化，生活觀念潮流化，并且具有獨(dú)立的性格特征。當(dāng)一個(gè)城市因城市化速度過(guò)快出現(xiàn)了知識(shí)性三產(chǎn)業(yè)的異常發(fā)達(dá)，則當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)需求主要體現(xiàn)在小戶型投資客戶中。識(shí)別當(dāng)?shù)氐娜丝诮Y(jié)構(gòu)對(duì)小戶型營(yíng)銷具有重要意義，人口結(jié)構(gòu)對(duì)小戶型產(chǎn)品營(yíng)銷通常具有決定意義，是小戶型產(chǎn)品立項(xiàng)中最為關(guān)鍵的因素，營(yíng)銷者應(yīng)對(duì)此保持高度重視。小戶型產(chǎn)品功能要素支持通常我們指的小戶型產(chǎn)品有兩種概念，其一是功能型小戶型產(chǎn)品，指小戶型產(chǎn)品的功能元素只有廚測(cè)衛(wèi)臥等幾個(gè)要素每樣只有一個(gè)，即我們通常所說(shuō)的一房的概念，其面積通常不會(huì)超過(guò)50平方米，其二是面積型小戶型產(chǎn)品，指在同樣多功能情況下，產(chǎn)品面積顯得比較小，比如60平方米的兩房，80平方米的三房。我們對(duì)小戶型產(chǎn)品的后一種分類，無(wú)疑擴(kuò)大了小戶型產(chǎn)品概念的外延。因此給予了小戶型產(chǎn)品營(yíng)銷更多的變數(shù)。這種分類對(duì)小戶型產(chǎn)品營(yíng)銷的影響并不十分強(qiáng)烈，我們?cè)诖瞬辉龠M(jìn)行單獨(dú)討論。小戶型行銷推廣要素支持小戶型產(chǎn)品行銷推廣的要素支持是一個(gè)綜合性的概念，它是項(xiàng)目所有特質(zhì)的累積。是這個(gè)產(chǎn)品的精神所在。它集中了小戶型產(chǎn)品的地理位置、產(chǎn)品特點(diǎn)、使用功能、小戶型產(chǎn)品的居住理念以及發(fā)展商的聲望與實(shí)力等所有要素。我們?cè)诖颂岢鲂粜彤a(chǎn)品行銷推廣要素，是為了強(qiáng)調(diào)小戶型產(chǎn)品營(yíng)銷的整體性，全面把握整個(gè)產(chǎn)品的精神，而不要單純放大小戶型產(chǎn)品的某一個(gè)要素進(jìn)行營(yíng)銷推廣，以至是使?fàn)I銷陷入困境的尷尬。對(duì)小戶型產(chǎn)品的推廣要素，我們將在后面專門(mén)撰文進(jìn)行分析闡述。小戶型的產(chǎn)品要素支持小戶型的產(chǎn)品要素支持主要是指為使小戶型產(chǎn)品更具個(gè)性，對(duì)小戶型產(chǎn)品的外立面設(shè)計(jì)與顏色進(jìn)行調(diào)配；為使小戶型產(chǎn)品的使用功能更大程度的認(rèn)同，而對(duì)小戶型產(chǎn)品戶型進(jìn)行更為合理的設(shè)計(jì)；為了增強(qiáng)小戶型產(chǎn)品更具時(shí)尚性，對(duì)各種數(shù)字化配套設(shè)施的設(shè)計(jì)與搭配，與各種公共空間的使用功能規(guī)劃；小戶型產(chǎn)品環(huán)境景觀設(shè)計(jì)等。二、小戶型產(chǎn)品價(jià)格策略價(jià)格與地段的關(guān)系地段是小戶型產(chǎn)品價(jià)格第一決定因素。我們這里的地段將細(xì)化到項(xiàng)目的背臨街面，與步行街等城市中心的距離將以米數(shù)進(jìn)行計(jì)算。地段與價(jià)格存在以下關(guān)聯(lián)：◆背街面的價(jià)格通常會(huì)低于臨街面的價(jià)格；通常情況下，在背街面與臨街面的價(jià)格異常敏感，在營(yíng)銷實(shí)踐中，我們不得不謹(jǐn)慎衡量背街面的價(jià)格差，通常狀況是，產(chǎn)品的單價(jià)越高，消費(fèi)者對(duì)此也就越敏感，對(duì)價(jià)格的敏感系數(shù)則顯得不是很高。通常情況下，背臨街面價(jià)格差大致在2—3%左右，但是當(dāng)臨街面與背街面有顯著差別時(shí)，他們通常的價(jià)差將會(huì)上升到6—8%。在制定價(jià)格策略時(shí)，我們一定要小心而仔細(xì)分析顧客的購(gòu)買(mǎi)心理與他們對(duì)本產(chǎn)品的敏感點(diǎn)分析。從而賺取合理而又穩(wěn)妥的價(jià)差利益。◆離城市中心越近其價(jià)格越高；這是地產(chǎn)實(shí)踐中的普遍原理，在此我們將不在論證。