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正文內(nèi)容

南昌房地產(chǎn)市場報告b200503p(編輯修改稿)

2025-04-02 23:10 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 800戶 1500 25 多層、小高 南昌 35%、本地 今日家園 蓮西路 388號 150戶, 2萬方 1550 20 多層 南昌 35%、本地 銀河城 銀河城位于迎賓大道與南 蓮路交匯處 150萬, 9000戶 1350 20 多層、小高層 南昌 40%、本地 利嘉南昌 南昌象湖新城中心區(qū)金沙 大道 130萬, 8000戶 2250 30 多層、小高層 南昌 50%、本地 分析: 產(chǎn)品面: ? 從迎賓大道至蓮塘鎮(zhèn),項目個案在量體上呈現(xiàn)逐步降低趨勢; ? 項目個案隨著迎賓大 道至蓮塘鎮(zhèn)項目個案在產(chǎn)品表現(xiàn)上逐漸表現(xiàn)出單一化由排屋、小高、多層等多樣產(chǎn)品逐步至單純的多層產(chǎn)品; ? 目前來看,該區(qū)域產(chǎn)品面市場只是單純的從面積等大的方面去考慮產(chǎn)品,而在具體的房型設(shè)計、外立面等方面均顯得比較欠缺; ? 由于該區(qū)域?qū)儆谀喜墙冀Y(jié)合部位,目前消費(fèi)者在產(chǎn)品追求方面暫時只是停留在一些粗略的要求上,隨著時間的推移今后勢必將出現(xiàn)對產(chǎn)品多樣化的要求; ? 總體來看,項目個案的主力產(chǎn)品面積基本保持在 140~180平方米的三、四房或 160~240平方米的復(fù)式。 小結(jié): 從產(chǎn)品面來說,由迎賓大道至蓮塘鎮(zhèn)的個案項 目在量體、產(chǎn)品表現(xiàn)上逐步減少,但房型面積等基本保持在大房型大面積的標(biāo)準(zhǔn),從而可以判斷出南昌的消費(fèi)者在住宅消費(fèi)意識上更趨向于享受型,并且通過分析,得知小高層去化有一定抗性。 價格面: ? 總體來看本區(qū)域內(nèi)暫時還只有極個別案例(康城)超過 2021元 /m2的住宅產(chǎn)品; ? 由迎賓大道至蓮塘鎮(zhèn),項目個案總體單價呈現(xiàn)逐步回落趨勢; ? 在價格與客源聯(lián)系來看, 1550元為客源分水嶺,在 1550元以上基本為南昌消費(fèi)者居多,而在 1550元以下則當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)的消費(fèi)者占多數(shù); ? 項目規(guī)模與價格關(guān)系密切,上圖從 左至右量體由大到小,價格也逐步降低。 ? 項目個案價格凡是表現(xiàn)在 1600元以上的多時由于景觀、地段等做支撐; ? 項目個案在多層與小高層的單價上表現(xiàn)相差并不大。 ? 該區(qū)域內(nèi)一般個案都存在一定的折扣優(yōu)惠,從而更多的吸引客戶,但這里也可以看出該地區(qū)的市場表面價格存在一定的水分; 小結(jié): 在價格面上,本區(qū)域內(nèi)個案價格總體隨著地段位置的不同價格分別形成了 1800 元 /m2以上、 1600~1800 元 /m2 之間、 1600元 /m2以下的三個價格段,其中在 1600~1800元 /m2 之間為該區(qū)域空擋價格段,對本項目初期介入市場具有一定參 照意義。 198022001880 19351550 1550 1500 1500135005001000150020212500大湖之都康城夢里水鄉(xiāng) 陽光麗景 澄湖左岸 今日家園 星港小鎮(zhèn) 新竹小區(qū) 景江豪城 去化面: ? 總體來說本區(qū)域市場產(chǎn)品去化面上速度比較緩慢,一般在 20套 /月左右,較快個案加上醞釀期,也并未超過 50套 /月; ? 從趨勢圖可以得出在本區(qū)域內(nèi)去化速度與項目個案的量體呈現(xiàn)正比趨勢,說明消費(fèi)者對大型規(guī)模性小區(qū)的信賴感; ? 具體在項目個案的產(chǎn)品去化上可以發(fā)現(xiàn)多層去化比小高層抗性要小,并且復(fù)式產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)比較受消費(fèi)者的歡迎,其次是三、四房的大房型大面積產(chǎn)品; ? 