【正文】 成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；?。┯新毞Q的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于２０人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于１０人，持有資格證書的專職會計(jì)人員不少于３人；?。ㄆ撸┕こ碳夹g(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；　（八）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅 使用說明書》制度；　（九）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請后３０日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。 ?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前１個(gè)月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請核定資質(zhì)等級。 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級的審批　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級實(shí)行分級審批。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢制度　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行年檢制度。 　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，視為年檢不合格，由原資質(zhì)審批部門注銷資質(zhì)證書。 對違反資質(zhì)管理制度的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的處罰　（一）企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處５萬元以上１０萬元以下的罰款；逾期不改正的，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。 在資質(zhì)年檢中對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)予以降級或者注銷資質(zhì)證書的情形　（一）超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的；　（二）擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；?。ㄈ┪慈〉檬┕ぴS可證擅自施工的；?。ㄋ模┪窗匆?guī)定向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門報(bào)送《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊》，并拒不整改的；?。ㄎ澹┌磭乙?guī)定辦應(yīng)當(dāng)實(shí)行監(jiān)理的項(xiàng)目未委托監(jiān)理的；?。┪唇?jīng)驗(yàn)收、備案或?qū)Ⅱ?yàn)收不合格的工程擅自交付使用的；　（七）有明示或暗示勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位違反強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，或明示或暗示施工單位使用不合格的建筑材料、構(gòu)配件、設(shè)備的；　（八） 房屋銷售中存在虛假廣告、銷售面積缺斤短兩等欺詐行為，造成消費(fèi)者損失未予改正的；?。ň牛┥唐贩夸N售中，未按規(guī)定向購房者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，未依照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容進(jìn)行保修的；?。ㄊ┪慈〉妙A(yù)售許可證擅自預(yù)售商品房的；?。ㄊ唬┻`反合同約定拖欠工程款的；?。ㄊ┕こ藤|(zhì)量低劣或者發(fā)生重大質(zhì)量事故的。在一個(gè)單位工程中滿足規(guī)定交工要求的專業(yè)工程，可征得發(fā)包人同意，分階段竣工驗(yàn)收。 　　按照現(xiàn)行建設(shè)工程項(xiàng)目劃分標(biāo)準(zhǔn)，單位工程是單項(xiàng)工程的組成部分，有獨(dú)立的施工圖紙，承包人施工完畢，征得發(fā)包人同意，或原施工合同已有約定的，可進(jìn)行分階段驗(yàn)收。 房地產(chǎn)開發(fā)工程的單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收　　房地產(chǎn)開發(fā)工程的單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收是指在一個(gè)總體建設(shè)項(xiàng)目中，一個(gè)單項(xiàng)工程或一個(gè)車間，已按設(shè)計(jì)圖紙規(guī)定的工程內(nèi)容完成，能滿足生產(chǎn)要求或具備使用條件，承包人向監(jiān)理人提交工程竣工報(bào)告和工程竣工報(bào)驗(yàn)單經(jīng)確認(rèn)后，應(yīng)向發(fā)包人發(fā)出交付竣工驗(yàn)收通知書，說明工程完工情況、竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備情況、設(shè)備無負(fù)荷單機(jī)試車情況，具體約定交付竣工驗(yàn)收的有關(guān)事宜。驗(yàn)收合格后應(yīng)簽署設(shè)備安裝工程的竣工驗(yàn)收報(bào)告。 全部工程竣工驗(yàn)收的主要任務(wù)：?。ㄒ唬┴?fù)責(zé)審查建設(shè)工程的各個(gè)環(huán)節(jié)驗(yàn)收情況；?。ǘ┞犎「饔嘘P(guān)單位（設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等）的工作報(bào)告； ?。ㄈ忛喒こ炭⒐n案資料的情況；?。ㄋ模彽夭祢?yàn)工程并對設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等方面工作和工程質(zhì)量、試車情況等做綜合全面評價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請。 何謂聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)　　狹義上的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，是指雙方當(dāng)事人約定,由一方提供建設(shè)用地的使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開發(fā)土地，建設(shè)房地產(chǎn)等項(xiàng)目，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益的一種房地產(chǎn)開發(fā)模式。 