【正文】 公司管理手冊 第 1 頁 共 122 頁 第一部份 組織系統(tǒng) 一、 xxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織機構圖 ? 一個上級原則 ? 責權一致的原則 ? 既無重疊，又無空白的原則 高管層 部門層 企業(yè)管理中心 預 決算 部 銷售部 策劃部 設計部 工程部 人事行政部 工程管理中心 總經(jīng)辦 董事會 總工室 裝修部 培訓部 營銷策劃中心 財務部 物業(yè)管理部 公關部 項目拓展部 公司管理手冊 第 2 頁 共 122 頁 二、 XXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司各部門職能說明書 （草案） NO： YR2002 管理體制是一種嚴密的、合理的、形同機器那樣的社會組織，它具有熟練的專業(yè)勞動、明確的職權劃分、嚴格的規(guī)章制度，以及金字塔式的等級服從等特征，從而使其成為一種系統(tǒng)的管理技術體系。 ——馬克斯 .韋伯 在企業(yè)形成金字塔式的組織結構，不斷的權威、標準化的任務、各種活動的協(xié)調(diào)和參謀的作用做明晰的描述和反復強調(diào)，并輔之以正式的組織框圖、崗位規(guī)程和組織手冊。 ——卡斯特 一、 董事會職能 執(zhí)行總公司的訣議。 決定公司的經(jīng)營計劃和投資方案。 審訂公司的年度財務預算方案、決算方案。 審訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案。 審訂公司增 加或者減少注冊資本的方案以及發(fā)行公司債券的方案。 擬訂公司合并、分立、解散清算的方案。 聘任或解聘項目公司總經(jīng)理，根據(jù)總經(jīng)理的提名，聘任或者解聘項目公司副總經(jīng)理、財務負責人，決定其報酬事項。 審定公司的基本管理制度。 負責對公司運營的監(jiān)督管理 二、 總經(jīng)辦職能 擬訂項目公司的總體發(fā)展規(guī)劃及其實施方案、項目的基本建設計劃及執(zhí)行工作 (政策 )。 負責總體發(fā)展規(guī)劃及實施、管理 向董事會提出經(jīng)營預算和費用預算。 領導項目公司的經(jīng)營活動，實現(xiàn)經(jīng)董事會批準的預算利利潤指標。 保證項目公司能提供符合標準的服務 收集客戶的反映，研究市場的需求，不斷調(diào)整項目公司的經(jīng)營方向，項目公司不斷得到發(fā)展塑造本項目公司形象。 決定廣告基調(diào)，指導廣告戰(zhàn)略。 代表本項目公司對外開展公關活動。 按既定模式管理公司。 1建立和完善公司的工作程序和規(guī)章制度。 1向董事會提出組織系統(tǒng)表，人員編制和工資總額計劃。 1決定本項目公司主管層（含主管層）以上人員的任免職獎懲 1向董事會提出營業(yè)狀況和財務狀況報告，接受質(zhì)詢，將決議事出有因項轉(zhuǎn)達所屬人員，并執(zhí)行該項決議。 1審核人事行政部所制定的各項人事制度，包括員工手冊、公 司 CI 形象、規(guī)章制度、福利薪金、各崗位責任制等的審訂。 1負責督導行政部、財務部的各項工作和事務。 1親臨現(xiàn)場處理本項目公司緊急事件，確保企業(yè)正常運作。 1支持協(xié)調(diào)會議，仲裁及防止各部門之間的沖突。 發(fā)現(xiàn)并消除公司的安全隱患，為大規(guī)模的改造向董事會提出預算外開支汁劃。 公司管理手冊 第 3 頁 共 122 頁 2保證員工和客人在公司內(nèi)的安全。 2抓好企業(yè)文化建設。 三、 營銷策劃中心職能 對總經(jīng)辦負責。 根據(jù)公司有關經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，制訂年度、季度、月度推廣方案，呈報總經(jīng)理。 負責根據(jù)銷售部各時期的租售計劃，制訂相應的推廣策劃方案 ，配合銷售部招商工作的開展。 根據(jù)公司有關推廣工作的要求，實施各項推廣方案及措施。 深入了解項目的經(jīng)營特色和經(jīng)營情況，定期收集房地產(chǎn)信息，不斷推出各種促銷手段和措施。 