【正文】 械制造等多種行業(yè)。特別是以“知書(shū)知禮知人生，慧人慧已慧天下”的開(kāi)發(fā)理念和超前的設(shè)計(jì)打造的大學(xué)城 40萬(wàn)平方米風(fēng)情小鎮(zhèn) — “智慧城”，被政府列為市、區(qū)兩級(jí)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了“入住即領(lǐng)房產(chǎn)證”的承諾，開(kāi)創(chuàng)了陜西樓市的先河。先后被國(guó)家和省、市、區(qū)有關(guān)部門(mén)授予“全國(guó)商業(yè)服務(wù)業(yè)先進(jìn)個(gè)人”、“陜西省十大新銳人物”、“陜西地產(chǎn)十大創(chuàng)新人物”、“陜西地產(chǎn)十五年杰出貢獻(xiàn)人物”、“優(yōu)秀企業(yè)家”、“創(chuàng)業(yè)明星”、“西安雙基教育先進(jìn)個(gè)人”、“私營(yíng)企業(yè)勞動(dòng)模范”、“助殘先進(jìn)個(gè)人”等榮譽(yù)稱號(hào)。企業(yè)于 20xx 年和 20xx 年兩次被陜西省委、省政府授予省“優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè)”稱號(hào)，被西安市人民政府授予“守合同，重信用”企業(yè)和“誠(chéng)信納稅”企業(yè)稱號(hào)，被長(zhǎng)安區(qū)委區(qū)政府授予“明星企業(yè)”和納稅突出貢獻(xiàn)企業(yè)；先后被省市有關(guān)部門(mén)評(píng) 為“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)先進(jìn)單位”、“全省質(zhì)量信譽(yù)雙滿意單位”、“誠(chéng)信企業(yè)”、十大誠(chéng)信開(kāi)發(fā)商”、“陜西商業(yè)名牌企業(yè)”、“陜西地產(chǎn)十五年杰出貢獻(xiàn)企業(yè)”。 20xx 年 3 月 15 中建八局與南鄭縣國(guó)土資源局簽訂了國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同， 20xx 年 3 月 25 日中建八局取得了宗地號(hào)新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 8 / 54 為 20xxNZ01 號(hào)土地使用證，土地面積為 219011 平方米， 20xx年 6 月 30日中建八局委托北京六合正旭 資產(chǎn)評(píng)估有限公司，將其位于陜西省南鄭縣大河坎鎮(zhèn)漁營(yíng)村、店子街村，《國(guó)有土地使用證》號(hào)南鄭縣國(guó)用（ 20xx）第 10028 號(hào)，地塊號(hào) 20xxNZ01 號(hào)。 七、 （四） 20xx 年 10月 14 日取得南鄭縣發(fā)展和改革局（南發(fā)改政審 {20xx}154號(hào)）立項(xiàng)文件。 （八） 20xx 年 6 月 7 日取得南鄭縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局編號(hào)（南住建）房預(yù)預(yù)售字（ 20xx） 10 號(hào)商品房預(yù)售許可證。 全部取得土地證 。 新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 10 / 54 十、 信托方案 概 覽 項(xiàng)目要素表 信托計(jì)劃名稱 新時(shí)代 長(zhǎng)建集團(tuán)貸款 單一資金信托計(jì)劃 項(xiàng)目 交易對(duì)方 陜西長(zhǎng)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán) （以下簡(jiǎn)稱“ 陜西長(zhǎng)建 ”） 規(guī)模 20xx0 到 30000 萬(wàn)元 期限 24 個(gè)月 融資成本 %/年 委托人 待定 委托人收益 ？ /年 信托報(bào)酬 ？ /年 擔(dān)保措施 5 家標(biāo)地 公司 100%股權(quán) 質(zhì)押 。 與 陜西長(zhǎng)建的實(shí)際控制人付合理及其配偶簽署《 保智慧國(guó)際土地及在建工程和漢中項(xiàng)目土地和在建工程， 5 間標(biāo)的公司股權(quán) 陜西長(zhǎng)建實(shí)際控制人及其配偶提供無(wú)限擔(dān)保 陜西長(zhǎng)建公司 新時(shí)代信托資金計(jì)劃 信托資金 本金和利息 新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 12 / 54 證合同》， 為 陜西長(zhǎng)建本筆信托貸款的償還義務(wù) 提供 無(wú)限 連帶責(zé)任擔(dān)保 。 