【正文】 已經(jīng)在近郊擁有一套以上住宅的富裕階層，在暢享自然山水的 同時(shí)又留念城市的繁華與便利，于是在城中購(gòu)買一套酒店式公寓作為平時(shí)會(huì)友、休憩場(chǎng)所，他們對(duì)價(jià)格的敏感度低。 4. 投資客和職業(yè)房東 酒店式公寓項(xiàng)目大多位于地段成熟，配套設(shè)施齊全的區(qū)位，加上產(chǎn)品特色，升值潛力大，自然成為投資客的追逐對(duì)象。 Part 客群針對(duì)性研究 ? 年齡階段 小戶型公寓主流仍是“青年公寓”，但中年需求也不容忽視。 自住 投資 自住投資皆可 辦公 商住 32% 26% 30% 9% 3% 分析： 從購(gòu)房用途看出，以純投資為目的的客戶占據(jù)相當(dāng)一部分的比例，他們大多需要小面積，低總價(jià)，回報(bào)率高的物業(yè)。總價(jià)成為客戶選擇投資或居住的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。酒店式公寓作為一種新興的住宅產(chǎn)業(yè)形態(tài)，在國(guó)際商務(wù)日益融合，住宅觀念不斷更新的時(shí)代，不再僅僅是一種住宅的過(guò)渡，而是被賦予了新的生活理念。 盡管酒店式公寓有一系列的優(yōu)勢(shì)，盡管目前市場(chǎng)對(duì)酒店式公寓的接納度很高，盡管開發(fā)商的理念和操作思路在成熟，但是放在我們面前的事實(shí)是，高品質(zhì)產(chǎn)生的高租金，酒店式公寓的消費(fèi)群體范圍相對(duì)狹小，也就意味著需求市場(chǎng)容量有限，后續(xù)出現(xiàn)的以及現(xiàn)有市場(chǎng)存量房需要尋 找新的出路。而 40 萬(wàn) /套幾乎成為居住、投資的分界線。 另外，私營(yíng)業(yè)主和企業(yè)高級(jí)管理人員，由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)，以投資為主，也占到了一定比例。 在使用上，普通小戶型和酒店式公寓存在很大的差別。 3. 經(jīng)常往來(lái)南京的商務(wù)人員或 SOHO 族也形成了酒店式公寓的部分客群 由于業(yè)務(wù)或工作上的關(guān)系，他們需要商務(wù)方面的配套，同時(shí)考慮到降低成本。 5. 其他置業(yè)者 如集團(tuán)購(gòu)買、婚姻外關(guān)系購(gòu)買等等，在小戶型住宅群體中也占有一定的比例，特別是購(gòu)買給父母居住的比例，有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。 2. 城市小資階層 他們需要擁有自己獨(dú)立的居住空間，注重工作與生活的便捷和方便，地段較好、交通方便的精裝修小戶型是他們的首選。 Part 物業(yè)管理建議 板塊 樓盤名稱 管理規(guī)模 (萬(wàn)㎡） 物業(yè)管理公司 物業(yè)管理收費(fèi) (元 /㎡具體有以下幾個(gè)部分： 廚房 —— 墻面瓷磚、設(shè)料理臺(tái)、吊柜、電熱水器、煤氣灶 (電磁爐 )、微波爐、冰箱、脫排油煙機(jī)?？上驳氖?，應(yīng)該看到，南京地產(chǎn)市場(chǎng)的酒店式公寓正在逐漸走向?qū)嵵撩麣w的道路 Part 新舊項(xiàng)目比較 板塊 樓盤名稱 物業(yè)管理 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 均價(jià) (元 /㎡ ) 小戶型層高 (M) 裝修標(biāo)準(zhǔn) (元 /㎡ ) 裝修占單價(jià)比重（ %） 城南 居易時(shí)代 提供常 規(guī)服務(wù) 6900 500 % 瑞爾城市空間 提供常規(guī)服務(wù) 挑高7800 0 _ 城中 宏圖上福園 提供常規(guī)服務(wù) 8700 0 _ 利奧大廈 提供常規(guī)服務(wù) 9150 1000 % 天空之都 提供常規(guī)服務(wù) 13500 0 _ 長(zhǎng)發(fā)中心 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 14000 0 _ 約瑟 夫公寓 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 12020 1000 % 南京國(guó)際廣場(chǎng) 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 20200 不單獨(dú)核算 _ 木馬 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 12020 1500 % 金陵大公館 