【正文】 高校，為社會(huì)輸送大量人才， 萬(wàn)人。未來(lái)可以期待上海居民素質(zhì)整體提高，這也符合上海國(guó)際化都市定位。 而這種三口之家的結(jié)構(gòu)，將會(huì)在孩子教育投資和成人生活質(zhì)量的提高投入更多的關(guān)注。 加快交通軌道建設(shè)，優(yōu)化城市發(fā)展環(huán)境。加快建設(shè)內(nèi)外換乘樞紐，加強(qiáng)地面公交與軌道交通、市域交通與對(duì)外交通間的換乘銜接。加快內(nèi)外環(huán)線之間大型居住區(qū)建設(shè)，推動(dòng)蘇州河、黃浦江親水地帶的綜合改造，優(yōu)化中心城住宅布局。上海的未來(lái)將建成商業(yè)的國(guó)際化“購(gòu)物天堂”，這個(gè)目標(biāo)對(duì)網(wǎng)點(diǎn)布局、專業(yè)化市場(chǎng)、引導(dǎo)消費(fèi)、關(guān)注潛力需求等將提出更高要求。（如老西門、大柏樹(shù)地區(qū)）郊區(qū)新城配合城市規(guī)劃，建設(shè)與新城導(dǎo)入的人口相匹配的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)功能的適用性，同時(shí)在規(guī)劃上要考慮到今后商業(yè)的可發(fā)展空間。上海商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展概述經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，上海商業(yè)在連鎖經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)細(xì)分、信息增值等商業(yè)發(fā)展的核心領(lǐng)域，已經(jīng)與國(guó)際水平相當(dāng)接近。（改革開(kāi)放前）服務(wù)經(jīng)濟(jì)：在生產(chǎn)行為上強(qiáng)調(diào)分工及產(chǎn)品功能；消費(fèi)行為則以服務(wù)為導(dǎo)向。而符合該理念的“體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)”將成為主流發(fā)展商業(yè)經(jīng)濟(jì)模式。商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)，Market analysis是指一個(gè)商場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中如何確立自己的發(fā)展方向、和根據(jù)中國(guó)的實(shí)際情況所做的經(jīng)營(yíng)調(diào)整。大賣場(chǎng)（大型綜合超市/倉(cāng)儲(chǔ)商店）(Warehouse Store)規(guī)模：5000平方米至 2萬(wàn)平方米輻射范圍：20萬(wàn)人口或半徑3公里商圈特點(diǎn)：中低檔次、會(huì)員制、自主的購(gòu)物形式超市（Super Market）規(guī)模：500平方米左右輻射范圍：每1萬(wàn)人特點(diǎn)：連鎖性經(jīng)營(yíng)，商品品種較豐富便利店（Convenience Store）規(guī)模：50100平方米輻射范圍：約3000人或300米特點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)食品、副食品和日用雜貨、統(tǒng)一門店標(biāo)識(shí)，多數(shù)為24小時(shí)營(yíng)業(yè)，連鎖經(jīng)營(yíng)百貨店（Department Store）規(guī)模：5000平方米左右輻射范圍：半徑5公里特點(diǎn)：規(guī)模大型化、組織集團(tuán)化、經(jīng)營(yíng)多元化和向新業(yè)態(tài)延伸大型專業(yè)店（Specialization Super Market）規(guī)模：2000平方米以上輻射范圍：半徑58公里特點(diǎn)：相對(duì)價(jià)格較低、專業(yè)服務(wù)、連鎖經(jīng)營(yíng)各商業(yè)業(yè)態(tài)舉例超市聯(lián)華各業(yè)態(tài)都有各自所針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群,在做好細(xì)分市場(chǎng),明確消費(fèi)定位的前提下,各業(yè)態(tài)之間會(huì)互為補(bǔ)充,形成良性循環(huán)的商業(yè)結(jié)構(gòu).