【正文】 盡職調(diào)查報(bào)告 23 / 54 公司中負(fù)債水平較低 。目前即將準(zhǔn)備銷售 云 天 會(huì)所（ 智慧谷） 西安恒豐泰投資有限責(zé)任公司 .已投入 自有投入 億元，貸款 1億元，銷售回款 20xx 年 12 月開工， 20xx年 12月竣工， 3號(hào) 樓 已 主 體 封頂。 公司經(jīng)營(yíng)情況 20 多年來 ,公司已完成項(xiàng)目 15 個(gè)，已經(jīng)完成銷售面積 130 多萬平米，在建項(xiàng)目 6 個(gè)， 面積 600 多畝， 規(guī)劃開發(fā)面積 150 萬平米 。 已經(jīng)完成開發(fā)項(xiàng)目詳見下表 : 已開發(fā) 完成 項(xiàng)目情況 : 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 業(yè)態(tài)類型 規(guī)模 銷售 比例 狀態(tài) 項(xiàng)目公司 名稱 景龍洋樓 西安市區(qū) 住宅 萬平米 100% 20xx 年 4 月入住 長(zhǎng)建地產(chǎn) 長(zhǎng)安花園 西安市長(zhǎng)安區(qū) 住宅 萬平米 100% 20xx 年 11 月入住 長(zhǎng)建地產(chǎn) 盛世華庭 西安市區(qū) 住宅 萬平米 100% 20xx 年 8 月入住 長(zhǎng)建地產(chǎn) 新世紀(jì)廣場(chǎng) 河南省新鄉(xiāng)市 商業(yè)、辦公、住宅一體綜合項(xiàng)目 萬平米 100% 20xx 年入住 長(zhǎng)建地產(chǎn) 幸福時(shí)光 西安市區(qū) 住宅 萬平米 100% 20xx 年入住 長(zhǎng)建地產(chǎn) 長(zhǎng)安新花園 西安市長(zhǎng)安區(qū) 住宅、少量底商 萬平米 100% 20xx 年 5 月入住 長(zhǎng)建地產(chǎn) 智慧城 西安市長(zhǎng)安區(qū) 住宅、少量底商 萬平米 100% 20xx 年 5 月全部建成入住 長(zhǎng)建地產(chǎn) 圣和家園一期 西安市長(zhǎng)安區(qū) 住宅、少量底商 萬平米 100% 20xx 年 12 月入住 圣合地產(chǎn) 圣和家園二期 西安市長(zhǎng)安區(qū) 住宅、少量底商 萬平米 90% 在建， 20xx 年 5月入住 圣合地產(chǎn) 圣和家園三期 西安市長(zhǎng) 安區(qū) 住宅、少量底商 萬平米 100% 20xx 年 12 月入住 圣合地產(chǎn) 長(zhǎng)安相府 西安市長(zhǎng)安區(qū) 住宅、少量底商 萬平米 98% 20xx 年 6 月入住 福地置業(yè) 長(zhǎng)安新天地 西安市長(zhǎng)安區(qū) 商業(yè) 4 萬平米 97% 20xx 年 11 月運(yùn)營(yíng) 圣合實(shí)業(yè) 曲江智慧大廈 西安市曲江新區(qū) 辦公 2 萬平米 100% 20xx 年 2 月售罄 英豪實(shí)業(yè) 智慧國(guó)際（信合大廈） 西安市長(zhǎng)安區(qū) 辦公 萬平米 100% 20xx 年 6 月售罄 長(zhǎng)建地產(chǎn) 合計(jì) 萬平米 新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 17 / 54 （三） 項(xiàng)目公司 公 司基本情況 陜西長(zhǎng)建房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司 創(chuàng)建于 于 1997 年 ，注冊(cè)資本 5,000 萬元，其中付合理以貨幣和實(shí)物形式出資 萬元 ,占公司 %的股權(quán) ,袁滿樓以貨幣和實(shí)物形式出資 450 萬元占公司 9%的股權(quán) ,張剛 以 以貨幣和實(shí)物形式出資 450萬元 ，占公司 9%的股權(quán)， 陜西長(zhǎng)安建筑基礎(chǔ)工程有限公司 以貨幣形式出資 萬元 ,占公司 %的股權(quán) .付合理持有 陜西長(zhǎng)安建筑基礎(chǔ)工程有限公司 80%股權(quán)。項(xiàng)目公司（天寶 新都匯） 西安建興房地產(chǎn)股權(quán)投資合伙企業(yè) 14000 % 投資企業(yè) 漢中漢嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 20xx 100% 付合理 房地產(chǎn)開發(fā) .項(xiàng)目公司（智慧江岸） 漢中中建地產(chǎn)有限公司 2700 100% 付合理 房地產(chǎn)開發(fā) .