【正文】 公司管理手冊 第 1 頁 共 122 頁 第一部份 組織系統(tǒng) 一、 xxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織機(jī)構(gòu)圖 ? 一個上級原則 ? 責(zé)權(quán)一致的原則 ? 既無重疊，又無空白的原則 高管層 部門層 企業(yè)管理中心 預(yù) 決算 部 銷售部 策劃部 設(shè)計部 工程部 人事行政部 工程管理中心 總經(jīng)辦 董事會 總工室 裝修部 培訓(xùn)部 營銷策劃中心 財務(wù)部 物業(yè)管理部 公關(guān)部 項(xiàng)目拓展部 公司管理手冊 第 2 頁 共 122 頁 二、 XXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司各部門職能說明書 （草案） NO： YR2002 管理體制是一種嚴(yán)密的、合理的、形同機(jī)器那樣的社會組織，它具有熟練的專業(yè)勞動、明確的職權(quán)劃分、嚴(yán)格的規(guī)章制度，以及金字塔式的等級服從等特征，從而使其成為一種系統(tǒng)的管理技術(shù)體系。 ——馬克斯 .韋伯 在企業(yè)形成金字塔式的組織結(jié)構(gòu)，不斷的權(quán)威、標(biāo)準(zhǔn)化的任務(wù)、各種活動的協(xié)調(diào)和參謀的作用做明晰的描述和反復(fù)強(qiáng)調(diào)，并輔之以正式的組織框圖、崗位規(guī)程和組織手冊。 ——卡斯特 一、 董事會職能 執(zhí)行總公司的訣議。 決定公司的經(jīng)營計劃和投資方案。 審訂公司的年度財務(wù)預(yù)算方案、決算方案。 審訂公司的利潤分配方案和彌補(bǔ)虧損方案。 審訂公司增 加或者減少注冊資本的方案以及發(fā)行公司債券的方案。 擬訂公司合并、分立、解散清算的方案。 聘任或解聘項(xiàng)目公司總經(jīng)理，根據(jù)總經(jīng)理的提名，聘任或者解聘項(xiàng)目公司副總經(jīng)理、財務(wù)負(fù)責(zé)人，決定其報酬事項(xiàng)。 審定公司的基本管理制度。 負(fù)責(zé)對公司運(yùn)營的監(jiān)督管理 二、 總經(jīng)辦職能 擬訂項(xiàng)目公司的總體發(fā)展規(guī)劃及其實(shí)施方案、項(xiàng)目的基本建設(shè)計劃及執(zhí)行工作 (政策 )。 負(fù)責(zé)總體發(fā)展規(guī)劃及實(shí)施、管理 向董事會提出經(jīng)營預(yù)算和費(fèi)用預(yù)算。 領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目公司的經(jīng)營活動，實(shí)現(xiàn)經(jīng)董事會批準(zhǔn)的預(yù)算利利潤指標(biāo)。 保證項(xiàng)目公司能提供符合標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù) 收集客戶的反映，研究市場的需求，不斷調(diào)整項(xiàng)目公司的經(jīng)營方向，項(xiàng)目公司不斷得到發(fā)展塑造本項(xiàng)目公司形象。 決定廣告基調(diào)，指導(dǎo)廣告戰(zhàn)略。 代表本項(xiàng)目公司對外開展公關(guān)活動。 按既定模式管理公司。 1建立和完善公司的工作程序和規(guī)章制度。 1向董事會提出組織系統(tǒng)表，人員編制和工資總額計劃。 1決定本項(xiàng)目公司主管層（含主管層）以上人員的任免職獎懲 1向董事會提出營業(yè)狀況和財務(wù)狀況報告，接受質(zhì)詢，將決議事出有因項(xiàng)轉(zhuǎn)達(dá)所屬人員，并執(zhí)行該項(xiàng)決議。 1審核人事行政部所制定的各項(xiàng)人事制度，包括員工手冊、公 司 CI 形象、規(guī)章制度、福利薪金、各崗位責(zé)任制等的審訂。 1負(fù)責(zé)督導(dǎo)行政部、財務(wù)部的各項(xiàng)工作和事務(wù)。 1親臨現(xiàn)場處理本項(xiàng)目公司緊急事件，確保企業(yè)正常運(yùn)作。 1支持協(xié)調(diào)會議，仲裁及防止各部門之間的沖突。 