【正文】 不大，主要以商務(wù)消費(fèi)為主，人均消費(fèi)在150元以內(nèi)。本案住宅和商鋪的走勢(shì)應(yīng)息息相關(guān)，中華路—董家渡地區(qū)目前新建小區(qū)的商鋪?zhàn)饨鹪?元/M2/天，預(yù)計(jì)到整個(gè)聚居區(qū)建設(shè)完畢，新型商業(yè)租金將提高至8元/M2/天，即240元/M2/月。商業(yè)總體布局。定位于專業(yè)店、專賣店及連鎖品牌，同時(shí)增加文化娛樂休閑功能，開設(shè)夜總會(huì)等娛樂設(shè)施。利用老城廂特有的歷史底蘊(yùn)，集聚黃浦及上海的特色和老字號(hào)品牌企業(yè)，以“特”聚集人氣，形成老西門商業(yè)文化獨(dú)“特”的魅力。進(jìn)而達(dá)到“文興市旺”的目的，增加老西門商業(yè)文化氣息。在社區(qū)商業(yè)設(shè)置中，居住區(qū)商業(yè)中心的重點(diǎn)在于進(jìn)一步突出了對(duì)居民需求的滿足，商業(yè)呈多樣性以及集聚性的特征；一般以一至兩家大中型超市為核心，配以多個(gè)特色商店、個(gè)性化商店以及中型餐飲、休閑場(chǎng)所，成為居住區(qū)消費(fèi)中心。在建的商業(yè)用房區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址建設(shè)單位預(yù)計(jì)供應(yīng)量（平方米）2002200320042005小計(jì)復(fù)興東路以北西門廣場(chǎng)一期西藏南路復(fù)興東路眾鑫資產(chǎn)公司6000　　　　東淮海公寓人民路777號(hào)建工錦龍房產(chǎn)公司　6000　　　太陽都市花園二期河南南路復(fù)興東路新錦發(fā)房地產(chǎn)公司　1688　　　名人濱江苑中華路16號(hào)新外灘企業(yè)發(fā)展公司　　8500　　鄂爾多斯廣場(chǎng)福佑路333號(hào)上海博利置業(yè)有限公司　15000　　　小計(jì)　　　6000226888500　37188復(fù)興東路、斜土東路之間開元坊二期西藏南路900號(hào)東亞房地產(chǎn)股份公司　　3000　　華實(shí)公寓大林路303號(hào)滬南房地產(chǎn)公司8078　　　　南花苑二期光啟南路黃家撅路浩城置業(yè)有限公司　5556　　　雅廬苑陸家浜路1235號(hào)華湄房地產(chǎn)公司　1100　　　綠地名人坊中華路419號(hào)綠地集團(tuán)　2500　　　錦凱華苑西藏南路斜土東路錦凱房地產(chǎn)公司　　10000　　桑樹苑陸家浜路521號(hào)臨江房地產(chǎn)公司　　16463　　中?；ㄔ芬黄陉懠忆郝泛３甭分懈７康禺a(chǎn)公司　20942　　　外灘海琪苑中山南路白渡路上海國際投資公司　　　2514　陽光翠竹苑陸家浜路523號(hào)上海臨江房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司　　　　　獨(dú)立時(shí)代陸家浜路海潮路上海賽元房地產(chǎn)有限公司　　5000　　安基大廈西藏南路760號(hào)上海安基置業(yè)有限公司　5000　　　小計(jì)　　　80783509834463251480153斜土路、國貨路以南蓬萊綠苑瞿溪路、保屯路同鑫房地產(chǎn)公司　　1700　　弘輝名苑西藏南路1501號(hào)弘輝房地產(chǎn)公司　　　10000　耀?；ㄔ肺鞑啬下?739號(hào)耀海房地產(chǎn)公司　　　6400　小計(jì)　　　0017001640018100總計(jì)　　　14078577864466318914135441未來區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)完工量從以上圖表來看，未來幾年區(qū)域商業(yè)用房供應(yīng)量依然較大，分布范圍廣，可謂遍地開花。根據(jù)預(yù)測(cè)，未來規(guī)劃的商業(yè)項(xiàng)目，僅老西門、董家渡兩個(gè)現(xiàn)代聚集區(qū)就超過10萬平方米，加上在建的13萬平方米商業(yè)，區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量將達(dá)到23萬平方米以上。屆時(shí)，區(qū)域的消費(fèi)層次將會(huì)隨之提升。未來價(jià)格走勢(shì)預(yù)估由于未來區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房上市量會(huì)保持在一個(gè)較高水平，而需求在短期內(nèi)增加較為緩慢。