湖北襄樊房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告(文件)
【正文】 是以城市發(fā)展規(guī)劃為先導(dǎo)的。2）仍低于全國(guó)人均居住面積的襄樊房地產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)還有較大的發(fā)展空間㎡，㎡的居住水平。但市區(qū)人口是個(gè)變數(shù)，到2010年，市區(qū)人口將凈增30萬人，為滿足新增人口的住房需求，按每人建筑面積24平方米，居住面積12平方米計(jì)算，需新建住宅720萬平方米，平均每年增加72萬平方米。在政府實(shí)現(xiàn)“人人享有適當(dāng)住房”實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的國(guó)家安居工程時(shí)，所采取的各種政策及措施，都將大力推動(dòng)住宅與房地產(chǎn)業(yè)向前發(fā)展。2）投資風(fēng)險(xiǎn)分析（1）容積率和建筑高度突破的難度，按上述定位的需要，建筑高度100米左右，8層建筑高度的要求相差甚遠(yuǎn)，能否得到政府的支持，提高地塊的容積率和建筑限高，則是本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)最大之所在。（4）項(xiàng)目開發(fā)周期所產(chǎn)生的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變化及資金投入的周期性風(fēng)險(xiǎn)，亦是本項(xiàng)目的考量關(guān)鍵。85200≒120元／㎡小高層的建安成本：650元／㎡預(yù)期銷售均價(jià)：1650元／㎡營(yíng)銷、管理費(fèi)用：165015％=250元／㎡總成本：120＋650＋40＋250＝1060元／㎡預(yù)期利潤(rùn)空間：1650－1060＝590元.㎡85200=【3】高層住宅（16～30層），以30層計(jì)算。在投資之前，必須充分考慮到因市場(chǎng)因素的變化而將可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，以及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的抗擊能力。2）若以企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的戰(zhàn)略角度出發(fā)，將此次襄樊“濱江”地塊的投資開發(fā)，視作企業(yè)拓展中部市場(chǎng)，以襄樊為主要發(fā)展基地，目前則是較好的機(jī)會(huì)。并且，現(xiàn)代企業(yè)利潤(rùn)的最大，并非生產(chǎn)產(chǎn)品所帶來的，而是由企業(yè)文化、企業(yè)商譽(yù)、企業(yè)或產(chǎn)品品牌等附加價(jià)值所產(chǎn)生的利潤(rùn)增值，構(gòu)成企業(yè)資產(chǎn)的增值和市場(chǎng)的擴(kuò)張。170400≒60元／㎡小高層的建安成本：1000元／㎡預(yù)期銷售均價(jià)：1800元／㎡營(yíng)銷、管理費(fèi)用：180015％≒270元／㎡總成本：60＋1000＋40＋270＝1370元／㎡預(yù)期利潤(rùn)空間：1800－1370＝430元.㎡170400= 結(jié)論與建議襄樊的房地業(yè)猶如汪洋大海一般，在平緩如鏡的表面下，卻是急流暗涌，危機(jī)四伏。【2】 小高層住宅（9～15層），這里按最高15層計(jì)算。（3）市場(chǎng)容量及動(dòng)態(tài)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目模擬開發(fā)及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估本地塊的產(chǎn)品開發(fā)設(shè)定是以地塊規(guī)劃條件和區(qū)域發(fā)展總體規(guī)劃目標(biāo)相結(jié)合為基礎(chǔ)，在市場(chǎng)調(diào)研分析的平臺(tái)上，提出開發(fā)建議。同時(shí)，根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的周期理論分析、判斷，以襄樊市剛處于市場(chǎng)體系形成發(fā)展初期階段，未來的3—5年內(nèi)為房地產(chǎn)開發(fā)的黃金時(shí)間。按提高居住水平來預(yù)測(cè)，到2010年，居民人均居住面積提高到12平方米，即建筑面積24平方米。隨著中部地區(qū)“中心城市”地位的逐漸確立，以及“許昌——樊城”、“漢口——十堰”和“襄樊——荊州”三條高速公路襄樊段建設(shè)完工及投入使用，將對(duì)襄樊產(chǎn)生較大的影響，極大提升襄樊“中心城市”的聚集力。因此造成了在襄城居住成本較高的現(xiàn)象。2）面臨區(qū)域消費(fèi)潛力巨大，但有效需求不足及低端產(chǎn)品為主體的市場(chǎng)尷尬襄樊市目前城市住房基本是20世紀(jì)70、80年代的建筑，外觀陳舊、面積狹窄，配套設(shè)施缺乏，包括目前所開發(fā)的商品房住宅，亦以多層磚混（美其名曰：非地震區(qū)無須框架，實(shí)為消費(fèi)能力及意識(shí)之差別）建筑為主。（2）在一定的地價(jià)成本限制情況下，本地塊的目標(biāo)客戶只能面向社會(huì)中高階層，開發(fā)高端產(chǎn)品，而市場(chǎng)能否支撐本案的產(chǎn)品及項(xiàng)目體量，亦是本案投資開發(fā)考量的重要因素之一。（2）襄樊市政府等行政事業(yè)單位將遷移至與本項(xiàng)目同向的政法巷與虎頭山路之間，將有效提升區(qū)域的價(jià)值屬性和投資的信心程度，并起到聚集人氣的作用。（2）本案客戶資源有限。（3）項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利，是襄城主要的開發(fā)區(qū)域，可作為襄城的標(biāo)志性建筑工程形象樹立。項(xiàng)目（地塊）S WO分析項(xiàng)目位于襄城江濱大道上，北面與漢江僅一堤之隔，南面為復(fù)聰路并與政府居住區(qū)僅一墻之隔，西面是98年開發(fā)的檀江花園，東面緊鄰老龍堤（江濱）公園和長(zhǎng)虹大橋。，2000年全區(qū)城區(qū)
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