南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告b200503p(存儲(chǔ)版)
【正文】 00萬(wàn)方 1980 35~40 多 層（一期）、小高、排屋 南昌 80%、周邊企業(yè) 夢(mèng)里水鄉(xiāng) 澄湖北路 599號(hào) 40萬(wàn)方， 2300戶 1700~1880 45 多層、小高、排屋 南昌 80% 新竹小區(qū) 澄湖中路 111號(hào) 450戶， 6萬(wàn)方 1500 20 多層 南昌 30%、本地 澄湖左岸 澄湖中路與澄湖西路交口 600戶， 8萬(wàn)方 1550 25 多層 南昌 50% 康城 迎賓中大道 555號(hào) 50萬(wàn)， 3000戶 2200 30 多層、小高 南昌 80% 陽(yáng)光麗景 斗柏路 189號(hào) 1400戶、 20萬(wàn)方 1935 15 多層、小高 南昌 50%、本地 星港小鎮(zhèn) 向陽(yáng)路 202號(hào) 12萬(wàn)， 800戶 1500 25 多層、小高 南昌 35%、本地 今日家園 蓮西路 388號(hào) 150戶， 2萬(wàn)方 1550 20 多層 南昌 35%、本地 銀河城 銀河城位于迎賓大道與南 蓮路交匯處 150萬(wàn)， 9000戶 1350 20 多層、小高層 南昌 40%、本地 利嘉南昌 南昌象湖新城中心區(qū)金沙 大道 130萬(wàn)， 8000戶 2250 30 多層、小高層 南昌 50%、本地 分析： 產(chǎn)品面： ? 從迎賓大道至蓮塘鎮(zhèn)，項(xiàng)目個(gè)案在量體上呈現(xiàn)逐步降低趨勢(shì)； ? 項(xiàng)目個(gè)案隨著迎賓大 道至蓮塘鎮(zhèn)項(xiàng)目個(gè)案在產(chǎn)品表現(xiàn)上逐漸表現(xiàn)出單一化由排屋、小高、多層等多樣產(chǎn)品逐步至單純的多層產(chǎn)品； ? 目前來(lái)看，該區(qū)域產(chǎn)品面市場(chǎng)只是單純的從面積等大的方面去考慮產(chǎn)品，而在具體的房型設(shè)計(jì)、外立面等方面均顯得比較欠缺； ? 由于該區(qū)域?qū)儆谀喜墙冀Y(jié)合部位，目前消費(fèi)者在產(chǎn)品追求方面暫時(shí)只是停留在一些粗略的要求上，隨著時(shí)間的推移今后勢(shì)必將出現(xiàn)對(duì)產(chǎn)品多樣化的要求； ? 總體來(lái)看，項(xiàng)目個(gè)案的主力產(chǎn)品面積基本保持在 140~180平方米的三、四房或 160~240平方米的復(fù)式。 單價(jià)與南昌市區(qū)客源關(guān)系分析 ? 在價(jià)格與客源聯(lián)系來(lái)看， 1600元 /m2為客源分水嶺，在 1600元 /m2以上基本為南昌消費(fèi)者居多，而在 1600元 /m2以下則當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)的消費(fèi)者占多數(shù)； 價(jià)格小結(jié)： 本區(qū)域個(gè)案在價(jià)格面上受到多方面因素影響，其中較為明顯的是位置、量體及價(jià)格本身在消費(fèi)者心中的定位均能影響到其個(gè)案的售價(jià)高低。 價(jià)格因素分析 ? 本案是該地區(qū)的標(biāo)志性樓盤，無(wú)論從量體上、品質(zhì)上都是上乘。C設(shè)計(jì)公司景觀主理，將以 “ 大盤、大市政、大配套、 大水域、大文化 ” 的全方位優(yōu)勢(shì)，為南昌奉獻(xiàn)一座稀世精美、完善優(yōu)越的大規(guī)模內(nèi)湖社區(qū)。商圈周邊存在一些專業(yè)市場(chǎng)，如汽配城、建材市場(chǎng)、禽蛋市場(chǎng)等。 ? 與蓮塘商圈中心租金對(duì)比，本案租金較低。 案名 商鋪位置 商鋪形式 面積 （平方米） 價(jià)格 （元 /平方米） 推案量 （平方米） 南昌化工市場(chǎng) 沿南蓮路 獨(dú)立商鋪 140 40004200 30000 市場(chǎng)內(nèi)部 獨(dú)立商鋪 6080 28002900 100000 南昌汽配城 (1期 ) 市場(chǎng)內(nèi)部 獨(dú)立商鋪 150 （ 1F+2F+3F） 35004500 65000 五、項(xiàng)目結(jié)論 從住宅市場(chǎng)的分析可以看出，區(qū)域市場(chǎng)已經(jīng)具有雛形，蓮塘鎮(zhèn)上項(xiàng)目眾多，但在體量以及檔次上均比較遜色，因此價(jià)格反而比較低。 