【正文】 新時代信托 盡職調查報告 1 / 54 新時代信托?【 陜西長建 】 新時代 陜西長建房地產開發(fā)集團公司 單一資金 信托計劃 項目 盡職調查報告 業(yè)務部門： 長三角分部 部門負責人： 部門 經理： 新時代信托 盡職調查報告 2 / 54 新時代信托 盡職調查報告 3 / 54 聲明與保證 我們在此聲明與保證：本報告是按照《 信托有限公司信托業(yè)務盡職調查工作指引 》和有關規(guī)定，根據 合作方 提供的和本人收集的資料，經我們審慎調查、核實、分析和整理，并在此基礎上針對項目特點設計交易模式、制定信托計劃方案后完成的。報告全面反映了客戶及項 目最主要、最基本的信息，我們對報告內容的真實性、準確性、完整性及所作判斷的合理 性負責。 直接調查人簽字： 年 月 日 直接調查人簽字： 年 月 日 部門負責人簽字： 年 月 日 新時代信托 盡職調查報告 4 / 54 目 錄 一、 項目背景 ................................................................................................................ 5 二、 信托方案 .............................................................................................................. 10 （一） 信托基本要素 ......................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 （二） 交易結構 .......................................................................................................... 10 交易結構圖 ................................................................................................11 信托計劃的進入 ...........................................................................................11 擔保措施 .....................................................................................................11 項目公司 的 管理 .......................................................................................... 13 信托計劃的 退出 .......................................................................................... 13 三、 交易對手情況調查 ............................................................................................... 13 （一） 項目相關方股權結構圖 .................................................................................... 13 （二） 項目公司實際控制人 ........................................................................................ 15 （三） 項目公司 .......................................................................................................... 17 （四） 項目公司控股股東 .................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 四、 標的 項目 .............................................................................................................. 23 （一） 項目基本情況 ................................................................................................... 23 項目現狀 ......................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 控規(guī)指標 ......................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 開發(fā)計劃 ......................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 設計、施工、監(jiān)理情況 .................................................... 錯誤 !未定義書簽。 （二） 項目市場情況 ................................................................................................... 23 宏觀經濟概況 .................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 當地總體房地產市場 ....................................................... 錯誤 !未定義書簽。 項目市場情況 .................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 （三） 項目分析 ................................................................................ 錯誤 !未定義書簽。 總投資預測 ..................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 已投入資金 的 合理性 ....................................................... 錯誤 !未定義書簽。 資金需求 合理性 分析 ....................................................... 錯誤 !未定義書簽。 項目資金來源與運用 預測 表 ............................................. 錯誤 !未定義書簽。 銷售方式 ......................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 銷售 預測 ......................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 項目損益預測 .................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 敏感性分析及 盈虧平衡點 ................................................ 錯誤 !未定義書簽。 （四） 本 項目 綜合 評價 ..................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 五、 還款來源 .............................................................................................................. 52 六、 風險控制措施分析 ............................................................................................... 52 新時代信托 盡職調查報告 5 / 54 七、 本信托 計劃 風險評估 ........................................................................................... 52 八、 結論及建議 .......................................................................................................... 53 一、 項目背景 陜西長建房地產開發(fā)集團注冊資本 億元，集團目前下屬 18個子公司，在職員工 400 余人。集團以房地產開發(fā)為龍頭，多業(yè)并舉，涉 及基礎工程、物業(yè)管理、工程監(jiān)理、塑鋼門窗、機械制造等多種行業(yè)。陜西長建房地產開發(fā)集團有限公司 集團 為核心企業(yè)，房地產開發(fā)一級資質 ,以下簡稱 (長建集團 ）、陜西圣合實業(yè)發(fā)展有限公司、陜西福地置業(yè)有限責任公司、陜西英豪實業(yè)有限責任公司、西安恒豐泰投資有限責任公司、天津長建投資發(fā)展有限公司、漢中漢嘉 房地產開發(fā)有限公司、陜西長安建筑基礎工程有限公司、陜西國正建設工程監(jiān)理有限公司、陜西長建物業(yè)管理有限公司、西安新知物業(yè)管理有限公司、陜西長建新型塑鋼門窗有限公司、西安市鄧店新型材料有限公司、西安大建機械設備科技有限公司、南鄭華勝房地產有限公司、南鄭立志尚居房地產有限公司、漢中中建地產有限公司、漢中美居房地產開發(fā)有限公司）。 二、 十余年來，長建集團認真貫徹黨的路線方針政策和各項法律法規(guī)，以科學發(fā)展觀為指導，以“嚴謹、務實、高效、求精”為根本宗旨，以打造“長久建筑、品質生活”為發(fā)展目標，開拓創(chuàng)新，銳意進取，強化管理 ，狠抓落實。先后組織開發(fā)建設了新時代信托 盡職調查報告 6 / 54 “景龍洋樓”、“長安花園”、“新鄉(xiāng)新世紀廣場”、“長安新花園”、“盛世華庭”、“幸福時光”、“長安相府”、“圣合家園”、“曲江 ?智慧大廈”、“智 慧新城”、“智慧江岸”等近兩百余萬平米的知名樓盤。特別是以“知書知禮知人生，慧人慧已慧天下”的開發(fā)理念和超前的設計打造的大學城 40萬平方米風情小鎮(zhèn) — “智慧城”，被政府列為市、區(qū)兩級重點建設項目，實現了“入住即領房產證”的承諾，開創(chuàng)了陜西樓市的先河。 三、 集團總裁付合理，是長安區(qū)第 14 屆、 15 屆、 16 屆和西安市第13屆、 14 屆人大代表，長安區(qū) 人大常委會委員。兼任陜西省商業(yè)聯合會副會長、長安區(qū)工商聯房地產建筑業(yè)商會會長。榮獲陜西省“杰出民營企業(yè)家”、第二屆西安市優(yōu)秀中國特色社會主義事業(yè)建設者、西安市“勞動模范”，長安