【正文】 10 多畝的小地塊開發(fā)的，小戶型的小區(qū)環(huán)境根本就是一種有心無力的奢 望，而受地塊的限制，開發(fā)商為了在同樣的面積上多修一些房子，多是采取一梯幾十戶的通走廊式或回廊式布局，住宅私密性不能得到較好保障，戶型存在一些缺陷，功能不太完善，敞開式廚房往往成了擺設(shè)。 第二部分：成都市小戶型房地產(chǎn)市場分析 前 言 1999 年， SOHO 的出現(xiàn)在成都房地產(chǎn)市場上掀起了一場波瀾壯闊的小戶型革命。同時， 年青女性，特別是外來尋夢的知識女性在小戶型購買者中所占的比例明顯增加，成為不可忽視的一個人群。目前，國內(nèi)老百姓的投資渠道較少，在選擇投資渠道的時候，對于多數(shù)消費者而言，首先考慮的是投資的風險性，而不是回報率，購買小戶型資金投入相對較小，經(jīng)濟壓力較輕，對于購房用于出租來說是一種穩(wěn)妥而長期的投資渠道。一般情況下，房子的壽命在 60 年以上，投資住房不但贏得了產(chǎn)權(quán)， 而且贏得至少 40 年以上盈利空間。 房產(chǎn)正在形成新的投資熱點，買房可以認為是消費 +投資的結(jié)合體。他們經(jīng)濟實力較為雄厚，但工作緊張、繁忙，加班更屬于 “家常便飯 ”，時間的重要性對他們而言已經(jīng)超過了金錢，買小戶型是為尋求市區(qū)落腳點，方便工作與生活。 第三類：“新興而立”族。這部分人往往以事業(yè)為重，又非常渴望有自己獨立的空間，但收入不允許他們過多地投入，小戶型是他們最佳的選擇。 如今，在金融、 IT、咨詢等行業(yè)活躍著一大批高收入的年輕人，在無房戶中占了相當大的比例。小戶型住宅的出現(xiàn)，滿足了他們的需要。那些外地來打工的“漂一族”，帶著夢想來到城市，同時也背負著沉重的生活壓力，現(xiàn)實與理想之間的差距，令他們疲憊、失落；他們在城市里奔波，也在不斷地變換著居住地場所；他們生活在城市里，卻始終無法融入到城市中，他們多想成為城市的“主人”，成為其中的“一份子”。 第三章：小戶型賣給什么人 根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，購買小戶型的對象，大致可分為 以下四類： 第一類：大學(xué)畢業(yè)生，外地的打工族。 隨著市場的完善和客戶的成熟，戶型也成為客戶選擇的一桿秤。在若干年后，有了更大、更舒適的房子后，小戶型會或租或售，所以他們也會非常關(guān)心小戶型的投資回報率。由于小戶型可以用相對低的投入獲得相對高的投資回報率，往往易受投資者青睞。 小戶型的客戶基本可以分為投資型與自住型兩類。年輕的上班一族正處于創(chuàng)業(yè)階段，工作繁忙，又無力買車，對公共交通的依賴性比較大，這樣的小戶型能夠更好地滿足其需求。 交通便利。然而，市場上普通的精品樓盤面積普遍較大，往往令他們感到高不可攀。 低總 價。公寓式的，就是把衛(wèi)生間做得很好，也不需要做廚房，或者說有一個，只是一個小電爐就可以了，用微波爐做做早點就可以了，但是需要上網(wǎng)、通訊，另外服務(wù)比較周到，這跟過去是不一樣的。由于材料技術(shù)的改進，包括彈性化等等，可以滿足在以前不能滿足的需要。 戶型不斷創(chuàng)新、功能齊全 現(xiàn)在的小戶型跟以前分配式住宅時的戶型不一樣，以前分配式住宅的二居室雖然功能都有，但是設(shè)計很不合理，廚房、衛(wèi)生間很小、廳也很小。 3) 置業(yè)者趨向年輕化 市場主流購房群體的平均年齡正在從 35—45 歲向 25—35 過渡，而小戶型肯定是中等收入年輕人喜歡的房子。在一個市場里面，或者在一個城市里面，不同層次的消費者能拿多少錢，他買一住套房要花多少錢？這點決定了市場的產(chǎn)品。樓市里 9 成以上的個人購房者，他們花自己的錢很心疼。 216。總是租房和搬家，太累了，一年交給房東的租金細細一算也有好幾千，到頭來房子還是人家的，租金和月供一比，相差不多，有點積蓄，干脆買房，既對得起自己，又方便了“存款”。 3) 將買房作為理財方式。家就是家，是純粹的居住功能，不需要大而全，不需要什么功能都滿足。