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 未定 精裝 _ 金輪國(guó)際廣場(chǎng) 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 18500 3000 % 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 13000 1000 % 河西 西城風(fēng)尚 提供常 規(guī)服務(wù) 平層8650 挑高11000 01 棟平層 02 棟挑高 01 棟 1000 02 棟 1800 01 棟 % 02 棟 % 鉑領(lǐng)公寓 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 7200 0 _ 嘉業(yè)國(guó)際城 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 8300 1000 % 新銳國(guó)際公寓 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 平層6200 挑高 7200 主樓挑高 裙樓平層 平層：全裝修 挑高：毛坯 _ 紫鑫國(guó)際公寓 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 8000 8001000 %% 潤(rùn)花園 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 8360 1500 % 陽(yáng)光金峰 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 7800 8001000 %% 城北 百通國(guó)際公寓 提供常規(guī)服務(wù) 5700 0 _ 江寧 Laker 國(guó)際公寓 (湖邊一棟） 提供常規(guī)服務(wù) 4000 0 _ 五米空間 提供常規(guī)服務(wù) 4800 0 _ 天地新城 提供常規(guī)服務(wù) 5200 600 % 千色貴族 提供常規(guī)服務(wù) 4600 精裝 _ 江北 快樂(lè)之城 提供常規(guī)服務(wù) 3200 普通裝修 _ 瑞凱國(guó)際 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 3500 普通裝修 _ 仙林 亞?wèn)|城 提供常規(guī)服務(wù) 4600 0 _ 康喬圣菲 提供常規(guī)服務(wù) 6250 精裝 _ Part 裝修建議 精裝修作為酒店式公寓的又一特色，與普通小戶型相比，標(biāo)準(zhǔn)更高，裝修更到位，實(shí)現(xiàn)拎包入住是酒店式公寓的最終目標(biāo)。 案 名 自由生活館 止馬公館 金陵大公館 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) 盈嘉上鋒國(guó)際 宏圖上福園 約瑟夫公寓 長(zhǎng)江路9號(hào)街區(qū) 瞻園銘樓 仁恒國(guó)際公寓 藍(lán)籌谷 紫鑫中華廣場(chǎng) 木馬公寓 金輪國(guó)際廣場(chǎng) 五米空間 嘉業(yè)國(guó)際城 鉑領(lǐng) 西祠胡同 19－30㎡ √ √ √ √ 31－49㎡ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 50－60㎡ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 61－76㎡ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 自由生活館 止馬公館 金陵大公館 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) 盈嘉上鋒國(guó)際 宏圖上福園 約瑟夫公寓 長(zhǎng)江路9號(hào)街區(qū) 瞻園銘樓 仁恒國(guó)際公寓 藍(lán)籌谷 紫鑫中華廣場(chǎng) 木馬公寓 金輪國(guó)際廣場(chǎng) 五米空間 嘉業(yè)國(guó)際城 鉑領(lǐng) 西祠胡同 36005500元 /㎡ √ 55017900元 /㎡ √ √ √ 790115000元 /㎡ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 1500020200 元 /㎡ √ √ √ 自由生活館 止馬公館 金陵大公館 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) 盈嘉上鋒國(guó)際 宏圖上福園 約瑟夫公寓 長(zhǎng)江路9號(hào)街區(qū) 