【正文】 認(rèn)知渠道： 別墅類物業(yè)與普通商品房就總價和購房者的關(guān)注度有本質(zhì)的區(qū)別，別墅物業(yè)由于總價高，基本需求集中在金字塔的頂端 —— 高端收入人群，這部分人群有自己的活動圈層，基本通過朋友推薦、口碑傳播的方式認(rèn)知。隨著近年來經(jīng)濟(jì)型別墅的流行，整體客戶群年齡下降，對于現(xiàn)代簡約風(fēng)格的接受程度也相應(yīng)提高，現(xiàn)代簡約式的建筑呈逐漸增多之勢；一些新的建筑風(fēng)格也開始出現(xiàn)；同時一個項(xiàng)目內(nèi)也不局限于一種風(fēng)格，出現(xiàn)了多種風(fēng)格的相互融合。而疊加類別墅由于面積“縮水”幅度太大，在單價的上漲的前提下，總價依然呈現(xiàn)下降態(tài)勢。各類別墅產(chǎn)品的待售房源中，疊加別墅的待售量最大，主要分布幾個項(xiàng)目例如祿口的博恩花園（ 139套），湖熟鎮(zhèn)的綠野楓景花園（ 105 套）及湯山區(qū)域的城開公館項(xiàng)目（ 55 套）。 南 京城際交通狀況的改變，句容、溧水、安徽（香泉湖 72 墅、蒙塔卡利 100 套意大利田園風(fēng)格別墅）等擁有天然景觀資源的別墅項(xiàng)目也迅速沖擊南京別墅市場。從 1992 年到現(xiàn)在，南京別墅的變遷過程大致可分為 三 個階段： 第一次浪潮：別墅的興起與衰落 從 上世紀(jì)九十年代初期 紫金山麓別墅群開始 算起， 南京 的 豪宅 發(fā)展歷史已經(jīng)有十多年的時間了。 ?度假型的別墅 ： 也就是兩套房，一套在市區(qū)，一套在郊區(qū)， 5 天在市區(qū)， 2 天在郊區(qū) —— 5+2 生活模式。 1）“別墅”釋義： HOUSE VILLA TOWNHOUSE “別墅”，中國古代叫“別業(yè)”，望文生義 —— 別：即別處也；墅：野土也，山野（自然）之間；泛指郊外有天地的園林居所，可以理解為第二處物業(yè)。 b、 短期大規(guī)模出臺針對性較強(qiáng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策可能性較小 目前作為政策實(shí)施主導(dǎo)者――政府正在觀望房地產(chǎn)市場的走勢和變化情況，正如購房房者“持幣觀望”的情形，政府需要研究市場變化原因并觀察一段時 間市場變化走勢，真正找到“問題”所在才會出臺相應(yīng)的調(diào)控措施。 二套房首付 40%影響： 新政要求，已利用貸款 購買住房、又申請購買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 。 中國人民銀行、銀監(jiān)會 9月 27日發(fā)布通知明確，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，房貸款利率提高 10%。 c、投資型需求減少，市場觀望氣氛較濃 2020 年又是政策年，尤其是銀根緊縮，新政之后，部分市場供求受到抑制，尤其是對外來客群的貸款等限制，極大的阻礙了投資型的需求。2020年南京宏觀調(diào)控進(jìn)一步就打擊投機(jī)等一系列的措施穩(wěn)定房價，保證優(yōu)先需要得到滿足， 2020年將是南京宏觀調(diào)控的鞏固年在 07年樓市持續(xù)火熱的延續(xù)下， 08年還會持續(xù)一個較為理性的態(tài)勢。 2020年南京將有 270萬 平米 的中小戶型上市，以逐漸改觀 90平米 以下戶型占比不足的狀況。 自 04 年下半年以來，南京商品住宅的銷售量呈一路飆升的走勢，逐年增長幅度較大； 07 年上 半年全市商品住宅共銷售 萬平米，其中主力區(qū)域?yàn)榻瓕幒徒卑鍓K。 2020 年 2 月以來，全市上市量保持平穩(wěn)上升走勢，銷售量也逐步走高，分別在二季度和四季度達(dá)到兩個銷售高峰，潛在購房者對政策調(diào)控的心理適應(yīng)能力增強(qiáng)、購房需求持續(xù)、穩(wěn)步釋放以及房源充足時出現(xiàn) 2020 年南京樓市旺銷的最主要原因； 06 年全市除城北板塊外，各板塊的均價較 05 年都出現(xiàn)不同程度的上升，其中，城中板塊房價上漲最多 ，全年均價同比去年上漲超過 1000 元 /平米，城東、城南和仙西板塊價格上漲幅度也在 7%9%左右，而江寧和江北板塊價格漲幅也達(dá)到 6%7%左右；從價格上漲的幅度來看，主城區(qū)各板塊明顯超過新城區(qū)板塊。 112 月，新三區(qū)（浦口、江寧和六合）商品住宅上市量、銷售量分別為 萬平米、 萬平米，分別占全市份額為 %、 %。