負責項目外部公共場地公關活動的組織、策劃、實施工作。 負責項目的服務管理工作，制訂相關服務措施及相應的管理制度。 四、 工程管理中心 向總經(jīng)辦負責。 參與工程項目投資策劃、項目可行性研究工作，聯(lián)絡設計單位對總體規(guī)劃設計、單體工程各專業(yè)施工圖紙設計并審核，參與工程預結算書編制，負責工程施工管理到竣工驗收全過程操作。 根據(jù)公司各項目建設的實際 情況，編制并實施完成工程計劃，按時上報工作情況，及時跟進落實各項工作計劃及資金計劃。 參與工程施工招、投標工作，編寫工程施工合同，并進行審批、簽訂。 加強質(zhì)量控制，保證工程施工按有關規(guī)定要求進行。 協(xié)調(diào)好各部門及外單位的關系，使工程順利進行。 五、 企業(yè)管理中心 向總經(jīng)辦負責。 協(xié)助總經(jīng)辦管理開發(fā)部、人事行政部、財務部、物業(yè)管理部的具體工作和事務。 負責綜合經(jīng)營開發(fā)管理以及規(guī)劃、協(xié)調(diào)、指導和監(jiān)督。 負責資金計劃、資金調(diào)度和控制管理。 六、 銷售部職能 向營銷策劃中心負責。 負責公司商業(yè)物業(yè)、物業(yè)內(nèi)公共場地、廣告牌等的 招商、租售工作。 協(xié)同策劃部掌握市場行情，制定并執(zhí)行相應的招商計劃、策略。 挖掘新的客戶來源，跟蹤潛在客戶，并對客戶資料進行整理歸檔。 與新舊客戶保持良好關系，協(xié)助客戶解決在招商、租售過程中的問題。 負責辦理招商、租售中的各項手續(xù)，做好售后服務工作。 協(xié)助財務部收取客戶需繳交的各項費用。 配合其他部門做好客戶服務工作。 七、 策劃部職能 向營銷策劃中心負責。 根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略制定房地產(chǎn)的各項推廣策劃方案。 負責房地產(chǎn)廣告的制作及實際操作。 公司管理手冊 第 4 頁 共 122 頁 負責根據(jù)物業(yè)的特點組織策劃各項公關宣傳活動，并負責其實施工作。 協(xié)同銷 售部進行物業(yè)招商、租售工作。 八、 設計部職能 向工程管理中心負責。 參與項目的投資分析、建筑策劃等項目開發(fā)的前期規(guī)劃工作。對外來方案圖紙，組織本部門和相關部門討論、論證、上報和實施。 參與做好各項從規(guī)劃方案至施工圖紙過程中的建筑成本控制、估測工作。 負責樓宇室內(nèi)、外主要建筑材料的規(guī)格、品牌等的選用、確定工作。密切與預算造價部配合。 收集房地產(chǎn)、樓宇的市場調(diào)研成果，銷售策劃等部門反饋資料，做好與相應部門的交流工作。 組織本部門人員承擔一個土建設計室的完整圖紙生產(chǎn)工作。做好與總工室的工作配合和設計掛靠單位的銜接工 作。 負責設計室對工地的服務、跟蹤工作，參與圖紙會審工作。 與設計合作公司的交流、配合工作。 完成其他工作。 九、 工程部職能 向工程管理中心負責。 負責制定各階段的施工進度計劃、采購計劃及資金需求計劃。 負責嚴格執(zhí)行公司的決議，嚴格工程預、決算的審批手續(xù)，合理使用財力、物力，發(fā)揮經(jīng)濟效益。 協(xié)助公司進行招、投標及選擇施工隊伍的具體工作。 進行施工階段的進度控制，審查施工組織設計，監(jiān)督進度計劃的實施，完成工期目標。 負責管理施工隊伍，并協(xié)調(diào)好對內(nèi)對外的關系。 做好材料、設備、人員的管理工作。 整理有關資料、圖紙 ，做好歸檔工作。 負責工程質(zhì)量檢查及工程驗收、竣工驗收工作，及時解決施工中的各種問題。 十、 總工室職能 向工程管理中心負責。 負責處理和解決各項工程技術問題。 參與工程項目的設計方案的討論和審核工作。 參與工程建設成本的分析和控制工作。 參與工程的建筑材料的選用及材料進場的驗收工作。 參與工程招、投標及工程隊伍的選擇工作。 主持工程圖紙的會審工作及工程的驗收工作。 審批各工程項目施工、組織設計方案。 收編并保管工程項目的全部技術檔案。 十一、 裝修部職能 向工程管理中心負責。 