【正文】 中檔品牌為主，引進(jìn)世界級品牌，形成獨(dú)樹一幟的婚慶主題廣場。此次沃爾瑪落戶老西門，更是得到了市政府的鼎立支持，它的開業(yè)，必將帶來大量消費(fèi)群體，促進(jìn)整個(gè)商圈的共同繁榮。 個(gè)人收入影響消費(fèi)觀念，本區(qū)域內(nèi)的高收入或富裕階層對品牌的關(guān)注、高檔購買心理只能在頂尖商場內(nèi)滿足，吸引這部分的消費(fèi)對本項(xiàng)目的支持最大。 商務(wù)性客戶收入狀況 180。只有采用先進(jìn)的商業(yè)形態(tài)和完善的商業(yè)業(yè)態(tài)組合，塑造具有海派商業(yè)特色的現(xiàn)代社區(qū)消費(fèi)環(huán)境，滿足社區(qū)居民日常生活需求，注重提供包括文化娛樂、休閑服務(wù)等多樣化、個(gè)性化的綜合性消費(fèi)，才能逐步形成既規(guī)范又有特色的社區(qū)商業(yè)格局。假日消費(fèi)興起的主要原因經(jīng)濟(jì)因素一般認(rèn)為，當(dāng)一個(gè)地區(qū)的人均GDP達(dá)到1000美元之后，假日消費(fèi)會(huì)明顯增加。消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變文化活動(dòng)、體育健身、教育培訓(xùn)等假日休閑活動(dòng)得興起必然會(huì)產(chǎn)生相關(guān)的消費(fèi)行為，形成大量的市場交易活動(dòng)，它們使我國的商品銷售市場、旅游市場、餐飲市場、文化娛樂市場空前活躍起來，就是一些非經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，如體育、衛(wèi)生、教育等事業(yè)也興旺起來。就本項(xiàng)目來講，在經(jīng)營業(yè)態(tài)方面，一定比例是滿足社區(qū)居民日常生活的商業(yè)配套，“假日經(jīng)濟(jì)”對其影響不大。住房消費(fèi)支出占首位據(jù)相關(guān)市場調(diào)查分析，未來一到兩年，上海市民消費(fèi)走向穩(wěn)健，在日常消費(fèi)得到基本保障的前提下，上海市民首先考慮的是改善居住條件、提高文化素質(zhì)，保持長久穩(wěn)定，而三者當(dāng)中改善居住條件位居榜首。以上數(shù)據(jù)表明，上海的汽車市場即將正式啟動(dòng)，汽車消費(fèi)將成為繼住房消費(fèi)后的又一個(gè)消費(fèi)重點(diǎn)。目前，這種將購物與“體驗(yàn)”融合起來的最新商業(yè)業(yè)態(tài)，已橫掃了世界商業(yè)最繁榮的城市如紐約、東京和拉斯維加斯。在以需求為本的服務(wù)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，以產(chǎn)品為依托，為顧客提供特定的服務(wù)，免卻了消費(fèi)者事必躬親之煩，讓消費(fèi)者享受更多的自在悠游，理發(fā)、修剪草坪、維修計(jì)算機(jī)都是服務(wù)的范例，但產(chǎn)品與服務(wù)捆綁銷售，產(chǎn)品之間的差別被忽略了。私人購車市場開始啟動(dòng)今年第一季度，上海全市汽車銷售額比去年同期增長近1 倍，其中私人購車明顯高于往年同期水平。食品、服裝等生活必需品占消費(fèi)的比重逐年降低，而教育和保健的比重上升，代表居民消費(fèi)水平的休閑類支出逐年上升。商業(yè)定位“假日消費(fèi)”主要會(huì)對大眾化的商業(yè)場所產(chǎn)生較大的影響，本項(xiàng)目的總體市場定位為中高檔的社區(qū)商業(yè)，就目前上海的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看，中高檔的商業(yè)消費(fèi)總體比較穩(wěn)定，受“假日消費(fèi)”的影響較小。商業(yè)促銷商業(yè)、旅游以及娛樂等行業(yè)的企業(yè)，在假日中舉辦的宣傳促銷活動(dòng)，成為激發(fā)城市居民假日消費(fèi)行為的誘因。一些經(jīng)濟(jì)界人士也對它拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長寄托了厚望。 境外和國內(nèi)的大中型城市的旅游者，消費(fèi)能力較強(qiáng)消費(fèi)心理 180。 受過高等教育，心理特征趨向成熟，不盲目追求時(shí)尚潮流，具有獨(dú)特品位，消費(fèi)領(lǐng)域以個(gè)人修養(yǎng)、家庭和生活方面為主，具有一定品牌忠誠度。 