【正文】 代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 34 / 54 2 商業(yè) 10, 15, 164,727, % 3 地下車位 9, 3, 35,700, % 可售面積合計(jì) 45, 7, 342,916, % 三、成本測(cè)算 1. 測(cè)算依據(jù) 按照建筑面積計(jì)算，單位面積成本測(cè)算取值如下： 單位：元 /㎡ 序號(hào) 成本項(xiàng)目 住宅、商業(yè) 車庫 備注 1 土地 1, 1, 土地出讓金 ? 1, 1, 一期分?jǐn)偛糠? 土地出讓稅費(fèi) 土地出讓金的 7% 其他 ? 一期分?jǐn)偛糠? 2 前期工程費(fèi) 勘察丈量費(fèi) 按已簽合同估計(jì)總額 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 按已簽合同估計(jì)總額 配套費(fèi) 實(shí)際發(fā)生數(shù) 勞保統(tǒng)籌 估計(jì)數(shù) 新墻體材料保證金 估計(jì)數(shù) 三通一平費(fèi) 估計(jì)數(shù) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 決算數(shù) 其他 發(fā)生數(shù) 3 建筑安裝工程費(fèi) 2, 2, 土方工程 按已決算數(shù)估計(jì)總額 樁基工程 估計(jì)數(shù) 主體工程 1, 2, 估計(jì)數(shù) 土建材料調(diào)價(jià) 估計(jì)數(shù) 安裝材料調(diào)價(jià) 估計(jì)數(shù) 鋼材差價(jià) 估計(jì)數(shù) 門窗工程 公共部位裝修費(fèi) 室內(nèi)水暖氣費(fèi) 估計(jì)數(shù) 電梯及安裝費(fèi) 消防工程 室內(nèi)弱電系統(tǒng) 商業(yè)通風(fēng)、發(fā)電機(jī)組 分包項(xiàng)目配合費(fèi) 之和的 5% 變更簽證費(fèi) 之和的 2% 新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 35 / 54 序號(hào) 成本項(xiàng)目 住宅、商業(yè) 車庫 備注 4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 室外給排水 估計(jì)數(shù) 供配電工程費(fèi) 估計(jì)數(shù) 室外智能化系統(tǒng) 估計(jì)數(shù) 熱力管網(wǎng)費(fèi) 消防、照明、音樂 估計(jì)數(shù) 綠化景觀工程 估計(jì)數(shù) 圍墻、道路、廣場 估計(jì)數(shù) 大門 及門房 5 配套設(shè)施費(fèi) 自行車棚、健身路徑 估計(jì)數(shù) 6 開發(fā)間接費(fèi) 監(jiān)理費(fèi) 估計(jì)數(shù) 利息費(fèi)用 20xx0 萬元貸款 年 %上浮 20% 樣板間裝修費(fèi) 營銷設(shè)施建造費(fèi) 按總可銷售面積分?jǐn)? 其他開發(fā)費(fèi)用 月均 10 萬元，按 36 個(gè)月計(jì)算 單位成本合計(jì) 4, 4, 注： ? 土地價(jià)格按 359 萬元 /畝， 175 畝計(jì)算，總價(jià) 62, 萬元。一期總開發(fā)建筑面積 180,㎡ ，（詳見下表） 序號(hào) 項(xiàng)目 開發(fā)面積（ DK1） 拆遷安置面積 合計(jì) 小計(jì) DK5 DK8 1 住宅 ? 25, 93, 78, 15, 119, 2 商業(yè) 10, 22, 20, 2, 33, 3 車庫 ? 9, 11, 6, 5, 20, 4 地下室 7, 2, 4, 7, 合計(jì) 45, 135, 107, 27, 180, 注： ? 開發(fā)部分住宅 264 套，安置部分住宅 1182 套。 清盤期：余房抗性細(xì)分，整合賣點(diǎn)，調(diào)整廣告訴求，加快去化速度。 認(rèn)籌期：灌輸產(chǎn)品本身所能給 客源層帶來的新生活理念，起到為公開銷售鋪墊氣氛的作用。 根據(jù)周邊市場情況和本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)及整體價(jià)格的走勢(shì) ,本項(xiàng)目商品住宅開盤單 價(jià)定為 5600 元 /㎡、商鋪開盤單價(jià)定為 17000 元 /㎡ 八、 項(xiàng)目銷售策略 根據(jù)對(duì)目前市場情況的研究和把握，公司專門聘請(qǐng)優(yōu)秀的營銷代理公司，認(rèn)真研究本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位和市場營銷方案。 