【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 我們看看商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格，與住宅相比可能還是比較理性。 下面看主要城市的表現(xiàn)，我們知道商業(yè)地產(chǎn)，特別是寫字樓市場(chǎng)，它的潛力主要是在大中城市，特別是大城市和核心城市，我們選了差不多十幾個(gè)城市，包括一線城市，北京、上海、深圳、廣州，還有二線城市、杭州、天津等，還包括三四線城市，長(zhǎng)沙、南昌等，我們力圖從三個(gè)層次來(lái)盡量代表全國(guó)的情況。從投資總量來(lái)看，北京、上海、廣州、深圳規(guī)模比較大，但是看投資增長(zhǎng)，一線城市基本已經(jīng)退居二線，二線城市表現(xiàn)比較好。投資增長(zhǎng)比較明顯的原因 有兩方面，一方面可能是它的基數(shù)比較小，本生規(guī)模比較小，特別是寫字樓，一年可能也就幾個(gè)寫字樓開盤，所以受個(gè)案影響比較大。 另外，我們知道一線城市辦公樓市場(chǎng)受國(guó)際金融危機(jī)的影響比較大，因?yàn)楹芏嗫蛻羰强鐕?guó)公司或者是外向型企業(yè)，從這來(lái)看可以看到，一線城市投資額的增長(zhǎng)或者投資的活躍程度反而不如二線城市這么明顯。 當(dāng)然商業(yè)營(yíng)業(yè)用房整體也呈現(xiàn)這樣的態(tài)勢(shì)，二線城市，像武漢、南京、天津投資比較旺盛，像北京、上海、廣州、深圳，除了上?；窘咏珖?guó)水平，其他城市，廣州、深圳、北京出現(xiàn)了負(fù)的增長(zhǎng)。 通過(guò)新開工面積可以大概判斷 未來(lái)一段時(shí)間，特別是 1 到 2 年潛在的供應(yīng)量，從新開工來(lái)看，可以看到一線城市新開工面積增幅比較小，像北京基本是低于全國(guó)平均水平，上海也是負(fù)增長(zhǎng)，深圳負(fù)增長(zhǎng)更多，達(dá)到 55%，市場(chǎng)下降 30%，一線城市新開工面積出現(xiàn)這么大的下降，預(yù)示著明年、后年我們市場(chǎng)潛在的供應(yīng)量可能會(huì)減少，這樣勢(shì)必引起供求關(guān)系的變化。 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房可以看到，也基本與寫字樓新開工面積表現(xiàn)的差不多，看到武漢、天津、南京、青島這些二線城市新開工面積比較大，武漢增長(zhǎng) 200%多。從全國(guó)來(lái)看是 20%的增長(zhǎng)，一線城市，北京、上海、廣州、深圳基本是處于負(fù)增長(zhǎng)的 切斷，特別是廣州，基本降了 50%左右的比例，北京也是降了 30%多的比例。 從新開工面積來(lái)看，不管是寫字樓還是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的供應(yīng)量都是呈現(xiàn)一個(gè)趨緊態(tài)勢(shì)，從銷售來(lái)看，整體來(lái)說(shuō)表現(xiàn)得比較好。我們可以看到全國(guó)銷售面積同比增長(zhǎng)基本接近 30%，像深圳、蘇州、南昌、成都增長(zhǎng)比較好，深圳、蘇州超過(guò)了 200%，蘇州、南昌差不多增長(zhǎng) 100%，北京也出現(xiàn)了 50%的增長(zhǎng)，西安、重慶這些西南部的城市出現(xiàn)比較明顯的下降。 辦公樓來(lái)看也是這樣的情況，深圳辦公樓銷售額增長(zhǎng)比較明顯，包括深圳和蘇州，超過(guò) 200%，天津、西安、 重慶出現(xiàn)了下降。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房整體來(lái)說(shuō)和寫字樓有一些類似，從總體來(lái)看，除了長(zhǎng)沙和天津以外，城市基本處于快速增長(zhǎng)，南昌增長(zhǎng) 300%，北京、上海、廣州、深圳處于全國(guó)平均水平。從商業(yè)營(yíng)業(yè)月房銷售來(lái)看基本上全國(guó)增長(zhǎng) 50%，市場(chǎng)比較活躍，除了天津是 30%。上海一線城市增長(zhǎng) 200%是非常不容易的增長(zhǎng)， 從價(jià)格來(lái)看，辦公樓價(jià)格平均增長(zhǎng) 11%左右，像大連、重慶、上海、廣州都出現(xiàn)了 30%的增長(zhǎng)，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)肯，北京出新負(fù)的增長(zhǎng)，當(dāng)然是我們沿用了一個(gè)平均概念，可能會(huì)受銷售樓盤的位置，包括區(qū)域的影響，只能代表一個(gè)大致的價(jià)格變化， 但是受個(gè)案影響比較大。 辦公樓也是基本這樣，上海、深圳、長(zhǎng)沙增長(zhǎng)很高，北京也出現(xiàn)了少量的增長(zhǎng)。剛才給大家匯報(bào)了寫字樓和商用物業(yè)的主要價(jià)格變化，恩總體來(lái)看市場(chǎng)表現(xiàn)比較好。我們?cè)倏匆幌伦≌那闆r，和住宅比起來(lái)，像杭州，今年 1 到 11 月份已經(jīng)是去年的 倍，廈門已經(jīng)達(dá)到去年的 倍。可以看到很多城市，包括二線城市談到 09 年 1 到 10 月份遠(yuǎn)遠(yuǎn)朝過(guò) 08 年全年或者兩到三倍，和這相比，我們商業(yè)物業(yè)可能還沒(méi)有那么瘋狂。 