【正文】 一般行情差價(jià)有景觀(guān)差價(jià)50元/㎡樓層差價(jià)60元/㎡房型差價(jià)2側(cè)偏貴朝向差價(jià)50元/㎡價(jià)格定位同區(qū)域較高主力去化房型3/2 2衛(wèi)主力去化面積127140㎡主力去化價(jià)格2060元/㎡主力去化總價(jià)25—30萬(wàn)左右去化抗性由于項(xiàng)目位置較差，小高層在該區(qū)域接受程度較差。產(chǎn)品塑造安保系統(tǒng)可視對(duì)講智 能 化電子巡更、紅外線(xiàn)監(jiān)控外 立 面涂料、面磚走廊/大 堂/進(jìn)戶(hù)門(mén)普通防盜門(mén)窗 材鋁合金電梯東芝裝修情況毛坯裝修價(jià)格評(píng) 述所用建材標(biāo)準(zhǔn)較好，并率先在安慶引進(jìn)了科技住宅的概念房型情況單位面積房 型面 積套 數(shù)比例總 價(jià)（萬(wàn)元）二室兩廳一衛(wèi)100110㎡30三室兩廳二衛(wèi)132㎡37三室兩廳二衛(wèi)154㎡43三室兩廳二衛(wèi)157㎡（二期）無(wú)復(fù)式主力房型三室兩廳二衛(wèi)主力面積130150㎡代表房型訴求布局較好，全明設(shè)計(jì)評(píng) 述戶(hù)型普遍存在空間浪費(fèi)嚴(yán)重的問(wèn)題，公攤大，邊套戶(hù)型設(shè)計(jì)較好，但面積較大。同時(shí)運(yùn)用了多種高科技建筑技術(shù)，如新風(fēng)系統(tǒng)、中空玻璃等，建筑成本較高，被評(píng)為“國(guó)家康居示范工程”。目前商業(yè)氛圍差，教育及交通醫(yī)療等生活配套較差。交通條件樓盤(pán)地址安慶市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)中行對(duì)面四周道路菱湖北路、湖心路交通動(dòng)線(xiàn)10路捷運(yùn)系統(tǒng)無(wú)出行方式公交、出租居住氛圍較好周邊樓盤(pán)雨潤(rùn)一、 主要個(gè)案分析：香樟里B、 產(chǎn)品自身的優(yōu)勢(shì)，如小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀(guān)好、戶(hù)型優(yōu)、運(yùn)用高端建材等。 （3）四月份市場(chǎng)上比較熱銷(xiāo)的樓盤(pán)，如弘信城市花園、香樟里，秀水華庭，大湖春天，吉祥家園，丹桂花園等。C、 戶(hù)型配比合理，熱銷(xiāo)的房源中，主要是104㎡的二房和136多㎡的三房，三房的面積都在140㎡以下，控制了總價(jià)，符合了安慶是個(gè)總價(jià)的市場(chǎng)。B、 產(chǎn)品的定位準(zhǔn)確——?jiǎng)e墅園中的精致公寓。(2) 四月十六日開(kāi)盤(pán)的“秀水華庭 四月份安慶市市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析:(1) 這個(gè)月內(nèi)有兩個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，都是開(kāi)發(fā)區(qū)的項(xiàng)目，一個(gè)是“榮慶苑”，另一個(gè)是秀水華庭三期“榮寓”。這已經(jīng)改變區(qū)域原本在市場(chǎng)中的低價(jià)形象。C、以光彩大市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)圈為依托形成新的居住點(diǎn)2004年，安慶市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的財(cái)政收入為1．4億元，其中光彩大市場(chǎng)就占了7000萬(wàn)元左右；促進(jìn)了社會(huì)就業(yè)，截止到目前，共實(shí)現(xiàn)3萬(wàn)多人就業(yè)；增強(qiáng)了地方經(jīng)濟(jì)實(shí)力，拉動(dòng)了房地產(chǎn)、客貨運(yùn)輸、金融保險(xiǎn)、郵電通訊、生產(chǎn)加工、餐飲服務(wù)等行業(yè)的同步發(fā)展，拉動(dòng)周邊土地價(jià)格由4年前每畝不到10萬(wàn)元上升到現(xiàn)在的每畝近50萬(wàn)元左右，靠近光彩的項(xiàng)目有皖江花園、丹桂花園、吉祥玫瑰園等。加之政府斥重金打造兩湖景觀(guān)帶，雨潤(rùn)秀水華庭聯(lián)排別墅問(wèn)世，英德利、晶海、香樟里、秀水華庭 如：東方虹城、幸福聯(lián)華等項(xiàng)目自開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售以來(lái)均創(chuàng)造了良好的業(yè)績(jī)。A、成熟居住圈人氣旺盛，幅射周邊以石化生活區(qū)、回祥小區(qū)為龍頭的中心成熟生活地帶業(yè)已形成，強(qiáng)力幅射周邊。開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)分析扮演主城區(qū)挑戰(zhàn)者角色。（7）結(jié)合安慶實(shí)際的收入水平，安慶還是一個(gè)控制總價(jià)市場(chǎng)。同時(shí)開(kāi)發(fā)區(qū)市區(qū)土地供應(yīng)量的逐漸下降，未來(lái)安慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將逐漸往東轉(zhuǎn)移。如：英德利開(kāi)發(fā)公司、中宜開(kāi)發(fā)公司等等。在未來(lái)安慶競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，專(zhuān)業(yè)化的要求會(huì)更高，營(yíng)銷(xiāo)手段將會(huì)不斷有新的亮點(diǎn)。