值得指出的是，項(xiàng)目距城市中心絕對(duì)距離的遠(yuǎn)近，不能成為制定價(jià)格的絕對(duì)標(biāo)準(zhǔn)，在制定價(jià)格時(shí)，還需要參考項(xiàng)目所在地的生活配套設(shè)施與地塊功能的延展性，交通條件在未來(lái)的變化等因素，再結(jié)合項(xiàng)目品質(zhì)綜合參考，在這之中找出本項(xiàng)目的合理價(jià)格區(qū)間，再在價(jià)格區(qū)間中尋找項(xiàng)目的最佳價(jià)格點(diǎn)?！羯虡I(yè)區(qū)的價(jià)格會(huì)比居住區(qū)的價(jià)格高；商業(yè)區(qū)因?yàn)樾枨竺黠@，會(huì)明顯高于非商業(yè)區(qū)的價(jià)格。非商業(yè)區(qū)由于地塊功能的未被認(rèn)識(shí)性，或者消費(fèi)者觀念上的拒絕，因此需求會(huì)低于商業(yè)中心。在制定價(jià)格起點(diǎn)時(shí)，建議參照上一條規(guī)律執(zhí)行，方能找出最優(yōu)價(jià)格?！艨拷笮蜕虉?chǎng)的價(jià)格會(huì)比不靠商場(chǎng)的價(jià)格高；大型商場(chǎng)對(duì)小戶型產(chǎn)品的價(jià)格影響，要取決于地塊位置與商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目與產(chǎn)品的時(shí)尚程度，人流指數(shù)也成為項(xiàng)目定價(jià)的依據(jù)之一。如果項(xiàng)目地塊越是位于城市中心，商場(chǎng)規(guī)模與信譽(yù)度越高，經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品越具有時(shí)尚性，那么小戶型產(chǎn)品的價(jià)格空間也就越大，如果再在營(yíng)銷方式上，進(jìn)行變化，價(jià)格就越有可能成為市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者。◆核心商業(yè)區(qū)價(jià)格會(huì)高于非核心區(qū)產(chǎn)品的價(jià)格；因地段關(guān)系與功能關(guān)系，核心商業(yè)區(qū)的價(jià)格會(huì)高于非核心商業(yè)區(qū)的價(jià)格。我們?cè)谥贫ǚ呛诵纳虡I(yè)區(qū)小戶型產(chǎn)品的價(jià)格時(shí)，一定要注意到小戶型產(chǎn)品的價(jià)格發(fā)展空間。通常情況下，小戶型的價(jià)格發(fā)展空間，取決于區(qū)域態(tài)勢(shì)理論與產(chǎn)業(yè)態(tài)勢(shì)理論。當(dāng)區(qū)域態(tài)勢(shì)處于強(qiáng)勢(shì)的情況下，而產(chǎn)品又極具競(jìng)爭(zhēng)力時(shí)，則小戶型產(chǎn)品的價(jià)格指數(shù)應(yīng)當(dāng)向核心商業(yè)區(qū)的中高端價(jià)格看齊，華宇時(shí)代星空與世紀(jì)銀河的成功充分證明了這一點(diǎn)。當(dāng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)處于強(qiáng)勢(shì)時(shí)，小戶型產(chǎn)品的價(jià)格應(yīng)該具有預(yù)見(jiàn)性與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。楊家坪的小戶型價(jià)格則應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高于南坪區(qū)的小戶型產(chǎn)品的價(jià)格?！糁髦行纳虡I(yè)區(qū)的價(jià)格高于次中心商業(yè)區(qū)的價(jià)格。在主中心商業(yè)區(qū)與非主中心商業(yè)區(qū)價(jià)格關(guān)系方面，存在一個(gè)邊緣市場(chǎng)理論問(wèn)題。在此并不是否定我們的結(jié)論。但是在實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)作中，我們除了遵循這個(gè)規(guī)律外，我們也應(yīng)該注意邊緣市場(chǎng)帶給我們的機(jī)遇與陷阱：邊緣市場(chǎng)理論的核心是一個(gè)機(jī)遇發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。機(jī)遇的多少或者價(jià)值性可用兩個(gè)指標(biāo)來(lái)尋找，一是項(xiàng)目周圍的基準(zhǔn)人口數(shù)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)支持，二是地塊的文化底蘊(yùn)與城市人群對(duì)這種文化底蘊(yùn)的認(rèn)同度。