一方面購房者對新一輪的宏觀調(diào)控政策抱有很大的希望，尤其是在一些大型城市中出現(xiàn)的降價的情況下；另一方面，前期消化了大量的存量房，需求量在前一階段得到很大釋放，新開發(fā)項(xiàng)目面對目前的市場還不明朗的狀況下也采取了先觀望的態(tài)度，新項(xiàng)目上市量較小，從而導(dǎo)致了近一段時間內(nèi)南京市商 品房成交量相對往年同期偏少的情況。 南京總體房地產(chǎn)發(fā)展概況 1）、南京房地產(chǎn)市場發(fā)展階段 從九十年代初南京的第一批商品房誕生開始，南京房地產(chǎn)業(yè)伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和南京樓市的起伏，按照房地產(chǎn)的發(fā)展周期經(jīng)歷了出生、成長、調(diào)控、快速發(fā)展階段，隨著市場的發(fā)展，正逐步進(jìn)入調(diào)整期。 區(qū)級文化館、圖書館設(shè)施面積和公共服務(wù)達(dá)到國家一級館的標(biāo)準(zhǔn)，鎮(zhèn)（街）文化站設(shè)施面積不低于 1000 平方米，每個行政村建有文化活動室。 服務(wù)業(yè)增加值達(dá)到 268 億元，年均增加 20%以上。 現(xiàn)代物流業(yè)特色區(qū) 江北地區(qū)是秉啟東西聯(lián)結(jié)南北的重要 樞 紐。 南京在 2020 年前后將達(dá)到世界中等發(fā)達(dá)國家同類城市水平，成為我國高度現(xiàn)代化的重要科技、教育基地和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，重要的外貿(mào)口岸和長江中下游地區(qū)重要的金融、貿(mào)易、信息中心。 遠(yuǎn)景空間布局： 都市發(fā)展區(qū)是南京實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)跨越發(fā)展、生 產(chǎn)力布局調(diào)整、空間布局優(yōu)化的主要空間。消費(fèi)與 投資的增速差進(jìn)一步擴(kuò)大，消費(fèi)增幅快于投資 ，比上年擴(kuò)大了 ，消費(fèi)對全市經(jīng)濟(jì)的拉動效應(yīng)有增強(qiáng)的趨勢。同時企業(yè)效益增長達(dá)到近年來最快水平，2020年，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅總額 ，增長 %；盈虧相抵后實(shí)現(xiàn)利潤 ，增長 %。第二產(chǎn)業(yè) 完成增加值 1605億元，增長 %；其中，工業(yè)完成增加值 1405億元，增長 %。 從城市居民家庭人均消費(fèi)性支出看 ， 2020年，長三角地區(qū)多數(shù)城市居民消費(fèi)支出水平呈現(xiàn)加快增長態(tài)勢。 2020年，長三角地區(qū) 16城市共實(shí)現(xiàn)地方財政收入 億元，平均比上年增長 33%，增幅同比提高 。 16城市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 ，比上年增長 %；增幅同比提高 ，高出投資增幅 ，與全國社會消費(fèi)品零售總額增幅持平。 投資增幅趨穩(wěn)，消費(fèi)增長繼續(xù)加 快 2020年，長三角地區(qū) 16城市堅決貫徹落實(shí)中央宏觀調(diào)控各項(xiàng)措施，不符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的投資項(xiàng)目得到抑制，投資增長的穩(wěn)定性增強(qiáng)。其中，南通（ %）、揚(yáng)州（ %）和泰州（ %）增幅居前，蘇州（ %）和無錫（ %）增幅略有回落。數(shù)據(jù)表明，長三角地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)增長繼續(xù)提速，第二產(chǎn)業(yè) 則保持平穩(wěn)較快增長，形成二、三產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展的良好格局。 從長三角三大區(qū)域的經(jīng)濟(jì)總量和增幅看，江蘇 8城市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 ，占長三角地區(qū) 16城市經(jīng)濟(jì)總量的 44%，平均增幅達(dá)到 %；浙江 7城市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 ，占 %，平均增幅為 %；上海實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 ，占 %，比上年增長 %。