【正文】 攤率集中在20%26%之間，一層戶數(shù)多在10戶以上，在戶型排布上多為所有戶型圍繞一條公共走道排布，居住的舒適度差。價格制定市府商圈區(qū)域均價4000—4500元/平米；四方坪商圈區(qū)域均價3800—4300元/平米；五一商圈、芙蓉路沿線CBD區(qū)域，均價在4200—6000元/平米之間，成中心區(qū)向南北二環(huán)線遞減趨勢；鐵道林科大商圈區(qū)域小戶型均價4500元/平米左右；對于整個項(xiàng)目來說，小戶型均價高于項(xiàng)目整體均價100—150元/平米之間。成功項(xiàng)目謀房博客的小戶型產(chǎn)品銷售較為成功，其主要依托項(xiàng)目地段優(yōu)勢（臨近商學(xué)院），同時考慮到高分?jǐn)偮蕦π粜弯N售的抗性，謀房博客對小戶做了飄窗（全送）、陽臺（算半面積），不算面積。因而其實(shí)際分?jǐn)偮试?5%左右，%的超低實(shí)際分?jǐn)?，所以得到了市場投資客的追捧。第二部分 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢（S）216。 本案位于長沙市三一大道與車站北路交匯處。毗鄰瀏陽河，而且此地段交通方便、生活配套成熟；216。 項(xiàng)目交通便利，距離火車站、長途汽車站、飛機(jī)場非常近，交通便捷程度高；216。 項(xiàng)目周邊大型知名企事業(yè)單位密集，會產(chǎn)生一部分投資需求；216。 本項(xiàng)目1棟完全按酒店格局進(jìn)行設(shè)計的，立面形象現(xiàn)代新穎，有利于對于項(xiàng)目整體形象的提升；216。 項(xiàng)目交房時間將至，消除了客戶對期房的抗性。劣勢（W） 216。 本區(qū)域成熟度不足，周邊城市配套不夠完善；216。 項(xiàng)目以酒店公寓設(shè)計（無煙道設(shè)計、無煤氣管道設(shè)計），所以居住性差；216。 對于投資性單身公寓而言，本項(xiàng)目有相當(dāng)大一部分戶型過大(55㎡及83㎡的戶型)；216。 前期新都酒店購買后重新銷售所造成的客戶心理影響；216。 酒店公寓設(shè)計所造成分?jǐn)傔^大的影響；216。 單棟建筑缺少小區(qū)配套及園林綠林；216。 項(xiàng)目的廣告投入較少,加上新都酒店事件在客戶的心里造成了尾盤的印象；216。 開發(fā)商品牌知名度不高；216。 精裝修住宅的施工工藝及工程管理難度非常高,而我司沒有相應(yīng)的施工團(tuán)隊及管理經(jīng)驗(yàn)。216。 三百八十四套單一的投資性產(chǎn)品對市場的承受壓力很大。216。機(jī)會（O）216。 前期已成交客戶的積累和良好口碑會對小戶型銷售帶來一定的促進(jìn)；216。 宏觀經(jīng)濟(jì)的逐步企穩(wěn)及反彈,會漸漸增強(qiáng)國民的消費(fèi)信心；216。 低利率運(yùn)行及寬松的貨幣政策可能會導(dǎo)致通貨膨脹,將會促進(jìn)大宗保值商品的銷售；216。 通過精裝修彌補(bǔ)了小戶型的缺陷，提升了產(chǎn)品的附加值，將會加快小戶型的銷售，加快回款的速度。威脅（T）216。 由于90/70政策的落實(shí),造成小戶型的供應(yīng)量加大,影響項(xiàng)目的銷售進(jìn)度；216。 宏觀經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性使投資性需求無法有效激活；216。 小戶型供應(yīng)量放大，造成市場競爭激烈； 第二部分 項(xiàng)目定位一、市場定位湖南首個酒店服務(wù)式精裝公寓二、案名定位SOHO天都三期新都酒店服務(wù)式公寓三、客戶群定位租賃目標(biāo)客源（使用者）在國內(nèi)包括沿海城市，酒店式公寓以其配置的檔次一般是屬于高檔為主，其租賃使用者主要是城市高級的白領(lǐng)階層人士、外地企業(yè)駐長的高層管理人員、外籍人士、港澳臺人士等。投資者投資者一般是具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力及具投資眼光的中產(chǎn)者，以國內(nèi)人士（本地或長住長沙者）為主，其渴望的是相對穩(wěn)健而又較高的投資回報，這類型投資者有以下一些特征：216。 