【文章內(nèi)容簡介】 我們看看商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格，與住宅相比可能還是比較理性。 下面看主要城市的表現(xiàn)，我們知道商業(yè)地產(chǎn)，特別是寫字樓市場，它的潛力主要是在大中城市，特別是大城市和核心城市，我們選了差不多十幾個(gè)城市，包括一線城市，北京、上海、深圳、廣州，還有二線城市、杭州、天津等，還包括三四線城市，長沙、南昌等，我們力圖從三個(gè)層次來盡量代表全國的情況。從投資總量來看，北京、上海、廣州、深圳規(guī)模比較大，但是看投資增長，一線城市基本已經(jīng)退居二線，二線城市表現(xiàn)比較好。投資增長比較明顯的原因 有兩方面，一方面可能是它的基數(shù)比較小，本生規(guī)模比較小，特別是寫字樓，一年可能也就幾個(gè)寫字樓開盤，所以受個(gè)案影響比較大。 另外，我們知道一線城市辦公樓市場受國際金融危機(jī)的影響比較大，因?yàn)楹芏嗫蛻羰强鐕净蛘呤峭庀蛐推髽I(yè)，從這來看可以看到，一線城市投資額的增長或者投資的活躍程度反而不如二線城市這么明顯。 當(dāng)然商業(yè)營業(yè)用房整體也呈現(xiàn)這樣的態(tài)勢，二線城市，像武漢、南京、天津投資比較旺盛，像北京、上海、廣州、深圳，除了上海基本接近全國水平，其他城市，廣州、深圳、北京出現(xiàn)了負(fù)的增長。 通過新開工面積可以大概判斷 未來一段時(shí)間，特別是 1 到 2 年潛在的供應(yīng)量，從新開工來看，可以看到一線城市新開工面積增幅比較小，像北京基本是低于全國平均水平，上海也是負(fù)增長，深圳負(fù)增長更多，達(dá)到 55%，市場下降 30%，一線城市新開工面積出現(xiàn)這么大的下降，預(yù)示著明年、后年我們市場潛在的供應(yīng)量可能會(huì)減少，這樣勢必引起供求關(guān)系的變化。 商業(yè)營業(yè)用房可以看到，也基本與寫字樓新開工面積表現(xiàn)的差不多，看到武漢、天津、南京、青島這些二線城市新開工面積比較大，武漢增長 200%多。從全國來看是 20%的增長，一線城市，北京、上海、廣州、深圳基本是處于負(fù)增長的 切斷，特別是廣州，基本降了 50%左右的比例，北京也是降了 30%多的比例。 從新開工面積來看，不管是寫字樓還是商業(yè)營業(yè)用房，商業(yè)地產(chǎn)未來的供應(yīng)量都是呈現(xiàn)一個(gè)趨緊態(tài)勢，從銷售來看，整體來說表現(xiàn)得比較好。我們可以看到全國銷售面積同比增長基本接近 30%，像深圳、蘇州、南昌、成都增長比較好，深圳、蘇州超過了 200%，蘇州、南昌差不多增長 100%，北京也出現(xiàn)了 50%的增長，西安、重慶這些西南部的城市出現(xiàn)比較明顯的下降。 辦公樓來看也是這樣的情況，深圳辦公樓銷售額增長比較明顯，包括深圳和蘇州，超過 200%，天津、西安、 重慶出現(xiàn)了下降。商業(yè)營業(yè)用房整體來說和寫字樓有一些類似，從總體來看，除了長沙和天津以外，城市基本處于快速增長，南昌增長 300%，北京、上海、廣州、深圳處于全國平均水平。從商業(yè)營業(yè)月房銷售來看基本上全國增長 50%，市場比較活躍，除了天津是 30%。上海一線城市增長 200%是非常不容易的增長， 從價(jià)格來看，辦公樓價(jià)格平均增長 11%左右，像大連、重慶、上海、廣州都出現(xiàn)了 30%的增長，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來肯，北京出新負(fù)的增長，當(dāng)然是我們沿用了一個(gè)平均概念，可能會(huì)受銷售樓盤的位置，包括區(qū)域的影響，只能代表一個(gè)大致的價(jià)格變化， 但是受個(gè)案影響比較大。 辦公樓也是基本這樣，上海、深圳、長沙增長很高，北京也出現(xiàn)了少量的增長。剛才給大家匯報(bào)了寫字樓和商用物業(yè)的主要價(jià)格變化，恩總體來看市場表現(xiàn)比較好。我們再看一下住宅的情況，和住宅比起來，像杭州，今年 1 到 11 月份已經(jīng)是去年的 倍，廈門已經(jīng)達(dá)到去年的 倍?？梢钥吹胶芏喑鞘?，包括二線城市談到 09 年 1 到 10 月份遠(yuǎn)遠(yuǎn)朝過 08 年全年或者兩到三倍，和這相比，我們商業(yè)物業(yè)可能還沒有那么瘋狂。 