【正文】 百貨、倉(cāng)儲(chǔ)、連鎖、超市……近二十年的時(shí)間里，中國(guó)的商業(yè)走過(guò)了美國(guó)等先進(jìn)國(guó)家花了一百多年才完成的商業(yè)歷程，跨入21世紀(jì)，體驗(yàn)式消費(fèi)已進(jìn)入中國(guó)的消費(fèi)領(lǐng)域。回顧世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展變遷史，是從產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到服務(wù)經(jīng)濟(jì)再發(fā)展到今天的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)：在以物為本的產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)時(shí)代，在原材料—加工—儲(chǔ)藏—出售的過(guò)程中，消費(fèi)者得到的是單純的產(chǎn)品，滿足的是基本的生活需求。信息消費(fèi)已成為上海市民消費(fèi)的重要組成部分，有力帶動(dòng)了私人通信支出的新增長(zhǎng)。總體跡象表明，上海城市居民家庭總體消費(fèi)還處于消費(fèi)能力升級(jí)轉(zhuǎn)型前的積蓄期，消費(fèi)潛力巨大。相關(guān)調(diào)查顯示，上海市民每月的住房平均支出已經(jīng)居飲食之后成為第二大消費(fèi)支出，由于食品消費(fèi)在人們的日常消費(fèi)中是一個(gè)相對(duì)固定的數(shù)字，因此，住房消費(fèi)在未來(lái)的幾年中將成為家庭的第一支出，這種趨勢(shì)已經(jīng)在高學(xué)歷階層中反映出來(lái)。消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化隨著居民收入水平的提高，居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)也正在發(fā)生深刻的變化。而餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等商業(yè)形態(tài)會(huì)在一定程度上受到“假日經(jīng)濟(jì)”的影響。拿上海為例，“假日經(jīng)濟(jì)”的影響區(qū)域主要集中在“三街四城”幾大商業(yè)中心，就區(qū)位來(lái)講，“假日經(jīng)濟(jì)”對(duì)本案的影響較小，主要依賴豫園商城的相鄰關(guān)系引入外區(qū)域旅游客源。因此，假日消費(fèi)的興起促成了假日經(jīng)濟(jì)的形成。政策因素近年來(lái)，我國(guó)城市居民的法定休息日大為增加，約占全年的三分之一左右，加上生活水平逐步提高后，家務(wù)勞動(dòng)時(shí)間縮短，可自由支配的閑暇時(shí)間增多了，這為城市居民們提供了從事假日活動(dòng)的充分條件。目前上海的人均GDP已達(dá)到5000美元，我國(guó)沿海開(kāi)放城市的人均GDP也已接近三千美元，恰恰是這些城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展促進(jìn)了假日消費(fèi)和假日市場(chǎng)的興旺。在國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)疲軟的情況下，假日消費(fèi)橫空出世，特別是與居民外出旅游緊緊結(jié)合在一起而成為社會(huì)熱點(diǎn)。假日消費(fèi)的影響連續(xù)幾年的節(jié)假日消費(fèi)高潮使“假日消費(fèi)”成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)。 中等以上水平消費(fèi)力 180。 年齡在25－60歲 消費(fèi)力 180。消費(fèi)心理 180。第二消費(fèi)群體：目標(biāo)定位 180。 年齡在30－60歲，其中3040之間的為主力目標(biāo)消費(fèi)群收入狀況 180。第四部分 消費(fèi)特征分析區(qū)域消費(fèi)者消費(fèi)特征分析在未來(lái)幾年，本區(qū)域的居住人口變動(dòng)極大，新導(dǎo)入的人口無(wú)論是文化素質(zhì)、職業(yè)、收入和消費(fèi)習(xí)慣都異于目前，因此本報(bào)告將對(duì)未來(lái)的區(qū)域消費(fèi)者進(jìn)行研究。作為進(jìn)軍上海的首個(gè)項(xiàng)目，沃爾瑪將和中信集團(tuán)合作，利用強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的優(yōu)勢(shì)，整體推進(jìn)該地段的商業(yè)發(fā)展。