新的項(xiàng)目不斷上馬，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變得異常激烈，營(yíng)銷(xiāo)手段不斷創(chuàng)新。⑶ 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，營(yíng)銷(xiāo)手段不斷創(chuàng)新安慶市房地產(chǎn)起步很晚，擁有人性化居住理念的高檔項(xiàng)目幾乎空缺。⑵ 逐漸進(jìn)入大盤(pán)時(shí)代安慶房地產(chǎn)正由前幾年的小盤(pán)、零星式開(kāi)發(fā)逐漸過(guò)渡到大盤(pán)時(shí)代。安慶房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)總體看來(lái)，安慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)有如下特點(diǎn)：⑴ 總體水平參差不齊本地開(kāi)發(fā)公司有規(guī)模小、規(guī)劃、設(shè)計(jì)落伍、無(wú)創(chuàng)新、物業(yè)管理不完善、等特點(diǎn)。C、小高層、高層等較高端產(chǎn)品不斷升溫自2004年6月以來(lái)，許多小高層、高層項(xiàng)目進(jìn)入安慶，給原本以多層住房為主的安慶帶來(lái)了新的住宅類(lèi)型，活躍了市場(chǎng)的同時(shí)也加劇了安慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，目前安慶的純小高層（高層）項(xiàng)目有百蕊、香樟里。消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)中趨旺。其中：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資125385萬(wàn)元，%。2005年，基本建設(shè)、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)快速。安慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行特征A、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持續(xù)增長(zhǎng)近年來(lái)，安慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。房地產(chǎn)投資額持續(xù)上升，、2004年后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入快速發(fā)展期；根據(jù)近幾年的市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)得出，安慶目前全市一年的房地產(chǎn)消耗量大約45萬(wàn)方。110月份，全市固定資產(chǎn)投資完成額(城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))951216萬(wàn)元，%。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況看：，%，商品房竣工、%%。B、住宅價(jià)格穩(wěn)步上升2003年來(lái)，安慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫，一年內(nèi)平均房?jī)r(jià)上漲了500元/㎡，市場(chǎng)主力價(jià)格多層樓房由原來(lái)的1000元/㎡以下向 1500元/平方米突破,目前市場(chǎng)上的主力價(jià)格為1800—2200元/平方米；小高層主力價(jià)格在2200—3000元/平方米，多層1800以上，小高層2500以上的樓盤(pán)主要分布在市區(qū)、沿江帶和開(kāi)發(fā)區(qū)大湖風(fēng)景區(qū)周邊（如英德利、弘信城市花園、百蕊、香樟里），別墅市場(chǎng)目前個(gè)案較少，主要還是秀水華庭、西湖綠洲城（少量疊加別墅）。D、以自用需求為主，投資市場(chǎng)尚未形成安慶城市較小，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)初步發(fā)展階段，內(nèi)部可以推動(dòng)投資的資源少，小戶(hù)型住宅、酒店式公寓、小型可售型辦公樓等投資物業(yè)基本缺乏，同時(shí)外部帶動(dòng)投資發(fā)展的力量小，如缺少外地如浙江投資客的推動(dòng)，因此，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)類(lèi)型依然處于自用為主的較單一狀態(tài)，住宅的用途絕大部分為自用居住。外地開(kāi)發(fā)公司理念先進(jìn)，引領(lǐng)了安慶人民的居住理念，兩者差距明顯。如：安慶開(kāi)發(fā)區(qū)北邊西湖綠洲城的開(kāi)發(fā)量達(dá)到60萬(wàn)方、市區(qū)諧水灣的開(kāi)發(fā)量達(dá)到40萬(wàn)方、百蕊宜城水岸11萬(wàn)方。隨著安慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民的收入增長(zhǎng)很快，對(duì)住宅的需求不斷增長(zhǎng)。如“大湖春天”項(xiàng)目和“秀水華庭”小高層項(xiàng)目推出了“增值卡”活動(dòng)，這給安慶得購(gòu)房者不小得吸引力，出現(xiàn)了排隊(duì)購(gòu)買(mǎi)得現(xiàn)象。