在我們的市場(chǎng)實(shí)踐中，江北與南坪的小戶型產(chǎn)品出現(xiàn)的較少，其價(jià)格也相對(duì)其他產(chǎn)品形態(tài)，顯得沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力則多少基于這兩個(gè)原因。南坪由于作為新興城市區(qū)域，原來(lái)的老基礎(chǔ)人口相當(dāng)薄弱，沒(méi)有傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)支撐；而作為新區(qū)，其文化底蘊(yùn)尚未形成，因而在該區(qū)內(nèi)，不僅小戶型產(chǎn)品顯得比較少，而且價(jià)格也不具備相對(duì)優(yōu)勢(shì)。而江北區(qū)雖為老城區(qū)，基礎(chǔ)人口雖較雄厚，但是其傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，其文化底蘊(yùn)在城市中，表現(xiàn)的并不明顯，因而失去了城市潮流的認(rèn)同。因此在江北，我們也比較少的發(fā)現(xiàn)小戶型產(chǎn)品出現(xiàn)。高附加值營(yíng)銷的必備要素小戶型產(chǎn)品營(yíng)銷要對(duì)產(chǎn)品的附加值進(jìn)行深度挖掘，除了我們對(duì)地段因素與街區(qū)的規(guī)劃功能與歷史功能進(jìn)行深度挖掘外，還可以從小戶型產(chǎn)品品牌化、發(fā)展商的信譽(yù)度，產(chǎn)品的先進(jìn)性與營(yíng)銷手段創(chuàng)新上著手。因品牌化是一個(gè)泛概念，因此我們將通過(guò)多個(gè)角度的營(yíng)銷策闡述時(shí)，對(duì)品牌化作出全面的分析。在此列舉了一些常用的營(yíng)銷措施，來(lái)對(duì)小戶型產(chǎn)品附加值營(yíng)銷進(jìn)行說(shuō)明：◆裝修房策略小戶型產(chǎn)品進(jìn)行裝修房營(yíng)銷是實(shí)現(xiàn)品牌化與創(chuàng)造高附加值的一個(gè)非常有效的手段。小戶型產(chǎn)品因?yàn)榭們r(jià)相對(duì)顯得比較低，因而消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的單價(jià)相對(duì)顯得不是那么敏感。由于面積小，加上裝修的價(jià)格后，小戶型產(chǎn)品的總價(jià)優(yōu)勢(shì)仍然相當(dāng)明顯，所以裝修房營(yíng)銷不會(huì)對(duì)小戶型產(chǎn)品的價(jià)格形成抗性，也不會(huì)對(duì)產(chǎn)品使用者產(chǎn)生壓力。小戶型產(chǎn)品特定的購(gòu)買(mǎi)群體，決定了裝修后的小戶型不僅不會(huì)影響小戶型產(chǎn)品的營(yíng)銷，反而會(huì)極大促進(jìn)小戶型產(chǎn)品的營(yíng)銷。盧鏗曾經(jīng)撰文指出小戶型產(chǎn)品的出路除了裝修還是裝修。由于小戶型購(gòu)買(mǎi)者多是城市年輕白領(lǐng)，他們時(shí)間資源寶貴，因而在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，對(duì)便利性的要求顯得相當(dāng)明顯；另一方面也由于戶型小，讓消費(fèi)者在整個(gè)裝修過(guò)程中，有著煮了一大鍋飯，卻只有一個(gè)人吃的失落感，也就是消費(fèi)者從自己進(jìn)行裝修過(guò)程中，不能找到更多的樂(lè)趣；其三則是房屋裝修時(shí)的規(guī)模效應(yīng)的體現(xiàn)，單個(gè)個(gè)體對(duì)小戶型進(jìn)行裝修的裝修成本會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于發(fā)展商提供的裝修房的裝修成本。因此一般小戶型產(chǎn)品業(yè)主還是比較樂(lè)于購(gòu)買(mǎi)裝修房。這樣發(fā)展商就可以通過(guò)裝修的規(guī)模效應(yīng)獲取一部分超額利潤(rùn)，從而提高發(fā)展商開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的利潤(rùn)。同時(shí)裝修后的小戶型產(chǎn)品，營(yíng)銷人員可以賦予他們更多的內(nèi)涵，更為時(shí)尚先進(jìn)的居住理念，讓產(chǎn)品充滿了時(shí)代感與時(shí)尚感。這樣出現(xiàn)在市場(chǎng)上的產(chǎn)品形象將顯出檔次化與格調(diào)感，為小戶型產(chǎn)品的附加值留下足夠的上升空間。◆產(chǎn)品配套的高檔化產(chǎn)品配套高檔化是一個(gè)相對(duì)概念，也是小戶型品牌化的重要措施，其核心原則是配套