項(xiàng)目公司（智慧江岸 ） 漢中美居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 1200 100% 付合理 房地產(chǎn)開發(fā) .項(xiàng)目公司（智慧江岸） 南鄭華勝房地產(chǎn)有限公司 1200 100% 付合理 房地產(chǎn)開發(fā) .項(xiàng)目公司（智慧江岸） 南鄭立志尚居房地產(chǎn)有限公司 1000 100% 付合理 房地產(chǎn)開發(fā) .項(xiàng)目公司（智慧江岸） 注 :企業(yè)的實(shí)際控制人均為付合理 先生 。 定期和 不定期對(duì)“智慧商城”、“智慧江岸”項(xiàng)目銷售收入進(jìn)行抽查，了解項(xiàng)目銷售進(jìn)度。 4. 陜西長(zhǎng)建的實(shí)際控制人付合理及其配偶為陜西長(zhǎng)建的還款義務(wù)提供無限連帶責(zé)任擔(dān)保 需要簽署的合同 寫明合同名稱、簽約方、簡(jiǎn)要內(nèi)容 貸款合同 質(zhì)押合同 合同 新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 11 / 54 （一） 交易結(jié)構(gòu) 交易結(jié)構(gòu)圖 監(jiān)管 檢查 交易步驟 我司與陜西長(zhǎng)建簽訂《信托貸款合同》，金額 3 億元（以實(shí)際募集金額為準(zhǔn)） ， 期限 3 年。經(jīng)初過估算，本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投資達(dá) 20多億元，直接或間接帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可為南鄭縣上繳各項(xiàng)稅費(fèi)約為 3 億多，同時(shí)根據(jù)原協(xié)議本項(xiàng)目為漢中市及南鄭縣招商引資的重點(diǎn)項(xiàng)目，本項(xiàng)目打造成漢中一流且最具影響力的品質(zhì)、品位樓盤，為漢中市及南鄭縣人民創(chuàng)造一個(gè)更加美好人居環(huán)境。 （二） 20xx 年 公司通過網(wǎng)上獲息，于 20xx 年 12月通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所競(jìng)價(jià)取得五家標(biāo)的公司的 100%股權(quán)， 20xx 年 2 月25 日五家標(biāo)的公司的原股東與我公司辦理了移交手續(xù)，同年分別在 3 月 25 日、 29日我公司辦理了五家標(biāo)的公司的營(yíng)業(yè)熱照變更登記手續(xù)。年產(chǎn)值由數(shù)百萬元發(fā)展到 10個(gè)億，開發(fā)面積由零到在省內(nèi)外開發(fā)近兩百余萬平米 , 累計(jì)向國(guó)家上繳稅金 億元，向社會(huì)提供勞動(dòng)就業(yè)機(jī)會(huì)上萬余人。 二、 十余年來，長(zhǎng)建集團(tuán)認(rèn)真貫徹黨的路線方針政策和各項(xiàng)法律法規(guī)，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以“嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)、高效、求精”為根本宗旨，以打造“長(zhǎng)久建筑、品質(zhì)生活”為發(fā)展目標(biāo)，開拓創(chuàng)新，銳意進(jìn)取，強(qiáng)化管理 ，狠抓落實(shí)。 銷售方式 ......................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （二） 項(xiàng)目市場(chǎng)情況 ................................................................................................... 23 宏觀經(jīng)濟(jì)概況 .................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 1 / 54 新時(shí)代信托?