【正文】 新時代信托 盡職調(diào)查報告 39 / 54 20xx 年 5 月上旬省城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會審議并原則通過了漢中等 4地的城鄉(xiāng)總體規(guī)劃。 五、稅金 1. 流轉(zhuǎn)稅 住宅按照 5,500 元 /㎡ ,商業(yè)按照 15,000 元 /㎡ ,地下車位按照150,000 元 /個 估價計算，加權(quán)平均售價為 7, 元 /㎡， 稅率按照 %計算，單位面積流轉(zhuǎn)稅為 元?；谥?jǐn)慎性原則，本次商品房 住宅按照 5, 元 /㎡，商業(yè)按照 15, 元 /㎡，車位按照 150, 元 /個（ 3, 元 /㎡）估價計算。 新時代信托 盡職調(diào)查報告 33 / 54 持續(xù)期：整合賣點，促進去化。 策略三： 從整體上有計劃地把握價格提升節(jié)奏，以保證項目持續(xù)暢銷。 項目定價原則 對于小房型產(chǎn)品采取全面定價，價差適當(dāng)拉大，保證低客層迅 速順利進場，主要考量因素：面積、樓層、朝向。 風(fēng)格，風(fēng)格最主要是指給客戶的視覺和感覺效果，最主要的特點是項目主題：項目主題主要由建筑主題和景觀主題構(gòu)成，項目主題是目標(biāo)客戶群最直觀的項目感受，是判斷樓盤特點的一個依據(jù)。 本項目的開發(fā)需要明確的差異性策略，即產(chǎn)品在核心價值觀尚需要與眾不同且能夠明顯的區(qū)分，即需要賦予本項目一些與眾不同的內(nèi)涵。這種“性價比”的觀念一 定和價格有直接關(guān)系，主要是從各種載體中得到的綜合印象。 新時代信托 盡職調(diào)查報告 24 / 54 建筑規(guī)劃形態(tài) 項目由小高層、高層住宅及沿街商業(yè)，幼兒園等配套設(shè)施組成；一期一棟樓 25 層，共計 264 戶，下面 3 層商業(yè)。 20xx 年 12 月開工， 20xx年 12月竣工，主體已封頂。詳見下表： 在建項目 在建項目名稱 項目公司名稱 規(guī)劃建筑面積 投資額 資金拼盤及落實情況 工程進度 預(yù)售面積及銷售情況 智 慧 新城（申店村 城 中村 改 造項目） 陜西長建房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司 63萬平米一期開發(fā) 萬平米 總投資額 23億元。 根據(jù)公司章程，股東會由全體股東組成，是公司的權(quán)利機構(gòu)，決定公司的經(jīng)營方針和投資計劃。長安區(qū)第十四屆、十五屆、十六屆和西安市第十三屆、十四屆人大代表，長安區(qū)人大常委會委員。 《保證合同》，為陜西長建本筆信托貸款的償還義務(wù)提供無限連帶責(zé)任擔(dān)保 項目 的 管理 陜西長建全資控股的 5 家標(biāo)的公司 與新時代 信托 在 質(zhì)押合同 中約定 陜西長建 擁有項目經(jīng)營和控制權(quán)， 新時代 信托通過派駐 監(jiān)管 人員 ，定期不定期檢查 等方式實現(xiàn)對項目資金監(jiān)管和風(fēng)險控 制 ，對于重大事項，新時代 信托享有否決權(quán) ； 設(shè)立監(jiān)管賬戶，要求融資人按一定比例將項目銷售回款存入該賬戶 。 我公司與監(jiān)管銀行、陜西長建簽訂《賬戶監(jiān)管協(xié)議》，開立信托資金監(jiān)管賬戶，對信托資金的使用進行專戶監(jiān)管，此賬戶 同時作為資金歸集賬戶。 為保障 長建集團 項目的順利進展， 長建集團 擬通過 新時代 信托融資 30,000 萬元，融資期限 3 年。 八、 （五） 20xx 年 1 月 13 日取得南鄭縣環(huán)境保護局（南環(huán)批復(fù){20xx}03 號）環(huán)評文件。 五、 經(jīng)過十余年的發(fā)展歷程，集團整體實力日趨提高，鍛煉凝聚了一批團結(jié)精干的管理人才。 三、 集團總裁付合理，是長安區(qū)第 14 屆、 15 屆、 16 屆和西安市第13屆、 14 屆人大代表，長安區(qū) 人大常委會委員。 敏感性分析及 盈虧平衡點 ................................................ 錯誤 !未定義書簽。 （三） 項目分析 ................................................................................ 錯誤 !未定義書簽。 （二） 交易結(jié)構(gòu) .......................................................................................................... 10 交易結(jié)構(gòu)圖 ................................................................................................11 信托計劃的進入 ...........................................................................................11 擔(dān)保措施 .....................................................................................................11 項目公司 的 管理 .......................................................................................... 13 信托計劃的 退出 .......................................................................................... 13 三、 交易對手情況調(diào)查 ............................................................................................... 13 （一） 項目相關(guān)方股權(quán)結(jié)構(gòu)圖 .................................................................................... 13 （二） 項目公司實際控制人 ........................................................................................ 