【正文】 另外，隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，購房者資產(chǎn)性項(xiàng)目的增值效應(yīng)非常明顯，如原有房產(chǎn)的增值，股票類投資產(chǎn)品的收益，近 2 年使原來有一定消費(fèi)能力的人的支付能力更加突出，這部分人群在主城區(qū)擁有較好的物業(yè)以后，開始追求更高層次的生活模式，別墅消費(fèi)成為其消費(fèi)的主要產(chǎn)品。從市場表現(xiàn)看， 1— 8 月南京別墅銷售達(dá)到了 1760 套，同比增長 98%。 認(rèn)知渠道： 別墅類物業(yè)與普通商品房就總價(jià)和購房者的關(guān)注度有本質(zhì)的區(qū)別，別墅物業(yè)由于總價(jià)高，基本需求集中在金字塔的頂端 —— 高端收入人群，這部分人群有自己的活動(dòng)圈層，基本通過朋友推薦、口碑傳播的方式認(rèn)知。 收入推測： 南京目前別墅物業(yè)動(dòng)則上百萬，甚至上千萬的房價(jià)，需要購置一套這樣的物業(yè)，無論是一次性付款，還是采取按揭的方式，基本年收入都要達(dá)到 200 萬元以上，才能滿足這樣的消費(fèi) 需求。 身份與職業(yè) 南京地區(qū)別墅消費(fèi)者 80%以上是私營企業(yè)主，主要涉及的領(lǐng)域以貿(mào)易、房地產(chǎn)、基礎(chǔ)建設(shè)為主。 35－ 40 歲的群體 為購買 數(shù)量 增長最快的區(qū)域 ，別墅買家已呈現(xiàn)出年輕化的趨向；夫妻兩人或者三口 家庭 結(jié)構(gòu) 的 別墅購買者占 到 50%左右 。隨著近年來經(jīng)濟(jì)型別墅的流行，整體客戶群年齡下降，對(duì)于現(xiàn)代簡約風(fēng)格的接受程度也相應(yīng)提高，現(xiàn)代簡約式的建筑呈逐漸增多之勢；一些新的建筑風(fēng)格也開始出現(xiàn)；同時(shí)一個(gè)項(xiàng)目內(nèi)也不局限于一種風(fēng)格，出現(xiàn)了多種風(fēng)格的相互融合。而聯(lián)排的別墅形式無疑是比較好的選擇，既能擁有別墅物業(yè)獨(dú)門獨(dú)院的尊貴享受，又可以在總價(jià)得以實(shí)惠，因此經(jīng)濟(jì)型別墅的大行其道，并不僅僅是為了降低總價(jià)，也有增加市場供給，滿足更多消費(fèi)需求的考慮。 6） 南京別墅建筑形態(tài)、建筑風(fēng)格分析 2 0 0 7 年南京別墅市場分類供應(yīng)比34%24%18%24%獨(dú)立 雙拼 聯(lián)排 疊加 2020 年南京別墅市場仍然以聯(lián)排別墅為主要供應(yīng)，雙拼和疊加別墅供應(yīng)體量相當(dāng)。越來越多的成功人士在經(jīng)濟(jì)實(shí)力提升的情況下，對(duì)居住環(huán)境和生活質(zhì)量的追求，顯示了對(duì)別墅類產(chǎn)品的鐘愛，同時(shí)由于購房總價(jià)的考慮，總價(jià)相對(duì)較低聯(lián)排及疊加類產(chǎn)品成為此類人士的首選之一，因此聯(lián)排及疊加產(chǎn)品的成交量較大。而疊加類別墅由于面積“縮水”幅度太大，在單價(jià)的上漲的前提下，總價(jià)依然呈現(xiàn)下降態(tài)勢。 疊加別墅產(chǎn)品成交的主力面積段位 160— 250 平米， 160— 200 平米段的產(chǎn)品略大于 200— 250 平米，聯(lián)排成品的成交主力同疊加產(chǎn)品的類似，集中分布在 160— 250 平米面積段， 200— 250 平米段的產(chǎn)品成交量略大于 160— 200 平米，雙拼類產(chǎn)品的成交量集中分布在250— 300 平米，八成多獨(dú)立別墅的產(chǎn)品成交面積集中分布在 300 平米以上，其中 400 平米以上的產(chǎn)品成交量為 147 套，占據(jù)獨(dú)立別墅成交量半壁江山。