便利店好德/羅森大型綜合超市家樂(lè)福/歐尚倉(cāng)儲(chǔ)商店麥德龍專業(yè)店亨得利鐘表店大型專業(yè)店永樂(lè)家電大賣場(chǎng)專賣店NIKE,ADIDAS專賣店百貨店太平洋百貨/第六百貨大型購(gòu)物中心南方商城商業(yè)物業(yè)的形態(tài)隨著外資連鎖商家的不斷涌入，2003年有一些新型商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)出現(xiàn)，例如SHOPPING MALL、OUTLET STORE(工廠直銷店)、各類零售超市、特色商業(yè)街等，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)會(huì)迅速升溫，成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)。底商作為社區(qū)、大廈底層配套的商業(yè)設(shè)施的底商,正在成為成為繼公寓和寫(xiě)字樓之后個(gè)人房產(chǎn)投資的新寵。反過(guò)來(lái)，低風(fēng)險(xiǎn)的底商也就容易銷售或出租，又降低了開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，從而獲得雙贏局面。因此統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一管理將是投資回報(bào)的重要保證。%，；行政區(qū)劃為9個(gè)街道共190個(gè)居委會(huì)。南京路是蜚聲中外的中華商業(yè)第一街?！就ê?中華城】位于原南市區(qū)，因此在報(bào)告中將重點(diǎn)關(guān)注該區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)，研究分析其未來(lái)發(fā)展前景。1843年上海開(kāi)埠后，南京路是最早出現(xiàn)現(xiàn)代都市文明的地方，并迅速成為上海最繁華的商業(yè)街，人稱大馬路。南京東路有著強(qiáng)勁的輻射力與獨(dú)特的外向性。有時(shí)尚休閑步行街 南京東路步行街是上海唯一的步行街，也是全國(guó)規(guī)模最大的，最繁華的商業(yè)街。因此，南京路以國(guó)內(nèi)的客商居多，而本地前衛(wèi)人士一般選擇去淮海路購(gòu)物。發(fā)展前景市政府在2001年就聘請(qǐng)了知名的麥肯錫咨詢公司，對(duì)南京東路整體規(guī)劃提出方案，實(shí)施“三段式風(fēng)格設(shè)計(jì)”，重構(gòu)南京路商業(yè)形態(tài)，力爭(zhēng)在十年之內(nèi)將南京路重塑為世界一流的商業(yè)街區(qū)，預(yù)計(jì)實(shí)施該規(guī)劃總投入將超過(guò)180億元人民幣。豫園商城上海的城隍廟始建于明代永樂(lè)年間（1403年后），廟內(nèi)祭奉城隍神秦裕伯（明太祖敕封秦裕伯為上?？h城城隍神）和霍光（漢大將軍博陸侯）。商城與四鄰豫園、老城隍廟、沉香閣等名勝古跡、人文景觀融合，以其豐富的文化底蘊(yùn)、濃郁的民俗風(fēng)情、鮮明的經(jīng)營(yíng)特色成為上海獨(dú)具魅力的旅游購(gòu)物中心，享譽(yù)海內(nèi)外。消費(fèi)群體以旅游者為主作為上海最具有特色的旅游勝地，大凡來(lái)上海的中外游客，大都要到老城隍廟走走，流動(dòng)人口多，據(jù)統(tǒng)計(jì)目前日流量已達(dá)25萬(wàn)?！岸@”規(guī)劃是為了挖掘老城廂歷史文化的內(nèi)涵，延承古豫園的文化命脈，提升豫園商城的現(xiàn)代商業(yè)功能。近幾年經(jīng)過(guò)考核認(rèn)定境內(nèi)有名特色商店265戶，其中有百年老店、近代商業(yè)保留下來(lái)的名店，還有現(xiàn)代商業(yè)中涌現(xiàn)的大型購(gòu)物中心。同時(shí)普遍改善櫥窗陳設(shè)和燈光照明，相應(yīng)地在南京路、金陵路、西藏路、外灘等地建設(shè)燈光夜市，使境內(nèi)這一商業(yè)中心，在設(shè)施上開(kāi)始與國(guó)際接軌，成為體現(xiàn)上海改革開(kāi)放、繁榮興旺的重要窗口。