【導(dǎo)讀】報(bào)告全面反映了客戶及項(xiàng)目最主要、最基本的信息，我們對(duì)報(bào)告。內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。

　　

【正文】 ，結(jié)合發(fā)展商在長安長期發(fā)展的客觀需要，價(jià)格體系制定完全遵照市場客戶承受能力，在保證成本回收的同時(shí)以獲取少量的利潤為原則。 項(xiàng)目定價(jià)原則 對(duì)于小房型產(chǎn)品采取全面定價(jià)，價(jià)差適當(dāng)拉大，保證低客層迅 速順利進(jìn)場，主要考量因素：面積、樓層、朝向。 對(duì)于中房型定價(jià)采取大局全面定價(jià)，局部片面定價(jià)，保證此類房源的去化速度。 對(duì)于大面積房源做片面定價(jià)，確保相應(yīng)客戶的盡快進(jìn)場。 項(xiàng)目定價(jià)因素 影響定價(jià)的主要因素：綜合本案周邊 市場情況及所處地理位置，景觀、面積、戶型是主要影響定價(jià)的因素。 垂直系數(shù)：以高層 12 層為均價(jià)層，層差價(jià)格控制在 30～ 50 元之內(nèi)。 水平差價(jià)控制在 80～ 180 元之內(nèi)。 項(xiàng)目價(jià)格策略 策略一： 根據(jù)市場的實(shí)際情況，建議采用低開高走，促使出現(xiàn)“羊群”效應(yīng)，讓消費(fèi)者追捧【智慧新城】項(xiàng)目 。 新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 32 / 54 策略二： 為使資金快速回籠，同時(shí)聚集人氣，建議開盤適當(dāng)額度優(yōu)惠，并限量銷售，制造“熱銷搶購”效應(yīng)。 策略三： 從整體上有計(jì)劃地把握價(jià)格提升節(jié)奏，以保證項(xiàng)目持續(xù)暢銷。 根據(jù)周邊市場情況和本項(xiàng)目的優(yōu)勢及整體價(jià)格的走勢 ,本項(xiàng)目商品住宅開盤單 價(jià)定為 5600 元 /㎡、商鋪開盤單價(jià)定為 17000 元 /㎡ 八、 項(xiàng)目銷售策略 根據(jù)對(duì)目前市場情況的研究和把握，公司專門聘請(qǐng)優(yōu)秀的營銷代理公司，認(rèn)真研究本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位和市場營銷方案。 根據(jù)施工進(jìn)度、營銷戰(zhàn)略以及銷售預(yù)售證的辦理預(yù)期情況，本項(xiàng)目銷售期設(shè)計(jì)為 60 個(gè)月，從 20xx 年 7 月開始至多 2018 年 12 月底。 銷售期劃分為：預(yù)熱期、認(rèn)籌期、開盤期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期、清盤期共六個(gè)階段，每個(gè)階段長短根據(jù)項(xiàng)目市場反映情況來區(qū)分。 預(yù)熱期：項(xiàng)目形象推廣，告知部分項(xiàng)目信息，宣傳企業(yè)品牌。 認(rèn)籌期：灌輸產(chǎn)品本身所能給 客源層帶來的新生活理念，起到為公開銷售鋪墊氣氛的作用。 開盤期：以開盤儀式的熱烈造勢，擴(kuò)大影響，全面推出客源最關(guān)心的房價(jià)與產(chǎn)品的特性，讓他們充分了解本案的諸多賣點(diǎn)。 強(qiáng)銷期：充分展示本案今后的社區(qū)生活面貌，突出產(chǎn)品性價(jià)比。 新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 33 / 54 持續(xù)期：整合賣點(diǎn)，促進(jìn)去化。 清盤期：余房抗性細(xì)分，整合賣點(diǎn)，調(diào)整廣告訴求，加快去化速度。 智慧新城”項(xiàng)目一期經(jīng)濟(jì)效益測算報(bào)告 “智慧新城”項(xiàng)目位于長安區(qū)韋曲街道辦事處申店村，坐擁地鐵二號(hào)線南端終點(diǎn)站。東鄰四府村，南接徐家寨村，西鄰西寨村，北鄰西寨村、大學(xué)路，總占地面積約 228 畝 ,規(guī)劃總 建筑面積619,190 ㎡ 。項(xiàng)目一期開發(fā)三個(gè)地塊， DK DK8 主要解決安置問題， DK1 用于商品房開發(fā)。一期總開發(fā)建筑面積 180,㎡ ，（詳見下表） 序號(hào) 項(xiàng)目 開發(fā)面積（ DK1） 拆遷安置面積 合計(jì) 小計(jì) DK5 DK8 1 住宅 ? 25, 93, 78, 15, 119, 2 商業(yè) 10, 22, 20, 2, 33, 3 車庫 ? 9, 11, 6, 5, 20, 4 地下室 7, 2, 4, 7, 合計(jì) 45, 135, 107, 27, 180, 注： ? 開發(fā)部分住宅 264 套，安置部分住宅 1182 套。 ? 開發(fā)部分地下車位 238 個(gè)，安置部分地下車位 262 個(gè)。 