【正文】 一、 2002年沈陽房地產(chǎn)發(fā)展概況 沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫近一年來，沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，不僅房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅較大，同時(shí)銷售速度大于開發(fā)速度。 據(jù)介紹，去年，由于該市利用外資的大幅增長，外來人口大批涌入，以及城市居民收入的增加，住房已成為人們重要的消費(fèi)熱點(diǎn)。沈陽市的購房群體正在擴(kuò)大，由原來的高收入家庭轉(zhuǎn)入中、低收入家庭，普通居民成為購房主體，中、小戶型成為市場(chǎng)搶手貨。其中。國內(nèi)外開發(fā)商大舉進(jìn)入沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)。這種發(fā)展趨勢(shì)是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的，這恰恰是房地產(chǎn)業(yè)景氣的重要標(biāo)志之一。 從住房銷售面積看。商品住房銷售面積不同價(jià)格的分檔結(jié)構(gòu)比例是：％，％，％，％，％，％。 從商品房供給方面來看。二、 2003年上半年沈陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析2003年上半年，沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)在戰(zhàn)勝了“非典”、基本完成調(diào)整任務(wù)的基礎(chǔ)上，又實(shí)現(xiàn)了較快地發(fā)展；現(xiàn)在沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入加速發(fā)展期。以建設(shè)森林城市和景觀路改造為代表，加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)土地資產(chǎn)價(jià)值提升。（3） 增量商品房市場(chǎng)急劇升溫，投資銷售比趨于合理16月，全市增量商品房銷售面積比上年同期增長31%，而銷售額比上年同期增長40%以上，前進(jìn)的幅度是近年來所罕見的。（5） 商品房價(jià)格止降為升，升值幅度較大2003年6月底，㎡，㎡，%%，；%%?，F(xiàn)有空置房中，%；%；從價(jià)格上看，%。（8） 大眾住房消費(fèi)啟動(dòng)，供給結(jié)構(gòu)明顯改善面對(duì)市場(chǎng)需求和現(xiàn)實(shí)的總體供給結(jié)構(gòu)狀況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始調(diào)整經(jīng)營思路，或已進(jìn)行實(shí)際運(yùn)作。（9） 個(gè)人購房比例進(jìn)一步提高，跨進(jìn)全國先進(jìn)行列16月，%，%，%，%。由于租賃市場(chǎng)日趨發(fā)達(dá)，二手房暢銷，沈城居民投資于房地產(chǎn)熱潮已露出水面。衡量沈陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期任務(wù)是否完成的標(biāo)準(zhǔn)有如下四條：第一，政府房地產(chǎn)政策調(diào)整是否到位；第二，開發(fā)商對(duì)新政策適應(yīng)是否到位；第三，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整是否到位；第四，消費(fèi)者購房心理調(diào)整是否到位；上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況，說明上述四條標(biāo)準(zhǔn)中除第三條尚有一定距離，已經(jīng)基本達(dá)到。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整任務(wù)基本完成，從此，沈陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來一個(gè)嶄新的發(fā)展時(shí)期。