【文章內容簡介】 的檔次與產品檔次呈現(xiàn)出相對差異性，配套的檔次應稍高于產品與其相應的價格檔次，實現(xiàn)小戶型產品品牌化營銷的重要措施。由于較高的產品配制會帶來成本的升高，相當多的發(fā)展商不愿這樣做，怕帶來不必要的價格風險。其實這種擔心顯得有些多余，在房屋附加值提升過程中，配套產品的升級是一個相當重要的途徑。由于配套產品的檔次化，還會相應提高產品的市場形象，而良好的形象，給了產品高于市場價格存在的理由。項目產品配置的檔次性的一個重要方面就是樓盤智能化系統(tǒng)設施的齊備與否，一般的諸如對講系統(tǒng)，智能監(jiān)控系統(tǒng)是普通項目都具備的，小戶型項目在產品配套檔次問題上，應針對項目特性，進行專門設計，使之不僅與項目相匹配，而且具有適當?shù)某靶裕揖哂絮r明的個性。產品配套不僅是項目智能化設施的提高，還應包括樓盤公共設施的配置，由于受項目體量的限制，公共配套中的會所的大部分功能難以在項目中進行體現(xiàn)。但是入戶大堂則幾乎可以受到每個購買者的欣賞，如果小戶型能夠在快餐方面給予相當?shù)目紤]，就更符合小戶型業(yè)主的居家要求。◆先進與時尚的居住理念先進時尚的居住理念，是樹立小戶型產品形象與品牌的又一重要方法。賦予小戶型產品先進時尚的居住理念是賦予小戶型產品以特定的文化涵義。賦予小戶型先進與時尚的居住理念的途徑有兩條，其一是引用別的城市應用過的概念，比如SOLO，SOHO，STADIOU等概念。另一個途徑是通過對生活的提煉，與對現(xiàn)代流行趨勢的把握，進行概念創(chuàng)造。相對于引用的概念，自創(chuàng)的概念在營銷上的風險性更大，被接受的難度也更大，但是如果對城市精神，與城市文化有著比較深刻的理解，那么自創(chuàng)的概念就更具有生命力，也極容易使產品形成競爭者難以逾越的個性。先進與時尚的理念的創(chuàng)造與引用，一定要結合比本項目目標客戶群更高層次的人們的行為特征與思想相吻合。消費心理學告訴我們，消費者具有向比自己更高層次的消費人群看齊的消費觀念。因此創(chuàng)造目標客戶群向往人群的居住理念是產品概念一大原則?！舭l(fā)展商的品牌支撐發(fā)展商的品牌支撐，對形成小戶型產品品牌營銷具有重要作用。在運用發(fā)展商的品牌做小戶型產品支撐時，有必要對發(fā)展商的品牌進行仔細分析。因為一個比較有實力的發(fā)展商，其主打產品肯定不是小戶型，因此不能直接構成小戶型產品品牌營銷的支撐元素。通常，發(fā)展商是依據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略確定品牌發(fā)展的維度與品牌指向的，因此發(fā)展商品牌的價值觀與審美觀與小戶型產品所要求的審美觀與價值觀是否吻合，是小戶型產品移植發(fā)展商品牌的重要因素。對發(fā)展商品牌的修正，就是要讓發(fā)展商的品牌適度包容小戶型產品的價值觀與審美價值。在修正發(fā)展商品牌的審美觀與價值觀上，必然遇到與發(fā)展商的主流產品價值觀相沖突的問題。比如南方集團的“南方花園，安居樂園；南方花園，康居樂園”就與小戶型產品所要求的價值觀與審美觀格格不入。怎樣處理這種沖突呢，當然公司決策層不會允許我們輕易更改公司多年累積的價值觀與美學基礎，我們唯一能做的就是增加公司品牌的維度，使之包容小戶型產品的價值觀。除非企業(yè)戰(zhàn)略轉型，否則我們將沒有機會舍去發(fā)展商原來的品牌美學。◆產品的獨特性產品的獨特性是個組合概念，它由產品外觀造型的獨特性，外立面顏色的超前性與產品實體配套的與眾不同性構成。