【正文】 資金融通中心之一。全市已初步形成了以國家級市場為龍頭，區(qū)域性市場為骨干，初級市場為基礎(chǔ)的商品市場體系。繁華的太原街、中街商業(yè)區(qū)聞名遐邇，大型的集貿(mào)市場遍布全市。新民市(縣級市)、遼中縣、康平縣及法庫縣亦歸屬沈陽行政區(qū)。全年平均日照時數(shù)2600小時，平均降水量650毫米，平均無霜期150天。沈陽桃仙國際機場60多條航線可通往國內(nèi)各主要城市和香港及俄羅斯、日本、韓國、朝鮮等國家和地區(qū)。沈陽地處遼東半島開發(fā)區(qū)腹地，在半徑150公里的范圍內(nèi)聚集著鋼都鞍山、煤都撫順、煤鐵之城本溪、煤電之城阜新、化纖之城遼陽、煤糧之城鐵嶺，構(gòu)成以沈陽為中心的經(jīng)濟圈和城市群。25′09″123176。48′24″,北緯41176。以沈陽為軸心，港口城市大連和營口為前沿，以輕工之城盤錦為兩翼，組成實力雄厚的遼南經(jīng)濟區(qū)，是東北地區(qū)出入海關(guān)的必經(jīng)之地，是規(guī)劃中的東北歐亞大陸橋首站。可與世界上150多個國家和地區(qū)進行電話直撥、電傳、傳真等通信聯(lián)絡(luò)。全市水資源總量可達30億立米,其中地表水10億立米地下水20億立米。 二、 經(jīng)濟概況 經(jīng)濟現(xiàn)狀沈陽是中國的歷史文化名城，是滿族和清王朝的發(fā)祥地，至今完好的保存著清王朝滿族風(fēng)格濃重的宮殿等遺跡。中興沈陽商業(yè)大廈、五愛市場等商場和專業(yè)市場聞名全國。各類消費品批發(fā)市場達500余處。沈陽已成為東北地區(qū)最大的資金、物資、信息、人材的交流中心。沈陽擁有58萬科技人員，400多個各類科研院所，30所高等院校。第二產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的拉動作用增強，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。2003年被沈陽市委、市政府定為“項目年”，全市共引進銷售收入500萬元以上的國內(nèi)企業(yè)（項目）1143個，總投資977億元。2001~2003 年沈陽市GDP（單位：億元）三、 人民生活2002年， ‰， 個千分點； ‰，； ‰，與上年持平。％，%；，%；， %。到2002年末， 萬人。用于吃、穿、用等“生存型”消費支出下降，居住、交通通訊、教育文化娛樂等“發(fā)展型”、“享受型”消費支出增長，%%。全市在崗職工平均工資為13073 元， %。2002年，%，；。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資１７７．３億元，比上一年增長５２．８％，占全市固定資產(chǎn)投資的比重由上年的２８．８％上升至３０．４％，成為拉動沈陽投資增長的新亮點。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，去年全市商品房施工面積為１７３８．８萬平方米，比上年增長４０．４％；商品房銷售和預(yù)售面積４０９．９萬平方米，增長９６．８％?！绷頁?jù)統(tǒng)計，截至去年底，沈陽市商品房的空置率約為9%，處于一個合理的空間。沈陽房地產(chǎn)交易所呈現(xiàn)商品房與二手房交易并駕齊驅(qū)的局面，表明了購房需求總體上處于平衡，房地產(chǎn)二、三級市場實現(xiàn)了有效聯(lián)動。2003年，同比增長了53%。（表一）表一： 從商品房的價格上來看，沈陽市商品房價格持續(xù)平穩(wěn)，2000年到2003年我市商品房每平米平均價格分別為2790元、2994元和2908元，價格比較平穩(wěn)。 市場需求概況216。 