【正文】 陜西長(zhǎng)建全資持有的 5 家標(biāo)的公司 100%股權(quán)質(zhì)押 。付合理先生合計(jì)持有 %的股權(quán)。 已銷售面積 6461萬元 天 寶 新都匯 天津長(zhǎng)建投資發(fā)展有限公司 4億。 本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群城南以及長(zhǎng)安區(qū)白領(lǐng)人群、小型私營(yíng)業(yè)主、事業(yè)單位職工以及公務(wù)人員等；首次置業(yè)，對(duì)都市便捷的生活情有獨(dú)鐘，注重綜合性價(jià)比，需求產(chǎn)品以 8090 平米兩居， 100110 平米三居產(chǎn)品為主。 性能質(zhì)量，主要指在產(chǎn)品本身用材，內(nèi)外裝修上品位特色。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 策略一： 根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況，建議采用低開高走，促使出現(xiàn)“羊群”效應(yīng)，讓消費(fèi)者追捧【智慧新城】項(xiàng)目 。 ? 開發(fā)部分地下車位 238 個(gè)，安置部分地下車位 262 個(gè)。全市轄十縣一區(qū)，總面積 萬平方 公里，人口 372 萬。 新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 37 / 54 3. 所得稅 可售部分單位面積所得稅為 元，總體應(yīng)納所得稅 1,萬元。 智慧新城”項(xiàng)目一期經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算報(bào)告 “智慧新城”項(xiàng)目位于長(zhǎng)安區(qū)韋曲街道辦事處申店村，坐擁地鐵二號(hào)線南端終點(diǎn)站。 對(duì)于大面積房源做片面定價(jià)，確保相應(yīng)客戶的盡快進(jìn)場(chǎng)。 通過競(jìng)爭(zhēng)樓盤研究，我們發(fā)現(xiàn)目前市場(chǎng)上的高檔樓盤普遍形象定位不太明顯，并明顯缺少對(duì)人文環(huán)境的塑造，以及對(duì)現(xiàn)代科技手段對(duì) 生活的應(yīng)用，且彼此的差異化特征不清晰。 周邊配套 項(xiàng)目附近公路管網(wǎng)建設(shè)較為完備，沿龍崗路，南鄭大道周邊娛樂，餐飲，購(gòu)物，金融設(shè)施，幼兒園，小學(xué)，中學(xué) 等公共配套較為完善。 20xx開工，計(jì)劃20xx年竣工。 1976 年～ 1982 年在長(zhǎng)安祝村農(nóng)械廠工作，任技術(shù)員； 1983 年成立南新鑄造廠，任廠長(zhǎng)； 1984 年～ 1989 年在長(zhǎng)安第二建筑公司南新樁基隊(duì)任隊(duì)長(zhǎng)； 1989 年～ 1995 年在西安市長(zhǎng)安建筑基礎(chǔ)工程公司任總經(jīng)理； 1994 年～ 1997 年在西安聯(lián)合大學(xué)學(xué)習(xí)土木建筑專業(yè)； 1995 年～ 1997 年在陜西長(zhǎng)安建筑基礎(chǔ)工程有限公司任董事長(zhǎng)； 1997 年成立陜西長(zhǎng)建房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司，擔(dān)任董事長(zhǎng)至今； 20xx 年成立陜西長(zhǎng)建房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)，擔(dān)任總 裁至今。 在滿足放款條件后，我公司向陜西長(zhǎng)建發(fā)放信托貸款。 （七） 20xx 年 10月 11 日取得南鄭縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局編號(hào)南施許 20xx45 號(hào)建筑工程施工許可證。榮獲陜西省“杰出民營(yíng)企業(yè)家”、第二屆西安市優(yōu)秀中國(guó)特色社會(huì)主義事業(yè)建設(shè)者、西安市“勞動(dòng)模范”，長(zhǎng)安區(qū)“杰出民營(yíng)企業(yè)家”。 已投入資金 的 合理性 ....................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 直接調(diào)查人簽字： 年 月 日 直接調(diào)查人簽字： 年 月 日 部門負(fù)責(zé)人簽字： 年 月 日 新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 4 / 54 目 錄 一、 項(xiàng)目背景 ................................................................................................................ 5 二、 信托方案 .............................................................................................................. 10 （一） 信托基本要素 ......................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目損益預(yù)測(cè) .................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。