【正文】 大為減少，取而代之的是對小戶型產(chǎn)品使用功能的強(qiáng)烈外現(xiàn)。從居住，投資或者商用三個方面來分析，我們有以下結(jié)論：核心商圈商業(yè)成熟度越高，小戶型產(chǎn)品的三種功能都能得到比較完全的市場認(rèn)同。◆ 核心商圈的商業(yè)成熟度核心商圈的商業(yè)成熟度，對小戶型產(chǎn)品的規(guī)定性主要體現(xiàn)在小戶型產(chǎn)品的使用功能上。因此更應(yīng)該注意對這個原理的合理運(yùn)用。本節(jié)論述的街區(qū)功能規(guī)劃，與小戶型產(chǎn)品連接的緊密程度不高，但是作為小戶型產(chǎn)品的營銷，對街區(qū)功能具有更大的依賴性。在另一個方面，由于項(xiàng)目功能規(guī)劃產(chǎn)生與項(xiàng)目建設(shè)成績，也會影響到政府部門對該地理區(qū)域的功能規(guī)劃。街區(qū)的未來功能規(guī)劃，主要是由未來的若干年時間內(nèi)，依據(jù)項(xiàng)目所在地與周邊各商業(yè)中心的地理連接而產(chǎn)生的機(jī)會或者因?yàn)橹卮蠼煌l件的改變而產(chǎn)生的機(jī)遇。因?yàn)橐淖內(nèi)藗冃哪恐屑榷ㄐ蜗?，這種形象越是深刻，就是越難改變。街區(qū)的歷史功能對房產(chǎn)營銷往往具有質(zhì)的規(guī)定性與不可更改性?！?街區(qū)功能規(guī)劃城市社區(qū)模式，街區(qū)功能規(guī)劃對小戶型產(chǎn)品的影響主要體現(xiàn)在城市的功能規(guī)劃上。但如果在這種不是城市三角地帶，但公交系統(tǒng)相對又比較發(fā)達(dá)的地方建設(shè)小戶型產(chǎn)品，營銷就將面臨比較大的挑戰(zhàn)，因?yàn)檫@些地方是向城市的外延進(jìn)行延伸。這些地方由于在空間距離上具有可選擇性，因此也頗受小戶型買家的青睞。中間站過往的公交線路發(fā)達(dá)的地方，通常位于城市兩個或者以上的幾個壓核心商圈的三角地帶。這些地方不僅城市生活配套設(shè)施落后，人們意識形態(tài)與觀念落后，而且通常也缺乏改變這種情況的新興的公司出現(xiàn)。但這些區(qū)域多為核心商圈所在地，在遠(yuǎn)離核心商圈的其他人口聚居地，小戶型產(chǎn)品并不多見，比較典型的只有金島花園。交通發(fā)達(dá)可分為兩種不同的情況，一是作為公交車始發(fā)地點(diǎn)線路的多少，二是作為中間站過往的公交車線路的多少。因此我們將在這繼續(xù)對交通條件的討論。從以上分析，我們可以得出這樣的結(jié)論：即衡量一個地方是否適宜營建小戶型產(chǎn)品，除了與核心商圈的絕對距離的遠(yuǎn)近外，與核心商圈的心理距離就成了是否建設(shè)小戶型產(chǎn)品重要標(biāo)準(zhǔn)。這種情況比較典型的出現(xiàn)在重大附近，與沙區(qū)核心商圈同樣遠(yuǎn)近的楊梨路與勞動路的繁榮程度差別就非常明顯，同樣作為樓盤，勞動路的小戶型呈現(xiàn)的是哄搶的局面，而大川花園與翰林景園在銷售則相對遲緩的多。心理距離遠(yuǎn)近的另一個重要因素就是與時尚商圈、時尚潮流聯(lián)系的緊密程度。在城市的時間距離，通常是*直達(dá)的公交車來計(jì)算的，因此公交系統(tǒng)的發(fā)達(dá)與否，即成了衡量心理距離的一個極端重要的因素。到達(dá)工作地與成熟商業(yè)街區(qū)的時間成了他們對住房需求中的重要因素。即他們*自己的知識與能力在我們這個發(fā)展的城市中，憑借自己的才識，經(jīng)過幾年的打拼，能夠在這個生活要求日益增高的城市中站穩(wěn)腳跟。