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)調(diào)性進(jìn)一步提升，結(jié)構(gòu)趨優(yōu) 2020年，長三角地區(qū) 16城市第二產(chǎn)業(yè)實(shí) 現(xiàn)增加值 ，平均增幅為 16%，比上年提高 ；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值，平均增幅為 %，提高 。上海（ %）、南京（ %）、杭州（ %）、舟山（ %）、寧波（ %）和無錫（ %） 6個城市的三產(chǎn)比重均超過 40%（見下表）。 16城市中，上海（ ）、蘇州（ ）和無錫（ ） 3個城市的工業(yè)增加值均超過 2020億元；超過 1000億元的城市數(shù)達(dá)到 9個，比上年增加 3個。 從房地產(chǎn)開發(fā)投資看， 2020年，長三角地區(qū) 16城市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，比上年增長 %，增幅雖同比提高 分點(diǎn)，但低于全國平均增幅 。 16城市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤總額突破 5000億元，達(dá)到 ，比上年增長%，增幅同比提高 。舟山（增長 %）、南通（ 39%）、泰州（ %）、無錫（ %）和揚(yáng)州（ 36%）增幅居前五位。浙江 7城市居民消費(fèi)支出水平較高，其中，臺州為 15666元，杭州為 14896元；增長最快的是寧波和嘉興，增幅均為 %。 b、 2020年南京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，運(yùn)行質(zhì)量提升 2020年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值增幅比上年提高 ，達(dá)到近三年來最快水平。其中：工業(yè)投資完成 ，同比增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，同比增長 %。 南京在江蘇省的地位： 南京是江蘇的省會，在江蘇省區(qū)域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃中，南京都市圈被列為省重點(diǎn)建 設(shè)的三大都市圈之首。新市區(qū)是接受主城功能擴(kuò)散和新增城市功能的現(xiàn)行區(qū)，與其他新城相比，規(guī)劃新市區(qū)城市規(guī)模更大，城市功能更綜合，配合次區(qū)域中心的設(shè)立可以形成一定規(guī)模的區(qū)域綜合服務(wù)中心，因而更容易協(xié)助疏解部分主城的職能。 現(xiàn)代化江北新市區(qū) 江北新市區(qū)應(yīng)緊緊抓住跨江發(fā)展的機(jī)遇 ，加快推進(jìn)城市化和城市現(xiàn)代化，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善內(nèi)外交通格局，進(jìn)一步提升綜合服務(wù)功能。 城市綠化生態(tài)保護(hù)區(qū) 充分發(fā)揮江北地區(qū)山、水、泉、林為一體的環(huán)境特色和生態(tài)優(yōu)勢，加快推進(jìn)“生態(tài)江北：、”“綠色江北”建設(shè)，把江北地區(qū)建設(shè)成為全省乃至全國著名的城市綠化生態(tài)保護(hù)區(qū)。 3 號線起于規(guī)劃中的南京南站，沿寧溧路北上，經(jīng)長樂路、健康路后再 沿太平南路、太平北路一直往北，經(jīng)市政府到新莊再折向西北，從南京長江大橋下游過江，最終到林場路。 生態(tài)環(huán)境和人民生活 環(huán)境污染和生態(tài)破壞得到有效遏止，集中式飲用水源地、重要生態(tài)功能區(qū)得到全面保護(hù)，污水處理廠等環(huán)保設(shè)施基本配套，農(nóng)村生態(tài)環(huán)境明顯改善。 第二階段：系統(tǒng)的開發(fā)模式、理念的進(jìn)入帶動南京房地產(chǎn)的發(fā)展 從 2020年開始，陸續(xù)有大型房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)駐南京，在設(shè)計、管理、銷售等各個方面都引進(jìn)了新的元素，帶動了南京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)一度成為最熱門行業(yè)，同時也使南京的房價提高到一個新的水平，并且保持逐年穩(wěn)步增長的態(tài)勢，戶型設(shè)計方面逐步朝大戶型占主導(dǎo)地位的趨勢發(fā)展。 b、商品房供銷情況 12 月份，全市商品房上市 萬平米，其中，商品住宅上市 萬平米。 