【正文】 一般而言，在社會(huì)現(xiàn)象中。小戶型產(chǎn)品與城市文化關(guān)系小戶型產(chǎn)品與城市文化的聯(lián)系主要體現(xiàn)在城市文化向前發(fā)展的趨勢(shì)方面，小戶型產(chǎn)品對(duì)城市傳統(tǒng)文化的影響力不是太大，這主要與小戶型業(yè)主的年齡關(guān)系與消費(fèi)習(xí)慣所決定的。五、而小戶型廣告投放節(jié)奏，也一般顯得比較集中，大多集中在項(xiàng)目銷售的中前期。◆密集性市場(chǎng)攻略密集性市場(chǎng)攻略，就是在快字原則中所講到的集中所有營(yíng)銷資源，劃定顧客層次與地理居住區(qū)域，將所有營(yíng)銷資源通過(guò)最短的途徑，最有效的方式，到達(dá)目標(biāo)客戶群，實(shí)現(xiàn)銷售。造成這種情況的原因是因?yàn)榉慨a(chǎn)的投資量非常大，大多數(shù)發(fā)展商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)穩(wěn)字當(dāng)先，其二是，當(dāng)前由于房產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，各種營(yíng)銷策略的挖掘尚有空間。對(duì)需求的分析，如果是經(jīng)濟(jì)成分中，三產(chǎn)業(yè)中零售與百貨業(yè)相對(duì)發(fā)展趨勢(shì)比較樂(lè)觀的話，我們可以對(duì)需求做相應(yīng)的放大處理，因?yàn)樗麄儗⒅苯哟偈剐粜彤a(chǎn)品需求的增加。居住理念與產(chǎn)品的外在形象配比提升產(chǎn)品檔次而改變價(jià)格居住理念與產(chǎn)品外在形象主要是個(gè)統(tǒng)一過(guò)程，也就是居住理念宣揚(yáng)的比較閑適的居住生活，則在外立面顏色的選取上，則盡量避免選取紅色或者灰色，黑色等顏色；而在外立面形狀的設(shè)計(jì)上，也不宜采用過(guò)多的直線型設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)中應(yīng)盡量多用弧線來(lái)表達(dá)產(chǎn)品的個(gè)性。他與小戶型產(chǎn)品通過(guò)宣傳推廣來(lái)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行個(gè)性化營(yíng)銷相比較，有更深的視覺(jué)基礎(chǔ)與觸覺(jué)基礎(chǔ)，可感性與可觸性會(huì)高于推廣，因而也更具有說(shuō)服力與影響力，更有效果?！粢虼诵粜臀飿I(yè)管理就更多的傾向酒店式管理的方便與快捷。當(dāng)對(duì)產(chǎn)品形態(tài)進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，我們必須對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)進(jìn)行深入的分析，并對(duì)產(chǎn)品供應(yīng)趨勢(shì)有著準(zhǔn)確的判斷。除非企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，否則我們將沒(méi)有機(jī)會(huì)舍去發(fā)展商原來(lái)的品牌美學(xué)。賦予小戶型產(chǎn)品先進(jìn)時(shí)尚的居住理念是賦予小戶型產(chǎn)品以特定的文化涵義。盧鏗曾經(jīng)撰文指出小戶型產(chǎn)品的出路除了裝修還是裝修。在主中心商業(yè)區(qū)與非主中心商業(yè)區(qū)價(jià)格關(guān)系方面，存在一個(gè)邊緣市場(chǎng)理論問(wèn)題。值得指出的是，項(xiàng)目距城市中心絕對(duì)距離的遠(yuǎn)近，不能成為制定價(jià)格的絕對(duì)標(biāo)準(zhǔn)，在制定價(jià)格時(shí)，還需要參考項(xiàng)目所在地的生活配套設(shè)施與地塊功能的延展性，交通條件在未來(lái)的變化等因素，再結(jié)合項(xiàng)目品質(zhì)綜合參考，在這之中找出本項(xiàng)目的合理價(jià)格區(qū)間，再在價(jià)格區(qū)間中尋找項(xiàng)目的最佳價(jià)格點(diǎn)。它集中了小戶型產(chǎn)品的地理位置、產(chǎn)品特點(diǎn)、使用功能、小戶型產(chǎn)品的居住理念以及發(fā)展商的聲望與實(shí)力等所有要素。因此在如何有效在兩者中尋求平衡，就成為我們應(yīng)該謹(jǐn)慎思考的難題。