在這個階段的年輕城市白領(lǐng)，如果不是家底殷實(shí)，只能*自己創(chuàng)業(yè)來滿足住房需求的話，大房對他們而言，無疑是奢侈品，能夠享受車房同時擁有的年輕金領(lǐng)人士，在我們的城市應(yīng)該說是一個相對小的范圍。在重慶表現(xiàn)更為明顯，當(dāng)一個城市的中產(chǎn)階層尚未形成之時，城市的年輕的白領(lǐng)階層就成為這個城市的主導(dǎo)消費(fèi)潮流的代言人。小戶型置業(yè)者的目的有三個，一是單身或者丁克家族的終極用房，這類使用者購買小戶型物業(yè)，將之使用功能作為小戶型的終極用途，比較注重產(chǎn)品的使用功能；二是準(zhǔn)單身與準(zhǔn)丁克家庭將之作為過度房使用，該種使用者，更側(cè)重對產(chǎn)品臨時性過度性功能；三是炒房族，他們關(guān)注的是房屋的投資回報(bào)率與出租率。公交系統(tǒng)越繁榮的地方，人們的心理距也就越近?！?與核心商圈的心理距離與核心商圈的心理距離是個相對概念，即隨人的不同，對一個地理位置的認(rèn)識也不同。高附加值的產(chǎn)品與革新性產(chǎn)品多在這些地方出現(xiàn)。因此可以說小戶型產(chǎn)品營銷的繁榮程度是由核心商圈為軸心，向外延展的。他們通過大版面的硬性彩色廣告與大篇幅的新聞推廣則從意識形態(tài)方面改變?nèi)藗兊南M(fèi)觀與產(chǎn)品價值觀。產(chǎn)品的創(chuàng)新與產(chǎn)品的高附加值是緊密聯(lián)系在一起的，綜觀解放碑小戶型樓市，我們可以得出這樣一個結(jié)論，即裝修房的價格在扣除裝修成本后，仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出清水房的價格。因此在這些地段的小戶型產(chǎn)品一個最為通常的表現(xiàn)就是高價格，而且產(chǎn)品創(chuàng)新也大多在這些地段。與之相匹配的是他們的高收入與高消費(fèi)。這些地段內(nèi)，一般而言，是高知識、高技術(shù)的知識產(chǎn)業(yè)云集的地方?！?與核心商圈的絕對距離：與核心商圈的絕對距離，是小戶型產(chǎn)品地段因素中最為重要的因素。因此我們研究小戶型產(chǎn)品的地段因素，發(fā)現(xiàn)和挖掘小戶型產(chǎn)品的地段優(yōu)勢，常常成為小戶型產(chǎn)品營銷中的關(guān)鍵因素。小戶型產(chǎn)品的心理位置，其關(guān)系要素有與核心商圈的心理距離、與時尚消費(fèi)圈連接的緊密程度、與前沿思想潮流圈結(jié)合的緊密程度。小戶型營銷小戶型房產(chǎn)營銷一、 小戶型房屋營銷的支持要素 地段支持小戶型產(chǎn)品的地段支持因素主要有兩個方面，一是小戶型產(chǎn)品本身的絕對地理位置，二是小戶型產(chǎn)品的心理位置。小戶型產(chǎn)品的絕對地理位置主要是指小戶型產(chǎn)品的地理坐標(biāo)位置，其關(guān)系要素有該地和核心商圈的絕對距離，交通條件、社區(qū)與街區(qū)功能規(guī)劃、街區(qū)商業(yè)成熟度等因素。小戶型產(chǎn)品的地段因素對小戶型產(chǎn)品的營銷常常具有決定性作用。為此我們將從我們所列舉的因素中對小戶型產(chǎn)品的地段因素進(jìn)行分析。一個商業(yè)業(yè)態(tài)完全，服務(wù)設(shè)施一流，交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，時尚氛圍濃厚，思潮居于前沿地位的商圈，其價值本身就無與倫比。因此這里也聚集了大批的高文憑、高學(xué)歷的高層知識文化精英。他們的消費(fèi)通常成為這個城市的消費(fèi)潮流的代言人，從某種程度而言，他們就是這個城市時尚消費(fèi)的代言人。