小戶型項目營銷策劃方案(已修改)
2025-05-26 01:48 本頁面
【正文】 SOHO天都1棟營銷策劃報告、湖南好百家置業(yè)顧問有限公司2009年6月19日 目 錄第一部分 小戶型市場分析 3一、小戶型市場概述 3二、小戶型項目的供應(yīng)情況 3三、小戶型項目的價格分析 5四、總結(jié) 6第二部分 項目SWOT分析 7優(yōu)勢（S） 7劣勢（W） 7216。機會（O） 8威脅（T） 8第二部分 項目定位 9一、市場定位 9二、案名定位 9三、客戶群定位 9租賃目標(biāo)客源（使用者） 9投資者 9邊緣客戶群 9四、形象定位 10五、宣傳推廣定位 10第三部分 差異化建議 11第四部分 營銷推廣策略 12一、總策略 12二、同區(qū)域物業(yè)競爭策略 12三、項目推廣時機與條件 12A、入市時機選擇的要素 12工程進度及形象 12銷售期的連續(xù) 13配合外部條件 13其他準備工作就緒 13相關(guān)合作單位的確定 13B、開盤前工作 13現(xiàn)場環(huán)境 13資料準備 14宣傳與媒體（媒體計劃書另附） 14四、銷售階段劃分與分期運做策略 14銷售階段劃分 14價格策略及推售方案 15第五部分 包裝方案建議 16一、現(xiàn)場包裝建議 16建筑主體包裝建議 16樣板房參觀路線包裝建議 16營銷中心包裝建議 16二、樣板房包裝建議 16位置選定 16樣板房數(shù)量及房型建議 17樣板房裝修風(fēng)格建議 17附表：各項目精裝修標(biāo)準 18 第一部分 小戶型市場分析一、小戶型市場概述隨著06年90/70政策的落實,長沙市接下來一兩年的小戶型供應(yīng)量會逐步放大。目前純小戶型多以單體樓為主，其次城市綜合體中也存在著大量90㎡以下的小戶型產(chǎn)品供應(yīng)。小戶型以其總價低的優(yōu)勢，07年以前一直銷售比較火爆。但由于小戶型產(chǎn)品多屬于過渡或投資性產(chǎn)品，而非改善型需求，客戶更多的注重的是投資價值，即便過渡居住者也注重其未來的升值空間。然而07年隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷出臺及美國次貸危機引發(fā)全球性金融危機的爆發(fā),08年開始房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了前所未有的低迷。各地房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)了持續(xù)近一年多的量價齊降現(xiàn)象，廣大消費者對房地產(chǎn)的前景失去了信心進入觀望狀態(tài)，特別是在提高第二套首付比例及貸款利率的政策下，投資性需求遭受了嚴重的打壓，因此對只能滿足投資性需求的小戶型銷售造成了很大的影響。二、小戶型項目的供應(yīng)情況 長沙市目前在售小戶型項目分布圖長沙市小戶型項目不完全統(tǒng)計表樓盤名稱位置可售套數(shù)樓盤名稱位置可售套數(shù)蘋果派四方坪263友誼公寓中心546伍家?guī)X生活廣場四方坪融圣國際中心562雙子座四方坪196鑫遠杰座南城506華府1航線四方坪340金麓國際市府450鉑宮中山路、黃興路、蔡鍔路60永祺西京市府500華都勞動路、韶山路377御院市府589印象天心人民西路、蔡鍔南路848澤西城市府358天心華庭人民西路、蔡鍔南路478郡原廣場市府856謀房未央大邦韶山南路464新芙蓉之都中心884加加大街韶山南路420左岸右岸東城399金色家園韶山南路400金陽大廈中心260謀房博客望岳路、桐梓坡路400未來城桐梓坡路、玉蘭路320香麓麗舍榮銀路、銀盆路560上河國際478注：以上數(shù)據(jù)來源于長沙市房產(chǎn)研究中心根據(jù)長沙市房產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：僅08年112月，，出現(xiàn)嚴重供過于求現(xiàn)象。且均高于供求平均水平，是所有戶型區(qū)間中供求比最高的面積區(qū)間；這兩年由于90/70政策的影響，長沙市小戶型的供應(yīng)量將會持續(xù)放大，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前在售的小戶型就有一萬套以上，建筑面積累計近80萬平米；未來上市小戶型將會集中在中心板塊和市府板塊，且多數(shù)以城市綜合體為主；小戶型（特別是純投資型小戶型）的銷售火爆現(xiàn)象自07年下半年開始逐漸風(fēng)光不再。三、小戶型項目的價格分析由于06年90/70政策的落實，所以造成原本對于城市繁華度要求極高的小戶型產(chǎn)品出現(xiàn)了遍地開花的局面，二環(huán)、及至于三環(huán)外的小戶型項目都不少，所以造成了定價的幅度也差異很大。同時，也由于小戶型實際性質(zhì)的差異（公寓型或住宅型），定價也相差較大。A：核心區(qū)（55006500元/平米）：西至湘江，東至韶山路，北至五一路，南至勞動路圍合區(qū)域及周邊。坐擁長沙兩大最繁華商圈五一商圈和東塘商圈，成為長沙目前小戶價格最高區(qū)域。代表樓盤有天心華庭、新青年公寓、 印象天心和建鴻達華都。 B：次核心區(qū)（45005000元/平米）：西至湘江，東到東二環(huán)，北至三一大道，南至南二環(huán)圍合而成，并除去四方坪區(qū)域、浦沅區(qū)域和核心區(qū)域。樓盤主要分布于芙蓉路兩層及周邊地區(qū)，受五一商圈和東塘商圈輻射影響，借城市主干道芙蓉路之勢，成為價格第二高地。代表樓盤有芙蓉盛世、鉑宮、新時代廣場、新芙蓉之都、融圣國際。C：泛核心區(qū)（38004400元/平米）：除核心區(qū)、次核心區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)的長沙五個區(qū)域內(nèi)樓盤。主要集中在新市府板塊、四方坪板塊、南城板塊、鐵道學(xué)院林科大周邊。D：城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)（28003400元/平米）：偏居一隅，依托星沙自身配套，價格較低。代表樓盤有尚城、華潤鳳凰城。四、總結(jié)根據(jù)對長沙市小戶型項目的市場調(diào)查研究，小戶型市場的基本市場情況如下：供應(yīng)情況長沙房地產(chǎn)市場出現(xiàn)嚴重供過于求現(xiàn)象，90平米以下小戶型產(chǎn)品，較其他面積區(qū)間產(chǎn)品供過于求現(xiàn)象更為嚴重，供過于求現(xiàn)象最為突出。09年潛在項目體量仍然較大，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前在售的小戶型就有一萬套以上，建筑面積累計近80萬平米；未來上市小戶型主要集中在中心板塊和市府板塊。分布格局小戶型樓盤以便捷的交通路網(wǎng)為分布帶，以成熟的商圈為依托。集中在河西市政府商圈、伍家?guī)X四方坪商圈、五一商圈、東塘商圈和鐵道林科大商圈。純小戶項目主要分布在伍家?guī)X四方坪、芙蓉路沿線、五一商圈以及鐵道學(xué)院周邊。產(chǎn)品特征毛坯房為目前市場主流，精裝修或成未來趨勢；目前小戶型精裝標(biāo)準主要集中在500800元/平米之間（詳見附表）。分
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1