時(shí)尚消費(fèi)圈與小戶型產(chǎn)品的關(guān)系主要體現(xiàn)在小戶型產(chǎn)品的產(chǎn)品性能與功能上。因此從這個(gè)角度說(shuō)，發(fā)展商在選擇一個(gè)尚未有功能規(guī)劃地塊時(shí)，應(yīng)做好先期分析，充分運(yùn)用街區(qū)功能對(duì)產(chǎn)品的相互影響關(guān)系，爭(zhēng)取一個(gè)對(duì)項(xiàng)目最有利的機(jī)遇。中間站過(guò)往的公交線路發(fā)達(dá)的地方，通常位于城市兩個(gè)或者以上的幾個(gè)壓核心商圈的三角地帶。在重慶樓市中，金島花園就是一個(gè)極為典型的范例?！襞c核心商圈的絕對(duì)距離：與核心商圈的絕對(duì)距離，是小戶型產(chǎn)品地段因素中最為重要的因素。因此我們研究小戶型產(chǎn)品的地段因素，發(fā)現(xiàn)和挖掘小戶型產(chǎn)品的地段優(yōu)勢(shì)，常常成為小戶型產(chǎn)品營(yíng)銷中的關(guān)鍵因素。.... 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù)下載從上述論證我們可以發(fā)現(xiàn)，核心商圈周圍地區(qū)成為小戶型產(chǎn)品革新，營(yíng)銷手段創(chuàng)新的溫床。到達(dá)工作地與成熟商業(yè)街區(qū)的時(shí)間成了他們對(duì)住房需求中的重要因素。這是因?yàn)椋呛诵纳倘Φ娜丝诰劬拥?，因?yàn)橥ǔＧ闆r下，整個(gè)地區(qū)顯得比較落后，通常為傳統(tǒng)的老街區(qū)。街區(qū)的未來(lái)功能規(guī)劃，主要是由未來(lái)的若干年時(shí)間內(nèi)，依據(jù)項(xiàng)目所在地與周邊各商業(yè)中心的地理連接而產(chǎn)生的機(jī)會(huì)或者因?yàn)橹卮蠼煌l件的改變而產(chǎn)生的機(jī)遇?！羧a(chǎn)業(yè)中知識(shí)產(chǎn)業(yè)的比重越高，小戶型產(chǎn)品需求層次也就越具有多樣性。從而賺取合理而又穩(wěn)妥的價(jià)差利益。當(dāng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)處于強(qiáng)勢(shì)時(shí)，小戶型產(chǎn)品的價(jià)格應(yīng)該具有預(yù)見(jiàn)性與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。小戶型產(chǎn)品因?yàn)榭們r(jià)相對(duì)顯得比較低，因而消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的單價(jià)相對(duì)顯得不是那么敏感。但是入戶大堂則幾乎可以受到每個(gè)購(gòu)買者的欣賞，如果小戶型能夠在快餐方面給予相當(dāng)?shù)目紤]，就更符合小戶型業(yè)主的居家要求。在修正發(fā)展商品牌的審美觀與價(jià)值觀上，必然遇到與發(fā)展商的主流產(chǎn)品價(jià)值觀相沖突的問(wèn)題。顏色則可以借鑒時(shí)尚雜志上對(duì)顏色的配搭，使小戶型產(chǎn)品外立面呈現(xiàn)出感性化，讓小戶型產(chǎn)品的時(shí)尚性得到徹底的釋放?！粜粜脱b修房?jī)r(jià)格隨著裝修檔次提高，其附加值空間也就越大。◆通過(guò)居住理念對(duì)產(chǎn)品個(gè)性進(jìn)行塑造，要注意處理好居住理念的價(jià)值觀與價(jià)值取向與項(xiàng)目目標(biāo)客戶的關(guān)系，同時(shí)也要與項(xiàng)目的地位與項(xiàng)目的地理位置很高的相關(guān)度。而在市場(chǎng)分析時(shí)，我們要準(zhǔn)確掌握市場(chǎng)供應(yīng)量與市場(chǎng)需求量?jī)烧咴诹恐g的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。一是居住理念上的差異化，二是產(chǎn)品配套的差異化，三是服務(wù)的差異化策略，四是裝修的差異化策略。廣告策略通常采取單一媒體，集中時(shí)段，集中版面投向市場(chǎng)。這樣在項(xiàng)目逐步漲價(jià)過(guò)程中，不至于因?yàn)楹玫姆吭匆呀?jīng)銷售完畢，而對(duì)價(jià)格上漲缺乏支撐。對(duì)這類房屋的管理，如果房屋品質(zhì)差異不大。產(chǎn)品定位小戶型產(chǎn)品的產(chǎn)品定位主要是指將小戶型產(chǎn)品品質(zhì)方面的特點(diǎn)放大，作為營(yíng)銷宣傳推廣的賣點(diǎn)進(jìn)行定位。