15 （三） 項目公司 .......................................................................................................... 17 （四） 項目公司控股股東 .................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 四、 標(biāo)的 項目 .............................................................................................................. 23 （一） 項目基本情況 ................................................................................................... 23 項目現(xiàn)狀 ......................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 總投資預(yù)測 ..................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 （四） 本 項目 綜合 評價 ..................................................................... 錯誤 !未定義書簽。兼任陜西省商業(yè)聯(lián)合會副會長、長安區(qū)工商聯(lián)房地產(chǎn)建筑業(yè)商會會長。今后我們將深入貫徹落實黨和國家的方針政策，全面學(xué)習(xí)落實科學(xué)發(fā)展觀，秉承“長久建筑、品質(zhì)生活”的開發(fā)理念，以長建人的精神，用長建人的智慧，為陜西建設(shè)樹立起一座座新的豐碑，為陜西經(jīng)濟騰飛貢獻力量。 新時代信托 盡職調(diào)查報告 9 / 54 九、 （六） 20xx 年 8 月 29 日取得漢中市城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局頒發(fā)的建字第 601070120xx0xx7 號建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 新時代 信托通過設(shè)立“ 新時代 長建集團貸款單一 資金信托計劃”，募集資金3 億元， 貸款給長建集團 。 我公司與委托人簽署《 資金信托合同》，募集 30000萬 ，同時開設(shè)信托專戶，簽署《保管協(xié)議》，并將信托資金注入其中。 信托計劃的退出 貸款到期 收回全部貸款本金和相應(yīng)的利息 ； 十一、 交易對手情況調(diào)查 （一） 項目相關(guān)方股權(quán)結(jié)構(gòu)圖 陜西長建房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司 陜西長安建筑基礎(chǔ)工 程 有 限 公 司% 付合理% 袁滿樓 9% 張剛 9% 付合理80%% 新時代信托 盡職調(diào)查報告 14 / 54 長建集團下屬企業(yè)情況表： 公司名稱 注冊資本 核心企業(yè)或?qū)嶋H控制人持股比例 法定代表人 主要經(jīng)營業(yè)務(wù) 陜西長建房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司 5000 核心企業(yè) 付合理 房地產(chǎn)開發(fā)，一級資質(zhì)。現(xiàn) 任陜西長建房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司董事長、陜西長建房地產(chǎn)開發(fā)集團總裁。股東會會議由股東按照出資比例行使表決權(quán)。分三期開發(fā)，一期投資額 7億元 已完成自有投入 3億元，銀行貸款 2億元已到位，一期計劃銷售回款 2億元。 已預(yù)售 18524萬元 智 慧 商城 陜西英豪實業(yè)有限公司 ，已投入 元 自有投入 億元，貸款融資 ，銷售回款 1億元， 20xx年 4月開工，計劃 20xx年 12月竣工，達 +分一層 可售面積 28360平米，計劃 20xx年 12月開盤銷售 智 慧 江岸 漢中五公司 76萬平米 22億，分期開發(fā)，一期計劃投資 3億元 自有投入 億元（含所有土地） 一期 20xx年 12月開工，計劃 20xx年 6月竣工，總建筑面積 米，大部分主體封頂 即將開盤銷售 新時代信托 盡職調(diào)查報告 19 / 54 民 生 百貨（信合住宅） 陜西長建房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司 銷售回款 20xx年 5月開 工，計劃 20xx年 12月竣工；商業(yè) 8層；住宅 33層，目前施工至 3層 商業(yè)：民生百貨 住宅：計劃 20xx年 6月銷售 儲備項目 （ 1）智慧新城（申店村城中村改造項目） 規(guī)劃建筑面積 萬平米，三期開發(fā)，土地費用已繳清。 項目特色 本項目以長建集團西安智慧城為基礎(chǔ)，結(jié)合現(xiàn)有市場， 打造為智慧城升級版， 以高科技與地域人文相結(jié)合，力求在長安打造一座新的人居住宅典范。因此在本項目的開發(fā)定位上，無論價格走勢如何界定，都應(yīng) 與市場同類產(chǎn)品價格持平。 追求品位的高端住宅的內(nèi)涵在于：是為有修養(yǎng)、文化層次高、講究生活品質(zhì)、希望享受生活的成功人士打造的宜居地鐵生活大盤，“地鐵首站，智慧城市新地標(biāo)”為主 推廣語，而是在目標(biāo)客戶群形象定制、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、樓盤包裝、項目推廣中貫徹的一個總體思路，希望通過各個方面的實際內(nèi)容而表現(xiàn)出的一種文化的生活品位。 根據(jù)市場調(diào)研和我們的分析，長安市中樓盤的消費群主要來自本市的中高收入階層，如個體、私營企業(yè)主、企事業(yè)單位的中高收入者，能夠承受 55006000 元 /㎡左右的單價，對社區(qū)物業(yè)的品質(zhì)、配套設(shè)施等要求比較高。 對于中房型定價采取大局全面定價，局部片面定價，保證此類房源的去化速度。 根據(jù)周邊市場情況和本項目的優(yōu)勢及整體價格的走勢 ,本項目商品住宅開盤單 價定為 5600 元 /㎡、商鋪開盤單價定為 17000 元 /㎡ 八、 項目銷售策略 根據(jù)對目前市場情況的研究和把握，公司專門聘請優(yōu)秀的營銷代理公司，認(rèn)真研究本項目的產(chǎn)品定位和市場營銷方案。 清盤期：余房抗性細(xì)分，整合賣點，調(diào)整廣告訴求，加快去化速度。具體測算數(shù)