【正文】 地下中廳 8元/每天/㎡ 地下北廳 8元/每天/㎡ 二層 8元/每天/㎡ 三層 6元/每天/㎡ 室外展場(chǎng) B廣場(chǎng) 3元/每天/㎡ A廣場(chǎng) 4元/每天/㎡ 自搭展位進(jìn)場(chǎng)管理費(fèi) 15元/平方米/展期 會(huì)議室 多功能廳 1500元/4小時(shí) 會(huì)議室 800元/4小時(shí) 開(kāi)幕式 3000元/次 會(huì)標(biāo) 2*30米 2500元/幅 2*20米 2000元/幅 3）、西安市部分甲級(jí)寫字間調(diào)查 A、地理位置：南二環(huán)與永松路的交界口發(fā)展商：陜西克力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司城建商：中建四局價(jià)格：起價(jià):5400元/平方米 均價(jià)：5950元/平方米 最高價(jià)：6650元/平方米世紀(jì)星大廈樓高百米，地下３層，地上２７層，總建筑面積5萬(wàn)㎡左右，外立面投入2000萬(wàn)元全部采用新型玻璃幕墻和進(jìn)口純鋁板，氣勢(shì)宏偉，現(xiàn)代時(shí)尚；大廈近500㎡，三層專設(shè)2000㎡花園式商務(wù)會(huì)所， 100%陽(yáng)光布局， 室內(nèi)空間1002000平米自由組合，任意分割；樓內(nèi)走廊陽(yáng)光通透均寬3米，每?jī)蓪右粋€(gè)近200㎡通高7米的綠色景藝中庭；大廈全面實(shí)現(xiàn)5A智能，10㎡一個(gè)信息端口，100兆桌面平臺(tái)，5種國(guó)際語(yǔ)言同聲傳譯， 6部VVVF高速電梯24小時(shí)運(yùn)行，中央空調(diào)24小時(shí)自由控制，熱水、直引水24小時(shí)供給；物業(yè)、保安、超市、員工餐廳24小時(shí)全程服務(wù)；辦公室內(nèi)雙面落地玻璃墻，專用茶水間以及高級(jí)行政專用洗浴間設(shè)置。擁有領(lǐng)先的數(shù)字化辦公設(shè)備，如樓宇智能化系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、有線電視及衛(wèi)星接收系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)等現(xiàn)代化配套設(shè)施，是西北惟一配備直升機(jī)坪的商務(wù)大廈。電梯間采用高級(jí)花崗巖材料，鋁合金方板吊頂，高級(jí)無(wú)光乳膠漆墻面；樓梯間地面采用高級(jí)防滑地磚，不銹鋼圍欄，高級(jí)木制扶手，高級(jí)無(wú)光乳漆墻面；100個(gè)車位，400元/月/個(gè)或260元/月/個(gè)。在周邊環(huán)境上基本在交通便利、配套成熟的區(qū)域，如市內(nèi)和旅游景點(diǎn)區(qū)域。目前舉辦展覽的機(jī)構(gòu)多為展覽公司來(lái)承辦，參展企業(yè)來(lái)加盟共同舉行，參展企業(yè)要繳納參展費(fèi)用。這些對(duì)于甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的需求來(lái)說(shuō)還不夠，還需要良好的綠化、個(gè)性化的服務(wù)、信息交流的平臺(tái)等。市場(chǎng)也需要有特色的商務(wù)星級(jí)酒店來(lái)補(bǔ)充市場(chǎng)空間。展場(chǎng)還是以大型場(chǎng)地為主，但小型專業(yè)展場(chǎng)在市場(chǎng)也有部分市場(chǎng)可以開(kāi)發(fā)。價(jià)格水平屬于合理。六、總結(jié)西安五星酒店、寫字間、展會(huì)市場(chǎng)總結(jié)我市四星級(jí)以上酒店目前從市場(chǎng)需求來(lái)看有部分需求，待市場(chǎng)滿足，在功能定位上趨同性太多，造成沒(méi)有特色、個(gè)性化的服務(wù)。在價(jià)格上采用適中價(jià)格來(lái)吸引企業(yè)，并且可以進(jìn)行銀行按揭，可以分期付款，先租后賣還享受價(jià)格優(yōu)惠。展會(huì)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)保持不變，只是一些專業(yè)的展覽價(jià)格有望上揚(yáng)，幅度大致在6%左右。寫字間也會(huì)市未來(lái)地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重點(diǎn)，展會(huì)也將會(huì)進(jìn)入一個(gè)發(fā)展高峰期客戶消費(fèi)預(yù)測(cè)趨勢(shì)酒店的客戶構(gòu)成將會(huì)多元化，不僅滿足于接待旅游居住、更會(huì)考慮商業(yè)人士、辦事機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期包住的局面。他們也是我們的主要和潛在的客戶。為一些辦事去提供寫字間的辦公設(shè)備。價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè) 在未來(lái)2年里酒店價(jià)格會(huì)小幅上漲，寫字間價(jià)格會(huì)走步進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期，價(jià)格會(huì)略有所上升，展會(huì)價(jià)格基本維持不變，專業(yè)性的展會(huì)價(jià)格可能上升。