對(duì)居住理念的宣傳推廣，主要是求的與小戶型業(yè)主共同的思想觀念，以引起他們的思想共鳴，從而弱化對(duì)產(chǎn)品本身的關(guān)注。小戶型產(chǎn)品的附加值與小戶型產(chǎn)品文化之間的關(guān)系，是一種正向同長(zhǎng)的關(guān)系。對(duì)于單個(gè)項(xiàng)目小戶型產(chǎn)品規(guī)模的制約因素除了地段外，就是項(xiàng)目距離核心商業(yè)區(qū)絕對(duì)距離的遠(yuǎn)近，以及區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)形態(tài)所決定的市場(chǎng)需求因素。一般這類小區(qū)中，小戶型產(chǎn)品的戶數(shù)比例不會(huì)超過(guò)整個(gè)項(xiàng)目的20%。城市的個(gè)性又主要由單個(gè)的建筑個(gè)體組成，而由于歷史及種種社會(huì)原因，在城市的核心位置，又通常由若干個(gè)體的單體項(xiàng)目組成，而單個(gè)建筑又是小戶型產(chǎn)品的溫床。即產(chǎn)品以什么樣的形象出現(xiàn)在消費(fèi)者眼前，告訴消費(fèi)者自己是一個(gè)什么樣性質(zhì)的產(chǎn)品。在樓層號(hào)為8的樓層，通常有許多發(fā)展商會(huì)自動(dòng)劃分一個(gè)不同的價(jià)格差異，但是這要注意一點(diǎn)，就是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格控制，不能打破整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格體系。如果項(xiàng)目實(shí)行低價(jià)入市的策略，對(duì)房源的銷控可采取壞中取好的策略，即對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)較差的房源中，找出品質(zhì)較好的房源進(jìn)行控制。對(duì)銷控房源何時(shí)解凍的時(shí)機(jī)一般在以下情況下進(jìn)行：一是出于戶型配比原則，未銷控房源存在某種缺失，影響了項(xiàng)目的整體銷售；二是銷售出現(xiàn)困難，需要銷控房源做促銷措施時(shí)，三是房屋銷售情況良好，未銷控的房源剩余太少；四是由于銷售策略的調(diào)整，需要加快或者方慢銷售速度；五是為房屋將來(lái)提價(jià)留空間，當(dāng)房屋漲價(jià)后，未銷控的低價(jià)房屋銷售完后，即出現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)間空缺，需要放開(kāi)銷控房源來(lái)填補(bǔ)價(jià)格空缺。小戶型產(chǎn)品常用營(yíng)銷控制手段小戶型產(chǎn)品由于體量小，其營(yíng)銷手段相對(duì)而言，也顯得不是十分豐富。綜觀市場(chǎng)上對(duì)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的應(yīng)對(duì)方式，除了價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，我們尚沒(méi)有發(fā)現(xiàn)其他更多的手段。競(jìng)爭(zhēng)的方式通常分同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)與異質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。因此小戶型居住理念的推廣與小戶型的價(jià)格策略密切相關(guān)。而價(jià)格，又是小戶型產(chǎn)品營(yíng)銷中，一個(gè)關(guān)鍵性敏感因素。裝修房營(yíng)銷策略裝修房營(yíng)銷是小戶型產(chǎn)品營(yíng)銷的一大出路。即便在同種結(jié)構(gòu)中的異質(zhì)性元素進(jìn)行分析，在不能實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)品大類的稀缺性時(shí)，也要努力做到產(chǎn)品細(xì)分市場(chǎng)上相對(duì)稀缺性，力爭(zhēng)做到細(xì)分市場(chǎng)上的無(wú)競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)銷。產(chǎn)品獨(dú)特性主要體現(xiàn)在差異化上面，簡(jiǎn)單的說(shuō)就是走情理之中，意料之外的設(shè)計(jì)路線，比如知識(shí)層次越高的人們?cè)饺菀捉邮軓?fù)合色，市場(chǎng)大多在用色中，以咖啡色，褐色等色彩來(lái)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行個(gè)性塑造。