【正文】 始作橫位盤整，但波動不大。年內(nèi)還出臺了相關(guān)的規(guī)章制度，如《上海市城鎮(zhèn)從事自由職業(yè)人員和個體經(jīng)濟組織業(yè)主及其從業(yè)人員基本醫(yī)療保險暫行辦法》，《引進人才實行〈上海市居住證〉制度暫行規(guī)定》等，修改了《上海市企業(yè)職工最低工資規(guī)定》，完善了針對低收入者的“廉租房”方案等，這些制度的推出，促進了社會的穩(wěn)定，使人民安居樂業(yè)，滿足了最基本的生活需求，同時也擴大了居民消費支出的比例。因此，政府實施土地供應(yīng)機制的改革，并適時推出了“一城九鎮(zhèn)”發(fā)展規(guī)劃以及重大工程的配套房建設(shè)等，使上海的房地產(chǎn)市場朝著更加穩(wěn)健的方向發(fā)展。2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資估計超過800億元。企業(yè)要獲得生存，必須加大技術(shù)研發(fā)力度，促進融資手段的多樣化，提高產(chǎn)品質(zhì)量和創(chuàng)新能力。多種經(jīng)濟成分的互相補充，互相依存，充分活躍了市場，優(yōu)化了社會資源的配置，加快了發(fā)展的步伐。98年以來的上海外商直接投資合同金額除99年略低外,基本保持著較穩(wěn)定的增長，共計合同項目3012項。健康的國民經(jīng)濟為房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)的規(guī)模發(fā)展提供了良好的運行環(huán)境。其中全年第一產(chǎn)業(yè)比上年增長3％；％；第三產(chǎn)業(yè)增長10％。政府的大力倡導(dǎo)與支持，國內(nèi)外各方面專業(yè)人才的不斷匯聚，吸引了大量的海內(nèi)外資金的投入，使城市的投資環(huán)境日益改善，消費市場的巨大潛力得以不斷地被挖掘，這進一步促進了國民經(jīng)濟的發(fā)展，切實地提高了廣大民眾的生活水平，保證了社會生活的繁榮與穩(wěn)定。據(jù)預(yù)測2003年中國GDP增長將超過百分之八點二的增長，2004年中國經(jīng)濟繼續(xù)向好，經(jīng)濟增長率將達(dá)到百分之八點四。黨的十六大又產(chǎn)生了新一屆領(lǐng)導(dǎo)人，順利完成了新老交替，繪就了全面建設(shè)小康社會的宏偉藍(lán)圖，為中國經(jīng)濟的高速發(fā)展提供了強有力的保證。入世以后，中國加速了開放的步伐。中國宏觀經(jīng)濟的良性發(fā)展，體現(xiàn)了政府立足長遠(yuǎn)、高起點、高規(guī)劃的戰(zhàn)略，為今后幾年、幾十年的可持續(xù)發(fā)展確立了廣闊的空間。本項目地處上海這個得天獨厚的發(fā)展環(huán)境，我們有必要對上海的經(jīng)濟發(fā)展程度、市場消費能力、商業(yè)與房地產(chǎn)發(fā)展等影響本項目未來運作的關(guān)鍵方面作一個全面、系統(tǒng)的研究。各大產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢均呈上升趨勢，上海的城市綜合服務(wù)功能將不斷提升。外商投資2001年底中國加入世貿(mào)組織、2003年6月簽署了《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》（CEPA），2008年中國北京將舉辦第25屆奧運會，2010年世博會將在上海開幕，大大加強了中國和世界的對外貿(mào)易機遇。外商直接投資帶來的不僅有資本，還有大量的外方工作人員，而這些長期駐滬的外方人員將會增強上海高端市場的消費力，成為未來上海房地產(chǎn)市場的潛在消費者。商業(yè)市場就是一個典型的例子。只有增強了市場競爭力，才能占領(lǐng)市場、引導(dǎo)消費，從而促進經(jīng)濟的良性循環(huán)。截至10月底的統(tǒng)計數(shù)字，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資已接近770億元，%。社會保障體系作為國家福利制度的社會保障體系正在逐步建立。居民生活水平與消費結(jié)構(gòu)收入水平目前上海市的就業(yè)情況良好，收入水平穩(wěn)定。