【正文】 據(jù)如下： 1 序號(hào) 項(xiàng)目 可售面積 測(cè)算單價(jià) 總價(jià) 占可售面積比率 1 住宅 25, 5, 142,489, % 新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 34 / 54 2 商業(yè) 10, 15, 164,727, % 3 地下車位 9, 3, 35,700, % 可售面積合計(jì) 45, 7, 342,916, % 三、成本測(cè)算 1. 測(cè)算依據(jù) 按照建筑面積計(jì)算，單位面積成本測(cè)算取值如下： 單位：元 /㎡ 序號(hào) 成本項(xiàng)目 住宅、商業(yè) 車庫 備注 1 土地 1, 1, 土地出讓金 ? 1, 1, 一期分?jǐn)偛糠? 土地出讓稅費(fèi) 土地出讓金的 7% 其他 ? 一期分?jǐn)偛糠? 2 前期工程費(fèi) 勘察丈量費(fèi) 按已簽合同估計(jì)總額 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 按已簽合同估計(jì)總額 配套費(fèi) 實(shí)際發(fā)生數(shù) 勞保統(tǒng)籌 估計(jì)數(shù) 新墻體材料保證金 估計(jì)數(shù) 三通一平費(fèi) 估計(jì)數(shù) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 決算數(shù) 其他 發(fā)生數(shù) 3 建筑安裝工程費(fèi) 2, 2, 土方工程 按已決算數(shù)估計(jì)總額 樁基工程 估計(jì)數(shù) 主體工程 1, 2, 估計(jì)數(shù) 土建材料調(diào)價(jià) 估計(jì)數(shù) 安裝材料調(diào)價(jià) 估計(jì)數(shù) 鋼材差價(jià) 估計(jì)數(shù) 門窗工程 公共部位裝修費(fèi) 室內(nèi)水暖氣費(fèi) 估計(jì)數(shù) 電梯及安裝費(fèi) 消防工程 室內(nèi)弱電系統(tǒng) 商業(yè)通風(fēng)、發(fā)電機(jī)組 分包項(xiàng)目配合費(fèi) 之和的 5% 變更簽證費(fèi) 之和的 2% 新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 35 / 54 序號(hào) 成本項(xiàng)目 住宅、商業(yè) 車庫 備注 4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 室外給排水 估計(jì)數(shù) 供配電工程費(fèi) 估計(jì)數(shù) 室外智能化系統(tǒng) 估計(jì)數(shù) 熱力管網(wǎng)費(fèi) 消防、照明、音樂 估計(jì)數(shù) 綠化景觀工程 估計(jì)數(shù) 圍墻、道路、廣場(chǎng) 估計(jì)數(shù) 大門 及門房 5 配套設(shè)施費(fèi) 自行車棚、健身路徑 估計(jì)數(shù) 6 開發(fā)間接費(fèi) 監(jiān)理費(fèi) 估計(jì)數(shù) 利息費(fèi)用 20xx0 萬元貸款 年 %上浮 20% 樣板間裝修費(fèi) 營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi) 按總可銷售面積分?jǐn)? 其他開發(fā)費(fèi)用 月均 10 萬元，按 36 個(gè)月計(jì)算 單位成本合計(jì) 4, 4, 注： ? 土地價(jià)格按 359 萬元 /畝， 175 畝計(jì)算，總價(jià) 62, 萬元。 2. 土地增值稅 普通住宅的的增值率為 %，增值率未超過 20%，免交土地增值稅，但應(yīng)按照收入額的 %進(jìn)行預(yù)繳，預(yù)繳總額為 萬元； 商業(yè)按照 15,000 元 /㎡ 的銷售單價(jià)計(jì)算，其增值率為 %，應(yīng)納土地增值稅 3, 萬元；地下車庫按照 150,000 元 /個(gè)銷售單價(jià)計(jì)算，增值率為 %；兩者合 并計(jì)算后，綜合增值率為%，適用稅率 40%，應(yīng)納土地增值稅額 2, 萬元。《漢中市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》注重特色建設(shè)，突出漢中生態(tài)和歷史文化優(yōu)勢(shì)，市域形成 “ 一主兩副、三軸四區(qū) ” 的城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)。漢中是國(guó)家歷史文化名城、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、國(guó)家生態(tài)示范區(qū)建設(shè)試點(diǎn)地區(qū)、全國(guó)雙擁模范城。 3. 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的貸款利息在開發(fā)間接費(fèi)中列支，此處 只 考慮刷卡費(fèi)用，單位可銷售面積財(cái)務(wù)費(fèi)用為 元。 二、收入測(cè)算 一期拆遷安置面積為 135, ㎡，商品房面積 45, ㎡。 強(qiáng)銷期：充分展示本案今后的社區(qū)生活面貌，突出產(chǎn)品性價(jià)比。 