【正文】 而項目的景觀差異引起的價格差異則較大，通常情況下，如果不影響戶型的采光，即純粹是景觀的差別，這個差價一般成等額度分布。對這類房屋的管理，如果房屋品質(zhì)差異不大。◆這樣在項目逐步漲價過程中，不至于因為好的房源已經(jīng)銷售完畢，而對價格上漲缺乏支撐。當然對于每個項目而言，具體的銷控策略要依據(jù)項目的實際情況來制定。廣告策略通常采取單一媒體，集中時段，集中版面投向市場。一是居住理念上的差異化，二是產(chǎn)品配套的差異化，三是服務(wù)的差異化策略，四是裝修的差異化策略。與地產(chǎn)業(yè)有著更大相關(guān)性產(chǎn)業(yè)的轎車產(chǎn)業(yè)，在今年市場上的表現(xiàn)也是如此。而在市場分析時，我們要準確掌握市場供應(yīng)量與市場需求量兩者在量之間的轉(zhuǎn)折點。結(jié)合地產(chǎn)營銷的實際，我們認為在地產(chǎn)營銷中，差異化策略運用的是比較適用的策略。通過居住理念對產(chǎn)品個性進行塑造，要注意處理好居住理念的價值觀與價值取向與項目目標客戶的關(guān)系，同時也要與項目的地位與項目的地理位置很高的相關(guān)度。前者強調(diào)銷售的速度，而讓出一部分價格，后者強調(diào)的是單個產(chǎn)品的利潤，而有意放慢銷售速度?！敉ㄟ^對小戶型產(chǎn)品進行裝修，一可以轉(zhuǎn)移小戶型業(yè)主對價格的視線；二由于小戶型裝修后出售，裝修款可以按揭，減輕了小戶型業(yè)主的居住成本；三是小戶型產(chǎn)品通過裝修體現(xiàn)出的個性，可以起到提升小戶型產(chǎn)品品牌的作用。小戶型裝修房價格隨著裝修檔次提高，其附加值空間也就越大。在現(xiàn)階段，將小戶型進行裝修房營銷，不僅是為小戶型產(chǎn)品營銷尋找一種出路，而且可以為發(fā)展商實現(xiàn)更多的經(jīng)濟效益與社會效益?！敉瞥鰰r機的適宜性產(chǎn)品推出時機，是地產(chǎn)營銷中一個永恒的話題，因為他太重要，幾可以決定一個項目的生死成敗。顏色則可以借鑒時尚雜志上對顏色的配搭，使小戶型產(chǎn)品外立面呈現(xiàn)出感性化，讓小戶型產(chǎn)品的時尚性得到徹底的釋放。在產(chǎn)品配套方面上也是如此。在修正發(fā)展商品牌的審美觀與價值觀上，必然遇到與發(fā)展商的主流產(chǎn)品價值觀相沖突的問題。消費心理學告訴我們，消費者具有向比自己更高層次的消費人群看齊的消費觀念。但是入戶大堂則幾乎可以受到每個購買者的欣賞，如果小戶型能夠在快餐方面給予相當?shù)目紤]，就更符合小戶型業(yè)主的居家要求。這樣出現(xiàn)在市場上的產(chǎn)品形象將顯出檔次化與格調(diào)感，為小戶型產(chǎn)品的附加值留下足夠的上升空間。小戶型產(chǎn)品因為總價相對顯得比較低，因而消費者對產(chǎn)品的單價相對顯得不是那么敏感。南坪由于作為新興城市區(qū)域，原來的老基礎(chǔ)人口相當薄弱，沒有傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)支撐；而作為新區(qū)，其文化底蘊尚未形成，因而在該區(qū)內(nèi)，不僅小戶型產(chǎn)品顯得比較少，而且價格也不具備相對優(yōu)勢。當區(qū)域產(chǎn)業(yè)競爭處于強勢時，小戶型產(chǎn)品的價格應(yīng)該具有預(yù)見性與市場競爭力?！魪亩嵢『侠矶址€(wěn)妥的價差利益。二、小戶型產(chǎn)品的人口環(huán)境支持不僅要求社區(qū)為青年社區(qū)，而且要求當?shù)氐那嗄耆巳簱碛休^高的文化修養(yǎng)，價值取向趨向現(xiàn)代化，生活觀念潮流化，并且具有獨立的性格特征。三產(chǎn)業(yè)中知識產(chǎn)業(yè)的比重越高，小戶型產(chǎn)品需求層次也就越具有多樣性。經(jīng)濟環(huán)境支持小戶型產(chǎn)品的經(jīng)濟環(huán)境支持主要與項目所在地經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)密切相關(guān)。◆◆街區(qū)的未來功能規(guī)劃，主要是由未來的若干年時間內(nèi)，依據(jù)項目所在地與周邊各商業(yè)中心的地理連接而產(chǎn)生的機會或者因為重大交通條件的改變而產(chǎn)生的機遇。