就經(jīng)營(yíng)主題來(lái)說(shuō)，由于該項(xiàng)目為特色經(jīng)營(yíng)，隨著經(jīng)營(yíng)推廣活動(dòng)的深入開(kāi)展，在上海消費(fèi)者心目中的認(rèn)知程度將大大提高。由于該項(xiàng)目為特色經(jīng)營(yíng)，而且隨著IT廣場(chǎng)淡出淮海路商圈，該項(xiàng)目將在區(qū)域消費(fèi)者中的認(rèn)知程度逐步上升。沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)（暫定）/ 地址： 西藏南路、肇周路口/ 規(guī)模： 總建面2萬(wàn)平方米/ 定位： 將活鮮、食品與傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)相結(jié)合， “一站式”中檔消費(fèi)廣場(chǎng)/ 輻射范圍： 全市/ 消費(fèi)群體構(gòu)成： 中高檔消費(fèi)者/ 租金水平： 待定/ 主要商戶： 沃爾瑪?shù)? 運(yùn)營(yíng)商： 沃爾瑪百貨有限公司/ 物業(yè)管理： 待定/ 租售策略： 待定/ 正式營(yíng)業(yè)： 待定消費(fèi)者對(duì)各主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的認(rèn)知程度圣力數(shù)碼廣場(chǎng)該項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)者為原淮海路上“清華數(shù)碼廣場(chǎng)”的經(jīng)營(yíng)商，因?yàn)榕浜匣春Ｂ飞虡I(yè)規(guī)劃的調(diào)整，而圈定具淮海路不遠(yuǎn)的老西門(mén)國(guó)際廣場(chǎng)作為新址對(duì)象；其擁有固定合作伙伴和豐富的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目招商20天，招商率就達(dá)到76%，場(chǎng)面火爆。黃浦“十五”商業(yè)規(guī)劃中提出，區(qū)域商業(yè)將向?qū)I(yè)化商場(chǎng)方向發(fā)展，而下列這些項(xiàng)目已在摸索和實(shí)踐中，研究它們將對(duì)本項(xiàng)目具有參考和借鑒意義。屆時(shí)，商務(wù)類和生活類消費(fèi)互相補(bǔ)充將豐富消費(fèi)構(gòu)成，有效提升區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)檔次。該兩大聚居區(qū)預(yù)計(jì)將在五至十年內(nèi)建成。未來(lái)規(guī)劃的商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目名稱其中商業(yè)面積（萬(wàn)平方米）規(guī)劃規(guī)模（萬(wàn)平方米）預(yù)計(jì)完成時(shí)間老西門(mén)聚集區(qū)中信泰富集團(tuán)商住項(xiàng)目224一期預(yù)計(jì)2004年完成中遠(yuǎn)集團(tuán)商住項(xiàng)目2/一期預(yù)計(jì)2004年完成董家渡聚集區(qū)通海中華城商住項(xiàng)目757一期預(yù)計(jì)2006年完成華潤(rùn)商住項(xiàng)目20一期預(yù)計(jì)2006年完成小計(jì)　101　其中，中信泰富集團(tuán)已與沃爾瑪簽訂合作協(xié)議，在老西門(mén)聚居區(qū)建沃爾瑪超市，預(yù)計(jì)2004年底建成。一類是目前正在建設(shè)，尚未完工的項(xiàng)目，另一類是規(guī)劃中待建的商業(yè)用房。本案中華路的商業(yè)定位為社區(qū)商業(yè)中心，服務(wù)周邊高檔住宅，同時(shí)以特色產(chǎn)品吸引外來(lái)中高檔客戶群，提升商業(yè)氛圍。規(guī)劃文廟路為文化用品、舊書(shū)市場(chǎng)，加上夢(mèng)花街及江陰路花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)市場(chǎng)，形成濃烈的文化氛圍。北至復(fù)興東路，南達(dá)蓬萊路。以現(xiàn)代化的商業(yè)設(shè)施、商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行布局。逐步建成傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合、商業(yè)與文化融合、具有相當(dāng)知名度和一定輻射力的區(qū)域商業(yè)中心。