發(fā)現(xiàn)并消除公司的安全隱患，為大規(guī)模的改造向董事會提出預(yù)算外開支汁劃。 公司管理手冊 第 3 頁 共 122 頁 2保證員工和客人在公司內(nèi)的安全。 2抓好企業(yè)文化建設(shè)。 三、 營銷策劃中心職能 對總經(jīng)辦負(fù)責(zé)。 根據(jù)公司有關(guān)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，制訂年度、季度、月度推廣方案，呈報總經(jīng)理。 負(fù)責(zé)根據(jù)銷售部各時期的租售計劃，制訂相應(yīng)的推廣策劃方案 ，配合銷售部招商工作的開展。 根據(jù)公司有關(guān)推廣工作的要求，實(shí)施各項(xiàng)推廣方案及措施。 深入了解項(xiàng)目的經(jīng)營特色和經(jīng)營情況，定期收集房地產(chǎn)信息，不斷推出各種促銷手段和措施。 負(fù)責(zé)項(xiàng)目外部公共場地公關(guān)活動的組織、策劃、實(shí)施工作。 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的服務(wù)管理工作，制訂相關(guān)服務(wù)措施及相應(yīng)的管理制度。 四、 工程管理中心 向總經(jīng)辦負(fù)責(zé)。 參與工程項(xiàng)目投資策劃、項(xiàng)目可行性研究工作，聯(lián)絡(luò)設(shè)計單位對總體規(guī)劃設(shè)計、單體工程各專業(yè)施工圖紙設(shè)計并審核，參與工程預(yù)結(jié)算書編制，負(fù)責(zé)工程施工管理到竣工驗(yàn)收全過程操作。 根據(jù)公司各項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際 情況，編制并實(shí)施完成工程計劃，按時上報工作情況，及時跟進(jìn)落實(shí)各項(xiàng)工作計劃及資金計劃。 參與工程施工招、投標(biāo)工作，編寫工程施工合同，并進(jìn)行審批、簽訂。 加強(qiáng)質(zhì)量控制，保證工程施工按有關(guān)規(guī)定要求進(jìn)行。 協(xié)調(diào)好各部門及外單位的關(guān)系，使工程順利進(jìn)行。 五、 企業(yè)管理中心 向總經(jīng)辦負(fù)責(zé)。 協(xié)助總經(jīng)辦管理開發(fā)部、人事行政部、財務(wù)部、物業(yè)管理部的具體工作和事務(wù)。 負(fù)責(zé)綜合經(jīng)營開發(fā)管理以及規(guī)劃、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督。 負(fù)責(zé)資金計劃、資金調(diào)度和控制管理。 六、 銷售部職能 向營銷策劃中心負(fù)責(zé)。 負(fù)責(zé)公司商業(yè)物業(yè)、物業(yè)內(nèi)公共場地、廣告牌等的 招商、租售工作。 協(xié)同策劃部掌握市場行情，制定并執(zhí)行相應(yīng)的招商計劃、策略。 挖掘新的客戶來源，跟蹤潛在客戶，并對客戶資料進(jìn)行整理歸檔。 與新舊客戶保持良好關(guān)系，協(xié)助客戶解決在招商、租售過程中的問題。 負(fù)責(zé)辦理招商、租售中的各項(xiàng)手續(xù)，做好售后服務(wù)工作。 協(xié)助財務(wù)部收取客戶需繳交的各項(xiàng)費(fèi)用。 配合其他部門做好客戶服務(wù)工作。 七、 策劃部職能 向營銷策劃中心負(fù)責(zé)。 根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略制定房地產(chǎn)的各項(xiàng)推廣策劃方案。 負(fù)責(zé)房地產(chǎn)廣告的制作及實(shí)際操作。 公司管理手冊 第 4 頁 共 122 頁 負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)的特點(diǎn)組織策劃各項(xiàng)公關(guān)宣傳活動，并負(fù)責(zé)其實(shí)施工作。 協(xié)同銷 售部進(jìn)行物業(yè)招商、租售工作。 八、 設(shè)計部職能 向工程管理中心負(fù)責(zé)。 