【正文】 大力扶植，政策優(yōu)勢明顯。B、市場競爭激烈的同時也有效地吸引了客戶的關(guān)注，認(rèn)可程度不斷提高，購買欲望被漸漸挖掘；D、客戶這一地區(qū)對來自城內(nèi)的客戶有一定的吸引力，但并非市場主力客戶，目前除離城鐵站較近的且是個別項目外，此類客戶比例一般在40%以下，且其中有相當(dāng)一部分為城里的拆遷居民。相比較本地購買欲望依然非常強勁，早期以及現(xiàn)有項目仍不能滿足其居住條件改善之需要，但受到收入水平影響，總價是影響其購買的最關(guān)鍵因素?！?項目內(nèi)部資源A、本案位于通州市中心，具有其它同類樓盤所不具備的地段和生活配套方面的優(yōu)勢；B、公交線路直達(dá)小區(qū)門口，交通條件可以進(jìn)行渲染；C、單獨設(shè)計的商業(yè)部分其本身用途較廣，銷售前景比較好，并且可以減輕項目在配套方面的壓力，同時又可以創(chuàng)造相當(dāng)部分的利潤，在資金回籠上以及最終項目整體利潤目標(biāo)上可以與住宅部分相互呼應(yīng)。D、項目規(guī)模雖小，但市場風(fēng)險相對也小，其不可能像大盤那樣在市場中有持久的耐力，但是卻適合打造小而精的社區(qū)，在市場中依靠前期的爆發(fā)力即可一氣呵成，快速消化同時創(chuàng)造“超額”的利潤。結(jié)論從市場研究分析到本項目的優(yōu)劣勢比較，本項目開發(fā)機會和風(fēng)險并存。唯一的辦法就是尊重市場、適應(yīng)市場，順應(yīng)消費者的心愿，整合與項目有關(guān)的各種要素，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給需求的完善性，使項目達(dá)到預(yù)期的市場期望值。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。二、市場定位主體思路本項目項目整體規(guī)模小距離市中心遠(yuǎn)無明顯優(yōu)勢產(chǎn)品形象塑造困難，走客戶形象塑造路線概念弱化距離，引導(dǎo)居住觀念核心概念尤為重要純粹化客戶層面純粹化，純粹的城市精英特區(qū)，提升樓盤品質(zhì)讓生活純粹化，工作是工作，生活是生活，享受近郊純粹生活定位思路及形象構(gòu)筑因此，我們認(rèn)為最適合本項目的市場定位描述為： ——對位，城市精英階層的精神版圖純粹化的精英特區(qū)產(chǎn)品細(xì)節(jié)處理，滿足精英對生活品質(zhì)的追求對位精神版圖，滿足精英對生活方式的追求吸引市區(qū)的精英吸引本地的新貴拔高物業(yè)形象對位客戶需求建立物業(yè)物超所值的外界形象快速銷售本項目住宅部分提升商業(yè)價值空間實現(xiàn)利潤最大化經(jīng)過上一章綜合分析結(jié)合本項目實際情況，本項目不適合將戰(zhàn)線拉長，整體市場機會體現(xiàn)在打造較為純粹的精品社區(qū)。是在推廣策略上如果圍繞本地客戶作文章將難以提煉項目的個性化賣點，主要因此根據(jù)“高差原理”本項目在推廣上的口號將以CBD白領(lǐng)為主要訴求對象，這樣可以通過對CBD客戶層面的吸引來拉動本地客戶層面，從而實現(xiàn)兩個客戶層面的超越。 產(chǎn)品核心競爭優(yōu)勢體現(xiàn)178。 讓生活更純粹——強調(diào)生活格調(diào)與居住質(zhì)量的“新城市”生活理念新城市價值不如郊區(qū)化的價值那么外在，不像布置一條景觀軸那么顯性，但這些價值對于人，對于滿足人們從簡單的居住到社會交往，自我發(fā)展等各層次的需求有著更深刻的意義?！靶鲁鞘械囊?guī)劃思想，讓這個未來城市軸線上的中心區(qū)域，以開放的心態(tài)，去迎接城市，不會像華南板塊大盤那樣因封閉而阻礙城市的發(fā)展，自己也逐漸失去活力。