水平差價(jià)控制在 80～ 180 元之內(nèi)。 對(duì)于中房型定價(jià)采取大局全面定價(jià)，局部片面定價(jià)，保證此類房源的去化速度。 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 隨著長安區(qū)快速發(fā)展及大型房企的進(jìn)駐，區(qū)域價(jià)值將快速得到提高，市場前景看好； 地鐵 2 號(hào)線明年 6 月通車，項(xiàng)目地鐵價(jià)值將充分體現(xiàn)； 政府板塊的規(guī)長寧新區(qū)劃利好。 根據(jù)市場調(diào)研和我們的分析，長安市中樓盤的消費(fèi)群主要來自本市的中高收入階層，如個(gè)體、私營企業(yè)主、企事業(yè)單位的中高收入者，能夠承受 55006000 元 /㎡左右的單價(jià)，對(duì)社區(qū)物業(yè)的品質(zhì)、配套設(shè)施等要求比較高。 特色，是指在產(chǎn)品基本功能上附加的“科技、文化、品位、內(nèi)涵” ，有兩個(gè)方面：一是配套增加特色，如在景觀、附加設(shè)施方面進(jìn)行考慮；另一方面是在產(chǎn)品特色上，如特別的書房、入戶花園、空中花園等都新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 28 / 54 可以構(gòu)成特色。 追求品位的高端住宅的內(nèi)涵在于：是為有修養(yǎng)、文化層次高、講究生活品質(zhì)、希望享受生活的成功人士打造的宜居地鐵生活大盤，“地鐵首站，智慧城市新地標(biāo)”為主 推廣語，而是在目標(biāo)客戶群形象定制、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、樓盤包裝、項(xiàng)目推廣中貫徹的一個(gè)總體思路，希望通過各個(gè)方面的實(shí)際內(nèi)容而表現(xiàn)出的一種文化的生活品位。 目標(biāo)客戶群認(rèn)為，盡管他們不一定很有學(xué)識(shí)，但非常有主見，對(duì)新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 27 / 54 生活的品位和習(xí)慣 有自己獨(dú)有的看法，有自己成功的理念，對(duì)很“俗”的觀念和作法基本持否定態(tài)度。因此在本項(xiàng)目的開發(fā)定位上，無論價(jià)格走勢(shì)如何界定，都應(yīng) 與市場同類產(chǎn)品價(jià)格持平。由于住宅產(chǎn)品的特殊性結(jié)合現(xiàn)有市場，未來一段時(shí)間內(nèi)市場仍將以首次置業(yè)的剛需客戶為主。 項(xiàng)目特色 本項(xiàng)目以長建集團(tuán)西安智慧城為基礎(chǔ)，結(jié)合現(xiàn)有市場， 打造為智慧城升級(jí)版， 以高科技與地域人文相結(jié)合，力求在長安打造一座新的人居住宅典范。 近 3 年銷售情況 年度 在售項(xiàng)目名稱 銷售面積 銷售收入 平均售價(jià) 20xx 年度 長安相府 住宅 平米， 商鋪 平米， 車位 132 個(gè) 住宅 25800 萬元， 商鋪 643 萬元， 車位 1620 萬元 住宅 4788 元 /平米 商鋪 15149 元 /平米 車位 萬 /個(gè) 圣和家園 三期 住宅 平米 住宅 萬元 住宅 3305 元 /平米 智慧城五期 住宅 平米 住宅 萬元 住宅 5121 元 /平米 智慧城三期 商鋪 1800 平米 商鋪 2071 萬元 商鋪 11505 元 /平米 長安新天地 商鋪 平米 商鋪 萬元 商鋪 8409 元 /平米 曲江智慧大廈 商鋪 平米 辦公 平米 商鋪 萬元 辦公 萬元 商鋪 17937 萬元 /平米 辦公 7646 元 /平米 幸福時(shí)光 車位 33 個(gè) 車位 萬元 車位 萬元 /個(gè) 20xx 年度 長安相府 住宅 平米 住宅 1526 萬元 住宅 4523 元 /平米 圣和家園三期 住宅 平米 住宅 8740 萬元 住宅 3257 元 /平米 智慧城五期 住宅 平米 住宅 19149 萬元 住宅 8693 元 /平米 新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 20 / 54 智慧城三期 商業(yè) 平米 商業(yè) 6452 萬元 商業(yè) 14684 元 /平米 長安新天地 商業(yè) 平米 商業(yè) 4023 萬元 商業(yè) 12060 元 /平米 曲江智慧大廈 商業(yè) 平米 