2）、西安五星酒店、寫字間、展會(huì)價(jià)格趨勢(shì)預(yù)測(cè)分析星級(jí)酒店由于面對(duì)的客戶人群是有針對(duì)性的，而這部人群的數(shù)量有限，從今年我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，我市經(jīng)濟(jì)步入發(fā)展的快車道，物價(jià)指數(shù)上揚(yáng)都是價(jià)格在短期內(nèi)有小步上揚(yáng)，但上漲幅度不會(huì)太大。從我市幾個(gè)較成功的甲級(jí)寫字間來(lái)看，其不僅能為進(jìn)駐企業(yè)提供一個(gè)良好的辦公環(huán)境，更將先進(jìn)的辦公理念引入，如提倡居家辦公、生態(tài)辦公、無(wú)優(yōu)辦公等，在布局上采用大開(kāi)間自由分隔，滿足不同企業(yè)對(duì)辦公空間的需要，功能完善的商業(yè)中心為企業(yè)提供個(gè)性化、人性化的服務(wù)，星級(jí)酒店的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。在賣的企業(yè)里以金融、證券、投資、IT、事實(shí)業(yè)公司為主，占到以銷寫字間的絕大部分。物業(yè)費(fèi)用在57元/平方米之內(nèi)。在寫字間來(lái)發(fā)上已初顯明顯的劃分，功能定位、行業(yè)定位以引入開(kāi)發(fā)模式中。酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)模式也會(huì)隨競(jìng)爭(zhēng)的加劇而發(fā)生變化。但市場(chǎng)發(fā)展至今造就的供需旺盛局面，對(duì)于寫字樓發(fā)展商而言，依然是蘊(yùn)藏著無(wú)限商機(jī)，就看你如何掘金了。這些企業(yè)構(gòu)成寫字間的主力客戶，在已銷的面積中占道60%以上。在每層客房數(shù)上從10間20間不等，且每層搭配13個(gè)豪華套間，其會(huì)議廳多在2和3層。啟動(dòng)全空氣中央空調(diào)，供暖系統(tǒng)，全年舒適自然溫度，超低污染環(huán)保規(guī)劃設(shè)計(jì)?！　￠L(zhǎng)安國(guó)際金融中心，充分考慮自然采光、辦公環(huán)境、心理因素；采用以8米左右的進(jìn)深和8米左右的面寬所形成的空間為單元，形成自由劃分的空間。價(jià)格：標(biāo)準(zhǔn)展位（3*3）人民幣：1044元（國(guó)內(nèi)）外商600美元 標(biāo)準(zhǔn)展位（3*2）人民幣：1300元（國(guó)內(nèi)）外商400美元室內(nèi)展位光地 每平方米120元室外展位光地 每平方米80元開(kāi)幕式 6000元/次會(huì)標(biāo) 4000元/次會(huì)議中心 1000元/天展廳廣告 300元/展期柱子使用費(fèi) 200/500元/展期樓幅廣告 3000元/展期/一幅柱子廣告 1000元/展期附：有詳細(xì)的資料西安國(guó)際展覽中心地理位置：西安市南郊會(huì)展路1號(hào)電話：85263322西安國(guó)際展覽中心位于西安長(zhǎng)安南路與南三環(huán)交匯處，與高聳的陜西電視塔相望，距南門約5公里西安國(guó)際展覽中心規(guī)模宏大占地125000平方米，由46000平方米展館和80000平方米中心廣場(chǎng)組成。四、相關(guān)調(diào)查部分西安市部分酒店、寫字間、展會(huì)調(diào)查1）、酒店（賓館）項(xiàng)目調(diào)查表酒店（賓館）項(xiàng)目調(diào)查表項(xiàng)目名稱西安喜來(lái)登大酒店地理位置西安市豐鎬東路262號(hào)星級(jí)五星床位數(shù)438間樓高（層數(shù)）16層建筑面積開(kāi)業(yè)年限13年（91年開(kāi)業(yè)）在建項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模多種經(jīng)營(yíng)狀況餐飲中餐、西餐休閑酒吧、茶秀、咖啡屋娛樂(lè)健身房、桑拿房、蒸汽浴房、乒乓球臺(tái)及室內(nèi)橫溫游泳池、沖浪池等商業(yè)特色物品商店其他營(yíng)業(yè)額員工數(shù)其他附物業(yè)照片項(xiàng)目名稱金花豪生國(guó)際大酒店地理位置西安市環(huán)城南路西段18號(hào)星級(jí)五星床位數(shù)198間豪華客房，二期擁有126間客房及30間酒店式公寓樓高（層數(shù)）12層建筑面積開(kāi)業(yè)年限2003年10月1日試營(yíng)業(yè)在建項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模多種經(jīng)營(yíng)狀況餐飲中餐、西餐休閑大堂酒吧、金花咖啡廳娛樂(lè)酒吧卡拉ok沙龍、宴會(huì)廳、會(huì)議室、桑拿浴、殘疾人專用洗手間、無(wú)煙房、商店、美發(fā)院、美容沙龍、俱樂(lè)部、商業(yè)特色物品商店、商務(wù)中心、精品廊、觀光服務(wù)其他兌換外幣