陸家浜路陸家浜路的商業(yè)發(fā)展空間較狹隘，市場(chǎng)可發(fā)展性不大，租金應(yīng)維持在250元/M2/月。消費(fèi)能力老西門(mén)老西門(mén)是區(qū)級(jí)商業(yè)中心，交通方便，匯集眾多人流，商業(yè)呈規(guī)模效應(yīng)，其總體消費(fèi)能力最強(qiáng)，但人均消費(fèi)能力未必居首位。本案中華路—董家渡地區(qū)商業(yè)將定位為居住型社區(qū)商業(yè)中心，其離市級(jí)商業(yè)中心較遠(yuǎn)，居民居住集中，以區(qū)域消費(fèi)為主，輻射直徑在三公里以內(nèi)。本案中華路雖然為次干道，馬路較窄，但車流較少，干擾小，反而商業(yè)容易匯聚，形成規(guī)模效應(yīng)?！笆濉庇?jì)劃中黃浦區(qū)被確認(rèn)為上海市舊區(qū)改造的重點(diǎn)。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的選取 根據(jù)前面對(duì)項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境的基本介紹，我們將選擇若干區(qū)域?qū)λ麄儏^(qū)內(nèi)的商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行分析，研究他們的發(fā)展規(guī)律。一些小面積可分割商鋪相對(duì)就較易為投資者尤其是中小投資者接受，因此去化較快。底商基本上是小面積可分割商鋪，由于定位準(zhǔn)確，去化不錯(cuò)。典型樓盤(pán)：百花公寓、巴黎春天華浩苑、蓬萊家園表7 斜土路、國(guó)貨路以南典型樓盤(pán)基本情況樓盤(pán)名稱商業(yè)面積（M2）商業(yè)類型單價(jià)（元/ M2）租金（元/ M2。黃浦E品大面積整體商鋪在被劃分成小面積的產(chǎn)權(quán)式商鋪后，銷售一空，反映了市場(chǎng)對(duì)小面積商鋪的大量，同時(shí)售價(jià)也從先前的7500元/平方米（整體）上升至目前的均價(jià)14000，利潤(rùn)空間翻倍。銀行、證券業(yè)對(duì)這一區(qū)域的商鋪需求仍未飽和，今后一段時(shí)間內(nèi)預(yù)計(jì)仍為主力需求。天）基本單位面積（M2）商鋪/住宅售價(jià)比（元/ M2）黃浦眾鑫城9000/4F銀行/家電賣場(chǎng)23000/5003太陽(yáng)都市花園9400/5F證券、飯店、健身100005神牛廣場(chǎng)3000小區(qū)內(nèi)100200新地苑15000/4F銀行/證券9000/3000中華大街2800/3F銀行/證券/圖書(shū)公司10000/28002東淮海公寓6000/3F婚慶用品36000/　區(qū)域內(nèi)底商售價(jià)在9000—36000元/平方米之間。新建住宅商業(yè)裙房區(qū)域內(nèi)住宅底商的分布遍地開(kāi)花。 表4 中華路西段各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比業(yè)態(tài)分類所占數(shù)量百分比超市、銀行、郵局30%餐飲25%服裝、藥店、日用百貨25%中介、建材店10%陸家浜路陸家浜路沿街商鋪以餐飲、服裝、中介門(mén)店行業(yè)為主。中華路東段。市場(chǎng)內(nèi)的基本攤位為10平方米，月租金在250300元/平方米，臨街的月租金更高達(dá)400450元/平方米。傳統(tǒng)商業(yè)街我們選取大興街、陸家浜路、董家渡路、中華路這四條歷史悠久、知名度較高、人氣較旺的傳統(tǒng)商業(yè)街進(jìn)行分析。因此擴(kuò)大專業(yè)特色經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提高專業(yè)經(jīng)營(yíng)容量和經(jīng)營(yíng)水平。堅(jiān)持科學(xué)、合理進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃，逐步建成集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、服務(wù)功能，布局合理，層次相宜，設(shè)施齊全，品種豐富，購(gòu)物便利的一流的聚居區(qū)商業(yè)是社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展目標(biāo)。而黃浦區(qū)唯一的區(qū)級(jí)商業(yè)中心——老西門(mén)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況卻差強(qiáng)人意。