南昌房地產(chǎn)市場報告b200503p(編輯修改稿)
2025-04-02 23:10 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 800戶 1500 25 多層、小高 南昌 35%、本地 今日家園 蓮西路 388號 150戶， 2萬方 1550 20 多層 南昌 35%、本地 銀河城 銀河城位于迎賓大道與南 蓮路交匯處 150萬， 9000戶 1350 20 多層、小高層 南昌 40%、本地 利嘉南昌 南昌象湖新城中心區(qū)金沙 大道 130萬， 8000戶 2250 30 多層、小高層 南昌 50%、本地 分析： 產(chǎn)品面： ? 從迎賓大道至蓮塘鎮(zhèn)，項目個案在量體上呈現(xiàn)逐步降低趨勢； ? 項目個案隨著迎賓大 道至蓮塘鎮(zhèn)項目個案在產(chǎn)品表現(xiàn)上逐漸表現(xiàn)出單一化由排屋、小高、多層等多樣產(chǎn)品逐步至單純的多層產(chǎn)品； ? 目前來看，該區(qū)域產(chǎn)品面市場只是單純的從面積等大的方面去考慮產(chǎn)品，而在具體的房型設(shè)計、外立面等方面均顯得比較欠缺； ? 由于該區(qū)域?qū)儆谀喜墙冀Y(jié)合部位，目前消費(fèi)者在產(chǎn)品追求方面暫時只是停留在一些粗略的要求上，隨著時間的推移今后勢必將出現(xiàn)對產(chǎn)品多樣化的要求； ? 總體來看，項目個案的主力產(chǎn)品面積基本保持在 140~180平方米的三、四房或 160~240平方米的復(fù)式。 小結(jié)： 從產(chǎn)品面來說，由迎賓大道至蓮塘鎮(zhèn)的個案項 目在量體、產(chǎn)品表現(xiàn)上逐步減少，但房型面積等基本保持在大房型大面積的標(biāo)準(zhǔn)，從而可以判斷出南昌的消費(fèi)者在住宅消費(fèi)意識上更趨向于享受型，并且通過分析，得知小高層去化有一定抗性。 價格面： ? 總體來看本區(qū)域內(nèi)暫時還只有極個別案例（康城）超過 2021元 /m2的住宅產(chǎn)品； ? 由迎賓大道至蓮塘鎮(zhèn)，項目個案總體單價呈現(xiàn)逐步回落趨勢； ? 在價格與客源聯(lián)系來看， 1550元為客源分水嶺，在 1550元以上基本為南昌消費(fèi)者居多，而在 1550元以下則當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)的消費(fèi)者占多數(shù)； ? 項目規(guī)模與價格關(guān)系密切，上圖從 左至右量體由大到小，價格也逐步降低。 ? 項目個案價格凡是表現(xiàn)在 1600元以上的多時由于景觀、地段等做支撐； ? 項目個案在多層與小高層的單價上表現(xiàn)相差并不大。 ? 該區(qū)域內(nèi)一般個案都存在一定的折扣優(yōu)惠，從而更多的吸引客戶，但這里也可以看出該地區(qū)的市場表面價格存在一定的水分； 小結(jié)： 在價格面上，本區(qū)域內(nèi)個案價格總體隨著地段位置的不同價格分別形成了 1800 元 /m2以上、 1600~1800 元 /m2 之間、 1600元 /m2以下的三個價格段，其中在 1600~1800元 /m2 之間為該區(qū)域空擋價格段，對本項目初期介入市場具有一定參 照意義。 198022001880 19351550 1550 1500 1500135005001000150020212500大湖之都康城夢里水鄉(xiāng) 陽光麗景 澄湖左岸 今日家園 星港小鎮(zhèn) 新竹小區(qū) 景江豪城 去化面： ? 總體來說本區(qū)域市場產(chǎn)品去化面上速度比較緩慢，一般在 20套 /月左右，較快個案加上醞釀期，也并未超過 50套 /月； ? 從趨勢圖可以得出在本區(qū)域內(nèi)去化速度與項目個案的量體呈現(xiàn)正比趨勢，說明消費(fèi)者對大型規(guī)模性小區(qū)的信賴感； ? 具體在項目個案的產(chǎn)品去化上可以發(fā)現(xiàn)多層去化比小高層抗性要小，并且復(fù)式產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)比較受消費(fèi)者的歡迎，其次是三、四房的大房型大面積產(chǎn)品； ? 