主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的基本情況圣力數(shù)碼廣場(chǎng)/ 地址： 西藏南路518號(hào)（復(fù)興東路口）/ 規(guī)模： 總建面2萬平方米（5F）/ 定位： 中高檔商場(chǎng)/ 經(jīng)營類別： 品牌電腦和手機(jī)通訊類產(chǎn)品/ 經(jīng)營方式： 統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營/ 輻射范圍： 全市/ 消費(fèi)群體構(gòu)成： 個(gè)人用戶/公司用戶/ 租金水平： 1F 15元/㎡/天2F 13元/㎡/天3F 10元/㎡/天/ 主要商戶： 蘋果的完全體驗(yàn)中心，IBM、Dell的筆記本體驗(yàn)店，HP、宏基、聯(lián)想、方正、清華同方、TCL等/ 運(yùn)營商： 圣力數(shù)碼市場(chǎng)經(jīng)營管理有限公司/ 物業(yè)管理： （同上）/ 租售策略： 投資商整體買斷，交由運(yùn)營商運(yùn)作管理/ 正式營業(yè)： 2004年3月/ 經(jīng)營規(guī)劃：由圣力國際投資2億多元獨(dú)家買斷位于老西門的國際廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)來做電子市場(chǎng)，初定于明年3月份開業(yè)，項(xiàng)目定位為滬上首家高檔數(shù)碼賣場(chǎng)。 圣力國際廣場(chǎng)的招商如此成功，原因如下：一是淮海路上清華數(shù)碼廣場(chǎng)和百腦匯數(shù)碼廣場(chǎng)兩家電子市場(chǎng)的撤出，其中大部分的經(jīng)銷商愿意搬到距離原來幾百米之遙而且租金相對(duì)便宜的圣力數(shù)碼廣場(chǎng)；其二在淮海路的周圍，距離圣力數(shù)碼廣場(chǎng)不過300、400米的地方高檔寫字樓里上萬家中外企業(yè)與三十萬白領(lǐng)，這都是項(xiàng)目潛在的商務(wù)客源加上老西門周邊社區(qū)內(nèi)眾多高層次的電腦家庭用戶，客戶來源豐富；而原因之三，則是圣力數(shù)碼“無孔不入”的宣傳攻勢(shì)。天使之城該項(xiàng)目為東淮海公寓的裙房，沿街處設(shè)置成開敞式廣場(chǎng)，建筑立面獨(dú)特，再加上位于古城公園對(duì)面，景觀優(yōu)美。沃爾瑪購物廣場(chǎng)（暫定）1988年3月1日，第一家沃爾瑪購物廣場(chǎng)在美國密蘇里州的華盛頓開業(yè)。老西門屬于上海市中心黃浦區(qū)，是區(qū)級(jí)商業(yè)中心，沃爾瑪?shù)倪M(jìn)入將有利于提高該地區(qū)商業(yè)的規(guī)模和檔次。首先我們將區(qū)域消費(fèi)者分為四類：第一為周邊高檔居住區(qū)居民、第二為外輻區(qū)域客源、第三為周邊商務(wù)性客戶群、第四為外來旅游者。 家庭年收入在20萬元以上消費(fèi)力 180。 外輻區(qū)域客源收入狀況 180。 受過高等教育，心理特征趨向成熟，不盲目追求時(shí)尚潮流，具有獨(dú)特品位，消費(fèi)領(lǐng)域以個(gè)人修養(yǎng)、家庭和生活方面為主，具有一定品牌忠誠度。 普遍高于一般客戶消費(fèi)心理 180。 境外和國內(nèi)的大中型城市的旅游者，消費(fèi)能力較強(qiáng)消費(fèi)心理 180?！凹偃障M(fèi)”以其十分顯著的特征在每一個(gè)長(zhǎng)假日，甚至雙休日表現(xiàn)出來，是一種值得十分重視的現(xiàn)象。一些經(jīng)濟(jì)界人士也對(duì)它拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)寄托了厚望。社會(huì)因素假日平衡效應(yīng)快速的工作節(jié)奏和緊張的人際關(guān)系使人們更加注重在業(yè)余時(shí)間放松自己，尋找一些有趣的形式來娛樂自己，使自己的生理系統(tǒng)和精神狀態(tài)得到一定的調(diào)整，在假期結(jié)束后能以良好的身心狀態(tài)進(jìn)入新的工作周期。商業(yè)促銷商業(yè)、旅游以及娛樂等行業(yè)的企業(yè)，在假日中舉辦的宣傳促銷活動(dòng)，成為激發(fā)城市居民假日消費(fèi)行為的誘因。“假日消費(fèi)”的基本特征不同行業(yè)的假日消費(fèi)增量存在差異根據(jù)全國市場(chǎng)消費(fèi)網(wǎng)絡(luò)的調(diào)查，目前人們?cè)诩偃罩兄饕x擇的消費(fèi)行為是旅游和文化娛樂，在假日中選擇購買商品或大件耐用品的比例排序比較偏后：排序12345消費(fèi)類型旅游購物餐飲文化娛樂其他比例40%%%%%（資料來源：上海市商業(yè)信息中心）不同假期的消費(fèi)重點(diǎn)有一定的差別短假期中就地消費(fèi)的比重較大，長(zhǎng)假期里異地消費(fèi)的比重增大。