產品獨特性主要體現(xiàn)在差異化上面，簡單的說就是走情理之中，意料之外的設計路線，比如知識層次越高的人們越容易接受復合色，市場大多在用色中，以咖啡色，褐色等色彩來對產品進行個性塑造。我們不妨一試黑白色來對產品個性塑造，或者其他與項目思想相吻合的純色來表達，往往可以收到意料之外的良好的效果。在產品配套方面上也是如此。但是這首先要建立在消費者對此種獨特性的潛意識的喜歡之上，如果是消費者在潛意識中存在著對這種獨特性的反感，那么我們的任何差異化策略注定將要面臨失敗?！衄F(xiàn)代感的外立面設計與顏色配搭現(xiàn)代感的外立面設計與顏色搭配，可以充分顯示項目與眾不同的個性。這在小戶型產品營銷中有著重要意義。由于小戶型業(yè)主普遍是年輕人，他們對新奇的造型與夸張?zhí)S的顏色有著與生俱來的喜愛。因此小戶型產品的外立面設計與顏色的運用上，要有適度的夸張與超前性。造型上除了對中國傳統(tǒng)文化的深度挖掘外，可以更多的借鑒國外比較流行的，新奇的造型。顏色則可以借鑒時尚雜志上對顏色的配搭，使小戶型產品外立面呈現(xiàn)出感性化，讓小戶型產品的時尚性得到徹底的釋放?！舢a品的相對稀缺性如果市場供過于求，就算地段再好，產品再有特色，或者是產品的居住理念如何先進，恐怕在營銷戰(zhàn)中，也難免不受到沖擊。當對產品形態(tài)進行規(guī)劃時，我們必須對市場供應的產品形態(tài)進行深入的分析，并對產品供應趨勢有著準確的判斷。確保市場當我們的產品出現(xiàn)在市場時，市場不會是供過于求的狀態(tài)。在市場供應調查與預測時，我們不僅要關注市場供應的數(shù)量，而且要關注產品的結構。即便在同種結構中的異質性元素進行分析，在不能實現(xiàn)整個產品大類的稀缺性時，也要努力做到產品細分市場上相對稀缺性，力爭做到細分市場上的無競爭營銷?！敉瞥鰰r機的適宜性產品推出時機，是地產營銷中一個永恒的話題，因為他太重要，幾可以決定一個項目的生死成敗。對小戶型產品推出的時機的討論主要有以下幾個階段，一是在項目進行到地基階段時，就通過對樣板房的包裝，對概念進行炒作，由于目前商品房銷售管理條令的限制，目前這種手段只能進行放號、訂購，因此將逐漸淡出房產營銷領域；二是在項目到可銷售階段，利用產品未成現(xiàn)的模糊性，對產品概念進行炒作；三是當產品完全成現(xiàn)時，通過樣板房與實體的充分展示，結合對概念的炒作，進行發(fā)售。其實無論運用那種方式進行銷售，小戶型產品開盤時的人氣較之于其他產品有著更重要的作用。小戶型產品由于體量一般不大，因此在營銷上，講究一個快與集中。即產品銷售速度要快，而銷售資源要集中。要有畢其功于一役的勇氣與智慧。否則就有可能因為銷售周期過長，而使營銷費用超支。更至于有時會影響到整個項目的銷售。◆服務的酒店化與方便性小戶型產品服務的人群決定了小戶型產品的物業(yè)管理服務的特殊性。與大型小區(qū)不同對物業(yè)管理要求的安全，厚重，溫情不同的是，小戶型物業(yè)管理要求的是快捷，方便，迅速。因此小戶型物業(yè)管理就更多的傾向酒店式管理的方便與快捷。小戶型業(yè)主由于年齡的結構特征，決定了小戶型業(yè)主對社會認同的追求，更加體現(xiàn)在事物的表層方面，因此相對他們而言，相對高層次的消費特征，便成了他們的追求目標，而高檔酒店的高標準服務，與享受的檔次感，增加了他們對酒店式管理的認同。裝修房營銷策略裝修房營銷是小戶型產品營銷的一大出路。相對于清水房的使用性功能障礙，裝修房顯得更符合小戶型目標客戶群的需求。