因為去化速度受到產(chǎn)品品質(zhì)、地段、景觀等多種因素影響,所以即使在蓮塘鎮(zhèn)本地內(nèi)也存在一些去化速度較快個案( 澄湖左岸、星港小鎮(zhèn) )達(dá)到 25套 /月 小結(jié): 本區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品去化上與價格表現(xiàn)呈現(xiàn)類似狀況,項目規(guī)模大則銷售速度相對較快,說明消費(fèi)者對大盤項目的信賴感比較強(qiáng),同時去化速度亦與產(chǎn)品本身的品質(zhì)有著相當(dāng)?shù)年P(guān)系,所以在去化速度上在無法改變外界大環(huán)境的基礎(chǔ)上,作出小區(qū)內(nèi)部的品位檔次對產(chǎn)品的去化有著相當(dāng)?shù)姆e極意義。 40304515252025201501020304050大湖之都康城夢里水鄉(xiāng) 陽光麗景 澄湖左岸 今日家園 星港小鎮(zhèn) 新竹小區(qū) 景江豪城 客源面: 蓮塘鎮(zhèn)住宅客源比例圖65%20%15%南昌市區(qū) 城郊結(jié)合處 蓮塘鎮(zhèn) ? 本區(qū)域內(nèi)總體來看大部分消費(fèi)者屬于南昌市區(qū)、周邊主要大型企業(yè)工薪階層及少量蓮塘鎮(zhèn)本地的消費(fèi)者組成; ? 項目個案的主要消費(fèi)者來呈現(xiàn)出價格愈高則來自南昌市區(qū)的消費(fèi) 者比例愈大的特征; 南昌市區(qū)客源中有一定比例的投資客; ? 結(jié)合區(qū)域市場一覽表可以得出在本區(qū)域內(nèi)來自南昌市區(qū)的消費(fèi)者對距離市區(qū)較近、上規(guī)模、高品質(zhì)的個案顯得更加青睞 貳、 住宅市場各技術(shù)指標(biāo)比較分析 價格與個案位置分析: ? 總體來看本區(qū)域內(nèi)暫時還只有極個別案例(康城)超過 2021元 /m2的住宅產(chǎn)品; ? 由迎賓大道至蓮塘鎮(zhèn),項目個案總體單價呈現(xiàn)逐步回落趨勢; ? 項目個案價格凡是表現(xiàn)在 1600元以上的多時由于景觀、地段等做支撐; 198022001880 19351550 1550 1500 1500135005001000150020212500大湖之都康城夢里水鄉(xiāng) 陽光麗景 澄湖左岸 今日家園 星港小鎮(zhèn) 新竹小區(qū) 景江豪城 價格與個案量體關(guān)系 分析 ? 項目量體與價格關(guān)系密切,上圖可得到隨著量體由大到小,價格也逐步降低。 ? 可以判斷本區(qū)域個案規(guī)模在 20萬方(陽光麗景)為價格分水嶺,其價格約在 1800元 /m2左右。 單價與南昌市區(qū)客源關(guān)系分析 ? 在價格與客源聯(lián)系來看, 1600元 /m2為客源分水嶺,在 1600元 /m2以上基本為南昌消費(fèi)者居多,而在 1600元 /m2以下則當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)的消費(fèi)者占多數(shù); 價格小結(jié): 本區(qū)域個案在價格面上受到多方面因素影響,其中較為明顯的是位置、量體及價格本身在消費(fèi)者心中的定位均能影響到其個案的售價高低??偨Y(jié)來看,本區(qū)域的個案在具備一定規(guī)模、良好地段位置的情況下,其產(chǎn)品初始參考價格約在 1600~1800元 /m2。 去化速度與個案位置分析: ? 從迎賓大道至蓮塘鎮(zhèn),項目個案在去化速度上呈現(xiàn)逐步降低趨勢; ? 同時去化速度與個案所在的景觀位置亦存在著一定的關(guān)系,如 大湖之都、夢里水鄉(xiāng) 個案借助水景為主題,表現(xiàn)出了較快的去化速度; ? 而個案所在位置的周邊生活、商業(yè)配套也影響著去 化速度,比如在蓮塘鎮(zhèn)相對靠近鎮(zhèn)中心位置如星港小鎮(zhèn)憑借良好的生活技能輔助取得了良好的銷售速度; 40304515252025201501020304050大湖之都康城夢里水鄉(xiāng) 陽光麗景 澄湖左岸 今日家園 星港小鎮(zhèn) 新竹小區(qū) 景江豪城 去化速度與個案單價分析: ? 緣于整個南昌市場在去化速度均顯得較弱的基礎(chǔ)上,本區(qū)域亦并未表現(xiàn)出比較明顯的銷售速度; ? 從分析圖表中可以得到區(qū)域內(nèi)個案去化速度與價格關(guān)系性較弱,一般在 20~30
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