開發(fā)商以各種名目廉價(jià)圈占囤積土地，不少人占地幾十公頃甚至上百公頃，他們?cè)谌狈y(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一管理前提下，盲目實(shí)施開發(fā)；此外，還有各類企業(yè)開發(fā),農(nóng)民開發(fā)種種。說明市場(chǎng)需求的中小戶型、中低價(jià)位的房子供不應(yīng)求，開發(fā)商建造的主體仍然是大戶型和中高檔次房子，從而導(dǎo)致住房供給結(jié)構(gòu)失衡，嚴(yán)重地影響著市場(chǎng)的健康發(fā)育。上述問題的存在，嚴(yán)重地挫傷了消費(fèi)者購房的積極性。而且在號(hào)稱世界三大引擎美國、日本和德國經(jīng)濟(jì)陷入衰退的情況下，我國經(jīng)濟(jì)一枝獨(dú)秀，成為帶動(dòng)世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第四大引擎。明年會(huì)乘溫總理視察沈陽的東風(fēng)，在中央支持下，老工業(yè)基地重新振興將加快步伐，尤其是裝備制造業(yè)和汽車產(chǎn)業(yè)都面臨著難得的發(fā)展機(jī)遇，去年汽車工業(yè)產(chǎn)值突破400億元。國際上一些先進(jìn)的城市化水平一般在90%以上。第四，沈陽市居民住房消費(fèi)需求潛力巨大。去年沈陽市實(shí)施“森林城市”規(guī)劃，加快綠化、道路和水系建設(shè)。沈陽市是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶的重要城市，是東三省及內(nèi)蒙古的區(qū)域中心城市。與此同時(shí)，涉外房地產(chǎn)必將有較大起步，外地人購房也將會(huì)逐步增加。房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，它的生存和發(fā)展與銀行信貸密切相關(guān)。沈陽市目前多元管理體制，極易造成不公平競爭；加之由于過度向效益傾斜，土地儲(chǔ)備制度的宏觀調(diào)控職能缺損，中小開發(fā)商進(jìn)入土地市場(chǎng)難度會(huì)進(jìn)一步加大。沈陽市空置總量有較大幅度上升，加之又是結(jié)構(gòu)性空置，空置集中于中高檔和大戶型住房，因此，近期難以全部消化，對(duì)部分開發(fā)商和市場(chǎng)的壓力是比較大的。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度如何，是進(jìn)入高潮期，還是高潮期前的準(zhǔn)備階段，主要取決于央行121號(hào)文件的實(shí)施細(xì)則。（4） 沈陽市商業(yè)房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)去年將會(huì)繼續(xù)升溫。個(gè)體數(shù)量不大，但總體匯集起來需求巨大。（8） 沈陽市房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)加速從粗放型向集約型發(fā)展。細(xì)分化市場(chǎng)看，由于大量拆遷拉動(dòng)，60平方米左右的中低檔小戶型將熱銷；80平方米左右的中低檔商品房會(huì)暢銷；高檔房、別墅和大戶型會(huì)處于滯銷狀態(tài)。（11） 存量房市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)高漲。到2002年末統(tǒng)計(jì)，全區(qū)實(shí)際人口為601529人，其中男298599人， %；女302392人，%。東與大東區(qū)相鄰，南與東陵區(qū)接壤，西與和平區(qū)相接，北與皇姑區(qū)毗鄰。第二、％％。全年共開發(fā)就業(yè)崗位22014個(gè)，調(diào)劑安置就業(yè)人員26897人次。 商業(yè)概況沈河區(qū)建設(shè)中央商務(wù)區(qū)工作的全面推進(jìn)，由主抓中央商務(wù)區(qū)建設(shè)向中央商務(wù)區(qū)與誠信商務(wù)區(qū)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展轉(zhuǎn)變，由主抓三產(chǎn)發(fā)展向三產(chǎn)二產(chǎn)互為補(bǔ)充轉(zhuǎn)變，使“中街、五愛、北站”三大商貿(mào)圈發(fā)展后勁不斷加強(qiáng)。