在現(xiàn)階段，將小戶型進行裝修房營銷，不僅是為小戶型產品營銷尋找一種出路，而且可以為發(fā)展商實現(xiàn)更多的經濟效益與社會效益?！粞b修檔次與價格的同比關系裝修檔次與價格的同比關系是小戶型做裝修房營銷最重要的理由。按照通常情況下，人們對裝修房概念的理解，產品的精裝修已經逾越了單純的產品層次，裝修的個性化成為了衡量一套房屋的重要標準。消費者對小戶型產品裝修，通常受使用者自身各種條件的制約，常常產生諸多煩惱。比如裝修預算的超支，實際效果的不理想，找不到有實力的裝修公司等等，因而通常消費者只好自己裝修，由于找不到正規(guī)的施工隊伍，裝修的質量無法保證，而由于沒有專業(yè)的裝修設計工作者，裝修后效果不理想。因此如何輕松快捷的享受到高質量的裝修服務，實在是小戶型業(yè)主的一大苦惱。綜觀我市樓市中的精裝修房，幾乎個個創(chuàng)造銷售奇跡，項目，一經面市，銷售便告一段落，這充分體現(xiàn)了，小戶型業(yè)主，對高質量裝修房的渴望。小戶型裝修房價格隨著裝修檔次提高，其附加值空間也就越大。學林雅園精裝修房價格比清水房價格足足高出1000多元，而不久前同地段的陽光驛站的裝修房價格僅比清水房價格高出300元左右（加新時代印象也是如此），通過對小戶型產品的裝修層次的定位，可以對小戶型產品進行第二次定位，以彌補產品第一次定位上存在的諸多缺陷。在以上的論述中，我們旨在說明裝修的檔次提高，并不會對市場需求產生結構性影響，而且會提升小戶型產品的定位，從而提高小戶型產品的售價，提高小戶型產品的價值?！粞b修房對產品價格弱化通常情況下，小戶型產品的造價會高出大戶型產品。且小戶型公攤較大，責成套內面積銷售時，單價就顯得比大戶型產品高出很多。而價格，又是小戶型產品營銷中，一個關鍵性敏感因素。因此如何弱化小戶型產品單價，成了小戶型產品營銷中的重要課題。通過對小戶型產品進行裝修，一可以轉移小戶型業(yè)主對價格的視線；二由于小戶型裝修后出售，裝修款可以按揭，減輕了小戶型業(yè)主的居住成本；三是小戶型產品通過裝修體現(xiàn)出的個性，可以起到提升小戶型產品品牌的作用。因此從這幾個角度來看，小戶型產品進行裝修房營銷，可以起到對小戶型產品單價的有效弱化?！粞b修房對產品地理位置的弱化在地段這個核心要素不可改變的情況下，小戶型通過進行裝修后出售，可以對小戶型的地理位置限制因素，起到弱化作用。小戶型業(yè)主通常對小戶型產品關注因素的重要性有著以下的順序：地段、價格、交通、戶型設計、配套設施、物業(yè)服務、環(huán)境。通常情況下，我們會用價格、廣告推廣、戶型設計與配套來對價格進行調節(jié)。但是這都是建立在發(fā)展商犧牲利潤的條件下來進行的，沒有實現(xiàn)與消費者共贏的局面。而通過裝修房營銷，不僅可以讓發(fā)展商在價格配套上的損失得到彌補，還可以使發(fā)展商通過良好的管理，得到一個裝修利潤?！粞b修房對產品個性的塑造通常小戶型產品營銷的個性塑造主要有三個途徑，一是通過產品外立面的設計，二是調整產品配套設施，三是在宣傳推廣過程中，對產品賦予獨特的與眾不同的居住理念，從而形成產品的鮮明個性。對小戶型進行裝修房營銷，則是將產品個性與裝修個性融入到一起，通過裝修的個性化，來展示小戶型產品與眾不同的個性。他與小戶型產品通過宣傳推廣來對產品進行個性化營銷相比較，有更深的視覺基礎與觸覺基礎，可感性與可觸性會高于推廣，因而也更具有說服力與影響力，更有效果。價格策略與居住理念的關系小戶型產品營銷很重要的一個方面，就是通過對居住理念的詮釋，來提升小戶型產品的附加值。因此小戶型居住理念