【正文】 就定位于公寓，價格雖高，但由于存在承租人群，并且項目和配套已經(jīng)成熟 ，因此還是可能具有投資價值的。吸取了一代小戶型的經(jīng)驗，小戶型的面積得到回歸，一居 40 平方米、二居 70 平方米～ 80 平方米的戶型成為主力。一些項目觀景陽臺和外飄窗的設(shè)計增添了人與自然的融合。今年開盤的小戶型大多在這方面加大了改進(jìn)力度，出現(xiàn)了一梯 10 戶，甚至一梯 4 戶的設(shè)計，增加了電梯投入，大幅度降低了人口的密度和流動性，保證了社區(qū)生活的安定和純粹。但隨著小戶型面積的回歸，自住型客戶的使用周期逐漸延長，于是，今年出現(xiàn)的小戶型開始向郊區(qū)發(fā)展。 ５．環(huán)境：這是購買任何房產(chǎn)項目都要注意的一環(huán)。而７月１日以后和開發(fā)商簽訂買房合同的購房人則按新規(guī)定繳納契稅，即以套為單位，建筑面積在１２０平方米以內(nèi)的，按１．５％的稅率征收契 稅；建筑面積超過１２０平方米的，１２０平方米以下的部分按１．５％的稅率征收契稅，１２０平方米以上的部分按３％的稅率征收契稅。除了去年小戶型市場的兩個主角榮豐２００８非常男女和ＳＯＬＯ系列外，年初還出現(xiàn)了順義溫榆河畔東方太陽城面向老年人的一居小戶型。具體包括： ① 剛剛就業(yè)的或從外地調(diào)入的年輕人， 乃至本地單身的白領(lǐng)。 給小戶型業(yè)主畫像 根據(jù)調(diào)查顯示，購買小戶型的家庭結(jié)構(gòu)主要以單身和夫妻為主，被調(diào)查人員中有７９．９％的人屬于單身或者夫妻，這部分人正成為小戶型的主要購買人群。 ３．丁克一族。 ５．布波 族， “布 ”是 “布爾喬亞 ｂｏｕｒｇｅｏｉｓ 波 ”是 “波希米亞 ｂｏｈｅｍｉａｎ 。從行業(yè)來看，Ｓｔ ｕｄｉｏ的行業(yè)主要分布在創(chuàng)意行業(yè)、貿(mào)易、信息咨詢、網(wǎng)絡(luò)行業(yè)、商業(yè)藝術(shù)行業(yè)、媒體行業(yè)、攝影、漫畫、音樂、軟件開發(fā)、設(shè)計（包括網(wǎng)頁設(shè)計）等新興行業(yè)。 ”能夠符合這三個條件的，便是國際自由人。這個多出生于２０世紀(jì)７０年代的人群，具有相對高收入、低儲蓄積累，同時擁有高學(xué)歷、時尚、創(chuàng)造力強(qiáng)的共同特征，是目前社會中最活躍的群體。 ④ 外地父母與兒女團(tuán)聚用。由于京滬等大城市，商務(wù)流動人口眾多，那些比鄰商務(wù)區(qū)域的小戶型具有一定的投資價值，況且小戶型可以用相對較低的投入，獲得相對較高的投資回報，因而往往被投資者所青睞。３０多家開發(fā)商推出的數(shù)十個項目中都有小戶型活躍的身影，小戶型的總供應(yīng)量達(dá)到了５００萬平方米左右。買房人在７月１日以前 含當(dāng)日 和開發(fā)商簽訂合同的，還按以前的辦法繳納契稅。 ４．電梯：在選房時，最好先搞清楚您所要購買的小戶型每層多少戶、共用幾部電梯，這點對生活節(jié)奏比較快的年輕人來說很重要。在保持生活質(zhì)量與基本功能的前提下，完善功能后的小戶型增添了廚 房的天然氣供給，小戶型更多地提供精裝修房屋，小區(qū)每天 24 小時供應(yīng)生活熱水，方便了住戶，也降低了生活成本。 人口密度的降低 一梯二三十戶的人口密度，使來來往往的人流增多，影響彼此的生活，而作為投資性住宅，小戶型的居住人群復(fù)雜，也增添了社區(qū)的不穩(wěn)定性。