從項(xiàng)目地塊目前的情況看，本項(xiàng)目商業(yè)部分主要面臨兩大問(wèn)題： 商業(yè)氛圍的形成需要時(shí)間 商業(yè)缺乏主題定位，商業(yè)價(jià)值難以提升 量體大，去化速度問(wèn)題 第一點(diǎn)問(wèn)題實(shí)質(zhì)就是時(shí)間問(wèn)題，根據(jù)項(xiàng)目地塊周邊開(kāi)發(fā)情況，以及周邊同類個(gè)案的操作節(jié)奏，我們認(rèn)為需要 3年左右的時(shí)間周邊區(qū)域才能發(fā)展成熟，屆時(shí)對(duì)商業(yè)街的銷售才可順利進(jìn)行。但專業(yè)市場(chǎng)的塑造需政府支持。 。 但就本案 15萬(wàn)方的大量體來(lái)說(shuō)，去化仍將是困擾本案商業(yè)街的主要問(wèn)題。 2021年 2021年 2021年 2021年 （預(yù)計(jì)） 南昌市 2021 2500 3000 3500 蓮塘鎮(zhèn) 1000 1200 1600 1800 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目住宅 2021年初的價(jià)格為 2021元 /平方米。 ? 南昌汽配城的雖然采取了先經(jīng)營(yíng)后銷售的模式，并承諾包租以及回購(gòu)但銷售情況并不理想。 小結(jié)： ? 本案是蓮塘商圈目前唯一一個(gè)商業(yè)街項(xiàng)目，商品（如波斯登、恒源祥等）在蓮塘商圈處在高檔水平。 蓮塘商圈狀況 蓮塘鎮(zhèn)的商圈有兩個(gè)：一個(gè)是以蓮塘鎮(zhèn)向陽(yáng)路、五一路為中心的蓮塘鎮(zhèn)商圈，此商圈為蓮塘鎮(zhèn)目前最重要的商圈，為蓮塘鎮(zhèn)提供了絕大部分商業(yè)配套服務(wù)；另一個(gè)是目前尚在開(kāi)發(fā)，位于澄湖北大道及澄湖西路的中央商務(wù)區(qū)商圈，目前此商圈處于起始階段，還不能提供相應(yīng)的服務(wù)。大湖之都 基本資料 發(fā)展商： 南昌正榮置業(yè)有限公司 項(xiàng)目位置：南蓮路 墨山立交橋西側(cè) 建筑面積： 100萬(wàn)平方米 產(chǎn)品形態(tài)：多層、小高層 、高層、 聯(lián)排別墅 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 正榮 ? 產(chǎn)品在當(dāng)?shù)貙儆谳^高水平，小區(qū)附加值如健身設(shè)施較高。 40304515252025201501020304050大湖之都康城夢(mèng)里水鄉(xiāng) 陽(yáng)光麗景 澄湖左岸 今日家園 星港小鎮(zhèn) 新竹小區(qū) 景江豪城 客源面： 蓮塘鎮(zhèn)住宅客源比例圖65%20%15%南昌市區(qū) 城郊結(jié)合處 蓮塘鎮(zhèn) ? 本區(qū)域內(nèi)總體來(lái)看大部分消費(fèi)者屬于南昌市區(qū)、周邊主要大型企業(yè)工薪階層及少量蓮塘鎮(zhèn)本地的消費(fèi)者組成； ? 項(xiàng)目個(gè)案的主要消費(fèi)者來(lái)呈現(xiàn)出價(jià)格愈高則來(lái)自南昌市區(qū)的消費(fèi) 者比例愈大的特征； 南昌市區(qū)客源中有一定比例的投資客； ? 結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)一覽表可以得出在本區(qū)域內(nèi)來(lái)自南昌市區(qū)的消費(fèi)者對(duì)距離市區(qū)較近、上規(guī)模、高品質(zhì)的個(gè)案顯得更加青睞 貳、 住宅市場(chǎng)各技術(shù)指標(biāo)比較分析 價(jià)格與個(gè)案位置分析： ? 總體來(lái)看本區(qū)域內(nèi)暫時(shí)還只有極個(gè)別案例（康城）超過(guò) 2021元 /m2的住宅產(chǎn)品； ? 由迎賓大道至蓮塘鎮(zhèn)，項(xiàng)目個(gè)案總體單價(jià)呈現(xiàn)逐步回落趨勢(shì)； ? 項(xiàng)目個(gè)案價(jià)格凡是表現(xiàn)在 1600元以上的多時(shí)由于景觀、地段等做支撐； 198022001880 19351550 1550 1500 1500135005001000150020212500大湖之都康城夢(mèng)里水鄉(xiāng) 陽(yáng)光麗景 澄湖左岸 今日家園 星港小鎮(zhèn) 新竹小區(qū) 景江豪城 價(jià)格與個(gè)案量體關(guān)系 分析 ? 項(xiàng)目量體與價(jià)格關(guān)系密切，上圖可得到隨著量體由大到小，價(jià)格也逐步降低。 總結(jié)： 本項(xiàng)目立地從大環(huán)境上看地處南昌市昌南發(fā)展板塊，從小環(huán)境上看屬于蓮塘鎮(zhèn)澄湖區(qū)。 三、立地條件分析 A：紅谷
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