相對(duì)于引用的概念，自創(chuàng)的概念在營(yíng)銷上的風(fēng)險(xiǎn)性更大，被接受的難度也更大，但是如果對(duì)城市精神，與城市文化有著比較深刻的理解，那么自創(chuàng)的概念就更具有生命力，也極容易使產(chǎn)品形成競(jìng)爭(zhēng)者難以逾越的個(gè)性。這樣發(fā)展商就可以通過(guò)裝修的規(guī)模效應(yīng)獲取一部分超額利潤(rùn)，從而提高發(fā)展商開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的利潤(rùn)。機(jī)遇的多少或者價(jià)值性可用兩個(gè)指標(biāo)來(lái)尋找，一是項(xiàng)目周圍的基準(zhǔn)人口數(shù)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)支持，二是地塊的文化底蘊(yùn)與城市人群對(duì)這種文化底蘊(yùn)的認(rèn)同度。非商業(yè)區(qū)由于地塊功能的未被認(rèn)識(shí)性，或者消費(fèi)者觀念上的拒絕，因此需求會(huì)低于商業(yè)中心。小戶型產(chǎn)品客觀上需要有兩種人口環(huán)境，一是社區(qū)為青年社區(qū)，二是當(dāng)?shù)匾呀?jīng)進(jìn)入老齡社區(qū)，家庭結(jié)構(gòu)中，空巢期家庭有相當(dāng)比重。因此距離時(shí)尚消費(fèi)圈越近的小戶型產(chǎn)品營(yíng)銷的風(fēng)險(xiǎn)也就越大，因此小戶型產(chǎn)品的價(jià)格也就越高，銷售周期也越短，廣告推廣力度也就越大。因此更應(yīng)該注意對(duì)這個(gè)原理的合理運(yùn)用。在這些地方建設(shè)小戶型產(chǎn)品也比較容易獲得成功。這種情況比較典型的出現(xiàn)在重大附近，與沙區(qū)核心商圈同樣遠(yuǎn)近的楊梨路與勞動(dòng)路的繁榮程度差別就非常明顯，同樣作為樓盤，勞動(dòng)路的小戶型呈現(xiàn)的是哄搶的局面，而大川花園與翰林景園在銷售則相對(duì)遲緩的多。公交系統(tǒng)越繁榮的地方，人們的心理距也就越近。因此這里也聚集了大批的高文憑、高學(xué)歷的高層知識(shí)文化精英。小戶型產(chǎn)品的絕對(duì)地理位置主要是指小戶型產(chǎn)品的地理坐標(biāo)位置，其關(guān)系要素有該地和核心商圈的絕對(duì)距離，交通條件、社區(qū)與街區(qū)功能規(guī)劃、街區(qū)商業(yè)成熟度等因素。他們通過(guò)大版面的硬性彩色廣告與大篇幅的新聞推廣則從意識(shí)形態(tài)方面改變?nèi)藗兊南M(fèi)觀與產(chǎn)品價(jià)值觀。通過(guò)上述分析，我們可以勾畫出城市小戶型的購(gòu)買者中的前兩種目的的客戶的形態(tài)。交通發(fā)達(dá)可分為兩種不同的情況，一是作為公交車始發(fā)地點(diǎn)線路的多少，二是作為中間站過(guò)往的公交車線路的多少。房產(chǎn)企業(yè)在處理街區(qū)的歷史功能與產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)，應(yīng)注重與街區(qū)的歷史功能相結(jié)合，這種結(jié)合程度，與街區(qū)的歷史功能的強(qiáng)度密切相關(guān)—即與街區(qū)在人們心目中的印象的穩(wěn)定性相關(guān)，街區(qū)歷史功能越是突出的地方，項(xiàng)目的功能與街區(qū)功能的吻合程度就應(yīng)越高。在核心商圈商業(yè)成熟度較低的次級(jí)商圈，小戶型產(chǎn)品的商用功能就體現(xiàn)的不那么明顯，小戶型產(chǎn)品的投資者也大為減少，取而代之的是對(duì)小戶型產(chǎn)品使用功能的強(qiáng)烈外現(xiàn)。這種狀況隨著三產(chǎn)業(yè)的繁榮而愈加強(qiáng)烈。我們對(duì)小戶型產(chǎn)品的后一種分類，無(wú)疑擴(kuò)大了小戶型產(chǎn)品概念的外延。背街面的價(jià)格通常會(huì)低于臨街面的價(jià)格；通常情況下，在背街面與臨街面的價(jià)格異常敏感，在營(yíng)銷實(shí)踐中，我們不得不謹(jǐn)慎衡量背街面的價(jià)格差，通常狀況是，產(chǎn)品的單價(jià)越高，消費(fèi)者對(duì)此也就越敏感，對(duì)價(jià)格的敏感系數(shù)則顯得不是很高。我們?cè)谥贫ǚ呛诵纳?