獨(dú)立劃分了各功能區(qū)，動靜分區(qū)明確，工作、學(xué)習(xí)、娛樂、交流，房子的多重功能得到釋放。 房型的升級換代 面積狹小、各功能區(qū)一字排開、沒有完整的廚房概念、一條窄長的灰色走廊貫穿居室，形式上更像當(dāng)年筒子樓的小戶型，顯然不能滿足現(xiàn)代人的需求了。但項目的定位、風(fēng)格、戶型、價格和配套其實在很大程度上已經(jīng)決定了將來可能的租賃人群。 ■小戶型是否值得投資？ 目前市場上的小戶型可分成兩類： “一是小戶型項目；二是項目中的部分小戶型。 對小戶型住宅需求的特點。對小戶型住宅的需求 在我國的一些大城市出現(xiàn)了熱銷的現(xiàn)象。 2021 年 7 月，《北京青年報》策劃了一次對北京市民就經(jīng)濟(jì)適用房問題的調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示：不同家庭收入的市民對于經(jīng)濟(jì)適用房的面積要求是不同的。具體包括： ① 剛剛就業(yè)的或從外地調(diào)入的年輕人，乃至本地單身的白領(lǐng)。 經(jīng)濟(jì)適用房的購買要實行真正的嚴(yán)格的準(zhǔn)購制。為避免小戶型將來因面積小而遭到淘汰的厄運(yùn)，在建造和設(shè)計時應(yīng)采用先進(jìn)的技術(shù)，如大跨度預(yù)應(yīng)力技術(shù)，就是戶與戶之間沒有承重 墻，廚衛(wèi)管線進(jìn)行適當(dāng)處理，同一樓層的空間可以隨意組合，既可以是小戶型，也可以變成大戶型，甚至是 1000 平方米以上的超級戶型，戶與戶之間可以像積木一樣自由的組合。日本曾統(tǒng)計過若干個國家套型變化的情況，結(jié)果表明，當(dāng)套型面積增加到 130平方米左右時，就不再增長，然后又回落到 80100平方米。由開發(fā)商或物業(yè)管理部門牽頭組織為購房客戶提供既經(jīng)濟(jì)實用又體 現(xiàn)時尚個性化的菜單式裝修服務(wù)，會使開發(fā)商及客戶達(dá)到雙贏效果。 3. 采用躍層空間概念加以設(shè)計，層高 米的挑空式客廳，使小戶型也能享受到別墅氣派，其超高得房率一般能使使用面積有效提高 30%，不僅適合單身或小家庭居住，也可做辦公用房。在面積小的前提下，要保障功能齊全，廳、室、廚、衛(wèi)、陽臺等配套功能布局完善，動靜分離，采光、透風(fēng)、私密性都是設(shè)計中要考慮到的問題。一方面消費(fèi)者的成熟，令小戶型的設(shè)計將越來越受到重視，另一方面房地產(chǎn)市場存在的優(yōu)勝劣汰原則挑戰(zhàn)著建筑設(shè)計行業(yè)。 3） 產(chǎn)品種類、戶型配比更為豐富，擴(kuò)大了購買群體。 附二：成都市主要小戶型項目一覽表 項目名稱 位置 方位 總建面（萬 戶數(shù) 在售類別 均價 戶型區(qū)間 狀態(tài) 財經(jīng)商業(yè)街區(qū) 西南財大正門 西三環(huán)內(nèi) 148 多層 ,小高層 ,營業(yè) 21506166(營） 43143 期房 交大 因此，小戶型的預(yù)期市場潛力很大。 5 幢小高層電梯公寓作 為聯(lián)體排列，樓層分別為 11，形成退合式屋頂花園，總用地面積： 平方米 ,住宅總戶數(shù)： 202戶 ,總建筑面積： ,地下車庫面積： 平方米 ,住宅面積： 平方米 ,地下自行車庫面積： 平方米 ,綠化率： 35% 流星花園 地處成都市中心天仙橋北街、東風(fēng)大橋與東門大橋之間，緊臨府南河畔，背依大慈寺商業(yè)文化中心（規(guī)劃中），左鄰總府花園、右舍 SOHO。 