新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 32 / 54 策略二： 為使資金快速回籠，同時(shí)聚集人氣，建議開盤適當(dāng)額度優(yōu)惠，并限量銷售，制造“熱銷搶購”效應(yīng)。 產(chǎn)品價(jià)格建立 新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 31 / 54 價(jià)格體系建立原則 在經(jīng)過對(duì)區(qū)域進(jìn)行深入的市場(chǎng)調(diào)研，充分了解廣大客戶需求，結(jié)合發(fā)展商在長(zhǎng)安長(zhǎng)期發(fā)展的客觀需要，價(jià)格體系制定完全遵照市場(chǎng)客戶承受能力，在保證成本回收的同時(shí)以獲取少量的利潤(rùn)為原則。在多方面需要注意：項(xiàng)目的綜合產(chǎn)品指數(shù)、建筑本身、景觀、入口處的具有內(nèi)涵的設(shè)計(jì)、電梯大廳的裝修等，都可以體現(xiàn)性能質(zhì)量的要求。營(yíng)銷主題上直接表現(xiàn)出來的應(yīng)該是對(duì)品味和內(nèi)涵以及生活方式的追求，而他們潛意識(shí)中攀比追求的心理應(yīng)該通過其它間接的營(yíng)銷暗示的手段來完成。 對(duì)于品質(zhì)剛需住宅，意味著“性價(jià)比”的觀念。 管理層 介紹 實(shí)際控制人 付合理 總 裁 付合理 財(cái)務(wù)總監(jiān) 雷振宏 十二、 標(biāo)的 項(xiàng)目 （一） 智慧新城 項(xiàng)目 項(xiàng)目概況 宗地位置 項(xiàng)目位于長(zhǎng)安區(qū)地鐵 2 號(hào)線韋曲南站口。已投入 2億元 自有投入 2億，銷售回款 2億。所有項(xiàng)目 均正常運(yùn)行 當(dāng)中。 公司基本情況如下： 項(xiàng)目公司 陜西長(zhǎng)建房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司 公司住址 西安 市 長(zhǎng)安 區(qū) 北長(zhǎng)安街北苑新村 法定代表人 付合理 成立日期 1997 年 8 月 22 日 注冊(cè)資本 五 仟萬元整 公司類型 有限責(zé)任公司 經(jīng)營(yíng)范圍 房地產(chǎn)開發(fā) ， 經(jīng)營(yíng) ， 銷售；建材 銷售， 公司資質(zhì) 資質(zhì) 一級(jí) ，有效期自 20xx 年 7 月 31 日至 20xx 年 2 月 2 日 營(yíng)業(yè)期限 1997 年 8 月 22 日至 年 月 日 營(yíng)業(yè)執(zhí)照 年檢情況 營(yíng)業(yè)執(zhí)照已經(jīng) 20xx 年年檢 公司機(jī)構(gòu)設(shè)置 有 黨支部，工會(huì)和 11 個(gè)職能 部室” 和 18 家控股參股公司， 共有職工 800 多 人，其中擁有中、高級(jí)職稱及大學(xué)本科以上學(xué)歷的人員占職工 總?cè)藬?shù)的80%以上，具有一定的資金實(shí)力和高度專業(yè)化的項(xiàng)目開發(fā)管理能力。大專畢業(yè)，工程師職稱。 2. 智慧江岸項(xiàng)目 5 家標(biāo)的公司持有的 約合 畝 土地 及在建工程抵押 陜西英豪實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“陜西英豪”）以其開發(fā)的“智慧商城”項(xiàng)目的土地（土地證號(hào)：西長(zhǎng)國(guó)用（ 20xx）新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 13 / 54 第 43 號(hào)）及其上在建工程提供抵押擔(dān)保 。 與 陜西長(zhǎng)建的實(shí)際控制人付合理及其配偶簽署《 保智慧國(guó)際土地及在建工程和漢中項(xiàng)目土地和在建工程， 5 間標(biāo)的公司股權(quán) 陜西長(zhǎng)建實(shí)際控制人及其配偶提供無限擔(dān)保 陜西長(zhǎng)建公司 新時(shí)代信托資金計(jì)劃 信托資金 本金和利息 新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 12 / 54 證合同》， 為 陜西長(zhǎng)建本筆信托貸款的償還義務(wù) 提供 無限 連帶責(zé)任擔(dān)保 。 全部取得土地證 。 七、 （四） 20xx 年 10月 14 日取得南鄭縣發(fā)展和改革局（南發(fā)改政審 {20xx}154號(hào)）立項(xiàng)文件。企業(yè)于 20xx 年和 20xx 年兩次被陜西省委、省政府授予省“優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè)”稱號(hào)，被西安市人民政府授予“守合同，重信用”企業(yè)和“誠(chéng)信納稅”企業(yè)稱號(hào)，被長(zhǎng)安區(qū)委區(qū)政府授予“明星企業(yè)”和納稅突出貢獻(xiàn)企業(yè)；先后被省市有關(guān)部門評(píng) 為“房地產(chǎn)開發(fā)先進(jìn)單位”、“全省質(zhì)量信譽(yù)雙滿意單位”、“誠(chéng)信企業(yè)”、十大誠(chéng)信開發(fā)商”、“陜西商業(yè)名牌企業(yè)”、“陜西地產(chǎn)十五年杰出貢獻(xiàn)企業(yè)”。