經(jīng)過一年的醞釀，自2002年起，上海居民消費價格指數(shù)的第二輪升勢再次上演，表明了上海經(jīng)濟已經(jīng)受考驗，面臨新的飛躍。基本生活費用占居民收入的比例從七八十年代的40%降至目前的25%，而用于提高生活質(zhì)量的文化娛樂費用比例則在近十年中增加了一倍。資料來源：上海統(tǒng)計局投資結(jié)構(gòu)居民儲蓄存款持續(xù)增加。人口的增長、分布與結(jié)構(gòu)人口數(shù)量2002年底，上海常住人口為1625萬人，其中戶籍人口1334萬人，外來人口291萬人?！暗统錾?、低死亡、低增長”的現(xiàn)代人口再生產(chǎn)類型,已開始在上海等發(fā)展較快的地區(qū)出現(xiàn)，標(biāo)志著在人口增長速率上，這類地區(qū)已與世界接軌。十三年來上海人口變動情況年份總和生育率（%）自然增長率（%）常住人口戶籍人口80年代　90年代200020012002數(shù)據(jù)來源：上海市人口計劃生育統(tǒng)計報表人口分布在過去的10年里，上海在改善人口分布方面做了不少工作，但與國際水準(zhǔn)的現(xiàn)代化大都市相比，仍有較大差距，不容樂觀。上海市人口分布統(tǒng)計(單位:萬人/公里)黃浦區(qū) 盧灣區(qū) 徐匯區(qū) 長寧區(qū) 靜安區(qū) 普陀區(qū) 閘北區(qū) 虹口區(qū) 楊浦區(qū) 閔行區(qū) 寶山區(qū) 嘉定區(qū) 浦東新區(qū) 金山區(qū) 松江區(qū) 青浦區(qū) 南匯縣 奉賢縣 崇明縣 而政府已意識到平衡發(fā)展城市經(jīng)濟的重要性。文化教育近10年來，上海人口文化素質(zhì)整體提高，主要得益于教育事業(yè)的發(fā)展。而從后備力量來看，持續(xù)多年的高校擴招，使上海的高考升學(xué)率保持在80%以上。根據(jù)第五次人口普查。大量興建衛(wèi)星城鎮(zhèn)，以松江新城以及朱家角、安亭、高橋等為中心發(fā)展“一城九鎮(zhèn)”計劃，同時改善生活環(huán)境，吸引人們的經(jīng)濟活動、居住活動、娛樂、休閑甚至購物向郊區(qū)城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移和擴散，為城市的持續(xù)發(fā)展提供廣闊空間。全面建成盧浦大橋、外環(huán)線越江隧道、復(fù)興東路隧道、大連路隧道。在高起點基礎(chǔ)上，結(jié)合市區(qū)服務(wù)業(yè)布局調(diào)整、大型公共綠地和休閑娛樂設(shè)施建設(shè)以及社區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展等，建設(shè)一批地區(qū)級和社區(qū)級公共活動中心。 商業(yè)發(fā)展計劃根據(jù)十五計劃，至2005年上海商業(yè)ＧＤＰ增加值將達(dá)到750億元人民幣，年均增長10%；社會消費品零售總額2500億元人民幣，年均增長8%；連鎖商業(yè)銷售額達(dá)到1000億元人民幣,未來發(fā)展空間廣闊。（如淮海路、南京路）區(qū)域商業(yè)中心以服務(wù)本區(qū)域的居民消費為主；同時結(jié)合自身特色，發(fā)展一定的集聚輻射功能的特色商業(yè)為輔。本項目將創(chuàng)設(shè)集贏利性、品牌性、概念性、高品位為一體的新型消費理念的社區(qū)商業(yè)。（開埠前）工業(yè)經(jīng)濟：在生產(chǎn)行為上是以商品制造為主；消費行為則強調(diào)功能性與效率。作為中國經(jīng)濟先驅(qū)的上海，在商業(yè)運營上也將與世界同步，消費理念的革命性更新將使商業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性變化，傳統(tǒng)經(jīng)濟所注重產(chǎn)品的功能強大、外型美觀、價格優(yōu)勢將進化為現(xiàn)代經(jīng)濟關(guān)注的從生活與情境出發(fā)，塑造感官體驗及思維認(rèn)同，吸引消費者的注意力，改變消費行為，并為產(chǎn)品找到新的生存價值與空間。％，增長趨勢良好。