從價(jià)格來(lái)看也是這樣，可以看到 09 年 1 到 11 月份，深圳漲了 73%，北京漲了 86%，廈門61%，幾乎瘋 狂的漲勢(shì)，和這比較我商用物業(yè)確實(shí)比較理性。前一段時(shí)間有媒體關(guān)注，有一個(gè)人談到商業(yè)物業(yè)和價(jià)格，說(shuō)實(shí)話，不管一線城市或者二線城市都存在這種情況。 09 年受金融危機(jī)的影響，因?yàn)槲覀冎郎虡I(yè)物業(yè)談的客戶群相對(duì)客戶來(lái)說(shuō)比較狹窄，可能會(huì)作為公司購(gòu)買或者機(jī)構(gòu)購(gòu)買的比例高一些。而這些機(jī)構(gòu)，可能會(huì)受金融危機(jī)的影響比較大，另外商業(yè)物業(yè)投資門檻會(huì)高一些，作為普通居民做商業(yè)物業(yè)投資相對(duì)比較少，各種原因?qū)е律虡I(yè)物業(yè)和住宅出現(xiàn)了不合理的結(jié)構(gòu)。 其實(shí)這個(gè)不合理也說(shuō)明了我們商用物業(yè)價(jià)格的權(quán)利，不合理不可能長(zhǎng)期扯下去，會(huì)逐漸回歸理性。說(shuō)到 2021 年的走勢(shì)，我從幾個(gè)方面與大家探討，一個(gè)是調(diào)控政策問(wèn)題，中國(guó)的市場(chǎng)更多說(shuō)是政策市場(chǎng)，在中國(guó)預(yù)測(cè)市場(chǎng)是非常難的，要看政府政策。還好，我們商業(yè)物業(yè)受政策影響相對(duì)少一些，不像住宅，一些都是針對(duì)住宅來(lái)出的。另外商業(yè)物業(yè)也沒(méi)有住宅恢復(fù)更多的責(zé)任，像住宅來(lái)說(shuō)，解決人們基本住房問(wèn)題，而商業(yè)是從經(jīng)濟(jì)角度看這個(gè)問(wèn)題，政策只能說(shuō)對(duì)住宅影響更大一些，這也說(shuō)不定是好的事情。 另外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，對(duì)商用物業(yè)影響最大， 2021 年市場(chǎng)變化，總體普遍的看法是， 2021 年隨著經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，商業(yè)物業(yè)在這個(gè)市場(chǎng)應(yīng)該是創(chuàng)造了良好的外部的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，特別是企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的好轉(zhuǎn)，對(duì)辦公樓的需求也會(huì)逐漸增加，也會(huì)帶動(dòng)辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展。 另外商業(yè)物業(yè)資金問(wèn)題，這么多年很多開發(fā)商愿意開發(fā)住宅，不愿意開發(fā)商業(yè)，我覺得并不是說(shuō)商業(yè)匯報(bào)低，可能是商業(yè)物業(yè)，特別是長(zhǎng)久使用商業(yè)物業(yè)，它的資金和融資渠道沒(méi)有問(wèn)題。對(duì)商業(yè)也是比較好的利好。另外利好是保險(xiǎn)資金的入市，保監(jiān)會(huì)已經(jīng)通過(guò)保險(xiǎn)資金進(jìn)入商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，隨著政策出臺(tái)，大量資金會(huì)進(jìn)來(lái)，并且在當(dāng)初的時(shí)候，可能還是以購(gòu)買的形式來(lái)進(jìn)入商業(yè)物業(yè)，而不是以直接開發(fā)的 形式，這樣也給我們好的事情， 不知道大家關(guān)注沒(méi)有，最近幾年前，其多開筆上，包括制訂戰(zhàn)略時(shí)將商業(yè)物業(yè)作為一步重要的棋，把收入比例提高到 20%到 30%，我們看到進(jìn)展并不是太理想，原因可能是多方面的，這個(gè)模式也是個(gè)趨勢(shì)，萬(wàn)科也提出加大經(jīng)營(yíng)物業(yè)的開發(fā)和持有力度，并且是未來(lái)發(fā)展的模式包括萬(wàn)科，應(yīng)該代表發(fā)展方向的去年是不可扭轉(zhuǎn)。從投資潛力來(lái)看，我們每年都會(huì)針對(duì)全國(guó)40 個(gè)城市做研究，基本投資潛力大的，不管是商業(yè)還是寫字樓，特別是寫字樓我們以一線城城市和重點(diǎn)區(qū)域城市這樣的強(qiáng)烈。 一、 2021 年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總體回顧（一 ） 2021 年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要指標(biāo)１．投資增幅高于整個(gè)地產(chǎn)平均水平 2021 年 110月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資 9526億元，同比增長(zhǎng) %，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資同比增長(zhǎng) %，可見，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的投資增幅大大高于全國(guó)整體地產(chǎn)的投資增幅水平。 