而與之相反的是聯(lián)排別墅及疊加別墅的套均面積不升反降，均表現(xiàn)為減少的態(tài)勢，聯(lián)排別墅產(chǎn)品套均面積從 219 平米下降到 211 平米，疊加別墅產(chǎn)品的套均面積從 207 平米下降到 184 平米。獨(dú)立別墅的可售量為 145 套。各類別墅產(chǎn)品的待售房源中，疊加別墅的待售量最大，主要分布幾個(gè)項(xiàng)目例如祿口的博恩花園（ 139套），湖熟鎮(zhèn)的綠野楓景花園（ 105 套）及湯山區(qū)域的城開公館項(xiàng)目（ 55 套）。聯(lián)排及疊加類型產(chǎn)品的供應(yīng)占比占到 8 成多，供應(yīng)量分別為 1756 及 1664 套，分別占全市供應(yīng)比例的 %及 %。隨著近兩年的發(fā)展江北等板塊別墅也逐步啟動(dòng)，發(fā)展力度不可小視。 南京別墅發(fā)展現(xiàn)狀、板塊構(gòu)成及未來走勢 1)南京別墅板塊構(gòu)成： 南京別墅市場可分為城中環(huán)紫金山板塊、江寧板塊、仙林板塊、江北板塊。 南 京城際交通狀況的改變，句容、溧水、安徽（香泉湖 72 墅、蒙塔卡利 100 套意大利田園風(fēng)格別墅）等擁有天然景觀資源的別墅項(xiàng)目也迅速?zèng)_擊南京別墅市場。 第二次浪潮：經(jīng)濟(jì)型別墅喚醒別墅夢 隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，南京中產(chǎn)階層大幅度的增長，經(jīng)濟(jì)型別墅的需求喚醒了別墅市場的第二次繁榮，先是江寧百家湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)別墅區(qū)的崛起，再到 2020 年三山板塊別墅群的紛紛亮相，經(jīng)濟(jì)型別墅一度成為了市場的主導(dǎo)。 聚寶山等項(xiàng)目，在紫金山腰畫了個(gè)半圓，快速實(shí)現(xiàn)著東郊豪宅的延續(xù) ，使得紫金山麓地區(qū)形成了南京第一座首善居住區(qū)。 鐘山 高 爾夫、國投 從 1992 年到現(xiàn)在，南京別墅的變遷過程大致可分為 三 個(gè)階段： 第一次浪潮：別墅的興起與衰落 從 上世紀(jì)九十年代初期 紫金山麓別墅群開始 算起， 南京 的 豪宅 發(fā)展歷史已經(jīng)有十多年的時(shí)間了。 ?投資型別墅 ： 由于很多別墅能夠獲得較高的租金收益，具有較高的投資價(jià)值，使其頗受投資者關(guān)注。 有分時(shí)度假功能， 享受一種獨(dú)特的家庭氛圍和人性化，度假就在自己的家里 。 南京有帝豪花園等 ，有著很多外國公司的高級(jí)主管或外企員工，他們一般不買別墅，但公 司高額的住房補(bǔ)貼使得他們有能力租住別墅 。 ?度假型的別墅 ： 也就是兩套房，一套在市區(qū)，一套在郊區(qū)， 5 天在市區(qū)， 2 天在郊區(qū) —— 5+2 生活模式。 3） 別墅消費(fèi)需求 分 類： 新 上市的別墅 其 含義正逐漸擴(kuò)大，除了從功能到形式上已有很大發(fā)展外，開發(fā)商也越來越注重別墅區(qū)別于其他物業(yè)的特別因素，尤其是幾項(xiàng)核心要素競爭更為激烈，這也是刺激市場逐步升溫的要點(diǎn)所在 。 利用 丘陵地貌 等 隨處可見詩情畫意的自然景觀，用山之雋秀海之浩淼裝點(diǎn)自家的窗欞，亦是平生快事。作為居住空間，別墅是最具空間感與舒適度的住宅終極產(chǎn)品，可以說，別墅開發(fā)建設(shè)的水準(zhǔn)基本反映了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水 平。 