信托正常存續(xù)期內(nèi) 按合同約定分配信托本益。 2. 智慧江岸項(xiàng)目 5 家標(biāo)的公司持有的 約合 畝 土地 及在建工程抵押 陜西英豪實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“陜西英豪”）以其開(kāi)發(fā)的“智慧商城”項(xiàng)目的土地（土地證號(hào)：西長(zhǎng)國(guó)用（ 20xx）新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 13 / 54 第 43 號(hào)）及其上在建工程提供抵押擔(dān)保 。 陜西國(guó)正建設(shè)工程監(jiān)理有限公司 100 70% 巴素芝 工程監(jiān)理。大專畢業(yè)，工程師職稱。 20xx年，長(zhǎng)建地產(chǎn)被陜西省委、省政府 授予“優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè)”稱號(hào)， 被西安市人民政府授予“守合同，重信用”企業(yè)稱號(hào)，長(zhǎng)安區(qū)“明星企業(yè)”；同時(shí)，付合理同志也贏得了 社會(huì)各界的尊重和支持，先后 被各級(jí)政府評(píng)為“第二屆西安市中國(guó)特色社會(huì)主義事業(yè)建設(shè)者”“優(yōu)秀企業(yè)家”“助殘先進(jìn)個(gè)人”“黨員模范致富帶頭人”等稱號(hào)， 被樹(shù)為長(zhǎng)安區(qū)首屆私營(yíng)經(jīng)濟(jì)勞動(dòng)模范、區(qū)優(yōu)秀新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 16 / 54 民營(yíng)企業(yè)家、全國(guó)商業(yè)服務(wù)業(yè)先進(jìn)個(gè)人，還被推選為長(zhǎng)安區(qū)工商聯(lián)副會(huì)長(zhǎng)、長(zhǎng)安區(qū)房地產(chǎn)建筑業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)等。 公司基本情況如下： 項(xiàng)目公司 陜西長(zhǎng)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司 公司住址 西安 市 長(zhǎng)安 區(qū) 北長(zhǎng)安街北苑新村 法定代表人 付合理 成立日期 1997 年 8 月 22 日 注冊(cè)資本 五 仟萬(wàn)元整 公司類型 有限責(zé)任公司 經(jīng)營(yíng)范圍 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) ， 經(jīng)營(yíng) ， 銷售；建材 銷售， 公司資質(zhì) 資質(zhì) 一級(jí) ，有效期自 20xx 年 7 月 31 日至 20xx 年 2 月 2 日 營(yíng)業(yè)期限 1997 年 8 月 22 日至 年 月 日 營(yíng)業(yè)執(zhí)照 年檢情況 營(yíng)業(yè)執(zhí)照已經(jīng) 20xx 年年檢 公司機(jī)構(gòu)設(shè)置 有 黨支部，工會(huì)和 11 個(gè)職能 部室” 和 18 家控股參股公司， 共有職工 800 多 人，其中擁有中、高級(jí)職稱及大學(xué)本科以上學(xué)歷的人員占職工 總?cè)藬?shù)的80%以上，具有一定的資金實(shí)力和高度專業(yè)化的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理能力。董事任期 3 年，任期屆滿，可連選連任。所有項(xiàng)目 均正常運(yùn)行 當(dāng)中。目前 置房即將竣工 一期 18萬(wàn)平米，其中 安置。已投入 2億元 自有投入 2億，銷售回款 2億。 20xx年 8 月 一期開(kāi)發(fā)用地 37136 平米（ 畝），建筑規(guī)模 萬(wàn)平米，儲(chǔ)備用地 259 畝，計(jì)劃建筑規(guī)模 萬(wàn)平米，計(jì)劃 20xx 年 12 月竣工。 管理層 介紹 實(shí)際控制人 付合理 總 裁 付合理 財(cái)務(wù)總監(jiān) 雷振宏 十二、 標(biāo)的 項(xiàng)目 （一） 智慧新城 項(xiàng)目 項(xiàng)目概況 宗地位置 項(xiàng)目位于長(zhǎng)安區(qū)地鐵 2 號(hào)線韋曲南站口。 