以前的住宅具有較多的非住宅功能，會客、休閑活動都在家里，而隨著會所功能的發(fā)達，人們的交流、活動都會移至公共空間。 2) 消費者對住宅功能的認識趨于理性化。尤其那些收入穩(wěn)定，渴望獨立生活，但經(jīng)濟能力尚不能置業(yè)一步到位的年輕人，在單身或新婚后先在市中心交通便捷、環(huán)境成熟的居住區(qū)購買一室一廳或二室一廳的小戶型 商品房，待經(jīng)濟實力達到一定程度后，再根據(jù)情況買一套環(huán)境、地段、交通等俱佳的大戶室甚至別墅。 1) 購房心理由“一步到位”轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭阶摺薄?消費心理的變化，是使消費面積趨小的重要原因。原因非常簡單，和我們物質(zhì)的發(fā)展，包括城市土地資源的緊缺，也包括個人隱私的需求、個人獨立傾向的發(fā)展等等，這是一個很大的原因。 戶型趨小是國際住宅面積的發(fā)展趨向 在日本和歐洲一些國家，在七十年代末的時候 70—120 平方米的小戶型占了增加住宅的 50％，到了八十年代末的時候占了 65％，到了九十年代末的時候 70—120 平方米占了 80％。小戶型熱銷其實是個人購房時代到來的標志。 “小而不失居家必備，巧而不失布局合理 ”，則是小戶型的最佳闡釋。 l 什么是小戶型 目前尚沒有一個明確的概念對小戶型進行嚴格的界定，但有兩種說法較為業(yè)內(nèi)人士認可。如果說，此時的小戶型項目僅是 “小荷才露尖尖角 ”，只是對主流市場的補充與點綴，那么，到了 20xx 年，在各地 的房地產(chǎn)市場上一下子涌現(xiàn)出眾多的小戶型項目，除了它們的先輩們所具有的位置優(yōu)、總價低的特點外，而且在社區(qū)規(guī)模、戶型設(shè)計、景觀建設(shè)、物業(yè)配套等方面不斷創(chuàng)新與完善，對 “小戶型 ”進行了新的詮釋。金華市小戶型房地產(chǎn)市場分析報告 中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了三次住房消費浪潮：第一次是經(jīng)濟適用房，雖緩解了住房危機，卻帶來城市的再次更新難題，也帶來眾多家庭的二次搬遷；第二次是豪宅別墅熱，由于大款與新貴族畢竟只占少數(shù)，導(dǎo)致大量商品房積壓；而第三次，則是具有“平民路線”、“小家碧玉”特色的“大眾精品房”的消費浪潮。 20xx 始，在全國樓市上便開始逐步涌現(xiàn)出一些精品小戶型項目，并且都在一時間創(chuàng)造了市場銷售的奇跡。 現(xiàn)在在市場上較為暢銷的小戶型有別于過去觀念中的小戶型，過去觀念中的小戶型不僅面積要小，而且由于樓價低、建筑成本低，往往造成質(zhì)量較差和難以達到一定的檔次的印象，這與今天在市場上走紅的小戶型其實已是兩個有所區(qū)別的概念。一種是：一居 室銷售面積在 60 平方米以下，二居室銷售面積在 80 平方米以下，三居室銷售面積在 100 平方米以下；另一種是：單指面積小的戶型 (單套銷售面積在 60 平方米以下 )，主要指一居室。 第一部分：揭示小戶型暢銷的秘密 戶型回歸，向標準面積回歸，這是主流市場啟動的必然標志。 第一章：小戶型市場形成的原因 216。這幾個數(shù)據(jù)不僅看出來，從七十年代以后， 70—120 平方米的戶型標準已經(jīng)成為新增住宅的主流，并且在逐步的上升，同時，在這個標準以下的戶型也在跟著往上走，也就是說整體戶型平均面積標準肯定是趨降，戶型面積在向小發(fā)展。 216。 隨著取消福利分房后個人購房時代的到來，房子 大小已不代表房子的品質(zhì)。 一個時期以來，“一步到位”曾經(jīng)是不少人信奉的消費觀念，總以為這輩子再不會買房了，在這種理念的引導(dǎo)下，面積是否足夠大成了衡量商品房品質(zhì)的主要指標之一就現(xiàn)在百姓的消費習慣來看，換房頻率已經(jīng)從以前的１０年換一次，提高到１０年換２次甚至３次了，這是個循環(huán)市場，總會有人經(jīng)歷第一次小單元的需要階段。過渡性消費觀念及家庭置業(yè)“三步曲”，令小戶型很有市場。 專家認為，隨著城市功能的發(fā)展，各種市