目前劃分的零售商業(yè)業(yè)態(tài)主要是九大類別：超市、便利店、大型綜合超市、倉儲商店、專業(yè)店、大型專業(yè)店、專賣店、百貨店和大型購物中心，以下我們對幾種主要業(yè)態(tài)進行簡要分析：大型購物中心（Shopping Mall）　城郊購物中心地區(qū)性購物中心市中心購物中心社區(qū)購物中心規(guī)模（平米）22萬以上12萬以上525萬312萬擁有商店60家2540家2060家1025家位置城郊城郊及其邊緣城市之間市中心住宅區(qū)或都市中輻射范圍全市以區(qū)域性為主全市以社區(qū)消費為主特點以娛樂、餐飲、服務(wù)、休閑購物為一體的綜合性購物中心。市場上地段較好的商鋪一般價格都很高，從現(xiàn)狀上看,對投資復(fù)式產(chǎn)權(quán)街鋪的前景看好，分上下兩層，但在產(chǎn)權(quán)面積的登記上，僅按一層計算，花一個商鋪的價錢買兩個商鋪的面積，實用率近200%，從而有效地降低了投資及經(jīng)營的門檻，出租或自我經(jīng)營，可依市場經(jīng)營狀況靈活掌握，將投資風(fēng)險降至最低，不僅保證穩(wěn)收租金、穩(wěn)收益，而且可使投資回報最大化，一鋪雙利。無論是對投資者還是經(jīng)營者都減少了風(fēng)險。另外如果沒有統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理的話，商場鋪散賣后很難形成合力，鑄造品牌，這樣一來對投資回報也會產(chǎn)生影響。兩區(qū)的合并充分體現(xiàn)了兩者優(yōu)勢互補、資源整合、功能重塑的戰(zhàn)略意圖，有效地增強了區(qū)域的經(jīng)濟實力。上海市第一百貨商店、華聯(lián)商廈、新世界城、亞一金店、綠波廊、華寶樓古玩等上海有名的商店開設(shè)在此。僅2001年，區(qū)屬商、飲、服銷售(營業(yè))就完成302．99億元，同比增長8．6％；利潤完成5．82億元，同比增長30．4％；增加值完成31．91億元，同比增長13．8％；社會消費品零售總額完成120億元，同比增長3．3％。以下我們重點分析本區(qū)域主要商圈的發(fā)展?fàn)顩r：南京東路南京路是上海近代商業(yè)的發(fā)祥地。據(jù)不完全統(tǒng)計，到上海來的中外游客80％以上都要到南京東路游覽，南京東路平時的日客流量為80萬人以上，節(jié)假日高達(dá)120200萬人，外地與外國的游客占70％以上。品牌商廈集中市百一店、華聯(lián)商廈、新世界、置地廣場都是大型商廈，每天吸引無數(shù)的人流來商廈購物游玩。中檔品牌為主，缺乏高檔的品牌南京路商家主要經(jīng)營中低檔的品牌，不象淮海路經(jīng)營時尚，高檔的品牌。消費群體以非滬籍人士為主，人均消費低商業(yè)街主力消費群體為境內(nèi)外來滬觀光旅游人士，人流量隨大，但以游覽、參觀為主的觀光旅游人士居多，人均消費額不超過50元，整體水準(zhǔn)較低。整個南京東路商圈在2002年—2005年將形成基本格局，在2005年—2010年完善并提高，使其真正具有世界級客流量、世界級商業(yè)收入和全球知名度的國際一流商業(yè)街，屆時南京路年營業(yè)收入將達(dá)到400億元，超過目前的兩倍。2001年上海城隍廟的商業(yè)銷售總額達(dá)30多億元，營運情況良好。特色名店匯集薈萃了上海老城隍廟地區(qū)的傳統(tǒng)特色商品，如歷史悠久、源遠(yuǎn)流長的中華老字號（如綠波廊、王大隆、麗云閣、松月樓等）和獨一無二的特色專業(yè)戶（如上海筷子店、手杖店等），充分反映了“名、特、優(yōu)、精”的經(jīng)營特色。黃浦區(qū)已將南起中華路、北到人民路的119公頃土地規(guī)劃為豫園商城商業(yè)圈，其中包括將5萬平方米的廟前廣場擴建為一個集旅游、休閑、餐飲、文化于一體的“二豫園”。區(qū)域商業(yè)在長期的競爭發(fā)展中形成鮮明特色區(qū)域商業(yè)在長期的競爭發(fā)展中形成鮮明特色，其主要標(biāo)志為：商業(yè)覆蓋率高，全境沿街門面約70％設(shè)商鋪，構(gòu)成商業(yè)繁華的景象；境內(nèi)商業(yè)門類齊全，自然行業(yè)達(dá)150多種，包羅了吃、穿、用、玩等門類，涉及高、中、低等各種檔次；專業(yè)特色街較多，有綜合性商業(yè)街、生產(chǎn)資料專業(yè)街、文化用品街、時裝街、美食街、裝潢材料街等；名特色商店集中，大批商業(yè)飲食業(yè)長期在全市樹名牌、創(chuàng)特色，形成了各自的經(jīng)營風(fēng)格，造就了一大批名特大企業(yè)。