【正文】 的小戶型就有一萬(wàn)套以上，建筑面積累計(jì)近80萬(wàn)平米；未來(lái)上市小戶型將會(huì)集中在中心板塊和市府板塊，且多數(shù)以城市綜合體為主；小戶型（特別是純投資型小戶型）的銷(xiāo)售火爆現(xiàn)象自07年下半年開(kāi)始逐漸風(fēng)光不再。坐擁長(zhǎng)沙兩大最繁華商圈五一商圈和東塘商圈，成為長(zhǎng)沙目前小戶價(jià)格最高區(qū)域。代表樓盤(pán)有芙蓉盛世、鉑宮、新時(shí)代廣場(chǎng)、新芙蓉之都、融圣國(guó)際。代表樓盤(pán)有尚城、華潤(rùn)鳳凰城。集中在河西市政府商圈、伍家?guī)X四方坪商圈、五一商圈、東塘商圈和鐵道林科大商圈。價(jià)格制定市府商圈區(qū)域均價(jià)4000—4500元/平米；四方坪商圈區(qū)域均價(jià)3800—4300元/平米；五一商圈、芙蓉路沿線CBD區(qū)域，均價(jià)在4200—6000元/平米之間，成中心區(qū)向南北二環(huán)線遞減趨勢(shì)；鐵道林科大商圈區(qū)域小戶型均價(jià)4500元/平米左右；對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，小戶型均價(jià)高于項(xiàng)目整體均價(jià)100—150元/平米之間。 本案位于長(zhǎng)沙市三一大道與車(chē)站北路交匯處。 本項(xiàng)目1棟完全按酒店格局進(jìn)行設(shè)計(jì)的，立面形象現(xiàn)代新穎，有利于對(duì)于項(xiàng)目整體形象的提升；216。 項(xiàng)目以酒店公寓設(shè)計(jì)（無(wú)煙道設(shè)計(jì)、無(wú)煤氣管道設(shè)計(jì)），所以居住性差；216。 單棟建筑缺少小區(qū)配套及園林綠林；216。216。 前期已成交客戶的積累和良好口碑會(huì)對(duì)小戶型銷(xiāo)售帶來(lái)一定的促進(jìn)；216。威脅（T）216。投資者投資者一般是具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力及具投資眼光的中產(chǎn)者，以國(guó)內(nèi)人士（本地或長(zhǎng)住長(zhǎng)沙者）為主，其渴望的是相對(duì)穩(wěn)健而又較高的投資回報(bào)，這類(lèi)型投資者有以下一些特征：216。 其手頭擁有的流動(dòng)資金大約為幾十萬(wàn)至100多萬(wàn)不等；216。四、形象定位作為湖南省首個(gè)四星級(jí)酒店式服務(wù)公寓，我們的氣質(zhì)可以用下面的詞語(yǔ)來(lái)具像化：國(guó)際的、核心的、都會(huì)的、唯一的、絕版的、升值的、超值的、中西皆宜的、尊貴的、高智能化的、舒適的、服務(wù)的配合：新都(證券篇號(hào)000033)酒店管理公司運(yùn)營(yíng)管理、知名裝修公司、商務(wù)中心、休閑中心、健身房、餐飲娛樂(lè)、圖書(shū)室（可利用1頂層建一個(gè)大型圖書(shū)館或商務(wù)會(huì)議廳，配置無(wú)線上網(wǎng)特色商務(wù)空間）、星級(jí)酒店大堂等一步式國(guó)際化商務(wù)綜合體；換洗床單衣物、訂餐訂票等等酒店服務(wù)五、宣傳推廣定位 （深圳新都酒店與長(zhǎng)沙市通華企業(yè)鼎力矩獻(xiàn)）湖南首個(gè)酒店服務(wù)式精裝公寓湖南省首個(gè)最具價(jià)值投資的酒店服務(wù)式公寓集居住、商務(wù)居住、商業(yè)為一體的綜合性小區(qū) 第三部分 差異化建議因?yàn)槎ㄎ粸榫频晔椒?wù)公寓，所以必須加大特色服務(wù)的力度，從而減輕投資客戶在人力、物力及時(shí)間上的投入，達(dá)到輕松投資、穩(wěn)步升值的目的。 提供真正英式管家服務(wù)，體現(xiàn)歐洲細(xì)膩的服務(wù)風(fēng)格；216。強(qiáng)化酒店式服務(wù)特色（可部分有償服務(wù)）216。 家庭水電設(shè)施維修；216。 保安24小時(shí)巡更。領(lǐng)袖策略：借媒體對(duì)上市公司新都及湖南省首個(gè)服務(wù)公寓的概念炒做，以凸顯本項(xiàng)目的高性價(jià)比及投資價(jià)值。銷(xiāo)售期的連續(xù) 新產(chǎn)品的推出過(guò)程有預(yù)熱、升溫和爆發(fā)幾個(gè)階段，銷(xiāo)售的效果如何與前期預(yù)熱的程度有直接關(guān)系，一旦推出后，要借助開(kāi)盤(pán)的氣勢(shì)熱炒熱賣(mài)創(chuàng)造銷(xiāo)售佳績(jī)，所以在開(kāi)盤(pán)前后都必須有相應(yīng)的廣告投入配合。