1）“別墅”釋義： HOUSE VILLA TOWNHOUSE “別墅”，中國古代叫“別業(yè)”，望文生義 —— 別：即別處也；墅：野土也，山野（自然）之間；泛指郊外有天地的園林居所，可以理解為第二處物業(yè)。特 別 是 世紀(jì)之交 ， 聯(lián)排 、 雙拼別墅 等 “ 經(jīng)濟(jì) 型 ” 別墅涌 入市 場 ，并 迅速被市 場 所 認(rèn) 可，更 預(yù) 示 著南京別墅 市 場 春天的到 來 。 通過宏觀調(diào)控后對(duì)市場的觀察和不斷地理解，政府在宏觀調(diào)控上的心態(tài)不斷地走向成熟，認(rèn)識(shí)到完全依賴調(diào)控中的行政干預(yù)往往很難達(dá)到預(yù)期的效果，只有理性、實(shí)效的政策和措施才是調(diào)控的思路。為了繼續(xù)發(fā)揮去年政策的作用， 2020 年新的調(diào)控政策將會(huì)繼續(xù)完善去年調(diào)控政策，適當(dāng)調(diào)整政策內(nèi)容并會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化政策的執(zhí)行和落實(shí)。 b、 短期大規(guī)模出臺(tái)針對(duì)性較強(qiáng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策可能性較小 目前作為政策實(shí)施主導(dǎo)者――政府正在觀望房地產(chǎn)市場的走勢和變化情況，正如購房房者“持幣觀望”的情形，政府需要研究市場變化原因并觀察一段時(shí) 間市場變化走勢，真正找到“問題”所在才會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控措施。 3）、 2020 年政策形勢預(yù)測 a、調(diào)控影響頗大，牽扯范圍廣泛 2020年年底政策調(diào)控在 實(shí)施之初對(duì)市場、開發(fā)商、消費(fèi)者均產(chǎn)生了直接的影響作用，全國各地都出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資降低、市場交易量銳減、購房者持幣觀望等現(xiàn)象，這些現(xiàn)象都在說明宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)市場變化情況。隨著明后兩年大批保障性住房的入市，這些政策也將迎來最終政策驗(yàn)收。 緊縮地根 影響： 《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》 (39號(hào)令 ) 影響： 39號(hào)令從今年 11月 1日起正式施行后，以少量資金囤地的行為將被明令禁止，這一政策不僅規(guī)范了拿地程序 ， 還將大大打擊部分開發(fā)商蓄意囤積土地的行為，自此開發(fā)商靠買房人的錢滾動(dòng)開發(fā)的歷史將一去不復(fù)返。 二套房首付 40%影響： 新政要求，已利用貸款 購買住房、又申請(qǐng)購買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 。而受加息影響的不只是購房者，大批仍然沒有擺脫銀行依賴的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在面臨越來越大的還貸壓力以及信貸收緊環(huán)境下的資金緊缺。 2）、宏觀政策影響 加息 影響： 五次加息，對(duì)于普通消費(fèi)者來說，累計(jì)增加成本開始明顯。 