從月度變化情況來(lái)看， 2021年 210 月，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額月度同比增速分別為 %、61%、 %、 %、 %、 %、 37%、 %、 %，如下圖所示。從圖可以看出，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額月度增速呈下降趨勢(shì)，并在一定水平上 保持平穩(wěn)。 2．竣工面積增速放緩 2021 年 110 月，全國(guó)房屋竣工面積累計(jì)完成 億平方米，同比增長(zhǎng) %，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，增長(zhǎng) %。從各月情況看， 2021 年 4 月開始，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積月度增速呈下降趨勢(shì)，分別為 %、 %、 %、 %、%、 %，增長(zhǎng)的速度逐步放緩。 3．部分地區(qū)空置率居高不下 空置率是衡量一個(gè)地區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況的重 要指標(biāo)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：全國(guó) 40個(gè)重點(diǎn)城市中，重慶市商業(yè)用房空置面積高居榜首。截至 9 月末，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置總面積同比增長(zhǎng) ％，面積為 230萬(wàn)平方米，占整個(gè)商品房空置面積的 44％。其中，空置一年以上的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積為 150 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％。 由廣東省房協(xié)市場(chǎng)分析課題組所做的《 2021 年前三季度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》顯示，廣東的商業(yè)用房空置全線上升，上升幅度達(dá) 22%，其中滯銷和積壓面積（即一到三年的空置以及大于三年的空置）上升 42%，大大高于其他物業(yè)空置量的增幅。 （二） 2021 年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的顯著特征 1．投資主體多元化特征 2021 年，隨著國(guó)家對(duì)土地的出讓，特別是這些年來(lái)投資開發(fā)過(guò)度的住宅類地產(chǎn)的土地出讓逐漸嚴(yán)格以及住宅項(xiàng)目的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，造成開發(fā)商向相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)較弱的領(lǐng)域 —— 商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。萬(wàn)達(dá)、金源就是典型的例子。大連萬(wàn)達(dá)已將商業(yè)地產(chǎn)作為與住宅開發(fā)并重的主攻目標(biāo)，與國(guó)際商業(yè)巨頭沃爾瑪結(jié)成了戰(zhàn)略性同盟，并很快吸引國(guó)內(nèi)外著名新型商業(yè)企業(yè)的加盟，并計(jì)劃在上海楊浦和北京等 15 個(gè)城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。金源黃總提出：要在退休前，把住宅房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)成商業(yè)房地產(chǎn)公司，努力在全國(guó)建 10 個(gè)左 右大型摩爾購(gòu)物中心。 2．投資結(jié)構(gòu)不平衡特征 投資的自發(fā)性和盲目性，突出表現(xiàn)在網(wǎng)點(diǎn)布局上。商務(wù)部公布的資料顯示，東部沿海地區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額占全國(guó)的比重為 36%，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)占全國(guó)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的比重高達(dá) 62%；西部地區(qū)消費(fèi)品零售總額占全國(guó)的比重為 17%，零售網(wǎng)點(diǎn)占全國(guó)零售網(wǎng)點(diǎn)的比重不足 16%。此外，農(nóng)村、城鄉(xiāng)結(jié)合部和新建居民區(qū)的商業(yè)設(shè)施嚴(yán)重不足，網(wǎng)點(diǎn)市中心區(qū)熱而社區(qū)及邊緣區(qū)冷等現(xiàn)象比較普遍。 在商業(yè)地產(chǎn)的投資業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上，普遍熱衷于追捧底商、大型購(gòu)物中心和商業(yè)街。尚沒(méi)有形成以新型業(yè)態(tài)為主體的現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)體系， 商業(yè)地產(chǎn)的投資業(yè)態(tài)不盡合理。 3．投資規(guī)模擴(kuò)