時代 100 位于成都市內(nèi)環(huán)線，府河與南河交匯地段，樓體由一棟 6 層弧形低 層 5 米架空園林，締造五度空間園林，綠化加設(shè)空中花園，增加垂直綠化及陽光花房，總用地面積 5019 平米，總建筑面積 32796平米。 項目點評： 設(shè)計大膽、獨(dú)特，體現(xiàn)現(xiàn)代、前衛(wèi)的建筑風(fēng)格；并充分利用了地塊周邊成熟的社區(qū)優(yōu)勢，敢于在狹小的地塊上，做足商業(yè)文章，最大化地提高了地塊價值；消費(fèi)群體劃分明確，戶型設(shè)計和面積配比具有很強(qiáng)的針對性；入市時機(jī)把握較準(zhǔn)，推廣過程訴求明確、集中，很好地聚集了人氣。 37 平方米一室一廳一衛(wèi) 75 平方米兩室兩廳兩衛(wèi) u 藍(lán)色加勒比 開 發(fā) 商：成都和駿科技實業(yè)有限公司管 理 商：成都嘉寶管理顧問有限公司現(xiàn) 場 地 址：成都市科華北路 143 號（亞泰廣場斜對面） 規(guī)劃用地面積（畝） 總建筑面積 綠地率 建筑密度 總層數(shù) 萬 M2 33% 39% 7 層（ 12F/37F） 公寓總戶數(shù) 商鋪戶數(shù) 商鋪面積區(qū)間 公寓面積區(qū)間 地下車位數(shù) 268 74 37316 M2 35 M2 左右 約 50 個 價 格 情 況 （精裝修）公寓：（起價） 3700 元 / M2，（均價） 3800 元 / M2商 鋪 價 格： 458015800元 / M2 項目定位：青春派商業(yè)空間， SOLO 單飛寓所。 2） 每兩層設(shè)有 10 米高架空中庭，以不同主題景觀打造態(tài)摩天大樓概念。而且最好是比較安靜的住家戶，因為提到小戶型，人們往往覺得住的人群一定是比較雜的 ，所以對于安靜度的關(guān)注就十分強(qiáng)烈?？梢?，消費(fèi)者比較接受肝膽俱全的 “麻雀 ”型小戶型。城北的西南交通大學(xué)帶來的學(xué)術(shù)氛圍和單身氣質(zhì)促成了交大 第一節(jié)：價格分布 本次統(tǒng)計的 34 個樓盤中價格主要分布在 20214000 元 /平米，其中 20212500 元 /平米、25003000 元 /平米、 30003500元 /平米、 35004000元 /平米價位的樓盤數(shù)量不分伯仲，分別為 7 個、 8 個、 8 個和 7 個，高價位的 4000 元 /平米以上的小戶型項目比較少，只有 4 個。交大吾家、流星花園、宜家 這個時期的小戶型多是在城區(qū)內(nèi)見縫插針地運(yùn)用一些幾畝或10 多畝的小地塊開發(fā)的，小戶型的小 區(qū)環(huán)境根本就是一種有心無力的奢望，而受地塊的限制，開發(fā)商為了在同樣的面積上多修一些房子，多是采取一梯幾十戶的通走廊式或回廊式布局，住宅私密性不能得到較好保障，戶型存在一些缺陷，功能不太完善，敞開式廚房往往成了擺設(shè)。一般情況下，房子的壽命在 60 年以上 ，投資住房不但贏得了產(chǎn)權(quán)，而且贏得至少 40年以上盈利空間。這部分人往往以事業(yè)為重，又非常渴望有自己獨(dú)立的空間，但收入不允許他們過多地投入，小戶型是他們最佳的選擇。 第三章：小戶型賣給什么人 根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，購 買小戶型的對象，大致可分為以下四類： 第一類：大學(xué)畢業(yè)生，外地的打工族。 