部分百貨類商廈（如八百）已倒閉，剩余的也調(diào)整路線走專業(yè)化商場(chǎng)（如永樂(lè)家電、全泰商廈）的道路，目前老西門的底層租金徘徊在8元/M2左右，低于同類區(qū)級(jí)商業(yè)中心。黃浦區(qū)專業(yè)特色街較多，大多數(shù)由民間自發(fā)形成，分布較散。區(qū)域商用物業(yè)的供求、區(qū)域分布和價(jià)格水平狀況鑒于本項(xiàng)目位于原南市區(qū)內(nèi)，且不屬于傳統(tǒng)的區(qū)級(jí)商業(yè)中心，按照常規(guī)，其消費(fèi)群體應(yīng)來(lái)自周邊，因此本報(bào)告將主要對(duì)原南市商用物業(yè)的供求、分布和價(jià)格水平進(jìn)行研究，對(duì)其他區(qū)域的商業(yè)不作重點(diǎn)分析。 表1 大興街各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比業(yè)態(tài)分類所占數(shù)量百分比大型超市30%銀行、郵局、超市、飯店30%各類專賣店25%服裝、服飾店15%董家渡路:董家渡路為以服裝為專業(yè)特色的道路，靠近外灘的東段為董家渡面料市場(chǎng)，憑借市口好，專業(yè)化集中的優(yōu)勢(shì)，匯集了長(zhǎng)江三角洲的眾多廠商。董家渡路的西段，憑借“面料市場(chǎng)”的影響，想走服裝鞋類道路，但由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)品附加值低，一直走低檔路線，未能形成規(guī)模，月租金徘徊在100200元/平方米，經(jīng)營(yíng)狀況較差，大多鋪面換手率高。表3 中華路東段各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比業(yè)態(tài)分類所占數(shù)量百分比超市25%銀行、郵局、藥店15%餐飲20%食品、服裝、中介、五金店40% 中華路西段。但是，由于建造年代悠久，缺乏規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)檔次偏低，業(yè)態(tài)組合缺乏創(chuàng)新，高檔次的品牌商業(yè)難以進(jìn)入和融合。供應(yīng)復(fù)興東路以北該區(qū)域距離豫園商圈及老西門商圈較近，屬于其輻射區(qū)，因此消費(fèi)需求表現(xiàn)出較強(qiáng)的外來(lái)性。由于地處交通要道，品牌形象良好，區(qū)域內(nèi)大面積不可分割的商鋪出租較出售快，即以客戶自用為主。典型樓盤(pán)：黃浦E品、申升公寓、滄海苑、明日星城、陽(yáng)光翠竹苑表6 復(fù)興東路、斜土東路之間典型樓盤(pán)基本情況樓盤(pán)名稱商業(yè)面積（M2）商業(yè)類型銷售單價(jià)（元/ M2）租金（元/ M2。盡管目前江陰街的商業(yè)氛圍很淡,但明日星城規(guī)劃中的步行商業(yè)街——江陰街的可分割底層商鋪甚至賣到了20000元/平方米。該區(qū)域人口密集，新建商品房已形成一定規(guī)模，并且多為沿街而建。需求根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前區(qū)域內(nèi)整體、整層出售或出租的住宅商業(yè)裙房去化較慢，空置率較高。項(xiàng)目所處的董家渡地區(qū)，是黃浦區(qū)四大現(xiàn)代聚居區(qū)中規(guī)模最大的，也是舊區(qū)改造的重點(diǎn)，總投資預(yù)計(jì)超過(guò)72億，消費(fèi)能力達(dá)7億的集合住宅和商業(yè)為一體的現(xiàn)代聚居區(qū)，發(fā)展前景廣闊。我們選取陸家浜路、老西門這兩個(gè)歷史悠久、知名度較高、人氣較旺的商業(yè)區(qū)域和本項(xiàng)目所處的中華路—董家渡地區(qū)進(jìn)行分析。交通道路狀況老西門“十五”計(jì)劃中老西門是黃浦區(qū)唯一的區(qū)級(jí)商業(yè)中心，主要是因?yàn)樗牡乩韮?yōu)勢(shì)，周邊的復(fù)興東路、西藏南路都是八車道的主干線，同時(shí)貫穿上海M8線也將在老西門設(shè)立復(fù)興東路站，在該地區(qū)形成了一個(gè)巨大的交通樞紐，匯聚人流，為周邊商業(yè)提供大量潛在客戶群。