湖北襄樊房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告(編輯修改稿)
2025-06-13 12:30 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 和開發(fā)的較少，只占項(xiàng)目的一小部分，主要為三房二廳以上的住房，面積三房在130150㎡，及四房155㎡以上的戶型產(chǎn)品。 襄樊房產(chǎn)個(gè)案具體分析詳見（襄樊項(xiàng)目個(gè)案一覽表）。三、“濱江”項(xiàng)目開發(fā)可行性分析項(xiàng)目所在區(qū)域概述本案“濱江”項(xiàng)目位于襄樊市襄城區(qū)即漢江的南岸邊，西邊即是老龍堤（江濱）公園與長(zhǎng)虹大橋。，，2000年全區(qū)城區(qū)人均可支配收入5530元。以襄陽(yáng)古城為中心城區(qū)的襄城，有山有水有森林，區(qū)域環(huán)境優(yōu)美是個(gè)理想的居住地方，正所謂的“襄陽(yáng)好風(fēng)日，留醉與山翁”。同時(shí)，城區(qū)內(nèi)有著豐富的旅游資源和景點(diǎn)。市重點(diǎn)中學(xué)、醫(yī)院和政府行政主要部門及辦事機(jī)構(gòu)均在襄城內(nèi)，襄城是襄樊市的政治、文化、教育及旅游的中心。項(xiàng)目（地塊）S WO分析項(xiàng)目位于襄城江濱大道上，北面與漢江僅一堤之隔，南面為復(fù)聰路并與政府居住區(qū)僅一墻之隔，西面是98年開發(fā)的檀江花園，東面緊鄰老龍堤（江濱）公園和長(zhǎng)虹大橋。地塊呈長(zhǎng)條形依江勢(shì)而走，但項(xiàng)目地勢(shì)海拔低，漢江大堤高于項(xiàng)目地塊落差十余米，一組高壓電從地塊的南面由西向東貫通而過(guò)，給本案的開發(fā)造成較大的操作難點(diǎn)。1）S——項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（1）項(xiàng)目位于江濱大道邊，隔著防洪堤即是江面寬闊的漢江水，空氣清新，視野開闊，隨著江濱大道建設(shè)的美化與完善，本案地塊極具升值潛力。（2）本案與江濱（老龍堤）公園毗鄰，近4000平米優(yōu)美的江濱公園可有效彌補(bǔ)本地塊地面綠化的不足，并可提升項(xiàng)目的形象，增加營(yíng)銷賣點(diǎn)。（3）項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利，是襄城主要的開發(fā)區(qū)域，可作為襄城的標(biāo)志性建筑工程形象樹立。（4）隨著江濱改造和夜景工程的進(jìn)一步推進(jìn)，本案地塊將成為襄城最有競(jìng)爭(zhēng)力的地塊。2）W——項(xiàng)目劣勢(shì)分析（1）本案南面地塊上一組高壓電線貫通而過(guò)，以及電線桿的存在，破壞了地塊的完整性，限制影響項(xiàng)目的規(guī)劃，在一定程度上降低地塊的使用價(jià)值。若不能移走，除了給本案的規(guī)劃帶來(lái)難度外，還影響項(xiàng)目的美觀和增加銷售難度，最終影響并降低項(xiàng)目的綜合效益。（2）本案客戶資源有限。漢江大橋過(guò)橋收費(fèi)的問(wèn)題，對(duì)于經(jīng)濟(jì)收入較低的襄樊市而言，它將是樊城客戶越江購(gòu)房不可逾越的心理障礙，從而制約了樊城客戶到本案的購(gòu)買。（3）項(xiàng)目地塊所處地勢(shì)較低，漢江大道及防洪堤的本路段尚未修建完善，在一定程度上將會(huì)增加本案的造價(jià)和營(yíng)銷的費(fèi)用。3）O——項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（1）襄城區(qū)因?qū)?guó)家歷史文化古襄陽(yáng)名城的保護(hù)需要，在古城區(qū)內(nèi)原則不在征地開發(fā)新的建設(shè)項(xiàng)目，而將襄城的發(fā)展重點(diǎn)向西邊轉(zhuǎn)移，為本項(xiàng)目的開發(fā)形成良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，作為未來(lái)襄城的中心，本區(qū)域發(fā)展及增值潛力看好。（2）襄樊市政府等行政事業(yè)單位將遷移至與本項(xiàng)目同向的政法巷與虎頭山路之間，將有效提升區(qū)域的價(jià)值屬性和投資的信心程度，并起到聚集人氣的作用。 （3）房地產(chǎn)市場(chǎng)體系發(fā)展的初期階段，市場(chǎng)上品牌、產(chǎn)品、營(yíng)銷、規(guī)劃、包裝及服務(wù)等的理念和專業(yè)表現(xiàn)上還較為落后，市場(chǎng)可挖掘潛力大，并具較強(qiáng)的可塑空間。 （4）目前襄城區(qū)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目絕大部分屬于低檔住宅項(xiàng)目，中高檔住宅市場(chǎng)存在一定的市場(chǎng)空間。4）T——項(xiàng)目隱憂分析（1）高壓電線是本案地塊較難克服的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，亦是本地塊投資開發(fā)的關(guān)鍵因素。（2）在一定的地價(jià)成本限制情況下，本地塊的目標(biāo)客戶只能面向社會(huì)中高階層，開發(fā)高端產(chǎn)品，而市場(chǎng)能否支撐本案的產(chǎn)品及項(xiàng)目體量，亦是本案投資開發(fā)考量的重要因素之一。 （3）過(guò)橋收費(fèi)將嚴(yán)重影響并阻礙樊城客戶的跨江購(gòu)房，而僅靠襄城能否有足夠的市場(chǎng)，是一個(gè)值得研究的課題。（4）項(xiàng)目地塊控制指標(biāo)的變更調(diào)整亦將存在難點(diǎn)：容積率〈=，要達(dá)到本案預(yù)期的容積率存在較大的困難；高度〈=8層，與本案要求達(dá)到15層以上亦存在較大差距。市場(chǎng)主要障礙和機(jī)會(huì)分析從襄樊全市整體分析該市場(chǎng)，作為外來(lái)軍團(tuán)進(jìn)入襄樊房產(chǎn)市場(chǎng)將面臨主要的阻礙因素如下：1）跨省運(yùn)作進(jìn)行新市場(chǎng)培育的操作難度與營(yíng)運(yùn)成本襄樊市于我們而言，地緣文化、民俗風(fēng)情、市場(chǎng)乃至人際各方
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