從住房銷售價格看。 216。面對市場需求和現(xiàn)實的總體供給結(jié)構(gòu)狀況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始調(diào)整經(jīng)營思路，有的已經(jīng)收到了顯著成效。與此同時，市政府注意多方面為土地市場發(fā)展創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。由于外地及境外知名大開發(fā)商紛紛登陸我市，使沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大質(zhì)的變化，它們與本地一些有實力開發(fā)商結(jié)合，結(jié)束了沈陽市多年的中小開發(fā)企業(yè)唱主角的開發(fā)時代，進入了大開發(fā)商唱主角的社區(qū)開發(fā)時代。沈陽市存量房交易市場已與增量房市場并駕齊驅(qū)，成為房地產(chǎn)市場的主流市場，已經(jīng)形成房地產(chǎn)二三級市場相互促進，相互聯(lián)動的可喜局面，為沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展作出重要貢獻。按此規(guī)定，沈陽市截止到6月底，%，基本上處于合理區(qū)間，但離10%的空置警戒線相差不多了。也由于“非典”的影響，人們的居住觀念從重視地段向重視環(huán)境轉(zhuǎn)變，十分關(guān)注住宅健康狀況，使得一大批處于城郊結(jié)合部或郊區(qū)的樓盤（如中房集團凌云花園、萬科四季花城、華新國際河畔新城、格林夢廈、新世界花園等）銷售的都比較好，預(yù)示著沈陽市住宅郊區(qū)化已經(jīng)成為一種發(fā)展趨勢。中房集團沈陽公司推出的此類住宅項目——基安花園和凌云花園，在本屆房交會上銷售近500套，形成了轟動效應(yīng)。尤其是各樓盤的商業(yè)網(wǎng)點，基本上是有價無市，供不應(yīng)求。從2003年沈陽市房地產(chǎn)市場上半年運行特點看，本次房地產(chǎn)市場調(diào)整期業(yè)已基本結(jié)束。這次房交會是一個轉(zhuǎn)折點，說明歷時近三年的沈陽市房地產(chǎn)市場調(diào)整基本結(jié)束。（二） 當(dāng)前沈陽房地產(chǎn)市場存在的主要問題當(dāng)前沈陽房地產(chǎn)市場的主流是健康的，但是也存在著一些問題，有些問題甚至還是比較嚴重的，主要表現(xiàn)為如下幾個方面： 城市邊緣區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)無序近幾年，在沈陽市周邊出現(xiàn)較大規(guī)模的無序開發(fā)現(xiàn)象。%，%，說明供給量相對偏大；套面積100平方米以下的供給量相對偏小。 商品房申訴不斷升溫據(jù)市工商局統(tǒng)計，上半年沈陽市商品房申訴不斷增加，綜合分析，主要存在以下三個方面的問題：一是房屋質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)證等問題；二是虛假宣傳、承諾不兌現(xiàn)和合同履行問題；三是物業(yè)管理問題，主要集中在物業(yè)公司管理不到位、物業(yè)費管理不透明及管理人員素質(zhì)差等問題。明年必將會沿著已有發(fā)展的慣性，乘風(fēng)破浪，繼續(xù)前進。盡管受到“非典”的嚴重干擾，沈陽市上半年GDP已完成635億元，%，經(jīng)濟增長呈現(xiàn)加速提升的狀態(tài)。%。即或按每年一個百分點，就意味著每年有7萬人進城，就需新增住房面積140萬平方米。