企業(yè)于 20xx 年和 20xx 年兩次被陜西省委、省政府授予省“優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè)”稱號(hào)，被西安市人民政府授予“守合同，重信用”企業(yè)和“誠(chéng)信納稅”企業(yè)稱號(hào)，被長(zhǎng)安區(qū)委區(qū)政府授予“明星企業(yè)”和納稅突出貢獻(xiàn)企業(yè)；先后被省市有關(guān)部門評(píng) 為“房地產(chǎn)開發(fā)先進(jìn)單位”、“全省質(zhì)量信譽(yù)雙滿意單位”、“誠(chéng)信企業(yè)”、十大誠(chéng)信開發(fā)商”、“陜西商業(yè)名牌企業(yè)”、“陜西地產(chǎn)十五年杰出貢獻(xiàn)企業(yè)”。 全部取得土地證 。 2. 智慧江岸項(xiàng)目 5 家標(biāo)的公司持有的 約合 畝 土地 及在建工程抵押 陜西英豪實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“陜西英豪”）以其開發(fā)的“智慧商城”項(xiàng)目的土地（土地證號(hào)：西長(zhǎng)國(guó)用（ 20xx）新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 13 / 54 第 43 號(hào)）及其上在建工程提供抵押擔(dān)保 。 公司基本情況如下： 項(xiàng)目公司 陜西長(zhǎng)建房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司 公司住址 西安 市 長(zhǎng)安 區(qū) 北長(zhǎng)安街北苑新村 法定代表人 付合理 成立日期 1997 年 8 月 22 日 注冊(cè)資本 五 仟萬元整 公司類型 有限責(zé)任公司 經(jīng)營(yíng)范圍 房地產(chǎn)開發(fā) ， 經(jīng)營(yíng) ， 銷售；建材 銷售， 公司資質(zhì) 資質(zhì) 一級(jí) ，有效期自 20xx 年 7 月 31 日至 20xx 年 2 月 2 日 營(yíng)業(yè)期限 1997 年 8 月 22 日至 年 月 日 營(yíng)業(yè)執(zhí)照 年檢情況 營(yíng)業(yè)執(zhí)照已經(jīng) 20xx 年年檢 公司機(jī)構(gòu)設(shè)置 有 黨支部，工會(huì)和 11 個(gè)職能 部室” 和 18 家控股參股公司， 共有職工 800 多 人，其中擁有中、高級(jí)職稱及大學(xué)本科以上學(xué)歷的人員占職工 總?cè)藬?shù)的80%以上，具有一定的資金實(shí)力和高度專業(yè)化的項(xiàng)目開發(fā)管理能力。已投入 2億元 自有投入 2億，銷售回款 2億。 對(duì)于品質(zhì)剛需住宅，意味著“性價(jià)比”的觀念。在多方面需要注意：項(xiàng)目的綜合產(chǎn)品指數(shù)、建筑本身、景觀、入口處的具有內(nèi)涵的設(shè)計(jì)、電梯大廳的裝修等，都可以體現(xiàn)性能質(zhì)量的要求。 新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 32 / 54 策略二： 為使資金快速回籠，同時(shí)聚集人氣，建議開盤適當(dāng)額度優(yōu)惠，并限量銷售，制造“熱銷搶購(gòu)”效應(yīng)。 二、收入測(cè)算 一期拆遷安置面積為 135, ㎡，商品房面積 45, ㎡。漢中是國(guó)家歷史文化名城、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、國(guó)家生態(tài)示范區(qū)建設(shè)試點(diǎn)地區(qū)、全國(guó)雙擁模范城。 2. 土地增值稅 普通住宅的的增值率為 %，增值率未超過 20%，免交土地增值稅，但應(yīng)按照收入額的 %進(jìn)行預(yù)繳，預(yù)繳總額為 萬元； 商業(yè)按照 15,000 元 /㎡ 的銷售單價(jià)計(jì)算，其增值率為 %，應(yīng)納土地增值稅 3, 萬元；地下車庫(kù)按照 150,000 元 /個(gè)銷售單價(jià)計(jì)算，增值率為 %；兩者合 并計(jì)算后，綜合增值率為%，適用稅率 40%，應(yīng)納土地增值稅額 2, 萬元。 清盤期：余房抗性細(xì)分，整合賣點(diǎn)，調(diào)整廣告訴求，加快去化速度。 對(duì)于中房型定價(jià)采取大局全面定價(jià)，局部片面定價(jià)，保證此類房源的去化速度。 追求品位的高端住宅的內(nèi)涵在于：是為有修養(yǎng)、文化層次高、講究生活品質(zhì)、希望享受生活的成功人士打造的宜居地鐵生活大盤，“地鐵首站，智慧城市新地標(biāo)”為主 推廣語，而是在目標(biāo)客戶群形象定制、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、樓盤包裝、項(xiàng)目推廣中貫徹的一個(gè)總體思路，希望通過各個(gè)方面的實(shí)際內(nèi)容而表現(xiàn)出的一種文化的生活品位。 項(xiàng)目特色 本項(xiàng)目以長(zhǎng)建集團(tuán)西安智慧城為基礎(chǔ)，結(jié)合現(xiàn)有市場(chǎng)， 打造為智慧城升級(jí)版， 以高科技與地域人文相結(jié)合，力求在長(zhǎng)安打造一座新的人居住宅典范。分三期開發(fā)，一期投資額 7億元 已完成自有投入 3億元，銀行貸款 2億元已到位，一期計(jì)劃銷售回款 2億元。現(xiàn) 任陜西長(zhǎng)建房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)、陜西長(zhǎng)建房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)總裁。 