商業(yè) 1720 萬元 商鋪 17937 萬元 /平米 20xx 年度 智慧城五期 住宅 44958 平米 住宅 29220 萬元 6499 元 /平米 天寶新都匯 商業(yè) 18799 平米 商業(yè) 18524 萬元 9853 元 /平米 智慧國際（信合大廈） 住宅 11987 平米 住宅 12789 萬元 10669 元 /平米 合計(jì) 萬元 項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)狀況 （詳見附件） 資產(chǎn)負(fù)債表 單 位：元 資 產(chǎn) 20xx 年 12 月 31 日 （經(jīng)審計(jì)） 20xx 年 12 月 31 日 （未審計(jì)） 20xx年 3 月 31日 （未審計(jì)） 流動(dòng)資產(chǎn)： 貨幣資金 應(yīng)收賬款 其他應(yīng)收款 預(yù)付賬款 應(yīng)收補(bǔ)貼款 存貨 待攤費(fèi)用 流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 1， 141， 783， 1， 122， 172， 長期投資： 長期股權(quán)投資 固定資產(chǎn)： 固定資產(chǎn)原價(jià) 35,288, 35,417, 35,417, 減：累計(jì)折舊 5, 5, 5, 固定資產(chǎn)凈值 35,283, 35,412, 35,412, 減：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 固定資產(chǎn)凈額 35,283, 35,412, 35,412, 新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 21 / 54 在建工程 固定資產(chǎn)合計(jì) 35,283, 35,412, 35,412, 無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)： 無形資產(chǎn) 未確認(rèn)融資費(fèi)用 長期待攤費(fèi)用 700, 350, 326, 無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)合計(jì) 700, 350, 326, 遞延所得稅資產(chǎn) 其他非流動(dòng)資產(chǎn) 非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 35,983, 35,762, 35,738, 資產(chǎn)總計(jì) 1， 316， 593， 1， 332， 095， 負(fù)債和所有者權(quán)益 流動(dòng)負(fù)債： 短期借款 應(yīng)付票據(jù) 應(yīng)付賬款 預(yù)收賬款 應(yīng)付職工薪酬 應(yīng)交稅費(fèi) 其中應(yīng)交稅金： 其他應(yīng)付款 一年內(nèi)到期的長期負(fù)債 流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 非流動(dòng)性負(fù)債： 長期借款 141000000 195000000 非流動(dòng)性負(fù)債合計(jì) 負(fù)債合計(jì) 所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）： 實(shí)收資本（或股本） 50000000 50000000 實(shí)收資本（或股本）凈額 資本公積 378454 378454 盈余公積 未分配利潤 歸屬于母公司所有者權(quán)益合計(jì) 所有者權(quán)益合計(jì) 負(fù)債和所有者權(quán)益總計(jì) 新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 22 / 54 項(xiàng) 目 20xx 月 12 月 31 日 （經(jīng)審計(jì)） 20xx月 12 月 31 日 （經(jīng) 審計(jì)） 20xx 月 3月 31 日 （未審計(jì)） 一、 營業(yè)總收入 其中：主營業(yè)務(wù)收入 其他業(yè)務(wù)收入 二、營業(yè)總成本 其中：營業(yè)成本 其中：主營業(yè)務(wù)成本 其他業(yè)務(wù)成本 營業(yè)稅金及附加 銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用 其中業(yè)務(wù)招待費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 其中：利息支出 利息收入