特別是以“知書知禮知人生，慧人慧已慧天下”的開發(fā)理念和超前的設(shè)計(jì)打造的大學(xué)城 40萬平方米風(fēng)情小鎮(zhèn) — “智慧城”，被政府列為市、區(qū)兩級(jí)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了“入住即領(lǐng)房產(chǎn)證”的承諾，開創(chuàng)了陜西樓市的先河。 項(xiàng)目損益預(yù)測(cè) .................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目市場(chǎng)情況 .................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 直接調(diào)查人簽字： 年 月 日 直接調(diào)查人簽字： 年 月 日 部門負(fù)責(zé)人簽字： 年 月 日 新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 4 / 54 目 錄 一、 項(xiàng)目背景 ................................................................................................................ 5 二、 信托方案 .............................................................................................................. 10 （一） 信托基本要素 ......................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 控規(guī)指標(biāo) ......................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 已投入資金 的 合理性 ....................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 五、 還款來源 .............................................................................................................. 52 六、 風(fēng)險(xiǎn)控制措施分析 ............................................................................................... 52 新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 5 / 54 七、 本信托 計(jì)劃 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 ........................................................................................... 52 八、 結(jié)論及建議 .......................................................................................................... 53 一、 項(xiàng)目背景 陜西長(zhǎng)建房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)注冊(cè)資本 億元，集團(tuán)目前下屬 18個(gè)子公司，在職員工 400 余人。榮獲陜西省“杰出民營(yíng)企業(yè)家”、第二屆西安市優(yōu)秀中國(guó)特色社會(huì)主義事業(yè)建設(shè)者、西安市“勞動(dòng)模范”，長(zhǎng)安區(qū)“杰出民營(yíng)企業(yè)家”。 二、長(zhǎng)建集團(tuán)取得五家標(biāo)的公司的過程及項(xiàng)目未來發(fā)展 （一）中國(guó)建筑第八工程局有限公司（簡(jiǎn)稱“中建八局 ”）在 20xx年 9月 27 日由陜西省漢中市人民政府見證與南鄭縣人民政府簽訂合作協(xié)議書，協(xié)議以南鄭縣人民政府為籌措資金加快南鄭大道東段道路及大河坎地區(qū)連片開發(fā)建設(shè)的步伐，決定對(duì)規(guī)劃出讓的國(guó)有土地使用權(quán)，采取由中建八局舉行土地使用權(quán)出讓招拍掛之前支付購款的方式預(yù)購，在招拍掛時(shí)中建八局有優(yōu)先購買權(quán)。 （七） 20xx 年 10月 11 日取得南鄭縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局編號(hào)南施許 20xx45 號(hào)建筑工程施工許可證。 本