比如最先小戶型的裝修房營銷，通常都發(fā)生在這些地段，在我們的市場中，我們可以舉例的便是解放碑比比皆是的精裝小戶型產(chǎn)品營銷。與裝修房高昂的價格相適應(yīng)的是，該種產(chǎn)品的營銷的先進(jìn)性，重慶樓市中大多概念產(chǎn)品都是由他們貢獻(xiàn)的，而他們的營銷推廣費(fèi)用比例也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出清水房。而與核心商圈的絕對距離越近，這種狀態(tài)也就越明顯。從上述論證我們可以發(fā)現(xiàn)，核心商圈周圍地區(qū)成為小戶型產(chǎn)品革新，營銷手段創(chuàng)新的溫床。因此我們可以得出這樣一個結(jié)論，即與核心商圈的絕對距離越近，也就越適宜生產(chǎn)高附加值與革新性產(chǎn)品，而產(chǎn)品營銷成功的可能性也就越大。但是通常而言心理距離的遠(yuǎn)近，在城市內(nèi)，與公交系統(tǒng)的發(fā)達(dá)密切相關(guān)。這種心理上的不同認(rèn)知感，對小戶型的營銷顯得尤為重要。前兩個目的的購房者，從當(dāng)前我們的城市人口結(jié)構(gòu)，與社會經(jīng)濟(jì)與教育的發(fā)展速度來看，多數(shù)是年輕一族（在老齡社會或者經(jīng)濟(jì)處于成熟期的社會或許例外）。由于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與我國教育改革的程度，在目前，我國的知識階層大多集中在25—35歲這個年齡階段。通過上述分析，我們可以勾畫出城市小戶型的購買者中的前兩種目的的客戶的形態(tài)。迫于城市生存的壓力，他們將大部分的時間用在了發(fā)展自己的事業(yè)上，因此時間對他們而言，是第一重要因素。因此在絕對距離相對較近的核心商圈因?yàn)閮r格的高昂而讓他們無法承受之時，時間距離的遠(yuǎn)近就成了他們選擇房屋的一個極其重要的因素。在重慶樓市中，金島花園就是一個極為典型的范例。當(dāng)城市核心商圈與時尚意識、時尚潮流相分離時，這種原因在消費(fèi)者購房的因素分析中的重要性就顯現(xiàn)出來了。在同樣的絕對距離，交通條件尚不及的地，對小戶型的認(rèn)同度，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于另一個地方，則充分證明了心理距離的遠(yuǎn)近對小戶型需求的重要程度?！?交通條件交通條件的重要性在上面我們論述心理距離遠(yuǎn)近的重要性時，已有所論述，但是交通條件對小戶型產(chǎn)品的重要性，我們尚未完全找出來。在城市，交通條件的發(fā)達(dá)與否，通常決定了地塊與房屋的價值。在大多情況下，小戶型產(chǎn)品位于公交車始發(fā)線路密集的地方。這是因?yàn)椋呛诵纳倘Φ娜丝诰劬拥?，因?yàn)橥ǔＧ闆r下，整個地區(qū)顯得比較落后，通常為傳統(tǒng)的老街區(qū)。他們充當(dāng)了城市的農(nóng)村的概念。它們到各個壓核心商圈的距離大致相等。在這些地方建設(shè)小戶型產(chǎn)品也比較容易獲得成功。從以上的論述可以得出這樣的結(jié)論，在選址建設(shè)小戶型產(chǎn)品時，我們一定不要在遠(yuǎn)離核心商圈而且又不是城市三角地帶的地方建設(shè)小戶型產(chǎn)品。城市功能規(guī)劃參考因素主要有三個方面，即該區(qū)的歷史功能，現(xiàn)在的實(shí)際功能，或者是因?yàn)槌鞘幸驗(yàn)閿U(kuò)展，或者重新規(guī)劃而即將在未來體現(xiàn)的功能。