改革開放后，商業(yè)改造規(guī)模擴大，購物環(huán)境和商業(yè)設(shè)施日趨現(xiàn)代化，應(yīng)用空調(diào)設(shè)備、安裝自動扶梯、使用電子收銀機、實行電腦管理、應(yīng)用條形碼計價的商店逐日增多。第一是因為緊臨市級商業(yè)中心如淮海路和南京路商圈，分流了區(qū)域內(nèi)大量客戶；第二是因為近年來持續(xù)的老西門市政建設(shè)（M復(fù)興東路隧道），對該區(qū)域的商業(yè)造成了一定影響；第三也是根本性的原因是本身布局的落后，缺乏創(chuàng)新，沒有錯位經(jīng)營的意識，整體經(jīng)營較差。根據(jù)“十五計劃”將在新昌路等聚居區(qū)內(nèi)建立4個社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心。同時，發(fā)揮社區(qū)經(jīng)濟的作用，利用區(qū)域內(nèi)歷史文化、人文環(huán)境、商業(yè)特色的優(yōu)勢，進一步引導(dǎo)和開發(fā)適合現(xiàn)代消費趨勢的商業(yè)專業(yè)特色街是黃浦區(qū)商業(yè)“十五”計劃對專業(yè)街的改造目標(biāo)。供應(yīng)：大興街:大興街兩側(cè)除了銀行、書店、超市、飯館、面館等生活服務(wù)類商店外，還有面包、眼鏡、服裝、鞋等商品專賣店，這些專賣店面寬敞、裝潢布置考究，購物環(huán)境較好，市口較好的月租金在300元/平方米/月。近年來隨著知名度的提高，生意也越加興隆，據(jù)統(tǒng)計，市場內(nèi)的租金比去年已翻了一番。這段主要分布著眾多食品、服裝、五金、房地產(chǎn)中介小店鋪，這些店鋪檔次低，大多由沿街舊房或老式商場改建而成，面積狹小，基本不裝修，月租金在250元/平方米。需求：區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)街經(jīng)營狀態(tài)較好，業(yè)態(tài)分布均勻，基本滿足了周邊居民的生活需求，擁有穩(wěn)定的消費群體，租金也呈上升趨勢，人氣較旺的地段，甚至出現(xiàn)一鋪難求的狀況。本報告將區(qū)域內(nèi)住宅商業(yè)裙房分為復(fù)興東路以北、復(fù)興東路與斜土東路之間、斜土路與國貨路以南三個區(qū)域研究。該區(qū)域內(nèi)的底商經(jīng)營業(yè)態(tài)以服務(wù)于周圍居民的銀行、證券、家電賣場等便民生活設(shè)施和一些中檔餐飲、娛樂設(shè)施為主。復(fù)興東路與斜土東路之間該板塊內(nèi)由于有區(qū)域型商業(yè)街大興街，同時又處于老西門商圈的邊緣，因此消費需求既有由老西門延伸而來，又有區(qū)域內(nèi)眾多住宅區(qū)所形成的。滄海苑、申升公寓、明日星城這些可分割的商鋪去化也相對消化較快，且單價相對較高。天）基本單位面積（M2）商鋪/住宅售價比錦凱華苑10000/4F鞋類批發(fā)14500102050蓬萊家園1100/1F未開業(yè)10000//該區(qū)域底商售價在10000—14500元/平方米之間。沿斜土路的一些樓盤底商定位為鞋店，并已初具專業(yè)街特色。競爭環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境綜述本項目位于中華路，目前周邊80%以上為二級以下舊里，環(huán)境較差，商業(yè)配套以服務(wù)居民基本生活的五金、煙雜類小店鋪為主，整體消費力低。當(dāng)然這些區(qū)域的商業(yè)必須具備各自特色，同時與中華路地區(qū)的居民層次、區(qū)域人口、商業(yè)規(guī)模、以及未來發(fā)展有可比性和參考性。因此研究這三塊區(qū)域內(nèi)目前的商業(yè)狀況意義不大，針對這些區(qū)域未來的商業(yè)定位本報告將探索它們的發(fā)展前景、分析相互間可能的競爭力度。臨近的復(fù)興東路隧道和R4線的王家碼頭站，兩者均能帶來固定的外向性消費群體，尤其是浦東的客戶群。人流量老西門老西門作為區(qū)級的商業(yè)中心，匯集人流最多，但同時由于淮海路、南京西路等市級商業(yè)中心較近，如產(chǎn)品相近的話，消費群體會被分流。陸家浜路陸家浜路的商業(yè)已定型，未來可繼續(xù)發(fā)展性