因為去化速度受到產(chǎn)品品質(zhì)、地段、景觀等多種因素影響，所以即使在蓮塘鎮(zhèn)本地內(nèi)也存在一些去化速度較快個案（ 澄湖左岸、星港小鎮(zhèn) ）達(dá)到 25套 /月 小結(jié)： 本區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品去化上與價格表現(xiàn)呈現(xiàn)類似狀況，項目規(guī)模大則銷售速度相對較快，說明消費(fèi)者對大盤項目的信賴感比較強(qiáng)，同時去化速度亦與產(chǎn)品本身的品質(zhì)有著相當(dāng)?shù)年P(guān)系，所以在去化速度上在無法改變外界大環(huán)境的基礎(chǔ)上，作出小區(qū)內(nèi)部的品位檔次對產(chǎn)品的去化有著相當(dāng)?shù)姆e極意義。 40304515252025201501020304050大湖之都康城夢里水鄉(xiāng) 陽光麗景 澄湖左岸 今日家園 星港小鎮(zhèn) 新竹小區(qū) 景江豪城 客源面： 蓮塘鎮(zhèn)住宅客源比例圖65%20%15%南昌市區(qū) 城郊結(jié)合處 蓮塘鎮(zhèn) ? 本區(qū)域內(nèi)總體來看大部分消費(fèi)者屬于南昌市區(qū)、周邊主要大型企業(yè)工薪階層及少量蓮塘鎮(zhèn)本地的消費(fèi)者組成； ? 項目個案的主要消費(fèi)者來呈現(xiàn)出價格愈高則來自南昌市區(qū)的消費(fèi) 者比例愈大的特征； 南昌市區(qū)客源中有一定比例的投資客； ? 結(jié)合區(qū)域市場一覽表可以得出在本區(qū)域內(nèi)來自南昌市區(qū)的消費(fèi)者對距離市區(qū)較近、上規(guī)模、高品質(zhì)的個案顯得更加青睞 貳、 住宅市場各技術(shù)指標(biāo)比較分析 價格與個案位置分析： ? 總體來看本區(qū)域內(nèi)暫時還只有極個別案例（康城）超過 2021元 /m2的住宅產(chǎn)品； ? 由迎賓大道至蓮塘鎮(zhèn)，項目個案總體單價呈現(xiàn)逐步回落趨勢； ? 項目個案價格凡是表現(xiàn)在 1600元以上的多時由于景觀、地段等做支撐； 198022001880 19351550 1550 1500 1500135005001000150020212500大湖之都康城夢里水鄉(xiāng) 陽光麗景 澄湖左岸 今日家園 星港小鎮(zhèn) 新竹小區(qū) 景江豪城 價格與個案量體關(guān)系 分析 ? 項目量體與價格關(guān)系密切，上圖可得到隨著量體由大到小，價格也逐步降低。 ? 可以判斷本區(qū)域個案規(guī)模在 20萬方（陽光麗景）為價格分水嶺，其價格約在 1800元 /m2左右。 單價與南昌市區(qū)客源關(guān)系分析 ? 在價格與客源聯(lián)系來看， 1600元 /m2為客源分水嶺，在 1600元 /m2以上基本為南昌消費(fèi)者居多，而在 1600元 /m2以下則當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)的消費(fèi)者占多數(shù)； 價格小結(jié)： 本區(qū)域個案在價格面上受到多方面因素影響，其中較為明顯的是位置、量體及價格本身在消費(fèi)者心中的定位均能影響到其個案的售價高低?？偨Y(jié)來看，本區(qū)域的個案在具備一定規(guī)模、良好地段位置的情況下，其產(chǎn)品初始參考價格約在 1600~1800元 /m2。 去化速度與個案位置分析： ? 從迎賓大道至蓮塘鎮(zhèn)，項目個案在去化速度上呈現(xiàn)逐步降低趨勢； ? 同時去化速度與個案所在的景觀位置亦存在著一定的關(guān)系，如 大湖之都、夢里水鄉(xiāng) 個案借助水景為主題，表現(xiàn)出了較快的去化速度； ? 而個案所在位置的周邊生活、商業(yè)配套也影響著去 化速度，比如在蓮塘鎮(zhèn)相對靠近鎮(zhèn)中心位置如星港小鎮(zhèn)憑借良好的生活技能輔助取得了良好的銷售速度； 40304515252025201501020304050大湖之都康城夢里水鄉(xiāng) 陽光麗景 澄湖左岸 今日家園 星港小鎮(zhèn) 新竹小區(qū) 景江豪城 去化速度與個案單價分析： ? 緣于整個南昌市場在去化速度均顯得較弱的基礎(chǔ)上，本區(qū)域亦并未表現(xiàn)出比較明顯的銷售速度； ? 從分析圖表中可以得到區(qū)域內(nèi)個案去化速度與價格關(guān)系性較弱，一般在 20~30
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