至1936年前，電燈、電梯、自動(dòng)扶梯、機(jī)械收銀機(jī)、冷暖氣等商業(yè)設(shè)施均在這里首先應(yīng)用。區(qū)域商用物業(yè)的總體發(fā)展概況黃浦區(qū)商業(yè)重心在北部以南京路商業(yè)街為中心，以北京路、福州路、金陵路、西藏路等專業(yè)街為副中心，并向各支路延伸擴(kuò)展，形成縱橫交錯(cuò)、貫通全境、聯(lián)結(jié)鄰區(qū)、幅射全國(guó)的商貿(mào)網(wǎng)絡(luò)。豫園商城欲在功能上再上臺(tái)階，進(jìn)行二期改造。新建樓群外形亦仿明清建筑風(fēng)格，內(nèi)部卻是現(xiàn)代化的商場(chǎng)，其外古內(nèi)洋的特色，能夠與原有的景觀和諧統(tǒng)一，相映成輝。市政府從1991年起，開(kāi)始把城隍廟市場(chǎng)改建為具有民族傳統(tǒng)的現(xiàn)代化大型旅游購(gòu)物中心豫園商城，集購(gòu)物、旅游、餐飲、娛樂(lè)為一體?？偨Y(jié)：未來(lái)南京東路步行街拓寬休閑娛樂(lè)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等行業(yè)的發(fā)展空間，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日益合理，綜合功能更加完善。比淮海路要低。臨近地鐵，出入方便地鐵2號(hào)線貫穿南京路地下并在人民廣場(chǎng)和河南路設(shè)兩個(gè)站點(diǎn)，這為南京路商業(yè)街帶來(lái)了巨大的人流，同時(shí)地鐵2號(hào)線有連接浦東的八伯伴商圈。張小泉刀剪店也是一家聞名中外的老店。整條南京路以成都路為界分兩段，其中黃浦區(qū)這段為南京東路。在“三街四城”中有近30%左右的商圈分布在本區(qū)域內(nèi)，顯示了黃浦商業(yè)的強(qiáng)大實(shí)力。福州路、北京路、西藏路、金陵路、黃河路、云南路、文廟、江陰路、董家渡路等著名特色商業(yè)街造就了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的活躍和繁榮。區(qū)內(nèi)萬(wàn)商云集、市場(chǎng)繁榮，為全國(guó)聞名的商貿(mào)旅游購(gòu)物中心。2000年7月上海市政府將位于市中心的黃浦、南市兩區(qū)“撤二建一”，設(shè)立新的黃浦區(qū)，以此為其確立了特大型國(guó)際城市的現(xiàn)代化中心城區(qū)、現(xiàn)代化中央商務(wù)區(qū)和市中心現(xiàn)代聚居區(qū)的目標(biāo)定位。買(mǎi)商場(chǎng)鋪要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，商場(chǎng)鋪一般售價(jià)較高。如果開(kāi)發(fā)商能夠因勢(shì)利導(dǎo)，根據(jù)物業(yè)使用人員的特點(diǎn)對(duì)底商作出準(zhǔn)確定位，就確保了底商的經(jīng)營(yíng)具備一定的排他性.。通常，街鋪的價(jià)格都是不菲的。（如下圖）街鋪商店商場(chǎng)百貨銷品茂連鎖百貨超市綜合型超市專業(yè)型超市聯(lián)鎖超市 根據(jù)國(guó)家規(guī)定的產(chǎn)業(yè)劃分，商業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中的批發(fā)零售類，本報(bào)告中主要涉及的是零售商業(yè)市場(chǎng)分析。上海商業(yè)企業(yè)以加快結(jié)構(gòu)調(diào)整、發(fā)展新型商業(yè)業(yè)態(tài)為抓手，努力改善消費(fèi)環(huán)境，擴(kuò)大市場(chǎng)銷售。 （未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)）改革開(kāi)放前受社會(huì)生產(chǎn)力所限，上海商業(yè)的運(yùn)作以定額定量商品供給為主要方式，基本滿足人民生活要求，業(yè)態(tài)主要以國(guó)營(yíng)的商店為主；而之后經(jīng)濟(jì)體制改革帶動(dòng)了生產(chǎn)力的飛躍，眾多商品的上市，擴(kuò)大了挑選余地，市場(chǎng)開(kāi)始更多關(guān)注商品品質(zhì)和消費(fèi)服務(wù)。