【正文】 會產(chǎn)生觸碰，等于節(jié)省了空間，質(zhì)地輕柔的布料、木頭，都讓人產(chǎn)生親近感，增加居室溫馨感的同時，也方便使用。 三、小戶型的發(fā)展 小戶型項目不但會繼續(xù)生存下去，而且會不斷完善，不斷發(fā)展，市場競爭力愈來愈強，市場占有率愈來愈高。因為小戶型項目總價低的特點滿足了追求生活質(zhì)量、渴望自由、渴望獨立的年輕一代的居住需求，小戶型項目銷售火爆就是最好的例證。沒有十全十美的房子，只要有客戶認同，有人購買的房子就是適合市場需要的。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，各行各業(yè)都會需要大批的年輕人加入，對小戶型項目的需求也會增加，小戶型租、售市場將一如既往，小戶型項目的發(fā)展?jié)摿o限。 有業(yè)界專家認為，將小戶型的功能進一步細分，是今后的一個發(fā)展趨勢。當下較為流行的三種形式，其一， 產(chǎn)品回歸 。有的項目從單一的無廳小戶型回歸成一室一廳，甚至一室兩廳的格局。比如炫特區(qū)，他們正努力地在舒適性與價格之間找到一個契合點，使產(chǎn)品不那么另類，也更加滿足各種層次的消費者。其二， 提升服務(wù) 。將都市性容納進項目的本身屬性使小戶型與周邊的成熟環(huán)境融為一體，通過提升服務(wù)，充分發(fā)揮小戶型項目的附加舒適度，使小戶型不局限在項目的單一的樓里，而是依托整個社區(qū)環(huán)境，作為整個社區(qū)產(chǎn)品的一種類型出現(xiàn)。比如 GOGO 新世代，不僅有小戶型低總價、低月供的優(yōu)勢，其優(yōu)良的大社區(qū)環(huán)境、每平方米 800 元的精裝修及貼身式酒店式服務(wù)都是一般小戶型項目所達不到的。這種方式還可以避免小戶型項目在整體環(huán)境方面的欠缺。其三， 轉(zhuǎn)變功能 。小戶型不僅是用來住的，將商務(wù)區(qū)中以居住為主的小戶型項目轉(zhuǎn)變成商務(wù)功能的小空間，比將一個大戶型社區(qū)改成小戶型要來得方便得多。一些嘗試自己創(chuàng)業(yè)的年輕人面對寫字樓高昂的租金望而卻步，商住兩用式的公寓為了追求辦公的舒適性而將面積做得比較大，而一個首付幾萬元、月供兩千元的小戶型項目，正好為這些人提供了一個可以承受的性價比優(yōu)良的辦公室。比如四季沙龍，項目定位為酒店式公寓，第一、二層為商鋪，上面的 25 層為全裝修住宅。建筑平面類似高層酒店的形制，中間為走道，兩邊分別設(shè)置了 17 套住宅，面積從 平方米 。 小戶型的發(fā)展一直是一個求新求變的過程，但在發(fā)展過程中也遇到了各種各樣的問題，如何使小戶型項目真正地成為房地產(chǎn)項目中的一大類型，長久地占有一定的市場份額，如何促進小戶型今后的發(fā)展，使其不斷聚集人氣，創(chuàng)造市場亮點，已成為開發(fā)商目前面臨的問題。 四、實例 產(chǎn)品介紹 北京廣廈京都置業(yè)有限公司推出的“炫特區(qū)”是專為年輕一代量身定做的小戶型社區(qū)。它一改通常人們認為的小戶型由滯銷的大戶型改造而來或是設(shè)置在大盤的較差位置等不良形象，而是將小戶型這一產(chǎn)品作為一個社區(qū)來進行大規(guī)模宣傳和經(jīng)營。炫特區(qū)國際青年社區(qū)是專門為年輕人量身打造的時尚型國際品質(zhì)住宅社區(qū)。