從以上的論述可以得出這樣的結(jié)論，在選址建設(shè)小戶型產(chǎn)品時，我們一定不要在遠離核心商圈而且又不是城市三角地帶的地方建設(shè)小戶型產(chǎn)品。這是因為，非核心商圈的人口聚居地，因為通常情況下，整個地區(qū)顯得比較落后，通常為傳統(tǒng)的老街區(qū)。從以上分析，我們可以得出這樣的結(jié)論：即衡量一個地方是否適宜營建小戶型產(chǎn)品，除了與核心商圈的絕對距離的遠近外，與核心商圈的心理距離就成了是否建設(shè)小戶型產(chǎn)品重要標準。到達工作地與成熟商業(yè)街區(qū)的時間成了他們對住房需求中的重要因素。小戶型置業(yè)者的目的有三個，一是單身或者丁克家族的終極用房，這類使用者購買小戶型物業(yè)，將之使用功能作為小戶型的終極用途，比較注重產(chǎn)品的使用功能；二是準單身與準丁克家庭將之作為過度房使用，該種使用者，更側(cè)重對產(chǎn)品臨時性過度性功能；三是炒房族，他們關(guān)注的是房屋的投資回報率與出租率。.... 中國最龐大的下載資料庫下載從上述論證我們可以發(fā)現(xiàn)，核心商圈周圍地區(qū)成為小戶型產(chǎn)品革新，營銷手段創(chuàng)新的溫床。他們的消費通常成為這個城市的消費潮流的代言人，從某種程度而言，他們就是這個城市時尚消費的代言人。因此我們研究小戶型產(chǎn)品的地段因素，發(fā)現(xiàn)和挖掘小戶型產(chǎn)品的地段優(yōu)勢，常常成為小戶型產(chǎn)品營銷中的關(guān)鍵因素。小戶型房屋營銷的支持要素與核心商圈的絕對距離：與核心商圈的絕對距離，是小戶型產(chǎn)品地段因素中最為重要的因素。產(chǎn)品的創(chuàng)新與產(chǎn)品的高附加值是緊密聯(lián)系在一起的，綜觀解放碑小戶型樓市，我們可以得出這樣一個結(jié)論，即裝修房的價格在扣除裝修成本后，仍遠遠高出清水房的價格?！粲捎诔鞘薪?jīng)濟的發(fā)展階段與我國教育改革的程度，在目前，我國的知識階層大多集中在25—35歲這個年齡階段。在重慶樓市中，金島花園就是一個極為典型的范例。因此我們將在這繼續(xù)對交通條件的討論。中間站過往的公交線路發(fā)達的地方，通常位于城市兩個或者以上的幾個壓核心商圈的三角地帶。城市功能規(guī)劃參考因素主要有三個方面，即該區(qū)的歷史功能，現(xiàn)在的實際功能，或者是因為城市因為擴展，或者重新規(guī)劃而即將在未來體現(xiàn)的功能。因此從這個角度說，發(fā)展商在選擇一個尚未有功能規(guī)劃地塊時，應(yīng)做好先期分析，充分運用街區(qū)功能對產(chǎn)品的相互影響關(guān)系，爭取一個對項目最有利的機遇。從居住，投資或者商用三個方面來分析，我們有以下結(jié)論：核心商圈商業(yè)成熟度越高，小戶型產(chǎn)品的三種功能都能得到比較完全的市場認同。時尚消費圈與小戶型產(chǎn)品的關(guān)系主要體現(xiàn)在小戶型產(chǎn)品的產(chǎn)品性能與功能上。二產(chǎn)業(yè)作為集體協(xié)作性組織，人的團隊意識相當濃厚，人的價值觀也以團隊價值觀為取向，人的獨立性意識并不濃厚，所以年輕人大多與父母同居，而很少向往追求自己獨立的空間。因此在如何有效在兩者中尋求平衡，就成為我們應(yīng)該謹慎思考的難題。它集中了小戶型產(chǎn)品的地理位置、產(chǎn)品特點、使用功能、小戶型產(chǎn)品的居住理念以及發(fā)展商的聲望與實力等所有要素。我們這里的地段將細化到項目的背臨街面，與步行街等城市中心的距離將以米數(shù)進行計算。值得指出的是，項目距城市中心絕對距離的遠近，不能成為制定價格的絕對標準，在制定價格時，還需要參考項目所在地的生活配套設(shè)施與地塊功能的延展性，交通條件在未來的變化等因素，再結(jié)合項目品質(zhì)綜合參考，在這之中找出本項目的合理價格區(qū)間，再在價格區(qū)間中尋找項目的最佳價格點?！粼谥髦行纳虡I(yè)區(qū)與非主中心商業(yè)區(qū)價格關(guān)系方面，存在一個邊緣市場理論問題。盧鏗曾經(jīng)撰文指出小戶型產(chǎn)品的出路除了裝修還是裝修。由于較高的產(chǎn)品配制會帶來成本的升高，相當多的發(fā)展商不愿這樣做，怕帶來不必要的價格風險。