新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 25 / 54 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 數(shù)值 1 規(guī)劃建設(shè)用地面積 1520xx ㎡ 2 總建筑面積 680000 ㎡（一期 47701 ㎡） 3 容積率 一期 二期 4 物業(yè)形態(tài) 高層、小高 5 車(chē)位數(shù) 一期 202 個(gè) 6 總戶數(shù) 一期 264 戶 7 綠地率 30% 項(xiàng)目定位 新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 26 / 54 目標(biāo)客戶群心理特征 本項(xiàng)目所針對(duì)的中等收入群體是剛需產(chǎn)品需求者。 對(duì)于品質(zhì)剛需住宅，意味著“性價(jià)比”的觀念。產(chǎn)品推廣時(shí)需要運(yùn)用一些含蓄、文化且隱性的營(yíng)銷手段，間接地表明“地鐵生活的”觀念。營(yíng)銷主題上直接表現(xiàn)出來(lái)的應(yīng)該是對(duì)品味和內(nèi)涵以及生活方式的追求，而他們潛意識(shí)中攀比追求的心理應(yīng)該通過(guò)其它間接的營(yíng)銷暗示的手段來(lái)完成。創(chuàng)造清晰的、富有充分的文化內(nèi)涵的本項(xiàng)目市場(chǎng)形象，會(huì)相對(duì)減小直接的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。在多方面需要注意：項(xiàng)目的綜合產(chǎn)品指數(shù)、建筑本身、景觀、入口處的具有內(nèi)涵的設(shè)計(jì)、電梯大廳的裝修等，都可以體現(xiàn)性能質(zhì)量的要求。 項(xiàng)目?jī)r(jià)值闡述 SWOT 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目位于長(zhǎng)安區(qū)，地鐵 2 號(hào)線始發(fā)站韋曲南站 口，地理位置優(yōu)越，處于一個(gè)快速發(fā)展板塊，升值潛力巨大； 區(qū)域發(fā)展利好，周邊大型房企進(jìn)駐以及區(qū)域板塊發(fā)展帶動(dòng)，板塊將快速發(fā)展，項(xiàng)目處于新版塊的核心區(qū)； 長(zhǎng)建集團(tuán) 16 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在長(zhǎng)安開(kāi)發(fā)眾多項(xiàng)目，智慧新城為智慧城的升級(jí)版，在市場(chǎng)上有較強(qiáng)的的品牌影響力； 項(xiàng)目從產(chǎn)品的科技含量到施工的用材及工藝均采用市場(chǎng)最高標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品品質(zhì)較高，與周邊項(xiàng)目從各方面與本項(xiàng)目相比較新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 30 / 54 均有較大優(yōu)勢(shì)； 項(xiàng)目一期 DK1 工程形象，明年交房。 產(chǎn)品價(jià)格建立 新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 31 / 54 價(jià)格體系建立原則 在經(jīng)過(guò)對(duì)區(qū)域進(jìn)行深入的市場(chǎng)調(diào)研，充分了解廣大客戶需求，結(jié)合發(fā)展商在長(zhǎng)安長(zhǎng)期發(fā)展的客觀需要，價(jià)格體系制定完全遵照市場(chǎng)客戶承受能力，在保證成本回收的同時(shí)以獲取少量的利潤(rùn)為原則。 項(xiàng)目定價(jià)因素 影響定價(jià)的主要因素：綜合本案周邊 市場(chǎng)情況及所處地理位置，景觀、面積、戶型是主要影響定價(jià)的因素。 新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 32 / 54 策略二： 為使資金快速回籠，同時(shí)聚集人氣，建議開(kāi)盤(pán)適當(dāng)額度優(yōu)惠，并限量銷售，制造“熱銷搶購(gòu)”效應(yīng)。 銷售期劃分為：預(yù)熱期、認(rèn)籌期、開(kāi)盤(pán)期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期、清盤(pán)期共六個(gè)階段，每個(gè)階段長(zhǎng)短根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)反映情況來(lái)區(qū)分。 