從價(jià)格來看也是這樣，可以看到 09 年 1 到 11 月份，深圳漲了 73%，北京漲了 86%，廈門61%，幾乎瘋 狂的漲勢，和這比較我商用物業(yè)確實(shí)比較理性。前一段時(shí)間有媒體關(guān)注，有一個(gè)人談到商業(yè)物業(yè)和價(jià)格，說實(shí)話，不管一線城市或者二線城市都存在這種情況。 09 年受金融危機(jī)的影響，因?yàn)槲覀冎郎虡I(yè)物業(yè)談的客戶群相對客戶來說比較狹窄，可能會(huì)作為公司購買或者機(jī)構(gòu)購買的比例高一些。而這些機(jī)構(gòu)，可能會(huì)受金融危機(jī)的影響比較大，另外商業(yè)物業(yè)投資門檻會(huì)高一些，作為普通居民做商業(yè)物業(yè)投資相對比較少，各種原因?qū)е律虡I(yè)物業(yè)和住宅出現(xiàn)了不合理的結(jié)構(gòu)。 其實(shí)這個(gè)不合理也說明了我們商用物業(yè)價(jià)格的權(quán)利，不合理不可能長期扯下去，會(huì)逐漸回歸理性。說到 2021 年的走勢，我從幾個(gè)方面與大家探討，一個(gè)是調(diào)控政策問題，中國的市場更多說是政策市場，在中國預(yù)測市場是非常難的，要看政府政策。還好，我們商業(yè)物業(yè)受政策影響相對少一些，不像住宅，一些都是針對住宅來出的。另外商業(yè)物業(yè)也沒有住宅恢復(fù)更多的責(zé)任，像住宅來說，解決人們基本住房問題，而商業(yè)是從經(jīng)濟(jì)角度看這個(gè)問題，政策只能說對住宅影響更大一些，這也說不定是好的事情。 另外經(jīng)濟(jì)形勢，對商用物業(yè)影響最大， 2021 年市場變化，總體普遍的看法是， 2021 年隨著經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，商業(yè)物業(yè)在這個(gè)市場應(yīng)該是創(chuàng)造了良好的外部的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，特別是企業(yè)經(jīng)營狀況的好轉(zhuǎn)，對辦公樓的需求也會(huì)逐漸增加，也會(huì)帶動(dòng)辦公樓市場的發(fā)展。 另外商業(yè)物業(yè)資金問題，這么多年很多開發(fā)商愿意開發(fā)住宅，不愿意開發(fā)商業(yè)，我覺得并不是說商業(yè)匯報(bào)低，可能是商業(yè)物業(yè)，特別是長久使用商業(yè)物業(yè)，它的資金和融資渠道沒有問題。對商業(yè)也是比較好的利好。另外利好是保險(xiǎn)資金的入市，保監(jiān)會(huì)已經(jīng)通過保險(xiǎn)資金進(jìn)入商業(yè)物業(yè)市場，隨著政策出臺(tái)，大量資金會(huì)進(jìn)來，并且在當(dāng)初的時(shí)候，可能還是以購買的形式來進(jìn)入商業(yè)物業(yè)，而不是以直接開發(fā)的 形式，這樣也給我們好的事情， 不知道大家關(guān)注沒有，最近幾年前，其多開筆上，包括制訂戰(zhàn)略時(shí)將商業(yè)物業(yè)作為一步重要的棋，把收入比例提高到 20%到 30%，我們看到進(jìn)展并不是太理想，原因可能是多方面的，這個(gè)模式也是個(gè)趨勢，萬科也提出加大經(jīng)營物業(yè)的開發(fā)和持有力度，并且是未來發(fā)展的模式包括萬科，應(yīng)該代表發(fā)展方向的去年是不可扭轉(zhuǎn)。從投資潛力來看，我們每年都會(huì)針對全國40 個(gè)城市做研究，基本投資潛力大的，不管是商業(yè)還是寫字樓，特別是寫字樓我們以一線城城市和重點(diǎn)區(qū)域城市這樣的強(qiáng)烈。 一、 2021 年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總體回顧（一 ） 2021 年我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要指標(biāo)１．投資增幅高于整個(gè)地產(chǎn)平均水平 2021 年 110月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 9526億元，同比增長 %，商業(yè)營業(yè)用房完成投資同比增長 %，可見，商業(yè)營業(yè)用房的投資增幅大大高于全國整體地產(chǎn)的投資增幅水平。 