2002年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額7億元，％。 經(jīng)濟(jì)總量目標(biāo)。實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級(jí)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、新興第三產(chǎn)業(yè)取得長足的發(fā)展，國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的信息化程度明顯提高。加快城區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的步伐，提高基礎(chǔ)設(shè)施的系統(tǒng)化、網(wǎng)絡(luò)化和現(xiàn)代化水平。堅(jiān)持以人的全面發(fā)展為中心，以提高人民生活質(zhì)量為目的，不斷提高公民素質(zhì)和人民健康水平。即今沈陽路、中街路、朝陽街、正陽街。4年來，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮的推動(dòng)下，古老的中街發(fā)生了深刻而巨大的變化。目前，中街年銷售額在40億元左右，上交利稅達(dá)2億元。同時(shí)啟動(dòng)５座商廈。重新激活后的嘉陽廣場(chǎng)投資1．2億元，總體設(shè)計(jì)由美國一大公司擔(dān)任，引進(jìn)國際國內(nèi)名牌企業(yè)、產(chǎn)品入駐大廈。216。 建筑面積8000平方米，閑置已久的東宇大白樓，已由外資投入50萬美元，合資組建金海灘物業(yè)有限公司，涉獵美容、職業(yè)培訓(xùn)等項(xiàng)目。作為沈陽市歷史最悠久的一個(gè)商業(yè)區(qū)，今天的中街已不僅僅是一條街，而是由其牽動(dòng)，以故宮為中心，東、西、南、北順城街（路）所圍成的區(qū)域。在“女人世界”以南，兒童電影院以東，建設(shè)綠蔭環(huán)抱 的步道廣場(chǎng)式精品街。重點(diǎn)改造周邊環(huán)境，建筑體現(xiàn)前清王府風(fēng)格。 娛樂區(qū)：包括北中街和正昌太陽廣場(chǎng)。以清代四合院為基本格調(diào)，地方流傳的老字號(hào)為經(jīng)營品牌，恢復(fù)失傳的餐飲名店。中街的亮化以高科技和現(xiàn)代材料體現(xiàn)新、奇、特、閃、亮、跳。亮化材料制作牌坊式城門標(biāo)志物，立于小西門、小東門。風(fēng)格從復(fù)古的宮廷式逐步過渡到開放的現(xiàn)代風(fēng)格。昨日記者從中街管理辦獲悉，明年5月將開工建設(shè)一個(gè)“地下中街”———一個(gè)相當(dāng)于半個(gè)中街地區(qū)容量的地下體育大世界，已經(jīng)粗具規(guī)模的中心廟廣場(chǎng)將在進(jìn)一步的改造之后更名為中街廣場(chǎng)。明年5月在銅行南街興建的地下體育大世界，位于故宮北側(cè)、興隆大家庭東側(cè)的建筑，將建成總體兩層、局部三層的格局。相對(duì)于銅行南街的興建來說，銅行北街的改造著重于疏通，連接中街和北中街。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有樓盤主要分布在沈河區(qū)的中街商業(yè)圈、奉天街沿線、青年大街沿線和與和平區(qū)交界的市府廣場(chǎng)區(qū)域，樓盤的分布區(qū)域較廣，由于地處市中心，物業(yè)類型也較豐富，有多層、小高層、高層住宅，小戶型的商住樓和寫字樓以及大型的商業(yè)用房。 整體市場(chǎng)的供應(yīng)量較大，隨著沈陽中心城區(qū)的舊城改造繼續(xù)進(jìn)行，區(qū)域住宅市場(chǎng)將供需兩旺，市民對(duì)住宅的需求量較大。 樓盤規(guī)模普遍較小，分批推案量體較小。 量體小的項(xiàng)目基本為少數(shù)一、二幢樓，地處商業(yè)中心，周邊齊全的商業(yè)配套和便利的交通使得產(chǎn)品受到市場(chǎng)的追捧；量體大的項(xiàng)目通過規(guī)模效應(yīng)、小區(qū)內(nèi)的細(xì)部規(guī)劃，選擇多樣，同樣受到市民的喜歡。 房型多樣化：從一房到復(fù)式均有，二房、三房為主力房型，三房比例稍高（見下表）。216。