c、土地市場情況 112月，土地成交 138塊，總出讓面積 ，同比分別增長 %、 %。直到 2020 年年底，才出現(xiàn)成交量急劇下降的局面，消費(fèi)者對宏觀調(diào)控的市場多數(shù)持觀望的態(tài)度。數(shù)據(jù)顯示，江北、江寧成交量占全市的比例逐漸上升，尤其是房價處于低谷的江北板塊，逐漸成為商品住宅的絕對主力。雖然收入水平逐年在增長，但相對房價的上漲顯然是微不足道，因此，買房成本在不斷提高。 由于政策導(dǎo)向以及企業(yè)的主動調(diào)整，供應(yīng)結(jié)構(gòu)將會得到進(jìn)一步改善，目前“ 90/70”政策正在實(shí)施過程中，加上 07 年政策性用房新政的出現(xiàn)，進(jìn)一步鞏固“ 90/70”政策，并且從土地出讓源頭對小戶型產(chǎn)品進(jìn)行保障，預(yù)計從 08 年開始，“ 90/70”政策的影響將會逐漸顯現(xiàn)出來，中小套型的經(jīng)濟(jì)型住宅將會占據(jù)主要供應(yīng)市場，中小戶型和節(jié)能省地型的產(chǎn)品份額將得到提升。 e、價格走勢預(yù)測 2020 年南京居民價格承受能力將進(jìn)一步增強(qiáng)，主城區(qū)建設(shè)的持續(xù)穩(wěn)定將促進(jìn)房價上漲；供不應(yīng)求的局面將有所改變。 土地分小宗出讓 嚴(yán)厲查處閑置土地； 政策方面： 90/70方針 整頓市場次序打擊 捂盤惜售等。 住房保障 影響 ： 2020年 11月份出臺的這一系列與保障性住房相關(guān)的政策、細(xì)則，讓老百姓在購買經(jīng)濟(jì)適用房及享受廉租房時終于“ 有據(jù)可查、有法可依 ” 。 d、不會出現(xiàn)過激性的政策 政府調(diào)控的目的已經(jīng)清晰，不是打壓房地產(chǎn)的發(fā)展，而是面對增長過快的房地產(chǎn)市場控制其增長速度，無論是政府還是行業(yè)人士都希望房地 產(chǎn)市場能持續(xù)增長，只是要求能穩(wěn)定、健康的發(fā)展。 2） 別墅特征： ?別墅永遠(yuǎn)是為少數(shù)人建造，只有少數(shù)人才有條件享用； ?別墅意味著占用著大量稀缺資源，除奢侈占用土地之外，別墅大都依風(fēng)景區(qū)、天然水域等稀缺資源而建造； ?別墅必須體現(xiàn)個性化，不能大批量生產(chǎn)。 ?旅游型別墅 ： 那就是在旅游風(fēng)景區(qū)或度假區(qū)建造的帶有經(jīng)營性質(zhì)的別墅。 馬術(shù)場、陽光 而歷來主要的供應(yīng)重點(diǎn)集中在江寧三山板塊，其次是紫金山、仙林板塊也有相當(dāng)數(shù)量的別 墅供應(yīng)，其他板塊別墅供應(yīng)量則相對較少。 3）全市各 類別墅去化情況分析 全市各類別墅市場產(chǎn)品戶型面積分析 作為別墅產(chǎn)品中處于高端地位的獨(dú)立別墅和雙拼別墅，套均面積均呈現(xiàn)上升態(tài)勢，從成交情況看：獨(dú)立別墅的套均面積從 317 平米上升到 424 平米，雙拼別墅的套均面積從 266 平米上升到 304 平米。獨(dú)立別墅的市場去化率為 ％，雙拼別墅的去化率為 ％。 別墅買家已呈現(xiàn)出知識化 、年輕化的趨向，一批擁有高等學(xué)歷，年輕“富薪一族”已成為購買別墅的生力軍。其中江寧是銷售主力區(qū)域，特別如奧斯博恩等江寧較遠(yuǎn)地段別墅銷售更為火爆。 購買方式： 一次性付款占 30%，按揭付款占 70%。 歐式風(fēng)格建筑仍是目前別墅市場的主流，但與早期歐式、美式一統(tǒng)天下的格 局相比，目前在售的項(xiàng)目不再僅僅是簡單的模仿照抄，已經(jīng)開始注重風(fēng)格的多元化。 4）全市各類別墅總房款分析 從 成交的套均面積走勢看，獨(dú)立和雙拼別墅類型由于單價的上升及套均面積的增加，因此這兩類購房套均總額上漲幅度較大，上漲幅度分別為 %及 %；聯(lián)排類的別墅雖然單價的上漲幅度與獨(dú)立雙拼別墅上漲幅度基本保持相同，但是由于套均面積較小，因 此套均的總價雖然保持上漲態(tài)勢，但是上漲幅度明顯不如獨(dú)立雙拼類別墅漲幅大。獨(dú)立別墅的供應(yīng)量為 394 套，占同期別 墅產(chǎn)品供應(yīng)的 %，雙拼別墅的供應(yīng)量為 383 套，占 %. 市場存量的影響分析 從各類別墅產(chǎn)品的待售量分析，全市總體的待售量為 913 套，按照近兩年別墅產(chǎn)品年均 1854 套去化速度，目前市場上的存量別墅通過半年的時間可以有效的去化。 第三次浪潮： 各地 別墅大戰(zhàn)拉開序幕 隨著南京市的跨江大發(fā)展政策的實(shí)施，二橋三橋相繼落成、規(guī)劃的過江通道等跨江交通系列利好，使得擁有老山、湯山優(yōu)越自然