討論物業(yè)稅的征收 增加二手房的個(gè)人所得稅； 土地方面： 中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì) 9月 27日發(fā)布通知明確，對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，房貸款利率提高 10%。 南京房地產(chǎn)政策環(huán)境分析 1）、 2020年針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策： 金融方面： 連續(xù)五次提高存貸款利率，基準(zhǔn)利率調(diào)整至 %,利率下限調(diào)整至 %、個(gè)人住房公積金存款基準(zhǔn)利率調(diào)整至 %。隨著中低價(jià)商品房建設(shè)力度加 大、宏觀調(diào)控政策在一定時(shí)間范圍內(nèi)持續(xù)其作用和城區(qū)向郊區(qū)的人口疏散政策將可能促使整體房價(jià)漲幅會(huì)有序回答。 d、二手房供需預(yù)測 政策因素對(duì)二手房的影響正在加強(qiáng)，不僅通過稅收等方面抑制買賣，另外各大銀行控制貸款的舉措也陸續(xù)實(shí)施，使得二手房市場陷入低糜，在商品住宅市場擠壓投資水分和二手房市場成交低糜的共同作用下，二手房市場將出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象，活躍度將會(huì)受到更重打擊，房價(jià)漲幅也會(huì)出現(xiàn)回落。 c、投資型需求減少，市場觀望氣氛較濃 2020 年又是政策年，尤其是銀根緊縮，新政之后，部分市場供求受到抑制，尤其是對(duì)外來客群的貸款等限制，極大的阻礙了投資型的需求。 在被動(dòng)性需求方面，受城市化進(jìn)程以及城市改造等影響， 2020 年南京由于拆遷等帶來的被動(dòng)需求可能加大，基本保持穩(wěn)中有升的 態(tài)勢。 2020年南京商品住宅上市量預(yù)測值為 ，其中“一城三區(qū)”的供應(yīng)量最大，尤其是江寧和江北板塊，上市量均在 200萬平米以上， 成為供應(yīng)市場的絕對(duì)主力。在省政府“繼續(xù)重點(diǎn)支持南京城市建設(shè)，充分發(fā)揮省會(huì)城市的作用”的指引下，預(yù)計(jì) 2020 年全市商品房供應(yīng)會(huì)保持穩(wěn)步增長，商品住宅新增上市面積預(yù)計(jì)達(dá)到 14001500 萬平米，其中河西、江 寧、江北仍舊是主要供應(yīng)板塊。2020年南京宏觀調(diào)控進(jìn)一步就打擊投機(jī)等一系列的措施穩(wěn)定房價(jià)，保證優(yōu)先需要得到滿足， 2020年將是南京宏觀調(diào)控的鞏固年在 07年樓市持續(xù)火熱的延續(xù)下， 08年還會(huì)持續(xù)一個(gè)較為理性的態(tài)勢。因此，加息、緊縮銀根對(duì)老百姓的購房心理可能會(huì)影響更大些，持幣觀望的態(tài)勢會(huì)延續(xù)一段時(shí)間，購房需求是一定的階段內(nèi)將受到抑制，這是最令開發(fā)商擔(dān)憂的問題。 b、購房心理深受影響，購房需求將受抑制 目前的貸款政策對(duì)于按揭還貸來說，每月增加的數(shù)額相對(duì)有限。開發(fā)商成本的增加最終都將轉(zhuǎn)移到買房 者身上。 2020年南京將有 270萬 平米 的中小戶型上市，以逐漸改觀 90平米 以下戶型占比不足的狀況。 今后一段時(shí)間內(nèi)南京房地產(chǎn)供應(yīng)將以中小戶型為主： 根據(jù)南京市房管局副局長在近期召開的一次新聞發(fā)布會(huì)上公布，南京作為省會(huì)城市， 90平米 以下戶型占比雖有望在今年達(dá)到 52％，但距 70％的比例仍還有一段距離。 