參與項(xiàng)目的投資分析、建筑策劃等項(xiàng)目開發(fā)的前期規(guī)劃工作。對外來方案圖紙，組織本部門和相關(guān)部門討論、論證、上報和實(shí)施。 參與做好各項(xiàng)從規(guī)劃方案至施工圖紙過程中的建筑成本控制、估測工作。 負(fù)責(zé)樓宇室內(nèi)、外主要建筑材料的規(guī)格、品牌等的選用、確定工作。密切與預(yù)算造價部配合。 收集房地產(chǎn)、樓宇的市場調(diào)研成果，銷售策劃等部門反饋資料，做好與相應(yīng)部門的交流工作。 組織本部門人員承擔(dān)一個土建設(shè)計室的完整圖紙生產(chǎn)工作。做好與總工室的工作配合和設(shè)計掛靠單位的銜接工 作。 負(fù)責(zé)設(shè)計室對工地的服務(wù)、跟蹤工作，參與圖紙會審工作。 與設(shè)計合作公司的交流、配合工作。 完成其他工作。 九、 工程部職能 向工程管理中心負(fù)責(zé)。 負(fù)責(zé)制定各階段的施工進(jìn)度計劃、采購計劃及資金需求計劃。 負(fù)責(zé)嚴(yán)格執(zhí)行公司的決議，嚴(yán)格工程預(yù)、決算的審批手續(xù)，合理使用財力、物力，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益。 協(xié)助公司進(jìn)行招、投標(biāo)及選擇施工隊伍的具體工作。 進(jìn)行施工階段的進(jìn)度控制，審查施工組織設(shè)計，監(jiān)督進(jìn)度計劃的實(shí)施，完成工期目標(biāo)。 負(fù)責(zé)管理施工隊伍，并協(xié)調(diào)好對內(nèi)對外的關(guān)系。 做好材料、設(shè)備、人員的管理工作。 整理有關(guān)資料、圖紙 ，做好歸檔工作。 負(fù)責(zé)工程質(zhì)量檢查及工程驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收工作，及時解決施工中的各種問題。 十、 總工室職能 向工程管理中心負(fù)責(zé)。 負(fù)責(zé)處理和解決各項(xiàng)工程技術(shù)問題。 參與工程項(xiàng)目的設(shè)計方案的討論和審核工作。 參與工程建設(shè)成本的分析和控制工作。 參與工程的建筑材料的選用及材料進(jìn)場的驗(yàn)收工作。 參與工程招、投標(biāo)及工程隊伍的選擇工作。 主持工程圖紙的會審工作及工程的驗(yàn)收工作。 審批各工程項(xiàng)目施工、組織設(shè)計方案。 收編并保管工程項(xiàng)目的全部技術(shù)檔案。 十一、 裝修部職能 向工程管理中心負(fù)責(zé)。 公司管理手冊 第 5 頁 共 122 頁 負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的外裝修及內(nèi)裝修的施工計劃 、資金計劃的制定并組織實(shí)施。 參與工程招、投標(biāo)工作，協(xié)助總工室對工程項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控。 主持工程圖紙的會審工作及工程的驗(yàn)收工作。 審批各工程項(xiàng)目施工、組織設(shè)計方案。 解決裝修工程中的各項(xiàng)工程技術(shù)問題 . 收編并保管工程項(xiàng)目的全部技術(shù)檔案。 十二、 預(yù)決算部職能 向工程管理中心負(fù)責(zé)。 負(fù)責(zé)工程預(yù)結(jié)算書的編制工作。 參與工程施工合同的編寫工作。 協(xié)助財務(wù)部審議工程付款情況。 參與工程驗(yàn)收，并對工程適時進(jìn)行預(yù)決算工作。 十三、 項(xiàng)目拓展部職能 向 綜合管理中心負(fù)責(zé) 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)。 負(fù)責(zé)對公司項(xiàng)目的立項(xiàng)、申報。 負(fù)責(zé)土地的規(guī)劃、 征用開發(fā)和管理。 負(fù)責(zé)辦理土地證、房地產(chǎn)證、銷售證等各類證件。 協(xié)助做好前期工程的服務(wù)工作。 協(xié)助辦理企業(yè)注冊等各項(xiàng)審批工作。 