小戶型的客戶基本可以分為 投資型與自住型兩類。 低總價。 3) 置業(yè)者趨向年輕化 市場主流購房群體的平均年齡正在從 35—45 歲向 25—35 過渡，而小戶型肯定是中等收入年輕人喜歡的房子?？偸亲夥亢桶峒?，太累了，一年交給房東的租金細(xì)細(xì)一算也有好幾千，到頭來房子還是人家的，租金和月供一比，相差不多，有點積蓄，干脆買房，既對得起自己，又方便了 “存款 ”。 2) 消費(fèi)者對住宅功能的認(rèn)識趨于理性化。原因非常簡單，和我們物質(zhì)的發(fā)展，包括城市土地資源的緊缺，也包括個人隱私的需求、個人獨(dú)立傾向的發(fā)展等等，這是一個很大的原因。 l 什么是小戶型 目前尚沒有一個明確的概念對小戶型進(jìn)行嚴(yán)格的界定，但有兩種說法較為業(yè)內(nèi)人士認(rèn)可。 現(xiàn)在在市場上較為暢銷的小戶型有別于過去觀念中的小戶型，過去觀念中的小戶型不僅面積要小，而且由于樓價低、建筑成本低，往往造成質(zhì)量較差和難以達(dá)到一定的檔次的印象，這與今天在市場上走紅的小戶型其實已是兩個有所區(qū)別的概念。這幾個數(shù)據(jù)不僅看出來，從七十年代以后， 70—120 平方米的戶型標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)成為新增住宅的主流，并且在逐步的上升，同時，在這個標(biāo)準(zhǔn)以下的戶型也在跟著往上走，也就是說整體戶型平均面積標(biāo)準(zhǔn)肯定是趨降，戶型面積在向小發(fā)展。過渡性消費(fèi)觀念及家庭置業(yè) “三步曲 ”，令小戶型很有市場。 觀念先進(jìn)的青年消費(fèi)者將買房作為一種理財方式。 2) 家庭人口 結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 我國經(jīng)過多年的計劃生育政策，家庭人口數(shù)量不斷減少，已由多子女家庭向少子女或是無子女家庭靠攏，目前城市戶均人口已下降至 34 人。 第二章：小戶型的暢銷原因分析 “小戶型究竟好在哪兒？是什么原因讓客戶認(rèn)可并接受這些小戶型呢？ ” 分析起來，除了小戶型的低總價外，還有包括位置、交通、投資回報率、戶型等多因素的 綜合原因。 投資回報率高。宜商小戶型項目周邊商業(yè)氛圍濃厚，戶型總面積適中，有效降低了總價，另外起居室較大，可以自由方便地安排辦公區(qū)。他們不僅沒有趕上福利分房的末班車，而且缺乏足夠的積蓄購買商品房，然而他們卻是最具獨(dú)立意識和個性化的消費(fèi)群體。房產(chǎn)周期長，盈利空間大。小戶型作為樓盤的主力戶型正式推出。以 “交大數(shù)碼村 ”為代表的第三代小戶型是 2021年最大的小戶型項目，占地 50 多畝，社區(qū)住戶 500余戶，其綠化率達(dá)到 40％，戶型設(shè)計和居住功能也日趨完善，一室一廳的戶型帶有洗衣機(jī)位，小戶型這種底端住宅產(chǎn)品不再僅僅是一種過渡產(chǎn)品，迎來了成熟的開花期。總建筑面積達(dá) 萬平方米。城西也由于富有人文氣息等客觀環(huán)境及高新西區(qū)等年輕群體的出現(xiàn)帶來了小戶型的崛起。 第二節(jié)、戶型功能需求 房間功能必須趨向于齊全，小戶型不能因為面積小而缺少一些功能，衛(wèi)生間、廚房、陽臺被80％的被調(diào)查者全選中，只有個別的調(diào)查者認(rèn)為沒有廚房可以接