公司管理手冊 第 5 頁 共 122 頁 負責工程項目的外裝修及內(nèi)裝修的施工計劃 、資金計劃的制定并組織實施。 參與工程招、投標工作，協(xié)助總工室對工程項目進行質(zhì)量監(jiān)控。 主持工程圖紙的會審工作及工程的驗收工作。 審批各工程項目施工、組織設計方案。 解決裝修工程中的各項工程技術問題 . 收編并保管工程項目的全部技術檔案。 十二、 預決算部職能 向工程管理中心負責。 負責工程預結算書的編制工作。 參與工程施工合同的編寫工作。 協(xié)助財務部審議工程付款情況。 參與工程驗收，并對工程適時進行預決算工作。 十三、 項目拓展部職能 向 綜合管理中心負責 負責項目的開發(fā)。 負責對公司項目的立項、申報。 負責土地的規(guī)劃、 征用開發(fā)和管理。 負責辦理土地證、房地產(chǎn)證、銷售證等各類證件。 協(xié)助做好前期工程的服務工作。 協(xié)助辦理企業(yè)注冊等各項審批工作。 協(xié)調(diào)好與相關政府部門的關系 十四、 人事行政部職能 向綜合管理中心負責。 編寫制定公司人事行政管理制度。 組織統(tǒng)籌公司人力資源開發(fā)及聘用工作。 組織統(tǒng)籌并管理、監(jiān)督公司行政管理運作。 協(xié)調(diào)并支持、配合公司各部對人力計劃、行政開支的管理工作。 協(xié)調(diào)配合公司各部對人事、行政方面工作的支持。 組織、統(tǒng)籌配合公司各部對員工進行培訓及考核工作。 組織統(tǒng)籌策劃企業(yè)文化活動，增 強公司凝聚力，員工歸宿感。 依時計劃統(tǒng)計向公司呈報各項人事、行政工作月、季、年報表給公司決策參考。 制訂公司辦公費用總開支的計劃，并加以調(diào)控。 1配合支持公司對外人事、行政事務工作。 1做好員工到任、離職的交接工作，保證各個崗位的工作銜接正常。 1公司的各種規(guī)章制度的落實和執(zhí)行。 1整理建立公司的檔案，統(tǒng)一公司的公文格式 1對外協(xié)調(diào)好政府勞動管理部門的關系。 1負責日常的接待工作。 公司管理手冊 第 6 頁 共 122 頁 十五、 培訓部職能 據(jù)公司戰(zhàn)略發(fā)展制訂公司培訓計劃、培訓費用、培訓總結工作。 訂公司培訓制度及建立 完善的培訓體系 協(xié)助各部門，制訂實施監(jiān)督各部門的業(yè)務培訓計劃。 組織統(tǒng)籌監(jiān)督公司各部對員工的培訓及考評工作。 組織安排對新員工進行職前培訓。 組織管理、業(yè)務短訓班、研討班、講座等培訓活動。 合理安排培訓人員，檢查培訓質(zhì)量，組織人員考核。 組織編寫、翻譯、審核培訓教材及資料。 教學儀器設備的保養(yǎng)、維修及購置。 管理和控制外派學習的員工，審核員工申請報銷業(yè)余學習的學費。 1負責公司企業(yè)文化建設的策劃、安排組織實施工作。 十六、 公關部職能 負 責樹立公司良好的形象。 負 責公司對外有關單位、政府職能部門的聯(lián)系、 溝通工作。 參與公司重大新聞發(fā)布會組織籌備工作。接待重要賓客的來訪。 接待重要業(yè)務單位來訪。 經(jīng)常調(diào)查研究、收集整理有關資料，了解國內(nèi)外有關的經(jīng)濟政策和行業(yè)發(fā)展情況。 負責辦理公司所需的各種政府批文。 十七、 財務部職能 向綜合管理中心負責。 遵守財務紀律，建立和健全各項財務管理制度。 抓好各項應收款項的核算的工作，督促經(jīng)辦部門限期清理。 負責對各項經(jīng)濟合同及維護保養(yǎng)項目進行議及審定 按有關合同的要求，做好各類工程款項的撥付、結清工作 執(zhí)行審批制度，按規(guī)定的開支范圍和標準核報一切費用，負責發(fā)放員工 工資、獎金。 嚴格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定，做好收費發(fā)票的購買、保管、使用及回收。 編制記帳憑證。及時編制各類報表，妥善管理會計帳冊檔案 擬定各項財務計劃，提供財務分析報告呈總經(jīng)辦。 十八、 物業(yè)管理部職能 向總經(jīng)辦負責。