商業(yè)定位“假日消費(fèi)”主要會(huì)對(duì)大眾化的商業(yè)場(chǎng)所產(chǎn)生較大的影響，本項(xiàng)目的總體市場(chǎng)定位為中高檔的社區(qū)商業(yè)，就目前上海的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看，中高檔的商業(yè)消費(fèi)總體比較穩(wěn)定，受“假日消費(fèi)”的影響較小。綜上所述，從目前的市場(chǎng)狀況分析，本案受“假日消費(fèi)”的影響較小，消費(fèi)浮動(dòng)不大，總體經(jīng)營比較平穩(wěn)。食品、服裝等生活必需品占消費(fèi)的比重逐年降低，而教育和保健的比重上升，代表居民消費(fèi)水平的休閑類支出逐年上升。非實(shí)物性消費(fèi)比重增加上海居民人均保險(xiǎn)、教育、通訊費(fèi)用的支出增長(zhǎng)近年來都保持在20%以上，而上海消費(fèi)者預(yù)期消費(fèi)投向主要集中在購置房屋和裝修、境內(nèi)外旅游、自身教育及其他投資，隨著服務(wù)消費(fèi)、知識(shí)消費(fèi)及非消費(fèi)性支出的快速發(fā)展，實(shí)物消費(fèi)的比重將繼續(xù)下降。私人購車市場(chǎng)開始啟動(dòng)今年第一季度，上海全市汽車銷售額比去年同期增長(zhǎng)近1 倍，其中私人購車明顯高于往年同期水平。目前，網(wǎng)上購物、網(wǎng)上交易、網(wǎng)上服務(wù)、網(wǎng)上咨詢等網(wǎng)絡(luò)服務(wù)項(xiàng)目，在上海如雨后春筍層出不窮，規(guī)模也越來越大。在以需求為本的服務(wù)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，以產(chǎn)品為依托，為顧客提供特定的服務(wù)，免卻了消費(fèi)者事必躬親之煩，讓消費(fèi)者享受更多的自在悠游，理發(fā)、修剪草坪、維修計(jì)算機(jī)都是服務(wù)的范例，但產(chǎn)品與服務(wù)捆綁銷售，產(chǎn)品之間的差別被忽略了。目前，這種將購物與“體驗(yàn)”融合起來的最新商業(yè)業(yè)態(tài)，已橫掃了世界商業(yè)最繁榮的城市如紐約、東京和拉斯維加斯。體驗(yàn)式消費(fèi)成新的消費(fèi)需求所謂互動(dòng)體驗(yàn)式消費(fèi)，表現(xiàn)的就是娛樂零售化或零售娛樂化的特質(zhì)。以上數(shù)據(jù)表明，上海的汽車市場(chǎng)即將正式啟動(dòng)，汽車消費(fèi)將成為繼住房消費(fèi)后的又一個(gè)消費(fèi)重點(diǎn)。中高收入家庭消費(fèi)預(yù)期看漲的比重最高，另外年齡與消費(fèi)期望的關(guān)系也很密切，基本上呈現(xiàn)未來消費(fèi)期望隨戶主年齡上升而下降之勢(shì)。住房消費(fèi)支出占首位據(jù)相關(guān)市場(chǎng)調(diào)查分析，未來一到兩年，上海市民消費(fèi)走向穩(wěn)健，在日常消費(fèi)得到基本保障的前提下，上海市民首先考慮的是改善居住條件、提高文化素質(zhì)，保持長(zhǎng)久穩(wěn)定，而三者當(dāng)中改善居住條件位居榜首?；乇苄庞孟M(fèi)近幾年由于醫(yī)療、住房、教育等方面的改革導(dǎo)致居民預(yù)期收入的不確定性，在一定程度上制約了消費(fèi)需求，限制了信用消費(fèi)的發(fā)展，致使信用消費(fèi)在消費(fèi)總量中比重尚不到1％，與發(fā)達(dá)國家20％的比例存在很大差異。就本項(xiàng)目來講，在經(jīng)營業(yè)態(tài)方面，一定比例是滿足社區(qū)居民日常生活的商業(yè)配套，“假日經(jīng)濟(jì)”對(duì)其影響不大?！凹偃障M(fèi)”對(duì)本案的影響區(qū)位角度根據(jù)以上分析，“假日經(jīng)濟(jì)”主要會(huì)對(duì)市級(jí)商業(yè)中心、旅游景點(diǎn)等區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生影響。消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變文化活動(dòng)、體育健身、教育培訓(xùn)等假日休閑活動(dòng)得興起必然會(huì)產(chǎn)生相關(guān)的消費(fèi)行為，形成大量的市場(chǎng)交易活動(dòng)，它們使我國的商品銷售市場(chǎng)、旅游市場(chǎng)、餐飲市場(chǎng)、文化娛樂市場(chǎng)空前活躍起來，就是一些非經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，如體育、衛(wèi)生、教育等事業(yè)也興旺起來。