強(qiáng)銷期：充分展示本案今后的社區(qū)生活面貌，突出產(chǎn)品性價(jià)比。東鄰四府村，南接徐家寨村，西鄰西寨村，北鄰西寨村、大學(xué)路，總占地面積約 228 畝 ,規(guī)劃總 建筑面積619,190 ㎡ 。 二、收入測(cè)算 一期拆遷安置面積為 135, ㎡，商品房面積 45, ㎡。 ? 其他土地費(fèi)用為前期拆遷過(guò)程中發(fā)生的非正常費(fèi)用支出2, 萬(wàn)元，按總規(guī)劃面積 萬(wàn) ㎡ 扣除安置用房 面積 萬(wàn) ㎡ 后分?jǐn)偅瑔挝唤ㄖ娣e其他土地費(fèi)用為 元 /㎡ 。 3. 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的貸款利息在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中列支，此處 只 考慮刷卡費(fèi)用，單位可銷售面積財(cái)務(wù)費(fèi)用為 元。 六、結(jié)論 ⒈ 收益情況 按該報(bào)告測(cè)算結(jié)果計(jì)算，該項(xiàng)目可售部分單位面積利潤(rùn) 1,元，總利潤(rùn) 5, 萬(wàn)元，毛利率為 %，銷售凈利率為 %，具體測(cè)算結(jié)果如下： 智慧新城一期可售部分財(cái)務(wù)分析表 1 單位 :元 項(xiàng)目 金額 可售面積 單位金額 利潤(rùn)構(gòu)成占比 一、總收入 342,916, 45, 7, % 住宅 142,489, 25, 5, 商業(yè) 164,727, 10, 15, 車(chē)庫(kù) 35,700, 9, 3, 二、總成本 206,686, 45, 4, % 土地征用拆遷 66,228, 1, 前期工程費(fèi) 11,288, 建筑安裝工程費(fèi) 104,835, 2, 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 14,392, 配套設(shè)施費(fèi) 429, 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 9,512, 三、期間費(fèi)用 21,517, % 管理費(fèi)用 11,203, 銷售費(fèi)用 10,287, 財(cái)務(wù)費(fèi)用 26, 四、稅金 41,389, % 營(yíng)業(yè)稅 17,145, 城建稅 1,200, 新時(shí)代信托 盡職調(diào)查報(bào)告 38 / 54 教育費(fèi)附加 857, 土地增值稅 22,186, 五、利潤(rùn) 73,323, 1, % 減：應(yīng)繳所得稅 25% 18,330, % 六、稅后利潤(rùn) 54,992, 1, % 七、毛利率 % 八、銷售凈利率 % 按照 保守測(cè)算在 截至 20xx 年僅該項(xiàng)目，即可實(shí)現(xiàn)銷售 24 萬(wàn)平米 。漢中是國(guó)家歷史文化名城、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、國(guó)家生態(tài)示范區(qū)建設(shè)試點(diǎn)地區(qū)、全國(guó)雙擁模范城。 “ 三軸。《漢中市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》注重特色建設(shè)，突出漢中生態(tài)和歷史文化優(yōu)勢(shì)，市域形成 “ 一主兩副、三軸四區(qū) ” 的城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)。位于陜西省西南部，北倚秦嶺、南屏大巴山，中部是漢中盆地。 2. 土地增值稅 普通住宅的的增值率為 %，增值率未超過(guò) 20%，免交土地增值稅，但應(yīng)按照收入額的 %進(jìn)行預(yù)繳，預(yù)繳總額為 萬(wàn)元； 商業(yè)按照 15,000 元 /㎡ 的銷售單價(jià)計(jì)算，其增值率為 %，應(yīng)納土地增值稅 3, 萬(wàn)元；地下車(chē)庫(kù)按照 150,000 元 /個(gè)銷售單價(jià)計(jì)算，增值率為 %；兩者合 并計(jì)算后，綜合增值率為%，適用稅率 40%，應(yīng)納土地增值稅額 2, 萬(wàn)元。其中： ：按照開(kāi)發(fā)成本的 2%估算，單位可銷售面積管理費(fèi)用 元。具體測(cè)算數(shù)據(jù)如下： 1 序號(hào) 項(xiàng)目 可售面積 測(cè)算單價(jià) 總價(jià) 占可售面積比率 1 住宅 25, 5, 142,489, % 新時(shí)