輻射范圍老西門老西門商業(yè)其輻射范圍將以淮海路以南為主，范圍西至盧灣區(qū)順昌路，北至淮海東路，東至河南南路，南至陸家浜路，影響力可達(dá)黃浦的中片和南片，總計(jì)約有2030萬(wàn)消費(fèi)人口。陸家浜路陸家浜路人流分布平均，居其次。本案中華路—董家渡地區(qū)高檔住宅規(guī)模居黃浦區(qū)首位，其住戶有高檔消費(fèi)能力，如定位合適，其商業(yè)發(fā)展前景和利潤(rùn)空間廣闊。商業(yè)規(guī)劃老西門老西門在經(jīng)歷了眾多變遷后，留存的大多為特色產(chǎn)業(yè)如大富貴飯店、全泰中老年商廈等。大體分為三個(gè)區(qū)：一是現(xiàn)代商業(yè)區(qū)。二是傳統(tǒng)老字號(hào)名品商業(yè)區(qū)。三是文化休閑區(qū)。另外，再輔之以環(huán)城綠帶建設(shè)及公交樞紐的調(diào)整，將為老西門營(yíng)造更好的休閑消費(fèi)環(huán)境。根據(jù)各居住區(qū)的不同特點(diǎn)，一般主要采用團(tuán)組式、多點(diǎn)式等幾種社區(qū)商業(yè)布局形式。2002年上市的商業(yè)尚不足20000平方米，2003年、2004就激增到50000平方米，呈放量的趨勢(shì)，2005年將回落至18000平方米。未來(lái)客戶發(fā)展?fàn)顩r預(yù)估商業(yè)用房市場(chǎng)的發(fā)展與周邊消費(fèi)群的發(fā)展變化休戚相關(guān)。在此之前，區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)狀況不會(huì)有很大的變化，中低檔消費(fèi)仍將是主力消費(fèi)層。因此供求在短期內(nèi)將會(huì)對(duì)價(jià)格形成一定壓力，但長(zhǎng)期上升空間較大。商場(chǎng)布局為筆記本、手機(jī)與中外品牌電腦設(shè)在一樓，二樓是電腦外設(shè)及高端數(shù)碼賣場(chǎng)，三樓則是大賣場(chǎng)與DIY、配件、軟件、音像賣場(chǎng)及功能區(qū)，并輔以各個(gè)品牌的形象展示廳在四、五樓。近期在IT各大主流媒體上，圣力數(shù)碼即將開(kāi)業(yè)的消息以及賣場(chǎng)所具備的優(yōu)勢(shì)被爭(zhēng)相傳送，其市場(chǎng)的知名度得到極大提升，也為經(jīng)銷商和廠商了解圣力數(shù)碼提供了多方面的渠道。該項(xiàng)目所處人民路為傳統(tǒng)的婚慶用品特色街，沿街均為小開(kāi)面的商鋪，檔次較低。將活鮮、食品與傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)相結(jié)合，沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)“一站式”的經(jīng)營(yíng)方式不僅為消費(fèi)者節(jié)省了時(shí)間和開(kāi)支，而且提供了一種獨(dú)特的購(gòu)物體驗(yàn)。 作為全球最大的零售商沃爾瑪，其品牌家喻戶曉，市場(chǎng)認(rèn)知度高，輻射范圍是全市性的。第一消費(fèi)群體：目標(biāo)定位 180。 該類群體具有最強(qiáng)的消費(fèi)能力，容易接受新的消費(fèi)觀念消費(fèi)心理 180。 年齡在25－40歲 消費(fèi)力 180。第三消費(fèi)群體：目標(biāo)定位 180。 商務(wù)性消費(fèi)一般以餐飲、娛樂(lè)等休閑類活動(dòng)為主，客戶比較關(guān)注該類設(shè)施的規(guī)模、品牌、環(huán)境及人均消費(fèi)等因素第四消費(fèi)群體：目標(biāo)定位 180。 作為旅游收藏，會(huì)選擇具有海派特色的產(chǎn)品及時(shí)尚類的商品，搜奇獵奇作為董家渡高檔住宅配套的大型社區(qū)商業(yè)中心，在體現(xiàn)以人為本、便民利民的宗旨，在滿足居民日常生活基本需求的基礎(chǔ)上還應(yīng)拓展經(jīng)營(yíng)服務(wù)領(lǐng)域，為居住區(qū)居民提供系列完整的商業(yè)服務(wù)?！凹偃障M(fèi)”是隨著人們收入水平的提高和社會(huì)環(huán)境的變化所出現(xiàn)的必然的消費(fèi)發(fā)展趨勢(shì)，它是人們由基本的“生存型消費(fèi)”向“享受型消費(fèi)”發(fā)展的市場(chǎng)表現(xiàn)?！