區(qū)內(nèi)戶型的設(shè)計、景觀的規(guī)劃及社區(qū)內(nèi)部所有配套建設(shè)皆是針對年輕人的生活習慣繪制規(guī)劃。社區(qū)推出了全新概念的自助餐廳、茶餐廳與自助洗衣房，為業(yè)主生活創(chuàng)造了無限便利。針對當代年輕人的經(jīng)濟狀況，項目推出了首付 萬 ( 起 ) ，月供 880( 起 ) 的超低負擔入住標準。并在精裝修的基礎(chǔ)上贈送 TCL 電器及宜家家居。讓年輕人能真正體驗到無負擔的高品質(zhì)生活。 炫特區(qū)升級軌跡 版自用領(lǐng)先型 “零居室” 版自用豪華型 版自用終極型 XP 版炫王子 炫特國際公寓 炫特區(qū)貴族版 設(shè)計分析 版 30 － 40 平方米“零居室” 版 基本控制在 60 平米以下，很多戶控制在 50 平米以下，實現(xiàn)了臥、廳、廚、衛(wèi)等多功能性； ～ 4 米的大面寬設(shè)計；一室兩廳的格局，將客廳空間劃分為餐與起、主與客、動與靜等不同風格的組合 XP 版炫王子星級公寓 集自住型公寓、酒店式公寓和 SOHO 為一體的集成式住宅，但仍以自住為主；三幢樓形成一個組團，具有相對獨立性；首層大堂立體綠化，屋頂花園設(shè)計，三層裙房頂商務(wù)空間；專為商務(wù)人士量身定做無廚房設(shè)計；增加了挑空陽臺及錯層設(shè)計等炫特區(qū)的戶型專為年輕一代量身定做，針對市場上目前很多小戶型產(chǎn)品存在的缺陷：比如功能不完善、采光不充分，布局不合理、使用率過低等問題，經(jīng)過詳細的市場調(diào)查和產(chǎn)品分析后決定推出小戶型公寓升級版，全面規(guī)避上述小戶型設(shè)計中存在的問題，使炫特區(qū)在產(chǎn)品設(shè)計上達到功能完善、布局科學(xué)、富于人性化的標準。 炫特區(qū)特邀美國 VBN 設(shè)計公司精心設(shè)計，設(shè)計理念前衛(wèi)、時尚，實現(xiàn)了產(chǎn)品共性與居住個性完美統(tǒng)一。其一，將小戶型升級為國際標準戶型，在小戶型的空間實現(xiàn)了一室兩廳的格局，業(yè)主可以將客廳空間劃分為餐與起、主與客、動與靜等不同風格的組合，首次實現(xiàn)了小戶型的全功能版。其二，炫特區(qū)戶型基本上控制在 60 平米以下，很多戶型控制在 50 平米以下，同時又實現(xiàn)了臥、廳、廚、衛(wèi)多功能性。其三，獨立私密的臥室設(shè)計，更具隱私性，打破了以往小戶型的局限。其四，在廚房中設(shè)置了嵌入式洗衣機位，節(jié)省了洗衣時間，實現(xiàn)了洗衣與廚房文化的革命。其五，每戶都設(shè)有落地玻璃窗或飄窗，不僅具有其它小戶型難以實現(xiàn)的均好性，更具有景觀和靈變性。其六，炫特區(qū) 版擁有大面寬設(shè)計，在起居空間中，擁有 米 ～ 4 米 的大面寬，這絕對是小戶型中的寬 HOUSE 一族。其七，每層特設(shè)共享式電梯休息廳，為業(yè)主出行、訪客增加了一個新空間，帶來了更多方便。其八，戶型升級，贈品菜單也升級，如滾桶式洗衣機、彩電、空調(diào)、冰箱等。 營銷手段——無理由退房 ５月２８日，炫特區(qū)一期１０００多戶業(yè)主將正式收房入住。２４日，炫特區(qū)開發(fā)商將 “ 無理由退房 ” 計劃公諸于眾，此舉在業(yè)內(nèi)和炫特區(qū)業(yè)主中產(chǎn)生了極大的影響。 