襄樊房地產(chǎn)市場報告(存儲版)
【正文】 樊——荊州”三條高速公路襄樊段建設(shè)完工及投入使用，將對襄樊產(chǎn)生較大的影響，極大提升襄樊“中心城市”的聚集力。同時，根據(jù)我國房地產(chǎn)開發(fā)的周期理論分析、判斷，以襄樊市剛處于市場體系形成發(fā)展初期階段，未來的3—5年內(nèi)為房地產(chǎn)開發(fā)的黃金時間。（3）市場容量及動態(tài)發(fā)展的風(fēng)險。170400≒60元／㎡小高層的建安成本：1000元／㎡預(yù)期銷售均價：1800元／㎡營銷、管理費(fèi)用：180015％≒270元／㎡總成本：60＋1000＋40＋270＝1370元／㎡預(yù)期利潤空間：1800－1370＝430元.㎡170400= 結(jié)論與建議襄樊的房地業(yè)猶如汪洋大海一般，在平緩如鏡的表面下，卻是急流暗涌，危機(jī)四伏。2）若以企業(yè)長期發(fā)展的戰(zhàn)略角度出發(fā)，將此次襄樊“濱江”地塊的投資開發(fā)，視作企業(yè)拓展中部市場，以襄樊為主要發(fā)展基地，目前則是較好的機(jī)會。85200≒120元／㎡小高層的建安成本：650元／㎡預(yù)期銷售均價：1650元／㎡營銷、管理費(fèi)用：165015％=250元／㎡總成本：120＋650＋40＋250＝1060元／㎡預(yù)期利潤空間：1650－1060＝590元.㎡85200=【3】高層住宅（16～30層），以30層計算。2）投資風(fēng)險分析（1）容積率和建筑高度突破的難度，按上述定位的需要，建筑高度100米左右，8層建筑高度的要求相差甚遠(yuǎn)，能否得到政府的支持，提高地塊的容積率和建筑限高，則是本項目投資風(fēng)險最大之所在。但市區(qū)人口是個變數(shù)，到2010年，市區(qū)人口將凈增30萬人，為滿足新增人口的住房需求，按每人建筑面積24平方米，居住面積12平方米計算，需新建住宅720萬平方米，平均每年增加72萬平方米。在房地產(chǎn)業(yè)中，我們知道，房地產(chǎn)的開發(fā)定位是以城市發(fā)展規(guī)劃為先導(dǎo)的。（4）項目地塊控制指標(biāo)的變更調(diào)整亦將存在難點(diǎn)：容積率〈=，要達(dá)到本案預(yù)期的容積率存在較大的困難；高度〈=8層，與本案要求達(dá)到15層以上亦存在較大差距。（3）項目地塊所處地勢較低，漢江大道及防洪堤的本路段尚未修建完善，在一定程度上將會增加本案的造價和營銷的費(fèi)用。1）S——項目優(yōu)勢分析（1）項目位于江濱大道邊，隔著防洪堤即是江面寬闊的漢江水，空氣清新，視野開闊，隨著江濱大道建設(shè)的美化與完善，本案地塊極具升值潛力。 襄樊房產(chǎn)個案具體分析詳見（襄樊項目個案一覽表）。 經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)將持續(xù)在未來的幾年內(nèi)影響市場目前已部分入住并持續(xù)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)，喬營、檀溪、在市區(qū)形成“三足鼎立”的態(tài)勢。與此同時，國家安居工程住宅小區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房，、檀溪、三元小區(qū)相繼建設(shè)并交付使用，在市區(qū)形成“三足鼎立”的態(tài)勢，將對襄樊的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的沖擊和影響。為此，襄樊正大力著手城市配套體系的建立，市民休閑廣場、公園正陸續(xù)擴(kuò)建，漢江兩側(cè)的沿江大道已初具規(guī)模。襄樊市轄棗陽、老河口、宜城、襄陽、南漳、谷城、?？灯呖h（市）。襄樊，湖北的西北部，長江支流漢水的中游，一座具2800年的歷史文化名城。襄樊是襄陽和樊城兩城合并后的稱謂，兩城自古沿江筑城，依水建市，隔江相望，形成了“南城北市”的傳統(tǒng)格局。城市的面貌亦由此發(fā)生較大的變化和改觀。目前正在進(jìn)行的樊城漢江大道改造工程是襄樊舊城改造的“重頭戲”，必將對襄樊的城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重大的影響。 樊城舊城改造已成襄樊房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)2000年開始進(jìn)行并持續(xù)至今的漢江大道沿線，位于人民廣場旁總占地面積38萬平方米的襄樊市中心商務(wù)區(qū)之舊城改造項目，以及三元路以內(nèi)，前進(jìn)路兩側(cè)縱深范圍以內(nèi)到漢江大道以內(nèi)的區(qū)域其它舊城改造項目，將陸續(xù)上馬。一是經(jīng)濟(jì)適用房等普通商品房住宅，和面向初次購房的年輕一族或是年老的購房者，面積以小為主要特點(diǎn)，二房在7080㎡之間，三房在90110㎡以內(nèi)；二是以二次購房及面向社會中上階層用戶開發(fā)的住宅，面積一般較大，二房在85100㎡，并且購買和開發(fā)的較少，只占項目的一小部分，主要
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