4)、 2020年南京住宅 2月市場 供銷情況 a、 2020年住宅市場供應(yīng)情況： 可售套數(shù)5% 4% 1%13%6%2%7%2%14%4%29%7% 6%玄武 白下 秦淮 建鄴 鼓樓 下關(guān) 棲霞雨花臺(tái) 江寧 六合 浦口 溧水 高淳 目前浦口、江寧、建鄴區(qū)是南京住宅供應(yīng)的前三大區(qū)域。 d、南京市場住宅市場價(jià)格情況分析 2020年以來，南京商品住宅的成交價(jià)格處于不斷提檔狀態(tài)，高房價(jià)不斷刷新紀(jì)錄，但從全市每半年成交均價(jià)的走勢來看，價(jià)格不升反降，主要原因是個(gè)各片區(qū)成交占有比例有所改變。 自 04 年下半年以來，南京商品住宅的銷售量呈一路飆升的走勢，逐年增長幅度較大； 07 年上 半年全市商品住宅共銷售 萬平米，其中主力區(qū)域?yàn)榻瓕幒徒卑鍓K。 c、南京市住宅市場供銷情況分析 近年來，南京房地產(chǎn)市場有著突飛猛進(jìn)的發(fā)展，商品住宅的供銷市場表現(xiàn)得異?；钴S。 b、近期南京商品住宅市場的運(yùn)行特點(diǎn) 江南八區(qū)、江北、江寧“三分住宅市場”的格局已經(jīng)形成，主城區(qū)供應(yīng)量逐步萎縮，未來所占份額將不斷下降；江寧的供應(yīng)區(qū)域逐步南移，開辟新的戰(zhàn)場，供應(yīng)量保持相對(duì)穩(wěn)定，但新區(qū)域?qū)τ谫彿空叨孕枰粋€(gè)認(rèn)知和認(rèn)可的過程；供銷所占市場份額呈擴(kuò)大趨勢： 主城區(qū)供不應(yīng)求現(xiàn)象普遍，江寧部分區(qū)域也出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象，整體供應(yīng)短缺的情況正 在形成，江北由供過求逐漸走向供求平衡，未來隨著江北供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不斷豐富，住宅開發(fā)的區(qū)域和方位將繼續(xù)擴(kuò)大； 2020 年全市商品住宅價(jià)格同比上漲幅度較大。 2020 年，政府針對(duì)房價(jià)一路飆升的狀況出臺(tái)了一系列宏觀政策來調(diào)控商品住宅市場，如多次加息和“一房一價(jià)”政策，但從供銷市場的反應(yīng)來看，政策收效不大，仍出現(xiàn)房價(jià)不斷上漲的現(xiàn)象，甚至很多開發(fā)商用捂盤來軟性抵抗宏觀政策，以 致全市商品住宅市場表現(xiàn)出“一房難求”的現(xiàn)象，需求不能得到有效釋放。 2020 年 2 月以來，全市上市量保持平穩(wěn)上升走勢，銷售量也逐步走高，分別在二季度和四季度達(dá)到兩個(gè)銷售高峰，潛在購房者對(duì)政策調(diào)控的心理適應(yīng)能力增強(qiáng)、購房需求持續(xù)、穩(wěn)步釋放以及房源充足時(shí)出現(xiàn) 2020 年南京樓市旺銷的最主要原因； 06 年全市除城北板塊外，各板塊的均價(jià)較 05 年都出現(xiàn)不同程度的上升，其中，城中板塊房價(jià)上漲最多 ，全年均價(jià)同比去年上漲超過 1000 元 /平米，城東、城南和仙西板塊價(jià)格上漲幅度也在 7%9%左右，而江寧和江北板塊價(jià)格漲幅也達(dá)到 6%7%左右；從價(jià)格上漲的幅度來看，主城區(qū)各板塊明顯超過新城區(qū)板塊。 2020 年在一系列的新政調(diào)控下，購房者觀望氣氛較濃，銷售市場 曾出現(xiàn)短暫的艱難時(shí)期，尤其是對(duì)新城河西和仙西板塊影響較大，但對(duì)于房價(jià)相對(duì)較低的江北和江寧板塊而言，影響甚小。其中溢價(jià)超過 5