凹偃障M(fèi)”正由社會(huì)熱點(diǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樾陆?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。假日補(bǔ)償效應(yīng)在工作周期中，人們的生活與消費(fèi)一般都相對(duì)簡(jiǎn)化，當(dāng)假期到來(lái)之后，人們的注意力從工作中轉(zhuǎn)移到家庭或自我身上，希望在生活上得到某種補(bǔ)償。各類企業(yè)往往把假日作為增加銷售、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的機(jī)會(huì)，大大刺激了本來(lái)就存在假日消費(fèi)需求的消費(fèi)者。就商業(yè)零售領(lǐng)域而言，不同假期中，消費(fèi)者的購(gòu)買結(jié)構(gòu)也有不同的特點(diǎn):銷售排名12345元旦食品類服裝鞋帽類煙酒類生活電器類日用品春節(jié)食品類煙酒類服裝鞋帽類針織類日用品雙休日服裝鞋帽類日用品生活電器類食品類音像器材類 （資料來(lái)源：上海市商業(yè)信息中心）注：食品類和服裝鞋帽類商品是節(jié)假日消費(fèi)的首選消費(fèi)者更習(xí)慣在雙休日選購(gòu)日用品和耐用消費(fèi)品不同地段，不同業(yè)態(tài)，不同規(guī)模的商業(yè)企業(yè)假日銷售的增幅明顯不同假日市場(chǎng)的銷售增長(zhǎng)，主要集中在中心商業(yè)區(qū)域，大型百貨商場(chǎng)和超市大賣場(chǎng)，而地段比較偏遠(yuǎn)的商場(chǎng)，規(guī)模較小，業(yè)態(tài)較落后的企業(yè)在假日中銷售的增幅不明顯，有的反而出現(xiàn)下降。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)“假日經(jīng)濟(jì)”主要對(duì)大型百貨、超市等零售商業(yè)產(chǎn)生較大的影響，而對(duì)其他業(yè)態(tài)的影響較小。普通消費(fèi)者消費(fèi)模式分析理性消費(fèi)中國(guó)“量入為出”的傳統(tǒng)消費(fèi)觀念一直以來(lái)都左右著國(guó)人的消費(fèi)行為，使得我國(guó)居民的儲(chǔ)蓄額自 1992年以來(lái)仍以年均超過(guò)20％的速度遞增，而消費(fèi)與儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)之比卻呈連年下降趨勢(shì)。當(dāng)收入達(dá)到非常高的水平，消費(fèi)者對(duì)那些曾經(jīng)代表生活水準(zhǔn)的產(chǎn)品的消費(fèi)會(huì)達(dá)到飽和狀態(tài)，而休閑娛樂(lè)類消費(fèi)不會(huì)飽和。上海市民消費(fèi)預(yù)期更趨謹(jǐn)慎據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局最新市場(chǎng)調(diào)查顯示：居民消費(fèi)信心出現(xiàn)上升，但總體上還處于消費(fèi)積蓄期，與北京、江蘇等十省市比較，上海居民消費(fèi)預(yù)期更謹(jǐn)慎。一項(xiàng)權(quán)威調(diào)查表明，有94％的居民希望擁有私車，17％的被調(diào)查者表示將在一兩年內(nèi)購(gòu)買，打算在三五年內(nèi)購(gòu)車的則占66％。專家預(yù)計(jì)，網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)在今后幾年將成為上海商業(yè)新一輪的消費(fèi)熱點(diǎn)，并可在5 年內(nèi)達(dá)到200億元左右的交易額。在以人為本的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，是一對(duì)一的個(gè)性服務(wù)，充滿樂(lè)趣的消費(fèi)過(guò)程，愉悅的記憶，消費(fèi)者心甘情愿地付出更多的錢，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的提供者獲得了比以往任何時(shí)候都要高的利