下面我們分析一下各個(gè)商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段在生產(chǎn)行為及消費(fèi)行為上呈現(xiàn)不同的型態(tài)： 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)：在生產(chǎn)行為上是以原料生產(chǎn)為主；消費(fèi)行為則僅以自給自足為原則。社區(qū)商業(yè)對(duì)人口規(guī)模達(dá)5萬(wàn)M2以上的居住區(qū)，須創(chuàng)新思路和豐富營(yíng)銷模式、吸收多元化資本，以新型社區(qū)性的購(gòu)物中心為主題，建設(shè)發(fā)展融合各種新型業(yè)態(tài)、各種服務(wù)功能的現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)。市級(jí)商業(yè)中心利用自身的地段優(yōu)勢(shì)，提高區(qū)域的商業(yè)密集度，發(fā)展規(guī)模化產(chǎn)業(yè)，提升服務(wù)檔次；同時(shí)合理調(diào)整商業(yè)結(jié)構(gòu)，展開(kāi)差異化經(jīng)營(yíng)，繁榮市場(chǎng)，濃化商業(yè)氛圍，以吸引全市范圍內(nèi)的消費(fèi)群體。城市的未來(lái)規(guī)劃將圍繞發(fā)展軌道交通、優(yōu)化城市環(huán)境、改善生活質(zhì)量等方面進(jìn)行，而這些都會(huì)為房地產(chǎn)的發(fā)展提供更多機(jī)會(huì)。優(yōu)化城市環(huán)境，符合國(guó)際化都市定位市地位。拓寬改造一批內(nèi)環(huán)線內(nèi)次干道路，全面建成城市輔助環(huán)線，完善內(nèi)、外環(huán)線間聯(lián)接道路。降低市中心人口密度。而政府自七十年代末期開(kāi)始實(shí)施了“計(jì)劃生育”的國(guó)策，控制人口數(shù)量，城市家庭人口劇減；而隨著觀念更新和生活方式的轉(zhuǎn)變，上海已形成了二大一小的特定家庭結(jié)構(gòu)。同時(shí)，上海還有30所成人學(xué)校和各類自考及職業(yè)化培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，豐富整條教育戰(zhàn)線，建立符合城市發(fā)展的人才繼續(xù)教育體系。大力發(fā)展軌道交通，加快配套建設(shè)，將城市人口居住郊區(qū)化發(fā)展成為一種人口流向的新潮流，郊區(qū)商業(yè)未來(lái)前景開(kāi)闊。2010年將有1000萬(wàn)人口遷移至外環(huán)線以外，市中心人口控制在1300萬(wàn)左右，對(duì)消費(fèi)零售市場(chǎng)業(yè)態(tài)分布和設(shè)置需具有前瞻性。這部分群體由于收入相對(duì)較高，同時(shí)又少有家庭生活的羈絆，因此他們的收入大部分用于休閑、娛樂(lè)、投資與消費(fèi)，并且不斷尋求更新奇的消費(fèi)途徑，這部分群體稱得上是上海城市消費(fèi)的生力軍。人口的負(fù)增長(zhǎng)，一方面是由于中國(guó)長(zhǎng)期堅(jiān)持實(shí)行 “計(jì)劃生育” 國(guó)策，控制了人口的增長(zhǎng)速度，并取得了成效；另一方面是因?yàn)槌鞘谢M(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市居民開(kāi)始注重“優(yōu)生優(yōu)育”以及自身價(jià)值的體現(xiàn)，這進(jìn)一步提高了人口質(zhì)量，減少了人口數(shù)量，社會(huì)的文明程度進(jìn)一步提高。隨著金融產(chǎn)品的日益豐富、信貸消費(fèi)（尤其是購(gòu)房）的日益普及，人們逐漸接受先進(jìn)的投資理財(cái)觀念，選擇多種方式進(jìn)行投資，降低風(fēng)險(xiǎn)，提高收入；這又反過(guò)來(lái)促進(jìn)了消費(fèi)需求的增長(zhǎng)，繁榮了經(jīng)濟(jì)，繁榮了市場(chǎng)。企業(yè)必須從單純的產(chǎn)品供給者，轉(zhuǎn)化為蘊(yùn)涵品質(zhì)服務(wù)的高附加值產(chǎn)品的提供者。資料來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也充分驗(yàn)證了這個(gè)規(guī)律。資料來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局從消費(fèi)指數(shù)來(lái)看，1998年到2000年為上海居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的第一輪上升周期；而從2000年開(kāi)始，居民消費(fèi)價(jià)格開(kāi)