從月度變化情況來看， 2021年 210 月，全國商業(yè)營業(yè)用房投資額月度同比增速分別為 %、61%、 %、 %、 %、 %、 37%、 %、 %，如下圖所示。從圖可以看出，商業(yè)營業(yè)用房投資額月度增速呈下降趨勢，并在一定水平上 保持平穩(wěn)。 2．竣工面積增速放緩 2021 年 110 月，全國房屋竣工面積累計(jì)完成 億平方米，同比增長 %，其中商業(yè)營業(yè)用房竣工面積繼續(xù)保持較快增長，增長 %。從各月情況看， 2021 年 4 月開始，全國商業(yè)營業(yè)用房竣工面積月度增速呈下降趨勢，分別為 %、 %、 %、 %、%、 %，增長的速度逐步放緩。 3．部分地區(qū)空置率居高不下 空置率是衡量一個(gè)地區(qū)地產(chǎn)市場供求狀況的重 要指標(biāo)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：全國 40個(gè)重點(diǎn)城市中，重慶市商業(yè)用房空置面積高居榜首。截至 9 月末，商業(yè)營業(yè)用房空置總面積同比增長 ％，面積為 230萬平方米，占整個(gè)商品房空置面積的 44％。其中，空置一年以上的商業(yè)營業(yè)用房面積為 150 萬平方米，同比增長 ％。 由廣東省房協(xié)市場分析課題組所做的《 2021 年前三季度廣東房地產(chǎn)市場分析報(bào)告》顯示，廣東的商業(yè)用房空置全線上升，上升幅度達(dá) 22%，其中滯銷和積壓面積（即一到三年的空置以及大于三年的空置）上升 42%，大大高于其他物業(yè)空置量的增幅。 （二） 2021 年我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的顯著特征 1．投資主體多元化特征 2021 年，隨著國家對土地的出讓，特別是這些年來投資開發(fā)過度的住宅類地產(chǎn)的土地出讓逐漸嚴(yán)格以及住宅項(xiàng)目的過度競爭，造成開發(fā)商向相對競爭較弱的領(lǐng)域 —— 商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。萬達(dá)、金源就是典型的例子。大連萬達(dá)已將商業(yè)地產(chǎn)作為與住宅開發(fā)并重的主攻目標(biāo)，與國際商業(yè)巨頭沃爾瑪結(jié)成了戰(zhàn)略性同盟，并很快吸引國內(nèi)外著名新型商業(yè)企業(yè)的加盟，并計(jì)劃在上海楊浦和北京等 15 個(gè)城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。金源黃總提出：要在退休前，把住宅房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)成商業(yè)房地產(chǎn)公司，努力在全國建 10 個(gè)左 右大型摩爾購物中心。 2．投資結(jié)構(gòu)不平衡特征 投資的自發(fā)性和盲目性，突出表現(xiàn)在網(wǎng)點(diǎn)布局上。商務(wù)部公布的資料顯示，東部沿海地區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額占全國的比重為 36%，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)占全國商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的比重高達(dá) 62%；西部地區(qū)消費(fèi)品零售總額占全國的比重為 17%，零售網(wǎng)點(diǎn)占全國零售網(wǎng)點(diǎn)的比重不足 16%。此外，農(nóng)村、城鄉(xiāng)結(jié)合部和新建居民區(qū)的商業(yè)設(shè)施嚴(yán)重不足，網(wǎng)點(diǎn)市中心區(qū)熱而社區(qū)及邊緣區(qū)冷等現(xiàn)象比較普遍。 在商業(yè)地產(chǎn)的投資業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上，普遍熱衷于追捧底商、大型購物中心和商業(yè)街。尚沒有形成以新型業(yè)態(tài)為主體的現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)體系， 商業(yè)地產(chǎn)的投資業(yè)態(tài)不盡合理。 3．投資規(guī)模擴(kuò)