二、收入測算 一期拆遷安置面積為 135, ㎡，商品房面積 45, ㎡?；谥?jǐn)慎性原則，本次商品房 住宅按照 5, 元 /㎡，商業(yè)按照 15, 元 /㎡，車位按照 150, 元 /個(gè)（ 3, 元 /㎡）估價(jià)計(jì)算。具體測算數(shù)據(jù)如下： 1 序號(hào) 項(xiàng)目 可售面積 測算單價(jià) 總價(jià) 占可售面積比率 1 住宅 25, 5, 142,489, % 新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 34 / 54 2 商業(yè) 10, 15, 164,727, % 3 地下車位 9, 3, 35,700, % 可售面積合計(jì) 45, 7, 342,916, % 三、成本測算 1. 測算依據(jù) 按照建筑面積計(jì)算，單位面積成本測算取值如下： 單位：元 /㎡ 序號(hào) 成本項(xiàng)目 住宅、商業(yè) 車庫 備注 1 土地 1, 1, 土地出讓金 ? 1, 1, 一期分?jǐn)偛糠? 土地出讓稅費(fèi) 土地出讓金的 7% 其他 ? 一期分?jǐn)偛糠? 2 前期工程費(fèi) 勘察丈量費(fèi) 按已簽合同估計(jì)總額 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 按已簽合同估計(jì)總額 配套費(fèi) 實(shí)際發(fā)生數(shù) 勞保統(tǒng)籌 估計(jì)數(shù) 新墻體材料保證金 估計(jì)數(shù) 三通一平費(fèi) 估計(jì)數(shù) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 決算數(shù) 其他 發(fā)生數(shù) 3 建筑安裝工程費(fèi) 2, 2, 土方工程 按已決算數(shù)估計(jì)總額 樁基工程 估計(jì)數(shù) 主體工程 1, 2, 估計(jì)數(shù) 土建材料調(diào)價(jià) 估計(jì)數(shù) 安裝材料調(diào)價(jià) 估計(jì)數(shù) 鋼材差價(jià) 估計(jì)數(shù) 門窗工程 公共部位裝修費(fèi) 室內(nèi)水暖氣費(fèi) 估計(jì)數(shù) 電梯及安裝費(fèi) 消防工程 室內(nèi)弱電系統(tǒng) 商業(yè)通風(fēng)、發(fā)電機(jī)組 分包項(xiàng)目配合費(fèi) 之和的 5% 變更簽證費(fèi) 之和的 2% 新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 35 / 54 序號(hào) 成本項(xiàng)目 住宅、商業(yè) 車庫 備注 4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 室外給排水 估計(jì)數(shù) 供配電工程費(fèi) 估計(jì)數(shù) 室外智能化系統(tǒng) 估計(jì)數(shù) 熱力管網(wǎng)費(fèi) 消防、照明、音樂 估計(jì)數(shù) 綠化景觀工程 估計(jì)數(shù) 圍墻、道路、廣場 估計(jì)數(shù) 大門 及門房 5 配套設(shè)施費(fèi) 自行車棚、健身路徑 估計(jì)數(shù) 6 開發(fā)間接費(fèi) 監(jiān)理費(fèi) 估計(jì)數(shù) 利息費(fèi)用 20xx0 萬元貸款 年 %上浮 20% 樣板間裝修費(fèi) 營銷設(shè)施建造費(fèi) 按總可銷售面積分?jǐn)? 其他開發(fā)費(fèi)用 月均 10 萬元，按 36 個(gè)月計(jì)算 單位成本合計(jì) 4, 4, 注： ? 土地價(jià)格按 359 萬元 /畝， 175 畝計(jì)算，總價(jià) 62, 萬元。按總規(guī)劃面積 萬 ㎡ 扣除安置用房 面積 萬 ㎡ 后分?jǐn)偅瑔挝唤ㄖ娣e土地成本為 1, 元 /㎡ 。 ? 其他土地費(fèi)用為前期拆遷過程中發(fā)生的非正常費(fèi)用支出2, 萬元，按總規(guī)劃面積 萬 ㎡ 扣除安置用房 面積 萬 ㎡ 后分?jǐn)?，單位建筑面積其他土地費(fèi)用為 元 /㎡ 。 按照上述測算依據(jù)， 該項(xiàng)目一期成本構(gòu)成如下： 單位：元 序號(hào) 項(xiàng) 目 拆遷安置成本 商品房成本 成本總額 面積（ ㎡ ） 135, 45, 180, 住宅、商業(yè) 116, 36, 車庫 18, 9, 新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 36 / 54 面積占比（ %） % % % 1 土地費(fèi)用 66,228, 66,228, 2 前期工程費(fèi) 24,687, 11,288, 35,975, 3 建筑安裝工程費(fèi) 277,548, 104,835, 382,383, 4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 27,740, 14,392, 42,133, 5 公共配套設(shè)施費(fèi) 713, 429, 1,142, 6 開發(fā)間接費(fèi)用 22,779, 9,512, 32,292, 合 計(jì) 353,469, 206,686, 560,156, 四、費(fèi)用 單位可銷售面積期間費(fèi)用 元。