賦予小戶型產(chǎn)品先進時尚的居住理念是賦予小戶型產(chǎn)品以特定的文化涵義。發(fā)展商的品牌支撐發(fā)展商的品牌支撐，對形成小戶型產(chǎn)品品牌營銷具有重要作用。除非企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，否則我們將沒有機會舍去發(fā)展商原來的品牌美學。現(xiàn)代感的外立面設(shè)計與顏色配搭現(xiàn)代感的外立面設(shè)計與顏色搭配，可以充分顯示項目與眾不同的個性。當對產(chǎn)品形態(tài)進行規(guī)劃時，我們必須對市場供應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)進行深入的分析，并對產(chǎn)品供應(yīng)趨勢有著準確的判斷。小戶型產(chǎn)品由于體量一般不大，因此在營銷上，講究一個快與集中。因此小戶型物業(yè)管理就更多的傾向酒店式管理的方便與快捷。按照通常情況下，人們對裝修房概念的理解，產(chǎn)品的精裝修已經(jīng)逾越了單純的產(chǎn)品層次，裝修的個性化成為了衡量一套房屋的重要標準。◆裝修房對產(chǎn)品地理位置的弱化在地段這個核心要素不可改變的情況下，小戶型通過進行裝修后出售，可以對小戶型的地理位置限制因素，起到弱化作用。他與小戶型產(chǎn)品通過宣傳推廣來對產(chǎn)品進行個性化營銷相比較，有更深的視覺基礎(chǔ)與觸覺基礎(chǔ)，可感性與可觸性會高于推廣，因而也更具有說服力與影響力，更有效果。居住理念的時尚會適度提高產(chǎn)品的價格如果產(chǎn)品距離中心位置較遠，要使產(chǎn)品具有時尚感除了通過裝修房對產(chǎn)品形象進行調(diào)整外，最重要的就是賦予產(chǎn)品時尚的居住理念。居住理念與產(chǎn)品的外在形象配比提升產(chǎn)品檔次而改變價格居住理念與產(chǎn)品外在形象主要是個統(tǒng)一過程，也就是居住理念宣揚的比較閑適的居住生活，則在外立面顏色的選取上，則盡量避免選取紅色或者灰色，黑色等顏色；而在外立面形狀的設(shè)計上，也不宜采用過多的直線型設(shè)計，在設(shè)計中應(yīng)盡量多用弧線來表達產(chǎn)品的個性。產(chǎn)品最好，在地產(chǎn)營銷中，受著太多制約因素的影響，實施起來的難度很大。對需求的分析，如果是經(jīng)濟成分中，三產(chǎn)業(yè)中零售與百貨業(yè)相對發(fā)展趨勢比較樂觀的話，我們可以對需求做相應(yīng)的放大處理，因為他們將直接促使小戶型產(chǎn)品需求的增加?！粼斐蛇@種情況的原因是因為房產(chǎn)的投資量非常大，大多數(shù)發(fā)展商在項目開發(fā)時穩(wěn)字當先，其二是，當前由于房產(chǎn)市場起步較晚，各種營銷策略的挖掘尚有空間?？熳衷瓌t快主要是爭對小戶型產(chǎn)品的營銷速度。密集性市場攻略密集性市場攻略，就是在快字原則中所講到的集中所有營銷資源，劃定顧客層次與地理居住區(qū)域，將所有營銷資源通過最短的途徑，最有效的方式，到達目標客戶群，實現(xiàn)銷售。價格相對較高的房源控制策略在制定單價很高的項目的銷控策略時，最好的辦法就是低價房源銷控多于中等價格房源，同時對高區(qū)的房源進行少量銷控?！羧绻麅r格策略失控，那么對房源的控制管理的效果也達不到應(yīng)有的效果。而小戶型廣告投放節(jié)奏，也一般顯得比較集中，大多集中在項目銷售的中前期。五、產(chǎn)品使用功能策略產(chǎn)品使用功能策略，主要是強調(diào)小戶型產(chǎn)品的使用適宜性。小戶型產(chǎn)品與城市文化關(guān)系小戶型產(chǎn)品與城市文化的聯(lián)系主要體現(xiàn)在城市文化向前發(fā)展的趨勢方面，小戶型產(chǎn)品對城市傳統(tǒng)文化的影響力不是太大，這主要與小戶型業(yè)主的年齡關(guān)系與消費習慣所決定的。小戶型業(yè)主由于消費心理的不成熟性，更容易受到品牌的感染，因此品牌在小戶型產(chǎn)品中的重要作用是相當明顯的。因此小戶型產(chǎn)品的外型設(shè)計方面，對城市精神的支撐與延續(xù)是小戶型產(chǎn)品建設(shè)的社會意義。一般而言，在社會現(xiàn)象