屬于稱為國內(nèi)“中產(chǎn)階級”的一類型人士；216。 早年通過各種方式積累了一定資產(chǎn)，但現(xiàn)在一般已不從事原行業(yè)；216。 年齡一般在35歲以上；216。 其手頭擁有的流動資金大約為幾十萬至100多萬不等；216。 其不想從事太高風(fēng)險的行業(yè)，而想通過自己積累的資產(chǎn)來尋求較穩(wěn)健的回報；216。 有一定投資眼光。邊緣客戶群受本項(xiàng)目高性價比的影響而選擇到這里自住的附近區(qū)域小企業(yè)主、生意人，這部分人平時在周邊租房的月租也達(dá)1000千元左右，所以不如就投資一套小戶型用來過渡。四、形象定位作為湖南省首個四星級酒店式服務(wù)公寓，我們的氣質(zhì)可以用下面的詞語來具像化：國際的、核心的、都會的、唯一的、絕版的、升值的、超值的、中西皆宜的、尊貴的、高智能化的、舒適的、服務(wù)的配合：新都(證券篇號000033)酒店管理公司運(yùn)營管理、知名裝修公司、商務(wù)中心、休閑中心、健身房、餐飲娛樂、圖書室（可利用1頂層建一個大型圖書館或商務(wù)會議廳，配置無線上網(wǎng)特色商務(wù)空間）、星級酒店大堂等一步式國際化商務(wù)綜合體；換洗床單衣物、訂餐訂票等等酒店服務(wù)五、宣傳推廣定位 （深圳新都酒店與長沙市通華企業(yè)鼎力矩獻(xiàn)）湖南首個酒店服務(wù)式精裝公寓湖南省首個最具價值投資的酒店服務(wù)式公寓集居住、商務(wù)居住、商業(yè)為一體的綜合性小區(qū) 第三部分 差異化建議因?yàn)槎ㄎ粸榫频晔椒?wù)公寓，所以必須加大特色服務(wù)的力度，從而減輕投資客戶在人力、物力及時間上的投入，達(dá)到輕松投資、穩(wěn)步升值的目的。物業(yè)管理特色216。 以國際ISO9002質(zhì)量認(rèn)證為標(biāo)準(zhǔn)；216。 以先進(jìn)的管理技術(shù)，突出品牌，；216。 提供真正英式管家服務(wù)，體現(xiàn)歐洲細(xì)膩的服務(wù)風(fēng)格；216。 體現(xiàn)歐洲管理特色：嚴(yán)格的管理制度，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)；216。 突出歐洲風(fēng)格：包括大堂布置、功能安排、禮儀程序、工服式樣等；216。 結(jié)合東方式人情管理。強(qiáng)化酒店式服務(wù)特色（可部分有償服務(wù)）216。 聯(lián)合服務(wù)中心：代理代辦函件、包裹郵寄、鐵路航空貨運(yùn)及票務(wù)服務(wù)；216。 家 政 服 務(wù) ：鐘點(diǎn)工室內(nèi)清潔、洗衣、換洗床單、保姆服務(wù)、縫紉和其他便民服務(wù)；216。 日常生活服務(wù)：申報戶口、申請訂報送報、送牛奶、送花、快餐、送餐服務(wù)等；216。 家庭水電設(shè)施維修；216。 商 務(wù) 服 務(wù) ：代理住戶打字、復(fù)印、傳真及其它咨詢；216。 小區(qū)電腦聯(lián)網(wǎng)服務(wù)：電腦服務(wù)、網(wǎng)上溝通，傳達(dá)信息及其他網(wǎng)絡(luò)服務(wù)；216。 托管服務(wù)：代理出租，收租，外出托管；216。 保安24小時巡更。第四部分 營銷推廣策略一、總策略品牌推廣、戰(zhàn)略聯(lián)盟、市場占位——利用新都酒店的四星級品牌管理及香港戴德梁行品牌優(yōu)勢聯(lián)合，提高企業(yè)與項(xiàng)目品牌高度，強(qiáng)勢出擊，形成品牌沖擊力，占領(lǐng)市場高地。低成本策略——初期建立形象，之后深化客戶營銷、活動營銷明修棧道，暗渡陳倉——以國際設(shè)計大師、上市酒店品牌、國際風(fēng)情、國際物管、國際住戶等概念來進(jìn)行推廣，吸引投資型、保值居所型、尊貴居所型幾種心理客戶實(shí)際購買；以招租形式帶動物業(yè)價值體現(xiàn)，帶動銷售。區(qū)域競爭策略價值論