【 陜西長(zhǎng)建 】 新時(shí)代 陜西長(zhǎng)建房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司 單一資金 信托計(jì)劃 項(xiàng)目 盡職調(diào)查報(bào)告 業(yè)務(wù)部門： 長(zhǎng)三角分部 部門負(fù)責(zé)人： 部門 經(jīng)理： 新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 2 / 54 新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 3 / 54 聲明與保證 我們?cè)诖寺暶髋c保證：本報(bào)告是按照《 信托有限公司信托業(yè)務(wù)盡職調(diào)查工作指引 》和有關(guān)規(guī)定，根據(jù) 合作方 提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎調(diào)查、核實(shí)、分析和整理，并在此基礎(chǔ)上針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)設(shè)計(jì)交易模式、制定信托計(jì)劃方案后完成的。 設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況 .................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用 預(yù)測(cè) 表 ............................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。陜西長(zhǎng)建房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司 集團(tuán) 為核心企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì) ,以下簡(jiǎn)稱 (長(zhǎng)建集團(tuán) ）、陜西圣合實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、陜西福地置業(yè)有限責(zé)任公司、陜西英豪實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、西安恒豐泰投資有限責(zé)任公司、天津長(zhǎng)建投資發(fā)展有限公司、漢中漢嘉 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、陜西長(zhǎng)安建筑基礎(chǔ)工程有限公司、陜西國(guó)正建設(shè)工程監(jiān)理有限公司、陜西長(zhǎng)建物業(yè)管理有限公司、西安新知物業(yè)管理有限公司、陜西長(zhǎng)建新型塑鋼門窗有限公司、西安市鄧店新型材料有限公司、西安大建機(jī)械設(shè)備科技有限公司、南鄭華勝房地產(chǎn)有限公司、南鄭立志尚居房地產(chǎn)有限公司、漢中中建地產(chǎn)有限公司、漢中美居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）。 四、 集團(tuán)以雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，豐富的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，快速開拓房地產(chǎn)，取得 了良好的經(jīng)濟(jì)效益，贏得了良好的社會(huì)信譽(yù)。該土地原證記載土地總面積為 219011 平方米， 20xx 年 8 月 14日漢中市規(guī)劃局修改規(guī)劃，修路占用 9076 平方米，最終實(shí)際土地面積為 209935平方米 的土地經(jīng)過評(píng)估分為五個(gè)片區(qū)， 分別投資設(shè)立五家項(xiàng)目公司 ，即漢中中建地產(chǎn)有限公司、漢中漢嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、漢中美居房地產(chǎn)有限公司、南鄭華勝房地產(chǎn)有限公司、南鄭立志尚居房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“標(biāo)的公司”）， 20xx年 8月 25日這五家標(biāo)的公司分別取得土地使用證。 