這就是說，沈陽市居民購房需求相當(dāng)旺盛，%就意味著10萬戶居民去年要購置住房，而且今后每年都保持在這個水平上，這意味著沈陽市第年有十多萬戶居民置換住房，其中有一半人買新房，每戶按80平方米計算，共需商品房近500萬平方米第五，沈陽市老城區(qū)改造的速度加快。第六，外來人口購房將會大批量增加。隨著沈陽經(jīng)濟逐步振興，“南資北投”、“外資入沈”已經(jīng)成為潮流。中國人民銀行6月13日發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（簡稱央行121號文件），對房地產(chǎn)開發(fā)和銷售貸款提出了新的要求。第二，土地儲備制度運行尚不夠完善。第四，商品房空置壓力較大。（2） 2004年，沈陽市房地產(chǎn)市場將會延續(xù)去年的發(fā)展勢頭，有一個較大幅度增長。新的土地制度和銀行新政，加劇開發(fā)企業(yè)的馬太效應(yīng)，即“富的更富，窮的更窮”將會使品牌優(yōu)良實力雄厚的企業(yè)加速擴張，出現(xiàn)一批大型開發(fā)商；一大批無土地儲備、信譽不良和實力不支的中小開發(fā)商被淘汰出局，一部分中小開發(fā)企業(yè)會置換到外地中小城市去開發(fā)。主要標(biāo)志是銅領(lǐng)階層會掀起買房高潮，他們的住房消費基本特點是以實用性和經(jīng)濟性為主，中低檔的商品房是他們主要選擇。沈陽市房地產(chǎn)市場將會加速由地域性市場變?yōu)槿珖允袌龊蛧H性市場，外地開發(fā)商和境外開發(fā)商在沈陽房地產(chǎn)市場上的份額會越來越大。中高檔及高檔商品房的銷售會略高于2003年，中檔及中低檔商品房的銷售會有較大的增加，按市統(tǒng)計局的統(tǒng)計口徑，銷售總量會超過歷史最高紀錄的2000年的212萬平方米，可能會突破250萬平方米，創(chuàng)歷史新高。細分化市場看，高檔房、中高檔房（含別墅類）因供大于求，房價可能會略有下降；中檔房、中低檔房和二手房因求大于供，房價可能會略有上升；近郊商品房的價格仍處于上升期。第三部分 沈河區(qū)及中街簡介一、 沈河區(qū)簡介 沈河區(qū)概況沈河區(qū)位于中國東北最大的中心城市── 沈陽市的中心，沈河區(qū)人口主要來自關(guān)內(nèi)移民，另外有一部分東北滿族，關(guān)內(nèi)移民主要來自山東、河北、河南等省。沈河區(qū)位于北緯41度10分至42度16分、東經(jīng)123度20分至123度45分之間，處于沈陽城區(qū)中軸線東側(cè)。其中，％；，％。其中：第二產(chǎn)業(yè)5124人，％；第三產(chǎn)業(yè)16706人，％。 全年實現(xiàn)工業(yè)銷售收入80295萬元，％，實現(xiàn)工業(yè)利潤1586萬元。％。216。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)。 城區(qū)建設(shè)目標(biāo)。 社會發(fā)展目標(biāo)。1625年(明天啟五年、后金天命十年)至1631年(明祟幀四年、后金天聰五年)，后金將明朝所筑磚城進行改建擴建，按照中國歷史上流傳的“左祖右社、面朝后市”(即王宮之左是祖廟，王宮之右是社稷壇，王宮正面朝南，王宮后設(shè)市場)之說，將原來的“十”字型兩條街改筑為“井”字型4條 街。 中街現(xiàn)狀1997年，市政府投巨資把中街二段、三段改造成1000延長米的全國首條商業(yè)步行街。而2003年“十一”期間，中街客流量超過50萬人次/天，且本地人占絕大多數(shù)。去年外罩面全部竣工，明年“五一”正式開業(yè)。 占地10萬平方米的嘉陽廣場正在做啟動前期的準(zhǔn)備工作。其布局一至四層為商廈，五至十二層為寫字樓。216。此大廈填補了中街無大型超市的空白。 