個(gè)案房屋面積規(guī)劃、主力房型狀況表案名金茂國際公寓御點(diǎn)將山（住宅）佳園北中街綜合樓金園大廈皇城酒店公寓未來城中街北苑鵬利廣場(chǎng)花園天龍家園美龍家園金苑華城面積范圍 （㎡）411071302097216914320740110307837193681661001789815015527086142主力房型一房三房二、三房三房一房一房三房二、三房二、三房三房三房三房主力面積（㎡）415817119511015114316640704260130157110143120136116149155184134142 價(jià)格態(tài)勢(shì)分析個(gè)案單價(jià)范圍、均價(jià)、主力總價(jià)狀況表案名金茂國際公寓御點(diǎn)將山（住宅）佳園北中街綜合樓金園大廈皇城酒店公寓未來城中街北苑鵬利廣場(chǎng)花園天龍家園美龍家園金苑華城單價(jià)（元/㎡）70008000473058803780430048805400478058006100760041005600388048003300500035884300373050003980起價(jià)均價(jià)（/㎡）750052004100510053006600470043004200380045004300主力總價(jià)（萬元）3144891014562738521372631617447625057445570835861216。 區(qū)域價(jià)格較去年有300500元/㎡的上浮216。 營銷態(tài)勢(shì)分析216。216。 客源分析216。216?！熬频晔焦ⅰ薄ⅰ皢紊砉ⅰ钡软?xiàng)目也陸續(xù)登場(chǎng)，就連一些并不是以小戶型為主的項(xiàng)目也打起了小戶型的招牌。 有人說小戶型只是一種過渡產(chǎn)品，房子越蓋越小最后只能被淘汰；也有人說即使再過100年，也有人買小戶型，因此擔(dān)心小戶型被淘汰是杞人憂天。因此，開發(fā)小戶型和經(jīng)濟(jì)實(shí)用型住宅，合理下調(diào)樓房價(jià)格，應(yīng)該成為開發(fā)商優(yōu)先考慮的問題。216。 價(jià)格分析：216。 去化分析：216。216。216。 附：未來區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)的幾個(gè)小戶型項(xiàng)目簡介：216。占地2萬多平方米，總建筑面積20萬平方米。三、 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 項(xiàng)目現(xiàn)狀：216。 工程進(jìn)度：項(xiàng)目于93年9月開工，占地面積5822㎡，總建面積48465㎡；原為一幢13層的商務(wù)樓，其中14層為商業(yè)用房，㎡；59層為商住， 1013層為賓館客房，㎡。216。 中心廟、沈陽故宮、張氏帥府、大清街等歷史名勝古跡位于本區(qū)域南部，另有中心廟廣場(chǎng)綠地規(guī)劃，文化底蘊(yùn)深厚、居住環(huán)境日趨優(yōu)越。（2） 交通環(huán)境216。 北順城路為雙向八車道，道路路況較好，行車方便216。216。216。216。216。216。 機(jī)會(huì)216。 中街商業(yè)街的規(guī)劃發(fā)展、中心廟廣場(chǎng)的建設(shè)有利于提高整個(gè)中街商業(yè)圈的額檔次。 周邊樓盤品質(zhì)上不足，與本地段的品位，氣質(zhì)不符。 威脅216。 鑒于本地段開發(fā)潛力的明朗性，“短、平、快”開發(fā)，避免出現(xiàn)碰撞式競爭。216。 產(chǎn)品定位利用原規(guī)劃為商住、辦公的優(yōu)勢(shì)，輔以較高檔次的酒店硬件和服務(wù)；平面規(guī)劃在原客房、商住房的基礎(chǔ)上加以改造，而且就目前情況看，改造的難度較小，相當(dāng)適合做酒店式服務(wù)公寓。地下一層可以用作超市或者車庫。216。 為保持酒店式公寓的私密性，同時(shí)充分給予商場(chǎng)部分更優(yōu)的位置（交通通路方面）。216。 周邊生活配套齊全、商業(yè)繁華、交通便利。 近中心廟、故宮、張氏帥府、大清街歷史文化底蘊(yùn)深厚。216。該市場(chǎng)集中沈陽市大多數(shù)運(yùn)動(dòng)品牌和室內(nèi)體育項(xiàng)目，彌補(bǔ)中街附近區(qū)域缺少同類場(chǎng)所的不足，同時(shí)，運(yùn)動(dòng)本身的年輕、健康形象同本案客群形象有機(jī)統(tǒng)一。在實(shí)際操作當(dāng)中，當(dāng)會(huì)嚴(yán)格控