依據(jù)漢中城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局【漢市規(guī)審字 20xx89 號(hào)】文件 ——關(guān)于下達(dá)南鄭大道東段、漢桂路、龍崗路 、東昌路（ 2 號(hào)地塊）圍合區(qū)或 規(guī)劃條件的通知的要求， 公司擬在取得位于南鄭縣大河坎南鄭大道東段區(qū)域的五塊土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，五家標(biāo)的公司土地合計(jì)面積為 209935 平方米（約合 畝）。 5 塊 土地使用權(quán) 和陜西長(zhǎng)建的控股子公司陜西英豪實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“陜西英豪”）以其開發(fā)的“智慧商城”項(xiàng)目的土地（土地證號(hào)：西長(zhǎng)國(guó)用（ 20xx）第 43 號(hào)）及其上在建工程提供抵押擔(dān)保 提 無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保。 如因房屋銷售需要辦理房屋解押事宜，我司在完成相應(yīng)審批手續(xù)同意后， 可 配合完成相應(yīng)解押事宜。 天津長(zhǎng)建投資發(fā)展有限公司 3000 55% 付合理 房地產(chǎn)開發(fā)。 實(shí)際控制人， 付合理先生 1984 年開始 帶領(lǐng)其團(tuán)隊(duì)從 建筑行業(yè) ,1997 年正式開始 從事 房地產(chǎn)開發(fā)。董事會(huì)設(shè)董事長(zhǎng) 1 人，由董事會(huì)選舉產(chǎn)生。預(yù)售面積。 （ 3）鄧店新型建材公司（項(xiàng)目待定），土地面積 89 畝地，已取得土地批件。從動(dòng)機(jī)的角度出發(fā)，這種客戶以首次置業(yè)為主，多為婚房。 產(chǎn)品研究中消費(fèi)者對(duì)追求產(chǎn)品檔次的反映也可以理解為：剛需客戶以價(jià)格敏感較為突出，對(duì)新事物接受度較高，整體質(zhì)素較高，時(shí)尚、潮流具有鮮明的年輕人特征。 “有文化品位內(nèi)涵的”差異化策略主要在特色、性能質(zhì)量、風(fēng)格等方面來著重突出。 項(xiàng)目劣勢(shì) 國(guó)家調(diào)控政策不斷深化，市場(chǎng)現(xiàn)階段部分客戶處于觀望階段，且周邊樓盤價(jià)格較低，項(xiàng)目形象樹立， 客戶觀念扭轉(zhuǎn)可能需要一定時(shí)間，前期銷售情況會(huì)受到一定程度影響； 項(xiàng)目現(xiàn)階段市場(chǎng)知名度不高，還需要進(jìn)一步的廣告宣傳以及進(jìn)行市場(chǎng)口碑建立； 一期產(chǎn)品與市場(chǎng)主流產(chǎn)品契合度較低，整體產(chǎn)品面積偏大。 垂直系數(shù)：以高層 12 層為均價(jià)層，層差價(jià)格控制在 30～ 50 元之內(nèi)。 預(yù)熱期：項(xiàng)目形象推廣，告知部分項(xiàng)目信息，宣傳企業(yè)品牌。項(xiàng)目一期開發(fā)三個(gè)地塊， DK DK8 主要解決安置問題， DK1 用于商品房開發(fā)。 按照上述測(cè)算依據(jù)， 該項(xiàng)目一期成本構(gòu)成如下： 單位：元 序號(hào) 項(xiàng) 目 拆遷安置成本 商品房成本 成本總額 面積（ ㎡ ） 135, 45, 180, 住宅、商業(yè) 116, 36, 車庫(kù) 18, 9, 新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 36 / 54 面積占比（ %） % % % 1 土地費(fèi)用 66,228, 66,228, 2 前期工程費(fèi) 24,687, 11,288, 35,975, 3 建筑安裝工程費(fèi) 277,548, 104,835, 382,383, 4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 27,740, 14,392, 42,133, 5 公共配套設(shè)施費(fèi) 713, 429, 1,142, 6 開發(fā)間接費(fèi)用 22,779, 9,512, 32,292, 合 計(jì) 353,469, 206,686, 560,156, 四、費(fèi)用 單位可銷售面積期間費(fèi)用 元。 實(shí)現(xiàn)銷售 億 ，利潤(rùn) 億 元， 標(biāo)的項(xiàng)目 II 漢中智慧城 項(xiàng)目， 一、市場(chǎng)背景 城市簡(jiǎn)介 漢中，簡(jiǎn)稱 “ 漢 ” ，美譽(yù) “ 漢家發(fā)祥地，中華聚寶盆