瞻園銘樓 仁恒國(guó)際公寓 藍(lán)籌谷 紫鑫中華廣場(chǎng) 木馬公寓 金輪國(guó)際廣場(chǎng) 五米空間 嘉業(yè)國(guó)際城 鉑領(lǐng) 西祠胡同 精 裝 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 毛 坯 √ √ √ √ √ √ √ 自由生活館 止馬公館 金陵大公館 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) 盈嘉上鋒國(guó)際 宏圖上福園 約瑟夫公寓 長(zhǎng)江路9號(hào)街區(qū) 瞻園銘樓 仁恒國(guó)際公寓 藍(lán)籌谷 紫鑫中華廣場(chǎng) 木馬公寓 金輪國(guó)際廣場(chǎng) 五米空間 嘉業(yè)國(guó)際城 鉑領(lǐng) 西祠胡同 城 中 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 江 寧 √ 河 西 √ √ √ √ √ Part 個(gè)案綜述 8400 900012020130001202092001470018500 19000100008700480056009000170008000 8300720002020400060008000100001202014000160001800020200 自由生活館止馬公館金陵大公館中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)約瑟夫公寓瞻園銘樓 木馬公寓金輪國(guó)際廣場(chǎng)長(zhǎng)江路9號(hào)盈嘉四季仁恒國(guó)際公寓設(shè)有載客電梯 14 部，選用進(jìn)口原裝高速電梯。 項(xiàng)目名稱 仁恒國(guó)際公寓 項(xiàng)目概況 河西四季仁恒國(guó)際公寓位于河西新城區(qū)經(jīng)四東路與緯八路交叉路口，四季仁恒國(guó)際公寓緊鄰南京奧林匹克體育中心，是河西中心商務(wù)區(qū)最北端的重要標(biāo)志性建筑。月 交付標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 總套數(shù) 186 目前銷售情況 可售 25 套左右 備注 藍(lán)籌谷項(xiàng)目包括兩棟 12 層商務(wù)小高層，及四棟 6 層 小戶型 公寓和部分群樓商業(yè)組成。本項(xiàng)目周邊配套也很齊全，沿竹山路兩側(cè)有蘇果平價(jià)店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、崗山超市、各大銀行分理處 、上島咖啡、韓國(guó)料理等，江蘇省重點(diǎn)中學(xué) — 江寧區(qū)高級(jí)中學(xué)亦離小區(qū)不遠(yuǎn)。 評(píng)論： 宏圖項(xiàng)目位于中山南路與升州路之間金沙井地段，地鐵三山街站出口旁，處于南京市中心城區(qū)繁華地段。 項(xiàng)目名稱 西祠胡同 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目是由江蘇恒順杰源投資開發(fā)的，位于漢中門大街歐尚超市 9 樓的 1928 ㎡ 精裝小戶型，擁有南京最大的空中花園，但卻是目前主城區(qū)面積最小 的精裝修公寓。主裙樓相對(duì)分離，裙樓中的多項(xiàng)功能區(qū)均有相對(duì)獨(dú)立的出入口，避免車和人流的交叉，同時(shí)有利于經(jīng)營(yíng)和管理，形成秩序井然的辦公、休閑、購(gòu)物場(chǎng)所。 評(píng)論：該項(xiàng)目由 金輪國(guó)際廣場(chǎng)位于新街口中心地帶金鷹國(guó)際商城正對(duì)面，由香港金輪集 團(tuán)投資，南京翡翠金輪置業(yè)有限公司開發(fā)，地處新街口核心地帶，項(xiàng)目從開盤至今整體已售出 40％，價(jià)格也已上漲數(shù)千元之多，相信隨著樓市的發(fā)展，其價(jià)格必定將水漲船高，進(jìn)一步的提升。項(xiàng)目總建筑近 10 萬(wàn)平方米，建筑總高度約100 米，由一幢高層主樓和一幢多層輔樓兩部分組成，集國(guó)際化甲級(jí)辦公區(qū)、五星級(jí)酒店式商務(wù)套房、大型 Shopping Mall 商場(chǎng)、歐陸風(fēng)情步行街、假日演藝公園五大 特區(qū)于一體。瞻園銘樓獨(dú)有的 500 平米空中空中花園，給購(gòu)房者提供了商務(wù)休閑的較好的環(huán)境，更凸顯了酒店式公寓的高貴、典雅和 SOHO 的現(xiàn)代和時(shí)尚。瞻園銘樓為典型的復(fù)合型地產(chǎn)，總建筑面積 17000平米。國(guó)際位于程閣老巷，繁華的