家庭年收入在20萬元以上消費(fèi)力 180。老西門屬于上海市中心黃浦區(qū)，是區(qū)級商業(yè)中心，沃爾瑪?shù)倪M(jìn)入將有利于提高該地區(qū)商業(yè)的規(guī)模和檔次。天使之城該項(xiàng)目為東淮海公寓的裙房，沿街處設(shè)置成開敞式廣場，建筑立面獨(dú)特，再加上位于古城公園對面，景觀優(yōu)美。主要競爭項(xiàng)目的基本情況圣力數(shù)碼廣場/ 地址： 西藏南路518號（復(fù)興東路口）/ 規(guī)模： 總建面2萬平方米（5F）/ 定位： 中高檔商場/ 經(jīng)營類別： 品牌電腦和手機(jī)通訊類產(chǎn)品/ 經(jīng)營方式： 統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營/ 輻射范圍： 全市/ 消費(fèi)群體構(gòu)成： 個(gè)人用戶/公司用戶/ 租金水平： 1F 15元/㎡/天2F 13元/㎡/天3F 10元/㎡/天/ 主要商戶： 蘋果的完全體驗(yàn)中心，IBM、Dell的筆記本體驗(yàn)店，HP、宏基、聯(lián)想、方正、清華同方、TCL等/ 運(yùn)營商： 圣力數(shù)碼市場經(jīng)營管理有限公司/ 物業(yè)管理： （同上）/ 租售策略： 投資商整體買斷，交由運(yùn)營商運(yùn)作管理/ 正式營業(yè)： 2004年3月/ 經(jīng)營規(guī)劃：由圣力國際投資2億多元獨(dú)家買斷位于老西門的國際廣場產(chǎn)權(quán)來做電子市場，初定于明年3月份開業(yè)，項(xiàng)目定位為滬上首家高檔數(shù)碼賣場。屆時(shí)，區(qū)域的消費(fèi)層次將會(huì)隨之提升。在建的商業(yè)用房區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址建設(shè)單位預(yù)計(jì)供應(yīng)量（平方米）2002200320042005小計(jì)復(fù)興東路以北西門廣場一期西藏南路復(fù)興東路眾鑫資產(chǎn)公司6000　　　　東淮海公寓人民路777號建工錦龍房產(chǎn)公司　6000　　　太陽都市花園二期河南南路復(fù)興東路新錦發(fā)房地產(chǎn)公司　1688　　　名人濱江苑中華路16號新外灘企業(yè)發(fā)展公司　　8500　　鄂爾多斯廣場福佑路333號上海博利置業(yè)有限公司　15000　　　小計(jì)　　　6000226888500　37188復(fù)興東路、斜土東路之間開元坊二期西藏南路900號東亞房地產(chǎn)股份公司　　3000　　華實(shí)公寓大林路303號滬南房地產(chǎn)公司8078　　　　南花苑二期光啟南路黃家撅路浩城置業(yè)有限公司　5556　　　雅廬苑陸家浜路1235號華湄房地產(chǎn)公司　1100　　　綠地名人坊中華路419號綠地集團(tuán)　2500　　　錦凱華苑西藏南路斜土東路錦凱房地產(chǎn)公司　　10000　　桑樹苑陸家浜路521號臨江房地產(chǎn)公司　　16463　　中福花苑一期陸家浜路海潮路中福房地產(chǎn)公司　20942　　　外灘海琪苑中山南路白渡路上海國際投資公司　　　2514　陽光翠竹苑陸家浜路523號上海臨江房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司　　　　　獨(dú)立時(shí)代陸家浜路海潮路上海賽元房地產(chǎn)有限公司　　5000　　安基大廈西藏南路760號上海安基置業(yè)有限公司　5000　　　小計(jì)　　　80783509834463251480153斜土路、國貨路以南蓬萊綠苑瞿溪路、保屯路同鑫房地產(chǎn)公司　　1700　　弘輝名苑西藏南路1501號弘輝房地產(chǎn)公司　　　10000　耀?；ㄔ肺鞑啬下?739號耀海房地產(chǎn)公司　　　6400　小計(jì)　　　0017001640018100總計(jì)　　　14078577864466318914135441未來區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)完工量從以上圖表來看，未來幾年區(qū)域商業(yè)用房供應(yīng)量依然較大，分布范圍廣，可謂遍地開花。進(jìn)而達(dá)到“文興市旺”的目的，增加老西門商業(yè)文化氣息。定位于專業(yè)店、專賣店及連鎖品牌，同時(shí)增加文化娛樂休閑功能，開設(shè)夜總會(huì)等娛樂設(shè)施。