新城市中心，真正理解財富的價值——自然，和諧，舒適的生態(tài)居住環(huán)境；新城市形象，“時尚與品味”打造更完善的新興商業(yè)、文化、居住、社交、休閑中心。178。 讓建筑更純粹——簡約、大氣、理性與靈性結(jié)合的現(xiàn)代風(fēng)格建議體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格中重要的特征之一——自然，大量采用接近自然的材質(zhì)，結(jié)合純粹簡練的建筑設(shè)計，將自然的色彩、光線、空氣的流動感融入到整個空間里，在元素的組合排列上讓視覺作有層次的眺望，塑造出一個簡約明朗、有質(zhì)感又實而不華的格調(diào)，回應(yīng)現(xiàn)代都市人渴望重回自然，需要一個可以讓心靈沉淀、無拘束無壓力的居住空間的要求。建筑立面主要用料為劈離磚貼面，配以高級淺灰涂料噴涂，局部以石材、木材及金屬格柵或百葉穿插，使上、下兩部在分隔的同時又不失其整體性。讓環(huán)境更純粹——BLOCK街區(qū)景觀+院落特色園林+主題藝術(shù)會所 建議一項目內(nèi)的主通道打造為BLOCK街區(qū)景觀。它是道路，卻又不同于傳統(tǒng)意義上單純交通功能的道路,它更是項目的核心景觀帶,路上種植的行道樹，郁郁蔥蔥；它有單獨的人行道；寬5米的綠化帶將道路與住宅自然的連接；坐在車上或走在途中會經(jīng)過一些商店，充滿都市的活力；街邊有休閑的座椅和洋傘，讓人們自在的交流；現(xiàn)代化的停車場地、道路標(biāo)識、高桿路燈、環(huán)保垃圾桶，一個個時尚的城市符號；道路的彎曲起伏，減速裝置，將人性關(guān)懷最大化；每個拐角處尺度的突然放大，都隱藏著新鮮的玩藝兒…… 它像這座城市一條有生命的線索，將人們豐富的生活場景串在一起。建議二營造組團(tuán)院落特色園林，滿足人們對居住私隱、交流的需求。建議三修建主題藝術(shù)會所——有生命的城市，有故事的生活178。 溝通更純粹——營造組團(tuán)院落，構(gòu)筑一個自由、和諧的溝通平臺參與性極強的特色園林、半圍合的規(guī)劃設(shè)計、同質(zhì)化的人群構(gòu)成，在有在有形和無形的空間里，構(gòu)筑一個自由、和諧的溝通平臺。目標(biāo)客戶定位及分析綜合項目各項素質(zhì)評定分析，得出項目的目標(biāo)客戶群以滿足家庭居住需求的實際用家為主，以投資者為輔，預(yù)計比例為實際用家：投資者＝8：2（樂觀預(yù)計）實際用家：投資者=9：1（保守預(yù)計）本項目的戶型面積、價格以及位置較為適合都市內(nèi)首次置業(yè)者的需求，而且本項目良好的地理位置以及成熟的生活配套，很適合有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的首次置業(yè)者，其年齡多介于3040之間?？蛻羧后w類別個性特征分析私企老板、個體商戶① 通州當(dāng)?shù)亟?jīng)商的私營企業(yè)老板、個體商戶；② 選擇居所要求體現(xiàn)與眾不同的尊貴身份地位；③ 買樓時較多是憑感覺和樓盤的獨特印象，價格并非他們考慮的第一因素；④ 多為二次甚至多次置業(yè)。三資企業(yè)內(nèi)高層管理人士① 近鄰朝陽CBD區(qū)內(nèi)跨國公司的高職高薪管理人士；② 薪金高，工作壓力大，時間緊張，最希望擁有較近的高素質(zhì)樓盤；③ 看重位置與生活便捷，對樓盤的素質(zhì)要求較高；④ 往往經(jīng)過深思考慮，多方面衡量比較物業(yè)的價值；⑤ 看重物業(yè)的檔次和品味以及未來升值保值的潛力；⑥ 能承受較高的價格，但對價格也較為敏感。金融證券界人士① 朝陽CBD區(qū)內(nèi)金融證券界人士； ② 收入較高且穩(wěn)定，屬于社會的精英人士