、客房保險(xiǎn)箱、高爾夫咨詢營(yíng)業(yè)額員工數(shù)其他附物業(yè)照片項(xiàng)目名稱西安凱悅（阿房宮）酒店地理位置西安市東大街158號(hào)星級(jí)五星床位數(shù)404間樓高（層數(shù)）16層建筑面積開(kāi)業(yè)年限在建項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模多種經(jīng)營(yíng)狀況餐飲中餐、西餐休閑養(yǎng)生軒、美容院和購(gòu)物廊娛樂(lè)商業(yè)其他營(yíng)業(yè)額員工數(shù)其他附物業(yè)照片項(xiàng)目名稱香格里拉金花飯店地理位置西安市長(zhǎng)樂(lè)西路8號(hào)星級(jí)五星床位數(shù)416間樓高（層數(shù)）層建筑面積開(kāi)業(yè)年限1993年香格里拉酒店管理集團(tuán)購(gòu)入在建項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模多種經(jīng)營(yíng)狀況餐飲中、晚各式自助餐、西餐休閑歌舞廳、游泳池、健身房、桑拿浴室?jiàn)蕵?lè)麻將室、棋牌室商業(yè)其他營(yíng)業(yè)額員工數(shù)其他附物業(yè)照片項(xiàng)目名稱曲江賓館地理位置西安市雁塔南路南段星級(jí)五星床位數(shù)200間樓高（層數(shù)）3層（4棟）建筑面積占地面積13萬(wàn)平方米開(kāi)業(yè)年限2000年在建項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模多種經(jīng)營(yíng)狀況餐飲中、西餐休閑健身，游泳，棋牌，桑拿，卡拉OK，美容美發(fā)，臺(tái)球，按摩，保齡，網(wǎng)球，夜總會(huì)，乒乓球，模擬高爾夫。三、與項(xiàng)目相關(guān)的規(guī)劃介紹 西安市對(duì)閑置土地的清理工作提出五項(xiàng)具體措施：一、對(duì)因城建、規(guī)劃手續(xù)不完善，動(dòng)工開(kāi)發(fā)延遲，造成土地閑置的，責(zé)令限期辦理相關(guān)手續(xù)，盡快開(kāi)工；二、對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的原因造成土地閑置的，依法收取土地閑置費(fèi)，責(zé)令限期開(kāi)工；限期內(nèi)不能開(kāi)工的，依法收回；三、對(duì)資金不到位造成土地閑置的，依法收回土地使用權(quán)，納入政府儲(chǔ)備，通過(guò)招標(biāo)拍賣掛牌方式，重新公開(kāi)供應(yīng)土地；四、對(duì)建設(shè)單位拒不履行或無(wú)力完成拆遷安置造成土地閑置的，撤銷其建設(shè)許可手續(xù)，公告收回項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)，重新確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位；五、對(duì)因抵押貸款數(shù)額巨大，法院重復(fù)查封造成土地閑置的，要按司法程序盡快啟動(dòng)。在今年我市對(duì)小寨下水道設(shè)施進(jìn)行改造，天然氣、有線數(shù)字電視都可以進(jìn)行接入。全區(qū)街道總收入達(dá)億元，%；，%，%。其成功在于西安金花集團(tuán)和香港豪盛酒店管理集團(tuán)的合作，由金花集團(tuán)投資，豪盛管理，走國(guó)際化管理模式取得成功。城南市場(chǎng)一直是眾多開(kāi)發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn)，住宅開(kāi)發(fā)占到很大比例，而寫字間比例很少，甚至微乎其微，只是在南二環(huán)沿線上寫字間比較多。第二章 區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析一、 西安市整體市場(chǎng)概述西安市商品房市場(chǎng)整體分析在西安房地產(chǎn)市場(chǎng)上二環(huán)以內(nèi)稱之為城，城墻以內(nèi)是老城，對(duì)二環(huán)以外的看法是“南金、北銀、東銅、西鐵”。3）、重大事件對(duì)西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響從我市成立西安旅游酒店協(xié)會(huì)、酒店行業(yè)協(xié)會(huì)等行業(yè)機(jī)構(gòu)從整體上規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)行為是市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)范，世界銀行卡協(xié)會(huì)與中國(guó)旅游酒店協(xié)會(huì)的合作是酒店在經(jīng)營(yíng)運(yùn)作上有更大空間。3）、西安市整體發(fā)展預(yù)測(cè)西安市行政中心的北遷，三大商業(yè)中心的形成，九宮格局、西咸一體化等都將是我市步入一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展得快車道，必將是我市成為西部經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)的橋頭堡，把我市打造成一個(gè)名副其實(shí)的西部經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。