房產(chǎn)企業(yè)在處理街區(qū)的歷史功能與產(chǎn)品規(guī)劃時，應(yīng)注重與街區(qū)的歷史功能相結(jié)合，這種結(jié)合程度，與街區(qū)的歷史功能的強(qiáng)度密切相關(guān)—即與街區(qū)在人們心目中的印象的穩(wěn)定性相關(guān)，街區(qū)歷史功能越是突出的地方，項(xiàng)目的功能與街區(qū)功能的吻合程度就應(yīng)越高。街區(qū)現(xiàn)實(shí)的功能對產(chǎn)品形態(tài)的制約性比較小，因?yàn)橐粋€現(xiàn)實(shí)的街區(qū)功能，因?yàn)樯倭藲v史底蘊(yùn)的傳承性，在人們心目中的形象也不穩(wěn)定，因此發(fā)展商在建設(shè)產(chǎn)品時，可以依據(jù)塊地的地理特征與項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃，但項(xiàng)目在定位時，應(yīng)密切關(guān)注地塊所在街區(qū)在項(xiàng)目建設(shè)與銷售期，可能因規(guī)劃產(chǎn)生的功能改變與項(xiàng)目的功能背道而弛，從而產(chǎn)生市場的排斥，影響產(chǎn)品的銷售。因此發(fā)展商在確定項(xiàng)目的功能時，除了應(yīng)密切關(guān)注政府規(guī)劃方面的動態(tài)外，還應(yīng)密切關(guān)注整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，與地塊地理位置與經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域的連接點(diǎn)之間的關(guān)系，自行預(yù)測將來在本區(qū)域可能擁有的機(jī)遇，從而預(yù)先規(guī)劃產(chǎn)品的功能形態(tài)，避免出現(xiàn)產(chǎn)品功能規(guī)劃失敗的重大決策錯誤。因此從這個角度說，發(fā)展商在選擇一個尚未有功能規(guī)劃地塊時，應(yīng)做好先期分析，充分運(yùn)用街區(qū)功能對產(chǎn)品的相互影響關(guān)系，爭取一個對項(xiàng)目最有利的機(jī)遇。這是因?yàn)樾粜彤a(chǎn)品的營銷對象更為單一，性格指向也更具特色，營銷的風(fēng)險(xiǎn)性也更大。龍湖旁邊的加新時代印象就是忽視了這個原理，因此產(chǎn)品雖幾度變化銷售商，銷售仍不理想。核心商圈的商業(yè)成熟度越高，小戶型產(chǎn)品的功能就更為廣泛。在重慶樓市解放碑的小戶型產(chǎn)品推廣中，用于居住，投資、商用的比例相差并不懸殊，就可以充分證明這個觀點(diǎn)。而遠(yuǎn)離核心商圈，或者核心商圈的商業(yè)成熟度非常低的話，小戶型產(chǎn)品的商用功能則幾乎可以忽略不計(jì)?！?與時尚消費(fèi)圈的關(guān)系時尚消費(fèi)圈主要是城市功能規(guī)劃后，各功能區(qū)相互分隔后，產(chǎn)生的市場影響。時尚消費(fèi)圈與小戶型產(chǎn)品的關(guān)系主要體現(xiàn)在小戶型產(chǎn)品的產(chǎn)品性能與功能上。因潮流天生具有暫時性，只有在有限的流行時間內(nèi)，將產(chǎn)品售出去，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價值。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境支持小戶型產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)環(huán)境支持主要與項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)