其中： ：按照開發(fā)成本的 2%估算，單位可銷售面積管理費(fèi)用 元。 ：銷售費(fèi)用按照可售部分銷售收入的 3%估算 ,單位可銷售面積銷售費(fèi)用為 元。 3. 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的貸款利息在開發(fā)間接費(fèi)中列支，此處 只 考慮刷卡費(fèi)用，單位可銷售面積財(cái)務(wù)費(fèi)用為 元。 五、稅金 1. 流轉(zhuǎn)稅 住宅按照 5,500 元 /㎡ ,商業(yè)按照 15,000 元 /㎡ ,地下車位按照150,000 元 /個(gè) 估價(jià)計(jì)算，加權(quán)平均售價(jià)為 7, 元 /㎡， 稅率按照 %計(jì)算，單位面積流轉(zhuǎn)稅為 元。 2. 土地增值稅 普通住宅的的增值率為 %，增值率未超過 20%，免交土地增值稅，但應(yīng)按照收入額的 %進(jìn)行預(yù)繳，預(yù)繳總額為 萬元； 商業(yè)按照 15,000 元 /㎡ 的銷售單價(jià)計(jì)算，其增值率為 %，應(yīng)納土地增值稅 3, 萬元；地下車庫按照 150,000 元 /個(gè)銷售單價(jià)計(jì)算，增值率為 %；兩者合 并計(jì)算后，綜合增值率為%，適用稅率 40%，應(yīng)納土地增值稅額 2, 萬元。 新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 37 / 54 3. 所得稅 可售部分單位面積所得稅為 元，總體應(yīng)納所得稅 1,萬元。 六、結(jié)論 ⒈ 收益情況 按該報(bào)告測算結(jié)果計(jì)算，該項(xiàng)目可售部分單位面積利潤 1,元，總利潤 5, 萬元，毛利率為 %，銷售凈利率為 %，具體測算結(jié)果如下： 智慧新城一期可售部分財(cái)務(wù)分析表 1 單位 :元 項(xiàng)目 金額 可售面積 單位金額 利潤構(gòu)成占比 一、總收入 342,916, 45, 7, % 住宅 142,489, 25, 5, 商業(yè) 164,727, 10, 15, 車庫 35,700, 9, 3, 二、總成本 206,686, 45, 4, % 土地征用拆遷 66,228, 1, 前期工程費(fèi) 11,288, 建筑安裝工程費(fèi) 104,835, 2, 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 14,392, 配套設(shè)施費(fèi) 429, 開發(fā)間接費(fèi)用 9,512, 三、期間費(fèi)用 21,517, % 管理費(fèi)用 11,203, 銷售費(fèi)用 10,287, 財(cái)務(wù)費(fèi)用 26, 四、稅金 41,389, % 營業(yè)稅 17,145, 城建稅 1,200, 新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 38 / 54 教育費(fèi)附加 857, 土地增值稅 22,186, 五、利潤 73,323, 1, % 減：應(yīng)繳所得稅 25% 18,330, % 六、稅后利潤 54,992, 1, % 七、毛利率 % 八、銷售凈利率 % 按照 保守測算在 截至 20xx 年僅該項(xiàng)目，即可實(shí)現(xiàn)銷售 24 萬平米 。 實(shí)現(xiàn)銷售 億 ，利潤 億 元， 標(biāo)的項(xiàng)目 II 漢中智慧城 項(xiàng)目， 一、市場背景 城市簡介 漢中，簡稱 “ 漢 ” ，美譽(yù) “ 漢家發(fā)祥地，中華聚寶盆 ” 。位于陜西省西南部，北倚秦嶺、南屏大巴山，中部是漢中盆地。全市轄十縣一區(qū)，總面積 萬平方 公里，人口 372 萬。漢中是國家歷史文化名城、中國優(yōu)秀旅游城市、國家生態(tài)示范區(qū)建設(shè)試點(diǎn)地區(qū)、全國雙擁模范城。 新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 39 / 54 20xx 年 5 月上旬省城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)審議并原則通過了漢中等 4地的城鄉(xiāng)總體規(guī)劃?！稘h中市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》注重特色建設(shè)，突出漢中生態(tài)和歷史文化優(yōu)勢，市域形成 “ 一主兩副、三軸四區(qū) ” 的城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)。其中， “ 一主 ” 為十域中心城市漢中中心城區(qū)； “ 兩副 ”為市域副中心城市勉縣和城固縣城。 “