我公司與委托人簽署《 資金信托合同》，募集 30000萬 ，同時(shí)開設(shè)信托專戶，簽署《保管協(xié)議》，并將信托資金注入其中。 新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 9 / 54 九、 （六） 20xx 年 8 月 29 日取得漢中市城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局頒發(fā)的建字第 601070120xx0xx7 號(hào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。兼任陜西省商業(yè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、長(zhǎng)安區(qū)工商聯(lián)房地產(chǎn)建筑業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)。 總投資預(yù)測(cè) ..................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （二） 交易結(jié)構(gòu) .......................................................................................................... 10 交易結(jié)構(gòu)圖 ................................................................................................11 信托計(jì)劃的進(jìn)入 ...........................................................................................11 擔(dān)保措施 .....................................................................................................11 項(xiàng)目公司 的 管理 .......................................................................................... 13 信托計(jì)劃的 退出 .......................................................................................... 13 三、 交易對(duì)手情況調(diào)查 ............................................................................................... 13 （一） 項(xiàng)目相關(guān)方股權(quán)結(jié)構(gòu)圖 .................................................................................... 13 （二） 項(xiàng)目公司實(shí)際控制人 ........................................................................................ 15 （三） 項(xiàng)目公司 .......................................................................................................... 17 （四） 項(xiàng)目公司控股股東 .................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 敏感性分析及 盈虧平衡點(diǎn) ................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 五、 經(jīng)過十余年的發(fā)展歷程，集團(tuán)整體實(shí)力日趨提高，鍛煉凝聚了一批團(tuán)結(jié)精干的管理人才。 為保障 長(zhǎng)建集團(tuán) 項(xiàng)目的順利進(jìn)展， 長(zhǎng)建集團(tuán) 擬通過 新時(shí)代 信托融資 30,000 萬元，融資期限 3 年。 《保證合同》，為陜西長(zhǎng)建本筆信托貸款的償還義務(wù)提供無限連帶責(zé)任擔(dān)保 項(xiàng)目 的 管理 陜西長(zhǎng)建全資控股的 5 家標(biāo)的公司 與新時(shí)代 信托 在 質(zhì)押合同 中約定 陜西長(zhǎng)建 擁有項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和控制權(quán)， 新時(shí)代 信托通過派駐 監(jiān)管 人員 ，定期不定期檢查 等方式實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目資金監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)控 制 ，對(duì)于重大事項(xiàng)，新時(shí)代 信托享有否決權(quán) ； 設(shè)立監(jiān)管賬戶，要求融資人按一定比例將項(xiàng)目銷售回款存入該賬戶 。 根據(jù)公司章程，股東會(huì)由全體股東組成，是公司的權(quán)利機(jī)構(gòu)，決定公司的經(jīng)營(yíng)方針和投資計(jì)劃。