協(xié)調(diào)好與相關(guān)政府部門的關(guān)系 十四、 人事行政部職能 向綜合管理中心負(fù)責(zé)。 編寫制定公司人事行政管理制度。 組織統(tǒng)籌公司人力資源開發(fā)及聘用工作。 組織統(tǒng)籌并管理、監(jiān)督公司行政管理運(yùn)作。 協(xié)調(diào)并支持、配合公司各部對人力計劃、行政開支的管理工作。 協(xié)調(diào)配合公司各部對人事、行政方面工作的支持。 組織、統(tǒng)籌配合公司各部對員工進(jìn)行培訓(xùn)及考核工作。 組織統(tǒng)籌策劃企業(yè)文化活動，增 強(qiáng)公司凝聚力，員工歸宿感。 依時計劃統(tǒng)計向公司呈報各項(xiàng)人事、行政工作月、季、年報表給公司決策參考。 制訂公司辦公費(fèi)用總開支的計劃，并加以調(diào)控。 1配合支持公司對外人事、行政事務(wù)工作。 1做好員工到任、離職的交接工作，保證各個崗位的工作銜接正常。 1公司的各種規(guī)章制度的落實(shí)和執(zhí)行。 1整理建立公司的檔案，統(tǒng)一公司的公文格式 1對外協(xié)調(diào)好政府勞動管理部門的關(guān)系。 1負(fù)責(zé)日常的接待工作。 公司管理手冊 第 6 頁 共 122 頁 十五、 培訓(xùn)部職能 據(jù)公司戰(zhàn)略發(fā)展制訂公司培訓(xùn)計劃、培訓(xùn)費(fèi)用、培訓(xùn)總結(jié)工作。 訂公司培訓(xùn)制度及建立 完善的培訓(xùn)體系 協(xié)助各部門，制訂實(shí)施監(jiān)督各部門的業(yè)務(wù)培訓(xùn)計劃。 組織統(tǒng)籌監(jiān)督公司各部對員工的培訓(xùn)及考評工作。 組織安排對新員工進(jìn)行職前培訓(xùn)。 組織管理、業(yè)務(wù)短訓(xùn)班、研討班、講座等培訓(xùn)活動。 合理安排培訓(xùn)人員，檢查培訓(xùn)質(zhì)量，組織人員考核。 組織編寫、翻譯、審核培訓(xùn)教材及資料。 教學(xué)儀器設(shè)備的保養(yǎng)、維修及購置。 管理和控制外派學(xué)習(xí)的員工，審核員工申請報銷業(yè)余學(xué)習(xí)的學(xué)費(fèi)。 1負(fù)責(zé)公司企業(yè)文化建設(shè)的策劃、安排組織實(shí)施工作。 十六、 公關(guān)部職能 負(fù) 責(zé)樹立公司良好的形象。 負(fù) 責(zé)公司對外有關(guān)單位、政府職能部門的聯(lián)系、 溝通工作。 參與公司重大新聞發(fā)布會組織籌備工作。接待重要賓客的來訪。 接待重要業(yè)務(wù)單位來訪。 經(jīng)常調(diào)查研究、收集整理有關(guān)資料，了解國內(nèi)外有關(guān)的經(jīng)濟(jì)政策和行業(yè)發(fā)展情況。 負(fù)責(zé)辦理公司所需的各種政府批文。 十七、 財務(wù)部職能 向綜合管理中心負(fù)責(zé)。 遵守財務(wù)紀(jì)律，建立和健全各項(xiàng)財務(wù)管理制度。 抓好各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)的核算的工作，督促經(jīng)辦部門限期清理。 負(fù)責(zé)對各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)合同及維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目進(jìn)行議及審定 按有關(guān)合同的要求，做好各類工程款項(xiàng)的撥付、結(jié)清工作 執(zhí)行審批制度，按規(guī)定的開支范圍和標(biāo)準(zhǔn)核報一切費(fèi)用，負(fù)責(zé)發(fā)放員工 工資、獎金。 嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定，做好收費(fèi)發(fā)票的購買、保管、使用及回收。 編制記帳憑證。及時編制各類報表，妥善管理會計帳冊檔案 擬定各項(xiàng)財務(wù)計劃，提供財務(wù)分析報告呈總經(jīng)辦。 十八、 物業(yè)管理部職能 向總經(jīng)辦負(fù)責(zé)。