⑷ 房地產(chǎn)逐漸形成品牌化開(kāi)發(fā)品牌化是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，安慶房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，已經(jīng)形成了一批安慶市民耳熟能詳?shù)钠放崎_(kāi)發(fā)公司。⑸ 未來(lái)開(kāi)發(fā)將逐漸向東移隨著市政府對(duì)東區(qū)扶持力度的加大，該區(qū)域有著大量未開(kāi)發(fā)的土地。⑹ 二手房市場(chǎng)逐漸升溫由于房?jī)r(jià)的不斷攀升，以及市場(chǎng)上中小戶(hù)型的短缺，大量想在安慶置業(yè)的客戶(hù)選擇了購(gòu)買(mǎi)二手房。多層在2030萬(wàn)、小高層在2535萬(wàn)比較熱銷(xiāo)。利用區(qū)域土地開(kāi)闊平整、拆遷少、成本低等特點(diǎn)，打價(jià)格和環(huán)境牌，但這種優(yōu)勢(shì)在減弱。以上兩個(gè)社區(qū)自九十年代開(kāi)始入住，目前已經(jīng)容納大量的人口，人氣資源相當(dāng)旺盛，生活配套也已基本完善，而周邊的一些項(xiàng)目自然也因此得天獨(dú)厚、受益匪淺。B、新大湖景觀(guān)帶居住區(qū)受到熱烈追捧自菱湖北路和中興大道開(kāi)通以來(lái)，臨近的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也如雨后春筍般異?；钴S，如：長(zhǎng)江廣場(chǎng)、廈華、晶海、華茂新村、英德利大湖春天項(xiàng)目等，雖然項(xiàng)目自身并無(wú)可圈可點(diǎn)之處，但因其周邊道路寬闊、交通便捷，接近城區(qū)、臨近石化生活區(qū)，加上適逢石化出臺(tái)住房補(bǔ)貼政策，天時(shí)、地利等利好因素累加，項(xiàng)目一經(jīng)推出便得到市場(chǎng)的追捧。榮寓等小高層相續(xù)落成，該區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步提升，發(fā)展前景可謂一日千里，正成為安慶市民向往的臨湖高檔景觀(guān)居住地帶。 D、區(qū)域開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)區(qū)域房地產(chǎn)原本是低價(jià)的象征，但是由于光彩大市場(chǎng)的影響，該區(qū)域靠光彩大市場(chǎng)周邊的房地產(chǎn)價(jià)格由5年前的每平方米不足750元上升到現(xiàn)在的每平方米1950元左右，如“丹桂花園”的均價(jià)達(dá)到2100左右。同時(shí)該區(qū)域光彩周邊已經(jīng)沒(méi)有太多的土地供應(yīng)，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)將會(huì)落后于東門(mén)等區(qū)域。還有幾個(gè)樓盤(pán)正在積極籌備中，如“世紀(jì)名流”、“第一大道”小高層項(xiàng)目，都準(zhǔn)備在5月份開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。榮寓”可以說(shuō)是非常成功的，通過(guò)我們 的市場(chǎng)調(diào)研分析得出其成功的原因主要有以下幾點(diǎn)：A、 優(yōu)越的地理位置，處在安慶唯一的大湖風(fēng)景區(qū)對(duì)面，自然風(fēng)光秀美。樓盤(pán)高品質(zhì)的支撐——一、二期已成現(xiàn)房的別墅，可以看得見(jiàn)的景觀(guān)。D、 銷(xiāo)售策略對(duì)頭；采用了比較長(zhǎng)的蓄水期，積累了足夠多的客戶(hù)，滿(mǎn)足開(kāi)盤(pán)期的集中引爆。其熱銷(xiāo)的原因有以下幾點(diǎn)：A、 優(yōu)越的地理位置，如自然環(huán)境好、成熟的生活配套、完善的物業(yè)管理等。C、 推廣策略上領(lǐng)先一步；經(jīng)專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)代理公司或策劃公司包裝運(yùn)作，準(zhǔn)確的把握了客戶(hù)的心理。那水岸樓盤(pán)概況開(kāi) 發(fā) 商安慶市新文采置業(yè)有限公司物業(yè)公司企劃銷(xiāo)售自售廣告代理深圳黑弧設(shè)計(jì)單位安慶第一設(shè)計(jì)院施工單位中鐵四局住宅類(lèi)型小高層、高層所在區(qū)域開(kāi)發(fā)區(qū)大湖風(fēng)景區(qū)現(xiàn)場(chǎng)售樓處安慶市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（原電視機(jī)廠(chǎng)）售樓處電話(huà)5338888其他售樓處/售樓處電話(huà)5338966開(kāi)工日期2005年7月公開(kāi)日期2006年開(kāi)盤(pán)日期交房日期06年底樓盤(pán)現(xiàn)狀一期已封頂，二期已動(dòng)工開(kāi)盤(pán)價(jià)格均價(jià)2600總價(jià)范圍30—50萬(wàn)預(yù)定價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格2470~3800元/㎡左右銷(xiāo)售均價(jià)2700元/㎡銷(xiāo)售情況開(kāi)盤(pán)至今，約已售出100套左右物業(yè)管理費(fèi)七角（包電梯費(fèi)，三年不變）優(yōu)惠措施評(píng) 述1期全部為11層小高層，共6幢15個(gè)單元，330套左右。秀水華庭人文遺產(chǎn)公園大湖、香樟園就