寫字樓市場(chǎng)雖不如住宅那樣競(jìng)爭(zhēng)激烈，但其競(jìng)爭(zhēng)程度也很不差，好的寫字樓不僅綜合情況好，而且價(jià)格也在一路上揚(yáng)，我市目前甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)銷售價(jià)格達(dá)到每平方米40007000元左右，比普通寫字間貴了大概100300元，其出租價(jià)也在5090元之間，有的打上百元，租賃價(jià)格也在緩步上調(diào)，但上調(diào)幅度不會(huì)太大。3）、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征分析商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，需要的是快捷的信息和交流的平臺(tái)，因此從發(fā)達(dá)城市的商務(wù)酒店來(lái)好看，一個(gè)好的商務(wù)酒店應(yīng)具有便利交通離金融、商貿(mào)中心近，功能設(shè)施完善的商務(wù)中心，能收發(fā)郵件、傳真、全球信息共享，其中一些住陜辦事機(jī)構(gòu)很喜歡這類星級(jí)酒店，我市現(xiàn)有的星級(jí)酒很少能具備這么完善的設(shè)施，市場(chǎng)也需要這樣的設(shè)施齊備的商務(wù)星級(jí)酒店，來(lái)滿足居住、辦公的商務(wù)一體化。而專業(yè)的私人收藏展覽在西安很少有，因此其價(jià)格水平無(wú)法估計(jì)，向個(gè)人藝術(shù)、畫展等其費(fèi)用也是很高的，是按一個(gè)展期收費(fèi)。從目前市場(chǎng)上現(xiàn)有的四星、五星級(jí)酒店來(lái)看其基本出租價(jià)在300—1000元/天之間（標(biāo)間），而行政套間價(jià)格在1200—1680元/天間，價(jià)格水平基本上符合市場(chǎng)所需。西安現(xiàn)有的50多家星級(jí)酒店的出租率均在85％以上，有些交通便利、價(jià)位適中的星級(jí)酒店更是早早就高掛出“客滿”的“免戰(zhàn)牌”。內(nèi)容涉及及農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)、建筑、醫(yī)療、設(shè)備、汽車、藥材、棉紡、服裝、人才、住宅、美容、化妝、禮品、廣播影視等行業(yè)，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)綜合效益11億元，財(cái)政收入6000多萬(wàn)元。大量外資企業(yè)進(jìn)入西安開(kāi)拓業(yè)務(wù)，沿海企業(yè)逐步內(nèi)遷，西安在西部大開(kāi)發(fā)中橋頭堡作用的凸現(xiàn)，跨國(guó)公司在西部戰(zhàn)略的布局等，都在很大程度上對(duì)甲級(jí)寫字樓的需求很大，在未來(lái)幾年里西安甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)仍有較大比例增長(zhǎng)，幅度大概在20%左右。生活質(zhì)量進(jìn)一步提高，城鎮(zhèn)居民人均生活消費(fèi)支出6805元，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出1803元，%%；%，%。廣播、電視、報(bào)刊等宣傳媒體圍繞市委、市政府重要工作、重大活動(dòng)、重點(diǎn)工程，開(kāi)展了形式多樣富有成效的新聞宣傳。%；，%；，%。比上年增長(zhǎng)21%。新《細(xì)則》將拆遷補(bǔ)償和安置房屋的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；明確房屋的所有權(quán)為被拆遷人，拆遷補(bǔ)償?shù)脑瓌t是對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償，兼顧對(duì)使用人的安置；適當(dāng)提高了自行過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)和自行搬家補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，增加了對(duì)享受最低生活保障待遇對(duì)象照顧的規(guī)定。 D、銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)管理促房產(chǎn)市場(chǎng)“洗牌” 在金融政策方面最具影響力的莫過(guò)于2月26日銀監(jiān)會(huì)頒布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》。 由此分析，《行政許可法》不是護(hù)佑一方神仙的“魔法杖”，而是在公平、適用原則上對(duì)合法行為的有力支持與保護(hù)，政府、開(kāi)發(fā)者、置業(yè)者概莫能外。 各種