本案住宅和商鋪的走勢應(yīng)息息相關(guān)，中華路—董家渡地區(qū)目前新建小區(qū)的商鋪?zhàn)饨鹪?元/M2/天，預(yù)計(jì)到整個(gè)聚居區(qū)建設(shè)完畢，新型商業(yè)租金將提高至8元/M2/天，即240元/M2/月。人流量老西門老西門作為區(qū)級的商業(yè)中心，匯集人流最多，但同時(shí)由于淮海路、南京西路等市級商業(yè)中心較近，如產(chǎn)品相近的話，消費(fèi)群體會(huì)被分流。因此研究這三塊區(qū)域內(nèi)目前的商業(yè)狀況意義不大，針對這些區(qū)域未來的商業(yè)定位本報(bào)告將探索它們的發(fā)展前景、分析相互間可能的競爭力度。競爭環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境綜述本項(xiàng)目位于中華路，目前周邊80%以上為二級以下舊里，環(huán)境較差，商業(yè)配套以服務(wù)居民基本生活的五金、煙雜類小店鋪為主，整體消費(fèi)力低。天）基本單位面積（M2）商鋪/住宅售價(jià)比錦凱華苑10000/4F鞋類批發(fā)14500102050蓬萊家園1100/1F未開業(yè)10000//該區(qū)域底商售價(jià)在10000—14500元/平方米之間。復(fù)興東路與斜土東路之間該板塊內(nèi)由于有區(qū)域型商業(yè)街大興街，同時(shí)又處于老西門商圈的邊緣，因此消費(fèi)需求既有由老西門延伸而來，又有區(qū)域內(nèi)眾多住宅區(qū)所形成的。本報(bào)告將區(qū)域內(nèi)住宅商業(yè)裙房分為復(fù)興東路以北、復(fù)興東路與斜土東路之間、斜土路與國貨路以南三個(gè)區(qū)域研究。這段主要分布著眾多食品、服裝、五金、房地產(chǎn)中介小店鋪，這些店鋪檔次低，大多由沿街舊房或老式商場改建而成，面積狹小，基本不裝修，月租金在250元/平方米。供應(yīng)：大興街:大興街兩側(cè)除了銀行、書店、超市、飯館、面館等生活服務(wù)類商店外，還有面包、眼鏡、服裝、鞋等商品專賣店，這些專賣店面寬敞、裝潢布置考究，購物環(huán)境較好，市口較好的月租金在300元/平方米/月。根據(jù)“十五計(jì)劃”將在新昌路等聚居區(qū)內(nèi)建立4個(gè)社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心。改革開放后，商業(yè)改造規(guī)模擴(kuò)大，購物環(huán)境和商業(yè)設(shè)施日趨現(xiàn)代化，應(yīng)用空調(diào)設(shè)備、安裝自動(dòng)扶梯、使用電子收銀機(jī)、實(shí)行電腦管理、應(yīng)用條形碼計(jì)價(jià)的商店逐日增多。黃浦區(qū)已將南起中華路、北到人民路的119公頃土地規(guī)劃為豫園商城商業(yè)圈，其中包括將5萬平方米的廟前廣場擴(kuò)建為一個(gè)集旅游、休閑、餐飲、文化于一體的“二豫園”。2001年上海城隍廟的商業(yè)銷售總額達(dá)30多億元，營運(yùn)情況良好。消費(fèi)群體以非滬籍人士為主，人均消費(fèi)低商業(yè)街主力消費(fèi)群體為境內(nèi)外來滬觀光旅游人士，人流量隨大，但以游覽、參觀為主的觀光旅游人士居多，人均消費(fèi)額不超過50元，整體水準(zhǔn)較低。品牌商廈集中市百一店、華聯(lián)商廈、新世界、置地廣場都是大型商廈，每天吸引無數(shù)的人流來商廈購物游玩。以下我們重點(diǎn)分析本區(qū)域主要商圈的發(fā)展?fàn)顩r：南京東路南京路是上海近代商業(yè)的發(fā)祥地。上海市第一百貨商店、華聯(lián)商廈、新世界城、亞一金店、綠波廊、華寶樓古玩等上海有名的商店開設(shè)在此。另外如果沒有統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理的話，商場鋪散賣后很難形成合力，鑄造品牌，這樣一來對投資回報(bào)也會(huì)產(chǎn)生影響。市場上地段較好的商鋪一般價(jià)格都很高，從現(xiàn)狀上看,對投資復(fù)式產(chǎn)權(quán)街鋪的前景看好，分上下兩層，但在產(chǎn)權(quán)面積的登記上，僅按一層計(jì)算，花一個(gè)商鋪的價(jià)錢買兩個(gè)商鋪的面積，實(shí)用率近200%，從而有效地降低了投資及經(jīng)營的門檻，出租或自我經(jīng)營，可依市場經(jīng)營狀況靈活掌握，將投資風(fēng)險(xiǎn)降至最低，不僅保證穩(wěn)收租金、穩(wěn)收益，而且可使投資回報(bào)最大化，一鋪雙利。