在假期中，人們會(huì)比平時(shí)有更多的消費(fèi)需求，發(fā)生更多的消費(fèi)行為。假日消費(fèi)興起的主要原因經(jīng)濟(jì)因素一般認(rèn)為，當(dāng)一個(gè)地區(qū)的人均GDP達(dá)到1000美元之后，假日消費(fèi)會(huì)明顯增加。“假日消費(fèi)”在國外已經(jīng)是一種普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，節(jié)假日的商品消費(fèi)為平時(shí)消費(fèi)的三至五倍是一個(gè)正?，F(xiàn)象。只有采用先進(jìn)的商業(yè)形態(tài)和完善的商業(yè)業(yè)態(tài)組合，塑造具有海派商業(yè)特色的現(xiàn)代社區(qū)消費(fèi)環(huán)境，滿足社區(qū)居民日常生活需求，注重提供包括文化娛樂、休閑服務(wù)等多樣化、個(gè)性化的綜合性消費(fèi)，才能逐步形成既規(guī)范又有特色的社區(qū)商業(yè)格局。 外來旅游人口收入狀況 180。 商務(wù)性客戶收入狀況 180。 有固定收入且水平較高，因而消費(fèi)力較強(qiáng)。 個(gè)人收入影響消費(fèi)觀念，本區(qū)域內(nèi)的高收入或富裕階層對(duì)品牌的關(guān)注、高檔購買心理只能在頂尖商場(chǎng)內(nèi)滿足，吸引這部分的消費(fèi)對(duì)本項(xiàng)目的支持最大。 周邊高檔居住區(qū)居民年齡特征 180。此次沃爾瑪落戶老西門，更是得到了市政府的鼎立支持，它的開業(yè)，必將帶來大量消費(fèi)群體，促進(jìn)整個(gè)商圈的共同繁榮。這種全新的零售業(yè)態(tài)一經(jīng)推出就受到了歡迎，1996年，超級(jí)零售航母沃爾瑪進(jìn)入了中國。項(xiàng)目在定位上傳承婚慶服務(wù)，但拔高整體檔次，形成錯(cuò)位經(jīng)營，發(fā)展店中店格局，以中檔品牌為主，引進(jìn)世界級(jí)品牌，形成獨(dú)樹一幟的婚慶主題廣場(chǎng)。規(guī)?；?、品牌化、加上準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和適度的推廣都是圣力數(shù)碼廣場(chǎng)前期成功運(yùn)作的法寶，值得本項(xiàng)目借鑒。天使之城/ 地址： 人民路777號(hào)（古城公園旁）/ 規(guī)模： 總建面6000平方米（3F）/ 定位： 中檔一站式主題消費(fèi)商場(chǎng)/ 經(jīng)營類別： 婚慶用品/ 經(jīng)營方式： 統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營/ 輻射范圍： 全市/ 消費(fèi)群體構(gòu)成： 對(duì)婚慶用品有消費(fèi)需求者/ 租金水平： 待定/ 主要商戶： 待定/ 運(yùn)營商： 天意婚慶市場(chǎng)經(jīng)營管理有限公司/ 物業(yè)管理： （同上）/ 租售策略： 投資商整體買斷，交由運(yùn)營商運(yùn)作管理/ 正式營業(yè)： 待定（招商尚未開始）/ 經(jīng)營特色： 規(guī)劃建成一個(gè)綜合婚慶主題廣場(chǎng)，提供一站式婚慶服務(wù)，匯集婚紗禮服、婚紗攝影、婚戒首飾、婚慶禮品等國內(nèi)外眾多著名品牌。第三部分 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的設(shè)定市場(chǎng)研究的目的就是精細(xì)把握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的動(dòng)向與策略，從而實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的差異化開發(fā)經(jīng)營，而目前區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)正處于建設(shè)發(fā)展過程中，類似本項(xiàng)目的新型商業(yè)規(guī)劃都在探討過程中，直接競(jìng)爭(zhēng)力尚未形成。未來中山南路以東、董家渡以南地區(qū)，將定位為以商業(yè)、辦公、文娛、展示等為內(nèi)容的規(guī)?；呒?jí)辦公區(qū)域。未來幾年，區(qū)域內(nèi)住宅將大幅提高檔次，規(guī)劃中兩大現(xiàn)代聚居區(qū)老西門、董家渡將提供總面積超過100萬平方米的高檔住宅社區(qū)，預(yù)計(jì)建