商貿(mào)區(qū)：以嘉豪、嘉陽為主，打造頂極百貨精品店。 文化旅游區(qū)：包括故宮、張氏帥府、長安寺項目及沈陽路一段的大舞臺、盛京文化廣場、文化步行街等。216。 餐飲區(qū)：在交通銀行以西、老久華以南，開發(fā)建設(shè)沈陽老字號美食城。部分商家樓頂綠化，庭院、道路綠化，非商業(yè)建筑立體綠化。臨街的樓頂平改坡,平改檐，樓頂亮化。沿故宮東墻至南順城路建名人景觀通道，刻投資者、捐贈者手模，建名人雕塑。（4） 地下中街——體育大世界正在進行的中街地區(qū)銅行北街改造向人們傳遞這樣一個信息：在進行了科學(xué)、全面的規(guī)劃之后，中街地區(qū)的整體改造即將全面啟動。它不僅是南中街路、中街路和北中街之間的橋梁，更是中街商業(yè)區(qū)南展北拓必不可少的商業(yè)通道。除了廣場的名稱由“中心廟廣場”改為“中街廣場”之外，廣場的功能也將由單一的綠地，變成一個以公共演出和大眾休閑為主要功能的廣場。調(diào)查范圍以中街商圈為中心，向外圍輻射沈陽市中心區(qū)域沈河區(qū)、和平區(qū)以及大東區(qū)部分。216。 產(chǎn)品規(guī)劃評價216。216。 房型方面：216。復(fù)式僅在御點江山、美龍家園、未來城等高檔的、具有較好景觀的樓盤中出現(xiàn)。 房型設(shè)計受容積率的影響，普遍存在通風(fēng)或者動線方面的缺陷，房型的進深過長，缺乏人性化的設(shè)計，缺乏具有相當(dāng)優(yōu)秀設(shè)計而突出品質(zhì)的樓盤，沒有卓顯地段品質(zhì)。區(qū)域整體均價約在4500元/㎡（紅線處）216。 總價在一定程度上影響了項目的去化，御點江山由于主力總價過高，處于沈陽市區(qū)的高位，去化較為困難，而金茂國際公寓、金園大廈總價較低，去化較快。 由于戶型面積偏大去化較差，金苑華城得到銷售率僅40%，御點江山銷售已近兩年銷售率才達70%。 小戶型的酒店式公寓去化較好，金園大廈銷售率為91%，金茂國際公寓還未開盤，交定金預(yù)定的已有60%。 地段特殊性吸引了來沈陽經(jīng)商、工作的沈陽周邊區(qū)域、省外乃至海外的客戶入住。從2002年開始，以“當(dāng)代程式”、“非常公寓”等一批面積在30~60㎡之間的新鮮超小戶型項目的上市拉開了沈陽小戶型市場的序幕。連“格林夢夏”這樣并不是以小戶型為主的樓盤也推出了52套三四十平方米的小戶型，并且很快銷售一空。 沈陽的小戶型市場正在打開，中等消費層次的住戶在沈陽占了近四成,消費者期待有更多更好的產(chǎn)品供選擇。從而出現(xiàn)多數(shù)的酒店式服務(wù)公寓14層規(guī)劃為商業(yè)用房，5層以上規(guī)劃為商住或辦公。 房型規(guī)劃上，小房型（一房）面積主要在3070㎡，面積較大的86110平方米基本規(guī)劃為較經(jīng)濟的小兩房、和小三房，但這部分在小戶型中占的比例較小。 區(qū)域內(nèi)基本為酒店式服務(wù)公寓（帶裝修），一種是全裝修，裝修成本在10002000元/平方米如金茂國際公寓、騰龍國際商務(wù)公寓，另一種是簡裝修（衛(wèi)、潔具和地板），成本在400500元/平方米，如金園大廈、中潤國際。 目前整體去化情況比較理想，總價在2035萬左右的金園大廈理所當(dāng)然受到市場的追捧，中潤國際近期剛開盤已售約65%。 客源以項目周邊區(qū)域客為主，總價較低、功能齊全受到年輕的白領(lǐng)階層喜歡。 受房地產(chǎn)整體市場較旺和股市長期低迷的影響，在購買小戶型的業(yè)主中有相當(dāng)一部分是投資客戶。 沈陽財富中心：工程進度：目前土地平整，有工地圍墻簡介：“沈陽財富中心”位于凱萊大酒店之南之西，新港澳國際大廈之東，南鄰團結(jié)路，北鄰北站路，預(yù)計投資