提出 “ 無理由退房 ” 的開發(fā)商早有人在。１９９９年底，潘石屹在現(xiàn)代城第一座公寓入住時推出了 “ 無理由退房 ” 。當時這一計劃的出籠是基于潘石屹著名的 “ 出口理論 ” ，給一些不滿意樓盤的業(yè)主一個出口，讓大家在平和中化解矛盾。當時的無理由退房由于給其他開發(fā)商造成了巨大壓力而引來業(yè)內(nèi)的一片反對聲，倒是業(yè)主和社會輿論異口同聲給予贊揚?，F(xiàn)代城公寓部分實行無理由退房之后，１３００戶住戶中只有４戶業(yè)主退掉了原來購買的房子，其原因?qū)儆诩彝?nèi)部的變故而不得不忍痛割愛。 炫特區(qū)此次在入住前推出 “ 無理由退房 ” ，既是為了維護其一貫堅持的誠信精神，更重要的是針對于精裝修及小戶型交房中所存在的常見問題。眾所周知，小戶型樓盤由于其產(chǎn)品的特殊性，在有限的空間里要做到功能的完美，相比普通樓盤而言難度更大的。近年來，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi) “ 維權(quán) ” 聲音高漲，炫特區(qū)未雨綢繆的措施，既降低了交房后發(fā)生糾紛的可能，恐怕也是一種變相的營銷手段。五、小戶型概念及分類 ?概念： 對于小戶型的概念目前沒有一個嚴格規(guī)范的說法，但比較認可的一種說法是無論一居室、兩居室還是三居室，其特點是每部分面積都比較小，但能滿足人們生活的基本需求。 市場上需求量大的小戶型住宅一般具有以下一些特點： 1 ） 建筑面積： 一居室建筑面積在 60 平方米以下，二居室建筑面積在 80 平方米以下，三居室建筑面積在 100 平方米以下。小戶型由于面積小，空間安排得相對緊湊，廳的面積在 20 平方米以內(nèi)，臥室的面積在 15 平方米以內(nèi)。 2 ） 房屋設(shè)計： 房屋設(shè)計合理，功能齊全，在不影響居住的前提下，還具備會客、洗浴、做飯等功能， 一般都只有一個衛(wèi)生間。 3 ） 配套設(shè)施 ：良好的區(qū)位、便捷的交通、方便的購物和娛樂環(huán)境等因素是消費者選擇小戶型時的重要考察因素。小戶型的配套建設(shè)方面主要注重三點：符合日常生活的需求，符合日常生活的成本，符合日常生活的習慣。 2 ．分類： 目前統(tǒng)稱的 “ 小戶型 ” 其實包含三種類型的樓盤， 一是 住宅 （單身公寓）， 吸引對總價敏感又想住在市區(qū)的客戶，用地年限一般按照住宅類為 70 年，為居住者提供高檔生活配套和便利設(shè)施， 以藍朝部落為代表。 二是 酒店 （酒店式公寓）， 在配置上，參照星級賓館配備休閑運動設(shè)施，物業(yè)服務(wù)方面應(yīng)達到賓館要求；物業(yè)屬性為商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)一般以公司整體持有或通過保證固定受益來賣給散戶，同時聘請專業(yè)酒店管理公司來管理物業(yè)；主要針對“海歸”派創(chuàng)業(yè)人士及上海本土的金領(lǐng)階層，其租金可達到甚至超過同標準的星級酒店。 目前市場上有高檔的 88 新天地、浦東雅仕閣等，中檔的萬源晶典等為代表。 三是 辦公 （商住兩用），一般位于辦公氣氛濃厚的區(qū)域， 需要氣派的大堂、優(yōu)雅的會客廳、功能完備的商務(wù)中心以及可供出租的大小會議室等， 目前已入住的巴黎時韻以及在售的時峰不夜城可作為代表。 以上三種樓盤盡管形式