聯(lián)建合同的責(zé)任承擔(dān)　　出現(xiàn)下列幾種情形時(shí)，首先按照當(dāng)事人的過錯(cuò)確定；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人的過錯(cuò)無法確定的，按照約定的投資比例、約定的利潤分配比例確定：　（一）投資數(shù)額超出合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的；　（二）房屋實(shí)際建筑面積少于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對房屋實(shí)際建筑面積的分配比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的； ?。ㄈ┊?dāng)事人違反規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的房屋，被有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門認(rèn)定為違法建筑責(zé)令拆除，當(dāng)事人對損失承擔(dān)協(xié)商不成的。 　（三）土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。　　因當(dāng)事人隱瞞建設(shè)工程規(guī)劃變更的事實(shí)所造成的損失，由當(dāng)事人按照過錯(cuò)承擔(dān)。 與掛靠經(jīng)營相關(guān)的建筑領(lǐng)域民事糾紛的種類?。ㄒ唬┮蚴┕り?duì)欠材料、勞務(wù)費(fèi)等引起的合同欠款糾紛；在這一類案件中，根據(jù)民事訴訟法意見規(guī)定，建筑單位和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人應(yīng)為共同被告，債權(quán)人可以同時(shí)起訴掛靠人和被掛靠單位，但根據(jù)當(dāng)事人起訴自愿原則，債權(quán)人也可只起訴掛靠人或被掛靠單位，人民法院不能依職權(quán)追加被告。建筑公司占有工程款的，應(yīng)當(dāng)返還施工隊(duì)負(fù)責(zé)人，建筑公司代施工隊(duì)墊付勞務(wù)費(fèi)、料款等費(fèi)用的，可以向施工隊(duì)追償?！。ㄈ┮虮粧炜康慕ㄖ髽I(yè)欠掛靠施工隊(duì)工程款及施工隊(duì)欠建筑企業(yè)管理費(fèi)、墊付材料 費(fèi)等引起的掛靠合同糾紛。 何謂房地產(chǎn)開發(fā)中的掛靠經(jīng)營　　個(gè)體施工隊(duì)以已簽訂建筑合同的建筑公司的名義施工，個(gè)人組織，個(gè)人投資，自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，自負(fù)盈虧，只向建筑公司交納管理費(fèi)，建筑公司只負(fù)責(zé)訂立合同，辦理工程結(jié)算，收取管理費(fèi)，施工或不投資不管理，這就是建筑領(lǐng)域中的掛靠經(jīng)營。 　　聯(lián)建合同效力因土地使用權(quán)取得方式及土地性質(zhì)不同而不同，如果土地方的土地使用權(quán)是出讓取得的，在土地方取得國有土地使用證的前提下，雙方辦理了土地使用權(quán)變更登記，合同即生效；如果土地使用權(quán)是劃撥取得的，則簽訂的聯(lián)建合同須經(jīng)政府批準(zhǔn)，辦理聯(lián)建審批手續(xù)，并由投資方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，否則合同無效?！。ǘ┊?dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。 　　廣義上的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，是指任何由兩方合作進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)都可以納入聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進(jìn)行商品房的開發(fā)經(jīng)營，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上進(jìn)行建設(shè)，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。 綜合驗(yàn)收的內(nèi)容　（一）規(guī)劃要求是否落實(shí)；?。ǘ┡涮捉ㄔO(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施是否建設(shè)完畢；?。ㄈ﹩雾?xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)是否完備； ?。ㄋ模┎疬w補(bǔ)償款安置方案是否落實(shí)；　（五）牧業(yè)管理是否落實(shí)；　（六）其他。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收應(yīng)遵循的規(guī)定　（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；　（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向主管部門提出綜合驗(yàn)收申請，主管部門應(yīng)當(dāng)在收到申請后一個(gè)月內(nèi)組織有關(guān)部門進(jìn)行綜合驗(yàn)收；?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量責(zé)任由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。 　　全部工程的竣工驗(yàn)收，一般是在單位工程、單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上進(jìn)行?？⒐を?yàn)收前，承包人要按照國家規(guī)定，整理好全部竣工資料并完成現(xiàn)場竣工驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作，明確提出交工要求，發(fā)包人應(yīng)按約定的程序及時(shí)組織正式驗(yàn)收。我國加入世貿(mào)組織后，建設(shè)工程領(lǐng)域利用外資或合作搞建設(shè)的會越來越多，采用國際慣例的做法也會日益增多?！。ㄈ┱麄€(gè)建設(shè)項(xiàng)目已按設(shè)計(jì)要求全部建設(shè)完成，符合規(guī)定的建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，可由發(fā)包人組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，中間竣工并已辦理移交手續(xù)的單項(xiàng)工程，不再重復(fù)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。 北京市建委對房地產(chǎn)開發(fā)公司資格的管理　　開發(fā)公司有下列行為之一的，由市建委收回《資質(zhì)等級證書》，取消開發(fā)經(jīng)營資格：?。ㄒ唬┥暾埑闪㈤_發(fā)公司和資質(zhì)等級時(shí)隱瞞真實(shí)情況，弄虛作假；?。ǘ┎话匆?guī)定辦理資質(zhì)等級變更手續(xù)；?。ㄈ┥米猿劫Y質(zhì)等級證書的規(guī)定承擔(dān)任務(wù)；　（四）偽造、涂改或出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)等級證書；　（五）未履行應(yīng)盡義務(wù)，致使開發(fā)建設(shè)的