B、開(kāi)盤(pán)前工作現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境看樓通道裝飾完成樣板房裝修完成毛坯樣板層布置完成售樓處包裝完成樓體條幅（根據(jù)工程進(jìn)度盡可能安排）、看樓通道形象墻布置、樓體發(fā)光字內(nèi)容更換到位；精裝修工藝說(shuō)明公示（由裝修公司提供各局部的新工藝新技術(shù)圖示）物業(yè)公約、服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公示；資料準(zhǔn)備折頁(yè)、海報(bào)印制完成；銷(xiāo)控板制作完成認(rèn)購(gòu)書(shū)及合同更改完成三種戶型分戶模型制作完成；銷(xiāo)售資料制作完成價(jià)目表制定完畢；標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)確定，裝配式套餐細(xì)則確定；宣傳與媒體（媒體計(jì)劃書(shū)另附）報(bào)紙、電臺(tái)、短信、道旗、公交車(chē)廣告公司確定，媒體宣傳盡快全面展開(kāi)。按低開(kāi)——試探——走高或拉升的步驟進(jìn)行推盤(pán)，所以建議采用開(kāi)盤(pán)——封盤(pán)——蓄水——開(kāi)盤(pán)的多次開(kāi)盤(pán)方式，營(yíng)造熱銷(xiāo)的氛圍。二、樣板房包裝建議位置選定設(shè)置樣板房的主要目的是讓客戶感受自己未來(lái)生活，因此樣板房一定要體現(xiàn)項(xiàng)目的主要特點(diǎn)，需對(duì)客戶場(chǎng)渲染一種生活的情調(diào)，因?yàn)檩^高樓層的采光、視野等都比低樓層的好。同層其它房間作為毛坯樣板房。公司有較高的住房貼補(bǔ)，但平時(shí)工作壓力大，應(yīng)酬較多，想追求舒適愜意生活，但苦于個(gè)人生活的打理，服務(wù)型公寓正好解決了他（她）們?nèi)粘Ｉ畹臒┈嵓覄?wù)事。可以設(shè)個(gè)會(huì)客空間，便于商務(wù)洽談。珠江花城樓盤(pán)簡(jiǎn)介：珠江花城位于芙蓉北路以東，金霞大道發(fā)展軸以西、撈刀河風(fēng)光帶以南、新世紀(jì)大道以北，離芙蓉北路城市主干道約150米，與開(kāi)福區(qū)政府相對(duì)。●住宅廳房地面：客廳采用“東鵬(DONGPENG)”地磚，臥室鋪生活家強(qiáng)化地板。其他：客廳及臥室天花預(yù)留燈位，客廳及臥室均設(shè)空調(diào)機(jī)插座，客廳與房間根據(jù)開(kāi)發(fā)商的裝修設(shè)計(jì)圖布設(shè)電視、電話插座及寬帶網(wǎng)接口。衛(wèi)生間：配“美標(biāo)（American standard）”座便器及“美標(biāo)（American standard）”洗臉盆，配成套臺(tái)盆柜、淋浴屏、浴霸、排氣扇。天花：硅鈣板/鋁塑板吊頂，帶石英燈櫥柜：成套櫥柜，“林內(nèi)(Rinnai)”抽油煙機(jī)，“林內(nèi)(Rinnai)”燃?xì)庠?、康寶消毒柜、高?jí)不銹鋼廚盆及冷暖龍頭。墻身：主要采用“東鵬(DONGPENG)”墻磚。門(mén)窗：入戶門(mén)為高級(jí)字母門(mén)，室內(nèi)采用高級(jí)房間門(mén)配高級(jí)門(mén)鎖，鋁合金窗，主要鋁合金門(mén)窗 采用雙層玻璃。裝修標(biāo)準(zhǔn)●公共部分外墻：高級(jí)外墻漆首層住宅大堂：主要采用“東鵬(DONGPENG)”墻磚及地磚層間電梯廳：墻面高級(jí)乳膠漆，地面采用“東鵬(DONGPENG)”地磚每單元設(shè)兩臺(tái)“廣州日立（HITACHI）”電梯。巴洛克仿實(shí)木地板共衛(wèi)、盥洗室天棚墻紙墻面東鵬陶瓷地面東鵬陶瓷臺(tái)盆柜科勒潔具毛巾架科勒潔具廁紙架無(wú)洗面盆及龍頭科勒潔具座廁科勒潔具花灑科勒潔具沐浴屏科勒潔具浴霸科勒潔具廚房天棚墻紙墻面東鵬陶瓷地面東鵬陶瓷櫥柜陽(yáng)光世家洗菜盆及龍頭科勒洗菜盆及龍頭電器美的抽油煙機(jī)、電磁爐燈具燈具雷士射燈和吸頂燈開(kāi)關(guān)面板TCL陽(yáng)臺(tái)墻面東鵬陶瓷地面東鵬陶瓷門(mén)入戶門(mén)盼盼入戶防盜門(mén)窗室外窗戶經(jīng)閣鋁合金+雙層中空玻璃（5+6+5）公共空間大堂10米挑高大堂進(jìn)口石材地面、墻面黑檀飾面、磨花茶鏡飾面電梯德國(guó)蒂森電梯智能化系統(tǒng)智能化電