％，增長趨勢良好。（開埠前）工業(yè)經(jīng)濟(jì)：在生產(chǎn)行為上是以商品制造為主；消費(fèi)行為則強(qiáng)調(diào)功能性與效率。（如淮海路、南京路）區(qū)域商業(yè)中心以服務(wù)本區(qū)域的居民消費(fèi)為主；同時(shí)結(jié)合自身特色，發(fā)展一定的集聚輻射功能的特色商業(yè)為輔。在高起點(diǎn)基礎(chǔ)上，結(jié)合市區(qū)服務(wù)業(yè)布局調(diào)整、大型公共綠地和休閑娛樂設(shè)施建設(shè)以及社區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展等，建設(shè)一批地區(qū)級和社區(qū)級公共活動(dòng)中心。大量興建衛(wèi)星城鎮(zhèn)，以松江新城以及朱家角、安亭、高橋等為中心發(fā)展“一城九鎮(zhèn)”計(jì)劃，同時(shí)改善生活環(huán)境，吸引人們的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、居住活動(dòng)、娛樂、休閑甚至購物向郊區(qū)城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移和擴(kuò)散，為城市的持續(xù)發(fā)展提供廣闊空間。而從后備力量來看，持續(xù)多年的高校擴(kuò)招，使上海的高考升學(xué)率保持在80%以上。上海市人口分布統(tǒng)計(jì)(單位:萬人/公里)黃浦區(qū) 盧灣區(qū) 徐匯區(qū) 長寧區(qū) 靜安區(qū) 普陀區(qū) 閘北區(qū) 虹口區(qū) 楊浦區(qū) 閔行區(qū) 寶山區(qū) 嘉定區(qū) 浦東新區(qū) 金山區(qū) 松江區(qū) 青浦區(qū) 南匯縣 奉賢縣 崇明縣 而政府已意識到平衡發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)的重要性。“低出生、低死亡、低增長”的現(xiàn)代人口再生產(chǎn)類型,已開始在上海等發(fā)展較快的地區(qū)出現(xiàn)，標(biāo)志著在人口增長速率上，這類地區(qū)已與世界接軌。資料來源：上海統(tǒng)計(jì)局投資結(jié)構(gòu)居民儲(chǔ)蓄存款持續(xù)增加。經(jīng)過一年的醞釀，自2002年起，上海居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的第二輪升勢再次上演，表明了上海經(jīng)濟(jì)已經(jīng)受考驗(yàn)，面臨新的飛躍。社會(huì)保障體系作為國家福利制度的社會(huì)保障體系正在逐步建立。只有增強(qiáng)了市場競爭力，才能占領(lǐng)市場、引導(dǎo)消費(fèi)，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)。外商直接投資帶來的不僅有資本，還有大量的外方工作人員，而這些長期駐滬的外方人員將會(huì)增強(qiáng)上海高端市場的消費(fèi)力，成為未來上海房地產(chǎn)市場的潛在消費(fèi)者。各大產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢均呈上升趨勢，上海的城市綜合服務(wù)功能將不斷提升。中國宏觀經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，體現(xiàn)了政府立足長遠(yuǎn)、高起點(diǎn)、高規(guī)劃的戰(zhàn)略，為今后幾年、幾十年的可持續(xù)發(fā)展確立了廣闊的空間。黨的十六大又產(chǎn)生了新一屆領(lǐng)導(dǎo)人，順利完成了新老交替，繪就了全面建設(shè)小康社會(huì)的宏偉藍(lán)圖，為中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展提供了強(qiáng)有力的保證。政府的大力倡導(dǎo)與支持，國內(nèi)外各方面專業(yè)人才的不斷匯聚，吸引了大量的海內(nèi)外資金的投入，使城市的投資環(huán)境日益改善，消費(fèi)市場的巨大潛力得以不斷地被挖掘，這進(jìn)一步促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，切實(shí)地提高了廣大民眾的生活水平，保證了社會(huì)生活的繁榮與穩(wěn)定。健康的國民經(jīng)濟(jì)